2024年度广东省房地产估价师之估价原理与方法综合检测试卷B卷含答案.docx

2024年度广东省房地产估价师之估价原理与方法综合检测试卷B卷含答案一单选题(共60题)1、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（ ）A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】 A2、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（ ）A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】 A3、常兼他邪合而伤人的是邪A.热B.寒C.风D.火【答案】 C4、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（ ）年A.34B.35C.36D.37【答案】 C5、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（ ）。

A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元【答案】 C6、某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元该商品住宅项目的成本利润率为（ ）A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】 B7、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（ ）A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答案】 D8、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（ ）A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付【答案】 D9、下列关于地租的表述中，错误的是（ ）。

A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】 B10、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（ ）的内容A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【答案】 B11、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】 B12、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80万元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元则其投资利润率为( )A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】 C13、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。

已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（　）万元A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】 C14、比较法估价的步骤包括以下几项：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值则运用比较法进行估价步骤正确的是（ ）A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦【答案】 C15、由于房地产的（ ），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性【答案】 A16、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 A17、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式【答案】 B18、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。

A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】 B19、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】 A20、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/m2A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】 A21、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（ ）A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的【答案】 D22、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是（ ）。

A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3【答案】 B23、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（　）A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润【答案】 D24、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（ ）A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格C.房地产的均衡价格D.房地产的市场价格【答案】 C25、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（ ）A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法【答案】 A26、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热，治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温D.病多风寒，治宜辛温【答案】 B27、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2A.50B.250C.300D.350【答案】 D28、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

这是由于（ ）的特性A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 D29、使住宅房地产价格明显上升的是（ ）A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】 A30、当居民收入的增加是( )的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】 B31、收集信息（ ）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】 D32、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物建筑物经济寿命为50年假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（ ）A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】 C33、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】 D34、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（ ）。

A.偏高B.正常C.偏低D.不正常【答案】 C35、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（ ）A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】 D36、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/。