物业费催收绝招资料.doc

物业费催收一、业主拖欠物业费的严重后果（1）吞噬物业公司的利润；（2）侵犯交费业主的利益；（3）会给其他正常交费的业主造成负面影响，形成恶性循环，滚雪球般越滚越大，越来越多的业主不交费，最终弃管二、拒交物业费的情形及话术情形1：跟风不交案例：张女士因邻居没有缴纳物业费，因此也拒交相应物业费应对话术： 业主跟风不交物业费，实际上是损害了已缴费业主的权利，物业有可能降低服务水平,业主会承担不必要的违约金和系列诉讼费用情形2：房屋漏水 案例：易先生因家里漏水，地板泡坏，墙面毁损，损失巨大；而物业没有采取相应的维修措施，拒交物业费应对话术： 房屋漏水分为两种情况： a.外墙漏水外墙漏水划分两种情况，一种属于在房屋保质期内的外墙漏水《建设工程质量管理条例》第40条第2款规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保质期为5年五年内出现的漏水情况，应由开发商提供售后服务物业的责任只能是尽量帮忙联系开发商，至于结果如何无法保证，物业不能对开发商采取强制措施 另一种属于质保期外的漏水，属于公共面积，需要启动维修基金维修基金： 是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。

b.室内漏水，通知物业维修，部分原因可能是其他业主的问题 不管是上述任何原因，都是与物业无关，物业费仍要进行缴纳情形3：电梯故障案例：常爬梯先生居住小区，单元楼电梯故障频发，有几次还被夹在电梯中因此拒交相应物业费应对话术： 电梯故障原因之一：电梯本身的质量问题，物业公司联系销售商或生产厂家进行售后服务 原因之二：电梯过了保质期，启动维修基金启动维修资金的程序也很复杂，需要业主的配合也需要时间，同时需要满足以下条件：（1）用来维修小区的公共区域，且是公共区域的大、中修；（2）小区业主2/3以上且占小区面积2/3以上的居民同意情形4：被盗A 车辆被盗案例：刘先生下班回家后把电动车停在车棚第二天早上发现电动车丢失，因此认为物业尽到保管义务，拒交物业费应对话术：（区分公共领域和车库）物业收取的为车位管理费，物业与业主之间不存在保管合同关系基本上此类问题都体现在业主的电动车被盗，大部分原因是由于业主乱停乱放，或者没有上锁且被盗需有公安机关报案记录B 室内财产被盗案例:王先生，某晚家里被盗，损失十几万，随即报案公安机关至今没有破案，未找到偷窃之人王先生认为物业没有尽到安保义务，没有保护其室内财产安全，自此拒绝缴纳物业费。

应对话术：关于业主室内的财物安全，如果没有与物业签订特别的协议，物业只要按照《物业服务合同》的约定，提供了相应的安保义务，就可免责被盗是小偷侵害业主财产，公安机关负责破案情形5：物业服务水平不高案例：杨女士拖欠物业费已有几年，每次物业向她进行催告，她都会说一大堆理由评判物业的服务质量差，对物业各种不满意应对话术：物业费价格跟物业服务成正比，不同的物业服务水平对应不同的价格水平；业主不能以0.5元/平米的物业费价格要求物业公司达到1.5元/平米的服务水平服务不到位的地方，物业都在努力改善，不满意的业主可以物业提改进意见部分业主长期欠缴物业费，物业公司达到亏损状态，物业只能减少服务成本，服务水平也随之下降，这是一个恶性循环无论什么原因，欠费的业主是没有资格成为业委会成员的。