北京大栅栏商业项目前期研究报告.ppt

1北京大栅栏商业前期研究报告北京大栅栏商业前期研究报告2第一章第一章 相关商圈对本项目影响作用分析相关商圈对本项目影响作用分析一、一、 北京商业市场整体情况分析北京商业市场整体情况分析 二、市级商业中心对本区域定位影响分析二、市级商业中心对本区域定位影响分析 三、区级商业中心对本区域定位影响分析三、区级商业中心对本区域定位影响分析 四、项目周边商业影响分析四、项目周边商业影响分析3一、北京商业市场整体情况分析一、北京商业市场整体情况分析4北京商业市场整体情况分析北京商业市场整体情况分析1. 商业物业交易量持续上涨，商业物业交易量持续上涨，04、、05年迅速增长，但销售价格略有下降年迅速增长，但销售价格略有下降数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库（商业交易数据为预售交易）数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库（商业交易数据为预售交易）{04年开始销售量和销售额均出现大幅度上升年开始销售量和销售额均出现大幅度上升主要原因在于供应与需求都产生放量，即开主要原因在于供应与需求都产生放量，即开发商与投资购买者都转向价值量更高的商业发商与投资购买者都转向价值量更高的商业物业，但同时经营风险也随之扩大。

物业，但同时经营风险也随之扩大{成交价格呈现下降的趋势，成交价格呈现下降的趋势，05年价格比年价格比04年价年价格下降格下降7%其原因很大程度上在于目前销售商其原因很大程度上在于目前销售商业物业位置外移，本身价值偏低，同时在竞争业物业位置外移，本身价值偏低，同时在竞争和销售压力下开发商难以提升价格和销售压力下开发商难以提升价格5北京商业市场整体情况分析北京商业市场整体情况分析2. 2. 商业物业成交套数上升，套均面积及总价下降，销售中小单元切割销售较多商业物业成交套数上升，套均面积及总价下降，销售中小单元切割销售较多数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库{成交套数的增幅大大高于成交面积的增幅，成交套数的增幅大大高于成交面积的增幅，说明市场交易中大单购买大幅下降，小单购说明市场交易中大单购买大幅下降，小单购买快速增加买快速增加{套均总价和套均面积均较呈下降趋势反映出套均总价和套均面积均较呈下降趋势反映出开发商为尽快回笼资金，缩小销售单元，降低开发商为尽快回笼资金，缩小销售单元，降低了商铺投资的门槛，但同时进一步扩大了业权了商铺投资的门槛，但同时进一步扩大了业权不统一带来的经营风险。

不统一带来的经营风险6北京商业市场整体情况分析北京商业市场整体情况分析3. 3. 宣武区不属于商铺交易的热点区域，宣武区不属于商铺交易的热点区域，0505年商铺成交面积年商铺成交面积2216822168平方米，销售单价为平方米，销售单价为12624.7812624.78元元/ /平方平方米，在内城四区中成交面积、销售单价均排名第三米，在内城四区中成交面积、销售单价均排名第三{05年上市的大体量商业项目多为复合业态，年上市的大体量商业项目多为复合业态，且多集中在朝阳、海淀等成熟区域且多集中在朝阳、海淀等成熟区域{0505年，商铺交易的热点区域更加集中于朝阳、年，商铺交易的热点区域更加集中于朝阳、海淀、昌平和丰台区域四区之和占商铺总成海淀、昌平和丰台区域四区之和占商铺总成交面积的交面积的78%78%，而去年四区所占比例为，而去年四区所占比例为70%70%商商铺成交面积排序（由多到少）：朝阳区、海淀、铺成交面积排序（由多到少）：朝阳区、海淀、昌平、丰台；销售单价排序（由高到低）：朝昌平、丰台；销售单价排序（由高到低）：朝阳、海淀、丰台、昌平（阳、海淀、丰台、昌平（15017元元/平米平米——5154元元/平米）。

平米）数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库7项目名称项目名称项目名称项目名称项目地址项目地址项目地址项目地址批准日期批准日期批准日期批准日期准许销售准许销售准许销售准许销售面积面积面积面积(m2)(m2)(m2)(m2)环线环线环线环线主要物业类主要物业类主要物业类主要物业类型型型型商业面商业面商业面商业面积积积积(m2)(m2)(m2)(m2)车位面车位面车位面车位面积积积积(m2)(m2)(m2)(m2)西环广场西环广场西直门综合交通枢纽2005-3-18222739.722－3西写字楼9187136224.46中国红街中国红街朝阳区工体东路东侧2005-4-3048536.232～3东写字楼9066.44　健翔大厦健翔大厦朝阳区祁家豁子8号2005-5-2428134.213～4北写字楼243140德胜尚城德胜尚城西城区德外关厢2005-6-1966955.262～3西写字楼11561.396032.24瑞安大厦瑞安大厦朝阳区东三环南路102号2005-6-2435552.123～4东写字楼31445.490CBD东都东都朝阳区北化项目西区地块2005-6-2677657.483～4东写字楼9080.4811965.032005-10-167011.74公寓40878.898450.65北京华联望京购物中心北京华联望京购物中心朝阳区广顺北大街33号2005-8-2582633.984～5东北写字楼6570014198韦伯国际发展中心韦伯国际发展中心 朝阳区朝阳门外小庄6号2005-8-2876556.593～4东写字楼19084　2005-12-1443727.92商业　　北京北京·国际国际海淀区中关村南大街18号2005-10-1498420.362～3西写字楼11027.4119033.73瑞都国际瑞都国际通州区九棵树48号院2005-10-2462774.435～东写字楼30020.185044.7朝外朝外SOHO朝阳区关东店四巷2005-12-7136277.692～3东写字楼51128.6415841.47华贸中心华贸中心朝阳区西大望路6号2005-12-28193940.323～4东写字楼29300.0140121.9港龙商业中心港龙商业中心昌平区回龙观镇2005-4-2921296.645～北商业　　长青大厦长青大厦朝阳区亮马桥路48号2005-6-2473421.253～4东商业　　望京国际商业中心望京国际商业中心朝阳区望京新城B区6-10号地B区2005-6-1123633.524～5东北商业9844425190锦绣大地物流港锦绣大地物流港 海淀区四季青乡龚村(阜石路69号)2005-8-27132455.544～5西商业　37158北京海天中心北京海天中心海淀区羊坊店路18号2005-11-2574510.582～3西南商业　8654.84大钟寺国际广场大钟寺国际广场海淀区东升乡大钟寺现代商城2005-12-1691373.172～3西商业　　东方巴黎时代广场东方巴黎时代广场门头沟区双峪环岛东南角2005-11-18102092.365～西公寓53043.019755.860505年上市销售的大体量商业项目年上市销售的大体量商业项目 8北京商业市场整体情况分析北京商业市场整体情况分析小小结：：1.商商业物物业交易整体交易整体态势良好良好{受整体市受整体市场环境的影响，本区域开境的影响，本区域开发商商业物物业会有会有较好的市好的市场前景前景2.交易交易热点区域点区域为朝阳、海淀、昌平和丰台四区。

大体量商朝阳、海淀、昌平和丰台四区大体量商业物物业交易集中在交易集中在热点区域，且点区域，且业态复合复合3.商商业物物业销售售过程中小程中小单元切割元切割销售的情况增多售的情况增多{本本项目所在宣武区并不是商目所在宣武区并不是商业物物业交易的交易的热点区域，开点区域，开发大体量的商大体量的商业物物业会有一定的会有一定的风险9市级商业中心对本区域影响分析市级商业中心对本区域影响分析10本本项项目目王王府府井井西西单单11 大大栅栏、西、西单、王府井同属于北京三大知名的市、王府井同属于北京三大知名的市级商商业中心，其形成均有极深的中心，其形成均有极深的历史渊源然而史渊源然而由于由于历史原因，大史原因，大栅栏逐逐渐没落，没落，现已成已成为北京市中低北京市中低阶层和外地旅游者的和外地旅游者的购物物场所，其市所，其市场影响力影响力和和辐射力已射力已经无法与西无法与西单、王府井相提并、王府井相提并论 藉由大藉由大栅栏改造的契机，恢复大改造的契机，恢复大栅栏昔昔时的繁荣，复的繁荣，复兴大大栅栏，使大，使大栅栏在市在市场影响力和影响力和辐射力射力上与西上与西单、王府井真正形成、王府井真正形成环天安天安门的三足鼎立之的三足鼎立之势，那么，那么对西西单、王府井的分析研究便、王府井的分析研究便显得极得极为重重要。

要本本项项目目王王府府井井西西单单12一、西单商业区分析一、西单商业区分析 1.基本情况介基本情况介绍{地地处北京核心地段：天安的西北京核心地段：天安的西侧，宣武，宣武门北北侧，其，其主体部分以西主体部分以西单北大街南段北大街南段为主营业面面积：：40万万平方米{历史悠久：与王府井商圈同属于北京最早的、最成史悠久：与王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，早期熟的商圈，早期为满足城区市民基本生活需要的供足城区市民基本生活需要的供应中心{商商业属性：属性：v以以购物物为主主，文化、，文化、娱乐、餐、餐饮等休等休闲服服务为辅的多功能、的多功能、综合性的合性的现代化商代化商业区区v以以“时尚、品位、休尚、品位、休闲”为主主题的的青春型商圈青春型商圈{消消费人群特征：人群特征：v泛北京人：北京常住居民泛北京人：北京常住居民v年年轻人：人：25-3525-35v北京当地中等收入北京当地中等收入阶层v消消费动因：物美价廉，交通易达性因：物美价廉，交通易达性 13一、西单商业区分析一、西单商业区分析2.2.规模模业态特征特征 西西单是以百是以百货零售零售为主要主要业态的的现代化商代化商业区。

区 {区域内的主要区域内的主要项目：目： v大型百大型百货：西：西单商商场、西、西单赛特、中友百特、中友百货、、君太百君太百货、美美百、美美百货（首都（首都时代广代广场）、西）、西单购物中心等物中心等v写字楼：写字楼：华威大厦、威大厦、华南大厦、广州大厦、南大厦、广州大厦、高登大厦、西高登大厦、西单国国际大厦、太运大厦、国大厦、太运大厦、国际电力大厦等力大厦等{规模模 （（数据来源：数据来源：《《北京区域北京区域统计年年鉴—2004》》））v区内商区内商业企企业数量：数量：97个个v区内餐区内餐饮企企业数量：数量：14个个v区内服区内服务业企企业数量：数量：137个个中友百货中友百货西单商场西单商场西单赛特西单赛特西单购物商场西单购物商场西西工程西西工程4#地地14一、西单商业区分析一、西单商业区分析{西西工程西西工程4＃地＃地 西西工程四号地西西工程四号地(位于原西位于原西单科技广科技广场处) 规划建筑划建筑规模是地上模是地上15层、地下、地下4层，，拟建成包括建成包括酒店、酒店式公寓、商酒店、酒店式公寓、商场、餐、餐饮娱乐乃至乃至剧院在院在内的内的综合性大厦。

合性大厦 西西西西4＃地＃地虽然然规划有展示功能，但展示的划有展示功能，但展示的空空间比比较狭小，所起到的吸引人群，聚集人气的狭小，所起到的吸引人群，聚集人气的作用仍然不作用仍然不够15一、西单商业区分析一、西单商业区分析3.未来未来发展展趋势 西城区政府西城区政府规划划扩展西展西单商圈，将宣武商圈，将宣武门到新街口整个打通，向南到新街口整个打通，向南连接宣武接宣武门的庄的庄胜崇光百崇光百货(SOGO)(SOGO)，向北，向北连接新街口小商圈接新街口小商圈 ，形成一条全，形成一条全长5.45.4公里的西城区公里的西城区“商商业大大动脉脉” 规划中的地划中的地铁四号四号线将西将西单与与SOGOSOGO连接起来，方便了二者之接起来，方便了二者之间的的联系、交流系、交流规划中的地铁四号线规划中的地铁四号线西单西单宣武门宣武门16一、西单商业区分析一、西单商业区分析{我我们认为这一一规划的划的实施施对本本项目的影响不大：目的影响不大：v西西单、、SOGOSOGO的客的客户群具有一定的同群具有一定的同质性，都是性，都是针对北京的北京的时尚青年，尚青年，SOGOSOGO的客的客户群很大程度上是群很大程度上是分流西分流西单的共享客流。

的共享客流v西西单、、 SOGOSOGO两大商圈的两大商圈的连接会接会进一步加一步加剧商圈商圈内部的内部的竞争v针对时尚青年的西尚青年的西单、、 SOGOSOGO两大两大现代化商圈，代化商圈，对具有具有传统商商业特色、特色、针对旅游人群的本旅游人群的本项目影目影响不大v宣内大街在西宣内大街在西单、、SOGOSOGO间形成的隔断明形成的隔断明显，两大，两大商圈的融合仍需要商圈的融合仍需要时间SOGOSOGO西西单单规规划划中中的的地地铁铁四四号号线线17一、西单商业区分析一、西单商业区分析4.4.西西单与本与本项目的关系目的关系{西西单不会与本不会与本项目形成明目形成明显的的竞争争 大大栅栏作作为北京北京传统的商的商业中心，其所面中心，其所面对的人群主要是旅游人群；而西的人群主要是旅游人群；而西单作作为北京北京时尚尚青年的聚集地，其所面青年的聚集地，其所面对的主要是北京的年的主要是北京的年轻人，二者在客人，二者在客户群群结构上的差构上的差别会使会使这两个市两个市级商商业中心在形中心在形态上表上表现出很大不同，因而不会形成明出很大不同，因而不会形成明显的的竞争大栅栏大栅栏西单西单18一、西单商业区分析一、西单商业区分析5.5.西西单目前存在目前存在问题及及对本本项目的借目的借鉴 虽然西然西单未来与本未来与本项目不会形成很目不会形成很强的的竞争关系，但是争关系，但是对同属于市同属于市级商商业中心的本中心的本项目而言，目而言，西西单目前存在的目前存在的问题对本本项目仍然有一定的借目仍然有一定的借鉴意意义。

{人行道面人行道面积不足，人不足，人车分流程度低，可供逗留的空分流程度低，可供逗留的空间少少人坐在垃圾桶对面的路灯下面人坐在垃圾桶对面的路灯下面行人匆匆走过车辆拥堵的街道行人匆匆走过车辆拥堵的街道19 虽然按照然按照“西西工程西西工程”的的总规划，将划，将设置置2 层高的步廊把面高的步廊把面对西西单北大街的两旁建筑物北大街的两旁建筑物连接起接起来，以解决西来，以解决西单的交通的交通问题，但是从目前的情况来看，，但是从目前的情况来看，这一一规划划迟迟未得到有效未得到有效实施也就是施也就是说，，西西单的交通的交通拥堵状况在短期内不会得到堵状况在短期内不会得到缓解109百货与中国移动之间的过街廊桥至今仍没有连百货与中国移动之间的过街廊桥至今仍没有连起来，从这一点也可以看出西单的空中步行系统并起来，从这一点也可以看出西单的空中步行系统并没有得到有效的实施没有得到有效的实施20一、西单商业区分析一、西单商业区分析{西西单仍然是以仍然是以现代大型零售百代大型零售百货为主的主的业态，，产品特色不突出，品特色不突出，互互动性和性和娱乐性的商性的商业展示体展示体验功能比功能比较缺乏，缺乏，对企企业客客户的商的商业交流功能缺乏交流功能缺乏足足够的重的重视。

目前西目前西单商商业街两街两侧商商场、店、店铺密布，基本没有密布，基本没有展示功能的展示功能的设置21二、王府井商业区分析二、王府井商业区分析 从目前的情况来看，王府井与本从目前的情况来看，王府井与本项目有众多相似性，二者在未来会有目有众多相似性，二者在未来会有较大大竞争，本争，本项目正目正处于改造的于改造的时机，因而机，因而对王府井的分析王府井的分析对本本项目会有很目会有很强的借的借鉴意意义：：v都都处于北京市的核心地段于北京市的核心地段v都具有悠久的都具有悠久的历史，都是北京著名的市史，都是北京著名的市级商商业中心中心v都是都是传统商商业的聚集地，老字号云集的聚集地，老字号云集v都主要面都主要面对旅游人群旅游人群王府井王府井大栅栏大栅栏22二、王府井商业区分析二、王府井商业区分析1.1.基本情况介基本情况介绍{地地处核心地段：天安核心地段：天安门东侧王府井大街由南向北全王府井大街由南向北全长810米，大街两米，大街两侧分布着七百余家大大小小的商店分布着七百余家大大小小的商店{历史悠久：具有七百多年史悠久：具有七百多年历史的商史的商业街，街，拥有众多著名有众多著名的老字号。

的老字号{商商业属性：属性：v有中国第一金街之称有中国第一金街之称v是集集是集集购物、休物、休闲、文化、、文化、娱乐、旅游、餐、旅游、餐饮、商、商务、住宿、住宿为一体的一体的综合性商合性商业步行街步行街和和国国际性商性商业旅游中心旅游中心 v北京市的主客北京市的主客厅——外国人或外地人旅游必到之地外国人或外地人旅游必到之地{消消费人群特征人群特征v外地人、外国人外地人、外国人为主，主，节假日客流量大假日客流量大{历经两次大两次大规模改造和建模改造和建设 2000年完成了主要二次改造后，王府井商年完成了主要二次改造后，王府井商业区南起区南起长安街，北至灯市西口，安街，北至灯市西口，东接金接金鱼胡同，西胡同，西连东安安门大大街，面街，面积达达45万平方米左右　　万平方米左右　　 23二、王府井商业区分析二、王府井商业区分析2. 业态分析分析{基本情况（数据来源：基本情况（数据来源：《《北京区域北京区域统计年年鉴—2004》》））v大型商厦大型商厦9座：王府井百座：王府井百货大楼、大楼、东方新天地等；方新天地等；v大型、超大型写字楼大型、超大型写字楼10余座：余座：东方广方广场、新、新东安大厦等；安大厦等；v五星五星级宾馆8家：北京家：北京饭店、王府店、王府饭店等；店等；v老字号企老字号企业多家：盛多家：盛锡福、同升和、亨得利等。

福、同升和、亨得利等{经营状况状况（数据来源：（数据来源：《《北京区域北京区域统计年年鉴—2004》》））v零售零售额：：34.47亿元元v销售收入：售收入：193.20亿元元24二、王府井商业区分析二、王府井商业区分析3.王府井王府井对本本项目的借目的借鉴{通通过老字号等老字号等传统商商业的保留的保留维持商持商业街的特色街的特色 王府井在改造王府井在改造过程中保留了程中保留了诸如瑞蚨祥、同升和等老字号，通如瑞蚨祥、同升和等老字号，通过传统商商业营造街区的特色，造街区的特色，而商而商业街的盈利街的盈利则主要依靠主要依靠现代商代商业 王府井的新老王府井的新老业态并存的架构并存的架构值得我得我们借借鉴本项目同目同样也是老字号云集的也是老字号云集的传统商商业街区，街区，对老字号的保留将有助于形成区域的特色老字号的保留将有助于形成区域的特色25二、王府井商业区分析二、王府井商业区分析{王府井仍然是以零售商王府井仍然是以零售商业为主的主的业态，其主要消，其主要消费行行为模式是模式是为“购物物”，缺乏大量具有互，缺乏大量具有互动性和性和娱乐性的商性的商业展示体展示体验功能，也不能直接功能，也不能直接为各地企各地企业与投与投资者之者之间提供提供桥梁和商机。

而梁和商机而这正是本正是本项目可以目可以发挥的空的空间v由于改造由于改造时间较早，王府井目前存在功能上缺失，特早，王府井目前存在功能上缺失，特别是展示功能上的缺失是展示功能上的缺失v从王府井步行街目前的空从王府井步行街目前的空间形形态看，由于王府井大街改造的看，由于王府井大街改造的时间较早，目前街区功能基早，目前街区功能基本定型，提升的空本定型，提升的空间不大 本项目要在未来的竞争中取得优势地位，就本项目要在未来的竞争中取得优势地位，就需要与王府井形成差异化、互补式的发展，王府井目需要与王府井形成差异化、互补式的发展，王府井目前存在的问题及不足就是本项目提升的空间前存在的问题及不足就是本项目提升的空间26二、王府井商业区分析二、王府井商业区分析ü特例：特例：东方新天地方新天地 东方新天地是王府井地区建造比方新天地是王府井地区建造比较晚的晚的项目（目（2003年最后完工），其中的功能年最后完工），其中的功能设置置对王府井步行街的不足王府井步行街的不足进行了一定程度的完善和行了一定程度的完善和补充27二、王府井商业区分析二、王府井商业区分析通通过弧形的中庭弧形的中庭设计，，设置不定期置不定期进行展示的空行展示的空间。

28二、王府井商业区分析二、王府井商业区分析 在很大程度上在很大程度上东方新天地的加入，使整个王府井的改造方新天地的加入，使整个王府井的改造进入一个新的平台入一个新的平台东方新天地有效地方新天地有效地补充了王府井的休充了王府井的休闲功能，也使得王府井各种档次的物功能，也使得王府井各种档次的物业搭配更搭配更为合理 可以可以说，目前整个王府井依旧是外地来京消，目前整个王府井依旧是外地来京消费群体的主要旅游消群体的主要旅游消费场所但是值得注意的是，得注意的是，无无论是是虽然王府井也保留了一些然王府井也保留了一些传统老字号，但是整个区域改造已老字号，但是整个区域改造已经是是该区域区域丧失了北京失了北京传统的的历史史风貌即使是貌即使是东方广方广场的加入也没有改的加入也没有改变这一情况因此，我一情况因此，我们认为，目前王府井只是一个北京，目前王府井只是一个北京现代意代意义上的上的购物中心在物中心在历史史传承方面，尤其是在整个区域文化承方面，尤其是在整个区域文化风情上并没有突出的表情上并没有突出的表现 而也正是本而也正是本项目可以目可以寻找的突破点。

具体而言，我找的突破点具体而言，我们认为，我，我们应该利用利用PASSAG打造一种打造一种有有历史感，但又具有史感，但又具有现代商代商业舒适性的全新商舒适性的全新商业风格从而在建筑上与其形成突出的差异从而在建筑上与其形成突出的差异 更更为重要的是，目前整个王府井仍然是一种以重要的是，目前整个王府井仍然是一种以购物物为中心中心为主体的主体的现代零售商代零售商业而本项目所目所要要进行了就是与其形成差异化，充分利用此次改造机遇，行了就是与其形成差异化，充分利用此次改造机遇，创造一种新的商造一种新的商业模式模式——shopping park 为区域区域带来生机29市级商业中心分析总结市级商业中心分析总结通通过对西西单、王府井两大市、王府井两大市级商商业中心的分析，中心的分析，给了本了本项目如下启示：目如下启示：1.保留保留传统商商业特色特色{西西单现在已是吸引年在已是吸引年轻人的人的现代商代商业中心，本中心，本项目目对传统商商业的保留可以与之形成差异化的保留可以与之形成差异化竞争争{本区域本区域历史史积淀深厚，淀深厚，对历史文脉的充分利用是形成区域特色的关史文脉的充分利用是形成区域特色的关键{传统商商业只是只是维持区域特色的要素，而非盈利点，区域的主要盈利仍然要靠持区域特色的要素，而非盈利点，区域的主要盈利仍然要靠现代商代商业2.我我们要与要与现代北京市代北京市级商商业中心的消中心的消费模式形成互模式形成互补和差异化和差异化发展展{现有商有商业中心主要是中心主要是现代大批量零售商代大批量零售商业v无无论是北京特色是北京特色还是地方特色都不是地方特色都不够突出。

突出v主要消主要消费行行为模式主要模式主要为“购物物”，缺乏大量具有互，缺乏大量具有互动性和性和娱乐性的商性的商业展示体展示体验功能{而本而本项目就是要在目就是要在购物模式方式上有所突破打造物模式方式上有所突破打造 SHOPPING PARK——将将购物物变成游憩行成游憩行为，，从而与真正与目前北京城市中心内的商从而与真正与目前北京城市中心内的商业中心形成差异中心形成差异30金融街与本项目的互动发展分析金融街与本项目的互动发展分析31金融街与本项目的互动发展分析金融街与本项目的互动发展分析一、金融街基本情况分析一、金融街基本情况分析1.地理位置：地理位置：{西靠西二西靠西二环路，路，东邻太平太平桥大街，南起西大街，南起西长安街，北至阜成安街，北至阜成门内大街{南北南北长1700米，米，东西西宽600米，米，规划用地划用地103公公顷，，总建筑面建筑面积300多万平方米多万平方米2. 商圈定位商圈定位 {国家国家级金融管理中心金融管理中心{国内最大的国内最大的货币资金市金市场{国国际化金融服化金融服务中心中心西西单单金金融融街街本本项项目目32金融街与本项目的互动发展分析金融街与本项目的互动发展分析3.业态特征：特征：（（1））办公公{政府金融机构：政府金融机构：v金融监管部门、行业协会、全国金融标准化技术委员会所在地{国内外知名企国内外知名企业v银行v非银行金融机构：例如金融服务类中介公司v全国性保险公司v电信企业：例如中国电信、中国移动通讯、中国网络通讯公司等国家级信息通讯企业（（2）商）商业{商商业氛氛围沿南北方向两沿南北方向两头热、中、中间冷冷v南端：百盛购物中心，是西城区居民、金融街人士购买中高档产品的首选之地v北端：阜成门商圈，华联商厦与万通新世界分别针对不同档次的居民，商圈氛围比较成熟{商商业配套配套设施缺乏，施缺乏，现有的餐有的餐饮、、娱乐、休、休闲场所比所比较少，基本无法少，基本无法满足金融人士的足金融人士的 日常生日常生活需求，因而到了晚上，金融街就明活需求，因而到了晚上，金融街就明显冷清下来。

冷清下来 与此同与此同时，出于，出于对休休闲娱乐环境的考境的考虑，也使得金融街人士通常会，也使得金融街人士通常会选择金融街以外的区域金融街以外的区域进行休行休闲娱乐活活动，而不在乎距离，而不在乎距离办公地点的公地点的远近阜成门商圈阜成门商圈写字楼写字楼百盛购物中心百盛购物中心金金融融街街33金融街与本项目的互动发展分析金融街与本项目的互动发展分析二、金融街与本二、金融街与本项目的互目的互动发展分析展分析1.金融街与西金融街与西单形成互形成互动发展的可能性不大展的可能性不大 虽然金融街距离西然金融街距离西单仅1公里之遥，但是，我公里之遥，但是，我们认为金融街与西金融街与西单形成互形成互动发展的可能性仍然不大展的可能性仍然不大{金融街与西金融街与西单商商业街之街之间的横向交通比的横向交通比较匮乏，且中乏，且中间存在存在许多非商多非商务功能的阻断功能的阻断v目前联接金融街与西单较为便捷的道路主要有三条：复内大街，广宁伯路、辟才胡同，学院小街、二龙路西街、大木仓胡同而这几天道路在高峰时期往往拥堵不堪，这在一定程度上限制了二者的商务往来，同时也影响了金融街人士的购物情绪v金融街与西单之间存在一些非商务业态，例如丰汇园等住宅小区，这在一定程度上也阻断了两者之间的商务往来。

金金融融街街西西单单学院小街、二龙路西街、大木仓胡同学院小街、二龙路西街、大木仓胡同广宁伯路、辟才胡同广宁伯路、辟才胡同复内大街复内大街34金融街与本项目的互动发展分析金融街与本项目的互动发展分析{西西单商圈北京商圈北京时尚青年聚集地的定位也决定了西尚青年聚集地的定位也决定了西单不是金融人士理想的消不是金融人士理想的消费场所v金融人士通常比金融人士通常比较倾向于在咖啡向于在咖啡厅、酒吧、茶吧、、酒吧、茶吧、电影院、影院、剧院等院等娱乐场所所进行消行消费，同时比较注重场所的环境和档次，而西单目前的针对时尚人士的娱乐业态显然并不适合金融人士v金融人士消费出行的主要交通工具为出租车，因而他们可以选择距离更远一些的、服务和环境更好的区域消费；同时，他们的空闲时间通常集中在晚上8点之后，在这个时间段对离公司的距离远近不会很重视35金融街与本项目的互动发展分析金融街与本项目的互动发展分析{本本项目可以与金融街形成互目可以与金融街形成互动发展展 从上述分析我从上述分析我们可以看出，金融街人士完全可以不去西可以看出，金融街人士完全可以不去西单，而，而选择距离金融街不是很距离金融街不是很远的本的本项目区域目区域进行消行消费。

v金融街与本金融街与本项目之目之间的交通便利，横向交通、的交通便利，横向交通、竖向交通均四通八达向交通均四通八达金金融融街街本本项项目目36金融街与本项目的互动发展分析金融街与本项目的互动发展分析v本本项目可以在定位目可以在定位设置上置上对临近商圈的本市消近商圈的本市消费者的消者的消费行行为进行再延伸，从而将金融行再延伸，从而将金融街人士吸引至本区域街人士吸引至本区域进行消行消费ü金融街商圈距离本金融街商圈距离本项目区域比目区域比较近，近，该区域是区域是“新北京人新北京人”大量聚集的区域，大量聚集的区域，这些些新北京人具有如下特点：新北京人具有如下特点：»受教育程度高，收入稳定，多为公司白领和管理人员»注重生活品质，对文化休闲活动有一定层次的追求»对自身出生地的特色产品与文化仍具有认同感和怀旧意识，他们很愿意以“北京人”的身份，再次体验和回顾原有本地商业产品和风情金金融融街街本本项项目目消费延伸消费延伸ü本项目可以通过本项目可以通过“中国廊中国廊”这种特色项目的商业建这种特色项目的商业建筑空间，给金融街人士提供再次的体验和回顾的空间筑空间，给金融街人士提供再次的体验和回顾的空间而且也正是这种将购物融于休闲的而且也正是这种将购物融于休闲的SHOPPING PARK新型购物模式，也将是本区域成为这些金融界高端人新型购物模式，也将是本区域成为这些金融界高端人士进行高端招待、购物休闲的新场所。

而这种城市客士进行高端招待、购物休闲的新场所而这种城市客厅的功能也正是北京城市中心所缺乏的厅的功能也正是北京城市中心所缺乏的37区级商业中心对本区域影响分析区级商业中心对本区域影响分析38 SOGO 和新世界是南城两大知名的区和新世界是南城两大知名的区级商商业中心，距离本中心，距离本项目比目比较近，容易与本近，容易与本项目形成目形成竞争关系，因此，争关系，因此，对这两大商两大商业中心的分析有助于本中心的分析有助于本项目的定位目的定位SOGO本本项项目目新新世世界界39一、宣武庄胜一、宣武庄胜SOGOSOGO商圈商圈1. 基本情况介基本情况介绍{地理位置：地理位置：天安天安门西西侧，北，北临西西单购物中心物中心东临前前门商商业中心区域，南接琉璃厂街中心区域，南接琉璃厂街{商商业属性：属性：v宣武区的商宣武区的商业中心中心v青春、青春、时尚、休尚、休闲型的型的现代商圈代商圈{消消费人群特征：北京的人群特征：北京的时尚青年尚青年{发展展历程程v1992年，北京庄年，北京庄胜房地房地产开开发有限公司介入宣武有限公司介入宣武门地区的旧城改造，在宣武地区的旧城改造，在宣武门地区地区规划了划了“庄庄胜城城”项目，包括目，包括“庄庄胜广广场”和和“庄庄胜二期住宅区二期住宅区”两部分。

两部分 v1998年庄年庄胜崇光百崇光百货北京店开北京店开业由于南城生活水平和消由于南城生活水平和消费水平都水平都较低，低，经营大型商大型商场会有会有较大大风险，，因此最初因此最初业界均不看好界均不看好该项目，甚至开目，甚至开发商自己也曾商自己也曾认为投投资失失败v在在经过多年的培育和多年的培育和发展后，庄展后，庄胜百百货成成为百百货零售零售业内内业绩最好的企最好的企业之一1998200020022005开业开业结束亏损结束亏损经经营营业业绩绩40一、宣武庄胜一、宣武庄胜SOGOSOGO商圈商圈2. 业态分析分析{商圈内开商圈内开发有大量住宅有大量住宅项目，例如庄目，例如庄胜二期等二期等v商商业物物业对住宅的促住宅的促进作用：成作用：成为住宅的超大型配套住宅的超大型配套v通通过住宅住宅产品增品增强商商业物物业开开发的抗的抗风险性性{庄庄胜崇光崇光SOGO百百货在开在开业8年后，年后，经营状况良好，是状况良好，是SOGO商圈的核心代表，同商圈的核心代表，同时也是南城也是南城重要的大型零售商重要的大型零售商业区之一{商圈的商商圈的商业氛氛围比比较成熟，国成熟，国际知名知名连锁品牌沃品牌沃尔玛已入已入驻商圈，会商圈，会进一步一步带动区域的商区域的商业氛氛围。

41一、宣武庄胜一、宣武庄胜SOGOSOGO商圈商圈 商圈内的主要商圈内的主要项目有：目有：1.1.新新闻总署及署及传媒大道媒大道2.2.富卓广富卓广场3.3.长城大厦城大厦4.4.海格国海格国际大厦大厦5.5.庄庄胜崇光崇光SOGOSOGO百百货6.6.越秀大酒店越秀大酒店7.7.宣西开宣西开发区区42一、宣武庄胜一、宣武庄胜SOGOSOGO商圈商圈v富卓广富卓广场ü写字楼建筑面写字楼建筑面积4.14.1万平米，商万平米，商业面面积建筑建筑约6 6万平米万平米ü写字楼：均价写字楼：均价1350013500元元/ /平米；租金平米；租金4.54.5元元/ /平米平米·天天( (包含物包含物业费及水及水费等，等，电费单独独结算算) )，，产权归小小业主，面主，面积从从138138到到800800平米不等平米不等ü商商业：一：一层的一部分和地下一的一部分和地下一层(1.9(1.9万平米万平米) )已已经租租给给沃沃尔玛，，20052005年底开年底开业沃沃尔玛租金租金2 2元元/ /平方米平方米/ /天天43一、宣武庄胜一、宣武庄胜SOGOSOGO商圈商圈v庄庄胜城城ü一期工程庄一期工程庄胜广广场：：»1992年开年开发，，总占地占地3.7万平米，万平米，总建筑面建筑面积37万平米；商万平米；商业营业面面积约8.4万万平米平米»总体体规划：划：21层主楼与主楼与16层北楼北楼为智能型甲智能型甲级写字楼，写字楼，18层南楼南楼为五星五星级酒店。

酒店裙楼裙楼1-6层及地及地库一一层为超大型商超大型商场 »写字楼：写字楼：销售售产权（部分（部分业主来自香港、新加坡等主来自香港、新加坡等东南南亚地区）；租金地区）；租金3.7元元/平米平米·天天(不含不含电费）；出租率）；出租率较高高»商商业：由崇光：由崇光负责商商业经营；北；北馆1998年开年开业，，营业面面积8.4万平米；目前南万平米；目前南馆5万平米正万平米正销售售产权，均价，均价约为3.5万元万元/平米平米»酒店：与酒店：与丽晶酒店管理集晶酒店管理集团合作，合作，2002年年10月开始建月开始建设，，总建筑面建筑面积达达7万平万平方米；方米；商业商业办公办公酒酒店店44v庄庄胜城城ü庄庄胜二期二期纯居住高居住高级公寓生活区公寓生活区 庄庄胜二期二期纯居住高居住高级公寓生活区分公寓生活区分为东区和西区，区和西区，总建筑面建筑面积67万平方米万平方米西区西区紧邻庄庄胜广广场，，东区南区南侧连接着著名的琉璃厂文化街及和平接着著名的琉璃厂文化街及和平门均价11000元元/平方米左右平方米左右庄胜二期庄胜二期庄胜广场庄胜广场45二、崇文新世界商圈二、崇文新世界商圈1. 1. 基本情况介基本情况介绍{地理位置：崇文地理位置：崇文门及其周及其周边区域区域{商商业属性：属性：v崇文区的商崇文区的商业中心中心v集集购物、休物、休闲、、娱乐为一体的一体的综合性商圈合性商圈v新的引新的引导时尚潮流的青年商尚潮流的青年商业中心中心{发展展历程程v新世界集新世界集团1992年藉崇文老城区改造的契机，在崇外大街沿年藉崇文老城区改造的契机，在崇外大街沿线1.3平方公里范平方公里范围内相内相继开开发了包括新世界中心在内的九大了包括新世界中心在内的九大项目。

目v经过多年的多年的发展和市展和市场培育，逐培育，逐渐形成了以新世界中心形成了以新世界中心为核心的崇文新世界商圈，使崇核心的崇文新世界商圈，使崇文文门形成了一个新的引形成了一个新的引导时尚潮流的青年商尚潮流的青年商业氛氛围，成，成为南城除南城除SOGO外最外最为活活跃的区的区域v国瑞城等新国瑞城等新项目的出目的出现进一步增一步增强了商圈的了商圈的辐射力新新世世界界1992年年2000年年2005年年基础设施、公建项目开展基础设施、公建项目开展高档住宅小区建设高档住宅小区建设扩展、二次规划扩展、二次规划46二、崇文新世界商圈二、崇文新世界商圈2. 业态分析分析{业态复合：形成以新世界商城复合：形成以新世界商城为中心的新中心的新兴现代商代商贸、、办公、居住功能混合区公、居住功能混合区{商商业以以购物物为主，兼有休主，兼有休闲、、娱乐功能功能 肯德基、必肯德基、必胜客、新世客、新世纪钱柜、柜、乐圣、溜冰圣、溜冰场、搜秀城、、搜秀城、韩城城时尚广尚广场 等的引入使新世等的引入使新世界商圈成界商圈成为吃、喝、玩、吃、喝、玩、乐样样俱全的商圈俱全的商圈47二、崇文新世界商圈二、崇文新世界商圈{商圈内大量开商圈内大量开发住宅住宅项目，例如新世界家园、新世界太目，例如新世界家园、新世界太华公寓、新景家园、新世界新怡家园等公寓、新景家园、新世界新怡家园等 v商圈日商圈日渐成熟的商成熟的商业环境提升了区域的价境提升了区域的价值，促，促进了区域房地了区域房地产市市场的的发展展v通通过住宅开住宅开发提高商提高商业开开发的抗的抗风险性性崇文商圈近期新增产品体量对比图（崇文商圈近期新增产品体量对比图（ 05年年7月）月）数据来源：焦点房地产网数据来源：焦点房地产网48二、崇文新世界商圈二、崇文新世界商圈商圈内主要商圈内主要项目有：目有：1.1.新世界中心新世界中心2.2.新世界太新世界太华公寓公寓3.3.正仁大厦正仁大厦4.4.新成文化大厦新成文化大厦5.5.国瑞城国瑞城6.6.搜秀商城搜秀商城7.7.太康大厦太康大厦49二、崇文新世界商圈二、崇文新世界商圈v新世界中心新世界中心ü由两幢写字楼、一幢商由两幢写字楼、一幢商务酒店、一幢公寓酒店、一幢公寓组成，中心成，中心5层加地下加地下1层为大型商大型商场。

总建筑面建筑面积187000平米，其中写字楼平米，其中写字楼40000平米，商平米，商业74000平米ü写字楼：分南北两写字楼：分南北两栋，分立在新世界商，分立在新世界商场的两的两侧售价19119元元/平米，租金平米，租金18美金美金/平米平米/月月(4.8元元/平米平米/天天)ü商商业：一期北：一期北馆1998年开始年开始营业，，业态主要主要为中档百中档百货＋健身，建筑面＋健身，建筑面积为74000平米，平米，营业面面积为40000平米二期南平米二期南馆2000年开始年开始营业，，业态主要主要为定位于年定位于年轻人的人的购物（服装等）、餐物（服装等）、餐饮与休与休闲，建筑面，建筑面积为43000平米，平米，营业面面积为21000平平米v正仁大厦正仁大厦ü写字楼写字楼项目，底目，底层为商商业总建筑面建筑面积56351平米ü售价售价12000元元/平米，租金平米，租金16美元美元/平米平米/月月(4.3元元/平米平米/天天)50二、崇文新世界商圈二、崇文新世界商圈v新成文化大厦新成文化大厦ü总建筑面建筑面积46597平米，包括平米，包括6204.41平米的商平米的商业和和32152.36平米的写字楼平米的写字楼ü建筑建筑层数数为地下两地下两层，地上，地上13层；地上首；地上首层和２和２层为商商业用房，用房，3至至12层为办公用公用房。

房ü写字楼：面写字楼：面积90-400平米，售价平米，售价15000元元/平米，租金平米，租金4元元/平米平米/天v搜秀商城搜秀商城ü总建筑面建筑面积50000平米平米ü一期一期2004年年10月月15日开日开业，二期，二期2005年初开年初开业 主主营服装，服装，6层为“北京北京动漫城漫城”ü定位定位专为年年轻人提供人提供购物、物、娱乐、休、休闲、餐、餐饮、、视听一体化的全新体听一体化的全新体验式、探索式式、探索式消消费中心51二、崇文新世界商圈二、崇文新世界商圈v国瑞城国瑞城ü总占地面占地面积20公公顷，，总建筑面建筑面积80万平方米，包括万平方米，包括68万平米的住宅，万平米的住宅，1栋写字楼写字楼（（4万平米），万平米），1栋酒店式公寓和酒店式公寓和3栋商住公寓，商住公寓，10万平米的集中商万平米的集中商业ü在售住宅均价在在售住宅均价在13000元元/平米以上，商平米以上，商铺：均价：均价22000元元/平方米平方米 52二、崇文新世界商圈二、崇文新世界商圈小小结：： 新世界商圈的商新世界商圈的商业氛氛围比比较成熟，百成熟，百货、、娱乐休休闲、餐、餐饮及健身等及健身等业态较为完整。

其中新世界完整其中新世界百百货商商场定位中档，集定位中档，集购物、餐物、餐饮、健身、、健身、娱乐休休闲功能于一体，是南城知名的大型零售百功能于一体，是南城知名的大型零售百货中心，中心，未来国瑞城未来国瑞城10万平米集中商万平米集中商业的入市，会的入市，会进一步增一步增强商圈的商商圈的商业氛氛围和和辐射力53区级商业中心分析总结区级商业中心分析总结 通通过对上述两大区上述两大区级商商业中心的分析，可以看出崇文新世界与庄中心的分析，可以看出崇文新世界与庄胜崇光商圈的形成有很多共性：崇光商圈的形成有很多共性：{藉由旧城改造的契机藉由旧城改造的契机 二者都是在旧城改造的二者都是在旧城改造的历史背景下史背景下发展起来的，且由于所在区域展起来的，且由于所在区域历史文化史文化遗存不多，因而存不多，因而规划形成了划形成了“时尚、休尚、休闲”的的现代商圈{商商业培育期培育期长 这个两个商圈在形成个两个商圈在形成过程中都无一例外的程中都无一例外的经历了漫了漫长的商的商业培育期，可以培育期，可以说是在是在经历了痛了痛苦的苦的“难产”之后才形成了今天的南城两大重要的零售百之后才形成了今天的南城两大重要的零售百货中心和成熟的商中心和成熟的商业氛氛围。

{通通过开开发住宅住宅产品提高抗品提高抗风险性性 在商在商业培育期的培育期的过程中，两大商圈的开程中，两大商圈的开发商都采取了开商都采取了开发住宅住宅产品以提高抗品以提高抗风险性的做法性的做法 54区级商业中心分析总结区级商业中心分析总结 对于本于本项目而言，由于同目而言，由于同样地地处南城，会与崇文新世界、庄南城，会与崇文新世界、庄胜崇光商圈形成崇光商圈形成较强的的竞争关系，争关系，如果我如果我们同同样引入大体量的零售百引入大体量的零售百货业态的的话，就会存在以下，就会存在以下问题：：{风险大大 崇文新世界、庄崇文新世界、庄胜崇光商圈的范例已崇光商圈的范例已经告告诉我我们大型零售百大型零售百货的商的商业培育期培育期较长，在本，在本区域内的开区域内的开发也有面也有面临较长商商业培育期的可能性培育期的可能性{将会受到来自崇文新世界、庄将会受到来自崇文新世界、庄胜崇光商圈的激烈崇光商圈的激烈竞争争 崇文新世界、庄崇文新世界、庄胜崇光商圈已崇光商圈已经成成为南城两大知名的大型零售百南城两大知名的大型零售百货中心，商中心，商业氛氛围成熟，成熟，本区域引入同本区域引入同样的的业态，，势必会受到来自必会受到来自这两个商圈的巨大两个商圈的巨大压力，同力，同时在成熟度与商在成熟度与商业氛氛围上上均不占均不占优势。

因此，因此，对于本于本项目而言，要与崇文新世界、庄目而言，要与崇文新世界、庄胜崇光商圈形成比崇光商圈形成比较优势，采用以下做法，采用以下做法对我我们比比较有利：有利：{如果只是如果只是简单引入大型百引入大型百货商商业，无疑将具有，无疑将具有较高的商高的商业风险因此，对于本于本项目，零售百目，零售百货虽然需要引入以支撑然需要引入以支撑项目的商目的商业，但是，但是应该具有一定的主具有一定的主题性，使其成性，使其成为我我们整个整个SHOPPING PARK 有机有机组成部分v应充分利用充分利用PASSAG手法手法对其内部空其内部空间进行行设计，使其更具有开放性，使其更具有开放性v对购物物环境境进行主行主题化化设计，使整个，使整个购物与休物与休闲更更紧密地密地结合55四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析两广路沿线市场分析两广路沿线市场分析56发展现状发展现状发展现状发展现状业态分布状况业态分布状况业态特征比较业态特征比较发展状态分析发展状态分析发展状态分析发展状态分析区域发展水平及趋势判断区域发展水平及趋势判断区域发展水平及趋势判断区域发展水平及趋势判断按业态分析按业态分析按路段分析按路段分析周边商业环境评价周边商业环境评价周边商业环境评价周边商业环境评价大都市街商业分析大都市街商业分析四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析57（一）区域（一）区域发展展现状状1. 路段划分路段划分{由于两广路横跨宣武、崇文两区，延伸范围较长，其沿线业态表现特征也将不仅相同。

因此，在进行本部分研究工作时，我们将按照下图所示，将两广路划分为广渠广渠门内路段内路段（广渠门至崇文门大街部分）、大都市街路段大都市街路段和广安广安门内路段内路段（前门大街至广安门部分）三个部分进行对比分析综合体图示： 住宅底商 零售商业 餐饮 宾馆酒店 写字楼 广安门内 大都市街 广渠门内四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析58（一）区域（一）区域发展展现状状2. 业态分布状况分布状况{商商业——分布分布较为广泛广泛v广渠门内路段沿线以住宅底商为主v大都市街沿线包括纯商业、写字楼底商以及批发市场等v广安门内路段沿线主要以菜百商圈、特色大众餐饮为主{写字楼写字楼——大都市街沿大都市街沿线较为集中集中{宾馆酒店酒店——区域内区域内较少，目前少，目前仅有大都市街上有两家商有大都市街上有两家商务型酒店型酒店综合体图示： 住宅底商 零售商业 餐饮 宾馆酒店 写字楼 广安门内 大都市街 广渠门内四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析59（一）区域（一）区域发展展现状状3. 业态特征比特征比较分析分析{租售价格水平租售价格水平业态业态业态业态路段路段路段路段租金租金租金租金（元（元（元（元/ /平米平米平米平米· ·天）天）天）天）全市平均租金全市平均租金全市平均租金全市平均租金（元（元（元（元/ /平米平米平米平米· ·天）天）天）天）售价售价售价售价（元（元（元（元/ /平米）平米）平米）平米）全市平均售价全市平均售价全市平均售价全市平均售价（元（元（元（元/ /平米）平米）平米）平米）租金相对租金相对租金相对租金相对水平水平水平水平售价相对售价相对售价相对售价相对水平水平水平水平商业商业广渠门内大街广渠门内大街3.5-72.1- 416000-3500015000中等中等中等中等大都市街大都市街5——中等中等——广安门内大街广安门内大街3-12——中等中等——写字楼写字楼广渠门内大街广渠门内大街2.5-45.81100016000较低较低较低较低大都市街大都市街————————广安门内大街广安门内大街2.5-3.58000-14000较低较低较低较低宾馆酒店宾馆酒店大都市街大都市街240-600元元/标间标间·晚晚——————数据来源：中国房地产信息网以及华高莱斯数据库数据更新时间：2006年一季度四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析60（一）区域（一）区域发展展现状状3. 业态特征比特征比较分析分析{出租出售率出租出售率业态业态业态业态路段路段路段路段出租出售率出租出售率出租出售率出租出售率商业商业广渠门内大街广渠门内大街 租售状况良好，大于租售状况良好，大于80%大都市街大都市街 除批发市场以外，大多数商业店铺空置除批发市场以外，大多数商业店铺空置广安门内大街广安门内大街 目前基本无闲置目前基本无闲置写字楼写字楼广渠门内大街广渠门内大街 不到不到50%大都市街大都市街 80%楼已整栋出售，但目前空置率比较高，有部分明显属于进驻后楼已整栋出售，但目前空置率比较高，有部分明显属于进驻后又退出又退出广安门内大街广安门内大街 50%左右左右宾馆酒店宾馆酒店大都市街大都市街 客房出租率可保持在客房出租率可保持在80%左右左右数据来源：市场调研四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析61（一）区域（一）区域发展展现状状3. 业态特征比特征比较分析分析{入入驻客客户特征特征业态业态业态业态路段路段路段路段入驻客户特征入驻客户特征入驻客户特征入驻客户特征商业商业广渠门内大街广渠门内大街 汽车销售、休闲娱乐、美容美发、餐饮、房屋中介、动物医院、琴 行、药店、干洗店等中小型生活配套型商业中小型生活配套型商业大都市街大都市街 KTV 、珠宝、家居、保险公司，汽车销售、电器等多种行业，不完不完全是生活配套型商业全是生活配套型商业广安门内大街广安门内大街 菜市口百百货商场、老字号以及新兴特色餐饮、电器、音像、美发等中型生活配套服务型商业；中型生活配套服务型商业；写字楼写字楼广渠门内大街广渠门内大街 国有电力企业以及部分小型地产、国有电力企业以及部分小型地产、IT公司公司大都市街大都市街 大型国有银行、国有传媒企业、区级政府行政单位等大型国有银行、国有传媒企业、区级政府行政单位等广安门内大街广安门内大街 大型国有企业以及保险、贸易、机电、房地产、医药、保险等领域大型国有企业以及保险、贸易、机电、房地产、医药、保险等领域小型公司小型公司宾馆酒店宾馆酒店大都市街大都市街 都市白领、国外游客等都市白领、国外游客等四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析62（一）区域（一）区域发展展现状状3. 业态特征比特征比较分析分析{因素比因素比较分析分析业态业态业态业态路段路段路段路段价格水平价格水平价格水平价格水平出租出售率出租出售率出租出售率出租出售率入驻客户特征入驻客户特征入驻客户特征入驻客户特征商业商业广渠门内大街广渠门内大街较低较低大于大于80%中小型生活配套商业中小型生活配套商业大都市街大都市街中等中等多数空置多数空置有一些非生活配套的特色型商业有一些非生活配套的特色型商业广安门内大街广安门内大街中等中等基本无闲置基本无闲置大中型生活配套商业大中型生活配套商业写字楼写字楼广渠门内大街广渠门内大街较低较低小于小于50%大型国有企业带动部分小型企业大型国有企业带动部分小型企业大都市街大都市街——空置率较高空置率较高大型国有企业以及行政部门大型国有企业以及行政部门广安门内大街广安门内大街较低较低50%左右左右大型国有企业带动部分小型企业大型国有企业带动部分小型企业宾馆酒店宾馆酒店大都市街大都市街——80%左右左右都市白领、国外游客等都市白领、国外游客等四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析63（一）区域（一）区域发展展现状状4. 业态特征比特征比较分析分析结论{商商业物物业发展相展相对成熟，写字楼市成熟，写字楼市场萧条，条，宾馆酒店物酒店物业稀缺稀缺v区域内各个路段的商业物业在租金（售价）水平并不低的情况下，仍保持相对较高的入驻率；区域内区域内较为成功的商成功的商业多以居住区域的配套型商多以居住区域的配套型商业为主主；v与商业物业相比，区域的写字楼在租金较低的情况下仍大量空置；客户多为由于行政干与而入驻的国有大型企业，但这些国有大型企业的入驻也仅仅带动了部分来自各个领域的中小型企业，区域很区域很难直接吸引有直接吸引有实力的大型企力的大型企业入入驻。

v区域内中、高档酒店物区域内中、高档酒店物业稀缺稀缺，目前仅有两家经济型商务酒店进驻大都市街，开业以来经营状况一直良好四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析64（一）区域（一）区域发展展现状状4. 业态特征比特征比较分析分析结论{广安广安门内路段商内路段商业氛氛围最最为成熟，广渠成熟，广渠门内路段商内路段商业氛氛围正在正在兴起，大都市街路段最起，大都市街路段最为萧条条v广安门内路段整体商业氛围已经较为成熟，休闲购物以及特色餐饮均已具备了一定的规模，已成为大中型的生活配套商业v广渠门内路段的商业氛围已被逐渐培育起来，但尚无较大规模的商场，还属中小型生活配套商业v相比之下大都市街的商业最为萧条，还有部分商家进驻后又退出大都市街出现了一些以上两个路段没有出现的，非生活配套的特色商业物业，例如KTV、高档家具、以及高档珠宝等等但除KTV外，其他经营都较为惨淡，目前高档珠宝店也已撤出四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析65（二）（二）发展状展状态分析分析1. 业态比比较分析分析{两广路沿两广路沿线业态发展展现状状v商业物业发展相对成熟v写字楼市场萧条v宾馆酒店物业稀缺{发展状展状态分析分析v旧城改造旧城改造导入新的中端居住群体促使区域配套性商入新的中端居住群体促使区域配套性商业的繁荣。

的繁荣崇文区与宣武区都属老城区，由于旧城改造得以人口置换，大大增强了居民的消费能力，从而带动了区域内生活配套性的商业的繁荣发展但与此相比，其他休闲娱乐以及特色商业等不仅仅与周边居住氛围相关的商业物业的发展状况尚不乐观v区域内尚未形成商区域内尚未形成商务氛氛围制制约了区域商了区域商务物物业的的发展形成成熟的商务区氛围需要区域内或具备较为强势的政府资源，或具备成熟的交通条件、商业配套以及良好的区域印象而目前来说，本区域哪一条件都不具备，而未来商务氛围的形成将主要依赖于第二个条件的成熟虽然已有部分大型企业入驻，区域内商务氛围仍未形成，尚需要较长时间来孕育四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析66（二）（二）发展状展状态分析分析1. 业态比比较分析分析{两广路沿两广路沿线业态发展展现状状v商业物业发展相对成熟v写字楼市场萧条v宾馆酒店物业稀缺{发展状展状态分析分析v人口素人口素质以及区域印象制以及区域印象制约了区域内酒店物了区域内酒店物业的的发展展ü落后的形象制落后的形象制约中高端酒店的中高端酒店的发展南城很长时间以来相对落后的区域印象以及大量低消费能力的外地流动人口导致区域内一直以来没有出现较为高档的宾馆酒店ü区域适宜中高端酒店的区域适宜中高端酒店的选址。

址区域内无论是交通条件、与市中心的距离，还是区域自身的商旅传统，都非常适合中高档商务酒店入驻ü目前已有的中端酒店入住率状况良好目前已有的中端酒店入住率状况良好客源多为城市中产阶级以及国外游客等消费能力较高的人群，他们的停留也将在一定程度上促进区域商业的繁荣ü可以看出，并不是没有相应的人群可以支撑区域内的中高档酒店，而是区域内缺乏区域内缺乏相相应的的宾馆酒店来吸引相酒店来吸引相应的人群四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析67（二）（二）发展状展状态分析分析2. 路段比路段比较分析分析{两广路沿两广路沿线路段路段现状比状比较v广安门内路段商业氛围最为成熟v广渠门内路段商业氛围正在兴起v大都市街路段最为萧条{发展状展状态分析分析v周周边居住物居住物业的档次以及的档次以及发展成熟度将展成熟度将对区域商区域商业的的发展展产生重要影响生重要影响ü广安门内路段周边是经过拆迁置换的较为成熟的中端居住社区，因此区内中档百货、中档特色餐饮等依托于周边居住人群的商业业态也已具备一定的规模，发展得较为成熟；ü广渠门内路段是正在兴起的中高档居住社区，近邻新世界商圈，目前区内已具有一定人气，区域内的小型配套商业也在逐渐兴起；ü大都市街路段沿线目前没有较为成熟的中高端居住区域，仍以危改区居多，居民消费能力低，区域印象差，因此大都市街在一段时间内还不能像另外两条路段一样形成与居住人群密切相关的配套型商业。

四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析68（三）周（三）周边商商业环境境评价价1.大都市街概况大都市街概况{规模模v全程1.8公里v由15栋建筑组成v总建筑面积30万平米{功能及定位功能及定位v集购物、观光、休闲、娱乐、办公等功能于一体的经济一条街 大都市街项目地块四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析69（三）周（三）周边商商业环境境评价价2.与本区域关系判断与本区域关系判断{空空间位置位置紧邻{本项目区域的H地块紧邻大都市街西端{将受到大都市街氛将受到大都市街氛围的的强烈影响烈影响{大都市街较大的体量以及较长的延伸范围势必会对整个区域以及周边产生辐射式的影响{本项目区域的H区紧邻大都市街，在一定程度上已经成为反大都市街的一部分大都市街项目地块四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析70（三）周（三）周边商商业环境境评价价3.大都市街商大都市街商业现状状{表格表格说明明v阴影部分阴影部分为非商非商业物物业v 红色字体色字体标注的租售价格注的租售价格是以建筑面是以建筑面积计算的，其他租售价格以套内面算的，其他租售价格以套内面积计算算v数据来源：中国房地数据来源：中国房地产交易信息网以及交易信息网以及华高莱斯数据高莱斯数据库楼号楼号业态业态入驻商业入驻商业经营状况经营状况销售均价销售均价（元（元/ /平米）平米）租赁均价租赁均价（元（元/ /天天·平米）平米）租售情况租售情况北一写字楼　　已售北二写字楼　　已售北三商业金兴通人家空置————已售北四商业京港国际珠宝城已撤出128002.8已售北五写字楼、商业香港广场已撤出128002.8已售北六写字楼　　已售北七酒店埃克盛酒店工程暂停130002.8已售四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析71（三）周（三）周边商商业环境境评价价3.大都市街商大都市街商业现状状楼号楼号业态业态入驻商业入驻商业经营状况经营状况销售均价销售均价（元（元/ /平米）平米）租赁均价租赁均价（元（元/ /天天·平米）平米）租售情况租售情况南一商业大中电器不好250007　　（分割租售）南二写字楼、商业体育精品大世界基本空置14000　　4　　（分割租售）南三商业一层底商相对较好130003已售南四办公　　南五商业天王星量贩KTV达芬奇家居沿街底商仅KTV经营状况较好————已售南六酒店中欣戴斯酒店新开业158002.8已售南七写字楼　　　南八写字楼、商业美博城北京著名美容美发业聚集地————　已售四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析72（三）周（三）周边商商业环境境评价价3.大都市街商大都市街商业现状状{初期被商家看好，但后期初期被商家看好，但后期纷纷撤出撤出v初期有多家商业机构进驻大都市街，但后来多为撤出或关闭{小体量底商、小体量底商、娱乐业以及批以及批发市市场经营状况状况较好好v天王星KTV市区内人气较旺的场所v珍贝大厦底商是区域内少数经营状况较好的商业v美容美发用品市场美博城是北京著名美容美发业聚集地4.大都市街商大都市街商业现状成因分析状成因分析{区域原有中低端商区域原有中低端商业氛氛围尚未完全扭尚未完全扭转{没有能没有能够支撑区域形成全新商圈的人群和商支撑区域形成全新商圈的人群和商务条件条件{没有形成能没有形成能够突破商圈限制的特色化商突破商圈限制的特色化商业四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析73（三）周（三）周边商商业环境境评价价5.对本区域的影响性分析本区域的影响性分析{本区域本区域H地地块在很大程度上受到大都市街商在很大程度上受到大都市街商业氛氛围的影响的影响{面向大范面向大范围客客户群体的大体量商群体的大体量商业经营模式目前不适宜模式目前不适宜H地地块运作运作{不能依靠大都市街的区域不能依靠大都市街的区域带动，而，而应更多依靠本区域北部地更多依靠本区域北部地块的的带动作用作用{主要主要应更加关注区域内部住宅以及商更加关注区域内部住宅以及商务配套的商配套的商业四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析74（四）周（四）周边市市场分析分析结论1.周周边区域区域发展水平判断展水平判断{区域原有的低端商区域原有的低端商业形形态尚未扭尚未扭转v大都市街目前较为萧条，仅批发市场、KTV等业态较具人气，仍未摆脱其作为中低端旅游者聚集地的区域形象，距离高档商务办公区域仍有较大差距{短短时间内内难于成于成长成成为一个商一个商业价价值很高的区域很高的区域v既缺乏特色商业的带动，又缺乏强有力的高端商务动力，两广路区域很难在较短的时间内成长成为一个商业价值很高的区域。

{两广路沿两广路沿线尚未尚未发展成展成为具有具有辐射作用的区域射作用的区域v整体而言，两广路沿线商务氛围不成熟，居住氛围较成熟，目前基本上属于生活区配套商业，还远没有形成具有辐射能力的商圈概念四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析75（四）周（四）周边市市场分析分析结论2.2.本区域本区域发展展趋势初步判断初步判断{充分考充分考虑与本与本项目区域北部地目区域北部地块的互的互动v本本项目区域在目区域在对延两广路的延两广路的H H地地块进行定位行定位时需要尽量脱离大都市街两广路沿需要尽量脱离大都市街两广路沿线的区域影的区域影响，尽量与本响，尽量与本项目区域北部地目区域北部地块的的业态形成互形成互动3.3.本区域本区域业态选择判断判断{谨慎开慎开发办公物公物业v区域周区域周边的商的商务氛氛围相当不成熟，如果相当不成熟，如果贸然开然开发大体量的大体量的办公物公物业很有可能再次陷入很有可能再次陷入“大都市街大都市街”的困境的困境{以配套性以配套性质商商业为主，主，辅以一定量的沿街商以一定量的沿街商业形形态v由于区域商由于区域商业环境的不成熟，目前境的不成熟，目前应尽量避免大体量的尽量避免大体量的传统商商业设施的开施的开发，而首先以，而首先以配套性配套性质的，小体量的沿街底商形的，小体量的沿街底商形态设计商商业物物业{发展旅游酒店以及可展旅游酒店以及可转变功能的高档公寓功能的高档公寓v地地处内城旅游景点周内城旅游景点周边的位置，本的位置，本项目区域的旅游目区域的旅游类酒店将会是有酒店将会是有较高需求量的物高需求量的物业v同同时作作为内城居住物内城居住物业较为稀缺的区域，本稀缺的区域，本项目区域的高档公寓物目区域的高档公寓物业也将有一定的需求也将有一定的需求基基础v而上述两种物而上述两种物业均具有一定的伸均具有一定的伸缩性，可以与性，可以与办公功能物公功能物业进行行转变，在一定程度上可，在一定程度上可以减少以减少办公物公物业的的风险四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析76四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析（五）（五）本区域与大都市街互本区域与大都市街互动发展关系展关系{现状状——目前两区域均不具活力，但均具目前两区域均不具活力，但均具备一定的一定的发展潜力展潜力v大栅栏地区ü正处于改造阶段，区域价值体系尚未成型ü随着大栅栏区域的改造，未来的发展有理由给予较高期望v大都市街ü目前来看是失败的ü无论从历史脉络还是区域位置来看其区域地块价值均是很高的，同样有理由期待未来的复兴{远景景——未来两个区域将会，也必未来两个区域将会，也必须充分互充分互动，，协同同发展展v大栅栏地区与大都市街，作为两个同具有很高的地块价值，同时又距离紧密的区域，伴随未来整个南城区域的城市更新，必将会形成充分互动，协同发展的态势v只有这种互式发展才能最大限度提升两区域的功能效应以及区域价值 77四、周边商业对本区域影响分析四、周边商业对本区域影响分析（五）（五）本区域与大都市街互本区域与大都市街互动发展关系展关系{途径途径——两区域的两区域的协同同发展依展依赖于大于大栅栏区域区域对大都市街的大都市街的带动作用作用v大都市街自身大都市街自身发展缺乏展缺乏动因因ü大都市街的失败在于仅有“大都市”的躯壳，却没有“大都市”的人文氛围，大都市街的复兴所需要的是整个区域的人文氛围的兴起，而其自身的发展并不能满足这一需求v大大栅栏区域的区域的发展将是大都市街展将是大都市街发展的重要展的重要动力力ü大栅栏区域可以成为前门到大都市街的一条“人文通道”，并且随着H区中高端居住氛围的成熟，更会逐步为大都市街输送固定消费群体v两个区域的共同复两个区域的共同复兴将是以大将是以大栅栏区域的复区域的复兴来来带动的的ü如果没有大栅栏区域发展的带动作用，大都市街在很长一段时间内都将难于焕发生机78第二章第二章 相关特色商业市场影响作用分析相关特色商业市场影响作用分析一、市场选择整体说明一、市场选择整体说明二、历史街区的休闲商业市场情况分析二、历史街区的休闲商业市场情况分析三、国际高端品牌市场情况分析三、国际高端品牌市场情况分析四、珠宝市场情况分析四、珠宝市场情况分析79一、市场选择整体说明一、市场选择整体说明80可能的商业形态可能的商业形态可能的商业形态可能的商业形态本区域核心商业价值特征本区域核心商业价值特征本区域核心商业价值特征本区域核心商业价值特征一、市场选择整体说明一、市场选择整体说明历史文脉复兴的地方历史文脉复兴的地方位于全国中心的位置位于全国中心的位置要求传统历史脉络与现代消费要求传统历史脉络与现代消费要求传统历史脉络与现代消费要求传统历史脉络与现代消费特征相结合特征相结合特征相结合特征相结合要求具有较高的经济附加值要求具有较高的经济附加值要求具有较高的经济附加值要求具有较高的经济附加值历史街区的休闲商业历史街区的休闲商业国际高端品牌市场国际高端品牌市场珠宝市场珠宝市场 依据本项目区域可能发展的三种特色商业市场，我们将分别选取有一定可比性的商业区域进行依据本项目区域可能发展的三种特色商业市场，我们将分别选取有一定可比性的商业区域进行分析，以期了解这些特色商业市场目前的状况，以及在本项目区域中建设的可能性，并从中汲取一分析，以期了解这些特色商业市场目前的状况，以及在本项目区域中建设的可能性，并从中汲取一定的经验及教训。

定的经验及教训81二、历史街区的休闲商业情况分析二、历史街区的休闲商业情况分析什刹海酒吧街什刹海酒吧街82二、历史街区的休闲商业情况分析二、历史街区的休闲商业情况分析（一）什刹海酒吧街基本现状（一）什刹海酒吧街基本现状1.业态配比业态配比{以酒吧为主以酒吧为主 什刹海区域已有近100家酒吧，基本上沿湖畔分布，较为密集，大多数酒吧面积较小{餐饮与特色商业比例不断攀升餐饮与特色商业比例不断攀升 今年来区域内餐馆数量大增，沿烟袋斜街周边也聚集了大量的特色时尚小店图示： 酒吧 餐饮 特色商业83二、历史街区的休闲商业情况分析二、历史街区的休闲商业情况分析（一）什刹海酒吧街基本现状（一）什刹海酒吧街基本现状2.租金水平及消费人群租金水平及消费人群{租金水平较高，并且一路攀升租金水平较高，并且一路攀升v烟袋斜街是什刹海商业租金最贵的区域，可以达到200-300元/平米·月v酒吧及餐饮的租金水平近年一路攀升，最高可达到近1000元/平米·月，平均水平200-800元/平米·月不等v（注：租金水平均以营业面积记）（注：租金水平均以营业面积记）{以时尚消费人群为主的客户特征以时尚消费人群为主的客户特征v年轻v具备一定的消费能力v追逐时尚v对传统魅力有较强认同感业态业态业态业态租金水平租金水平租金水平租金水平娱乐（酒吧）娱乐（酒吧）200-800元/平米·月餐饮餐饮商业商业200-300元/平米·月资料来源：市场调研84二、历史街区的休闲商业情况分析二、历史街区的休闲商业情况分析（一）什刹海酒吧街基本（一）什刹海酒吧街基本现状状3.形成因素分析形成因素分析{环境因素境因素——水、开放空水、开放空间v与自然景观（水景）相结合的开放式的休闲空间具有强烈的吸引力{特色因素特色因素——传统民居氛民居氛围v城市传统氛围对中外游客甚至本地人都具有吸引力{区位因素区位因素——城市中心城市中心v处于城市中心的地理位置易吸引大范围内的游人{由小众消由小众消费到大众消到大众消费的引的引导作用作用v优良的环境、酒吧的聚集使区域最先形成了少数高端人群的休闲娱乐聚集地v开放的区域空间以及自发的建设模式使区域迅速聚集了多种非高端消费业态，逐渐转变为大众化的休闲消费区域{由自由自发建建设到政府管理的到政府管理的发展展历程程v自发建设的形态促使区域形成了丰富的业态，以及风格化的亲切的街区氛围，保证了区域在兴起初期即很有生机。

v政府适度的统一建设与管理，在一定程度上提升了区域的形象和价值85二、历史街区的休闲商业情况分析二、历史街区的休闲商业情况分析（二）与本（二）与本项目区域比目区域比较分析分析1.异同点比异同点比较{相同点相同点v具具备传统氛氛围——容易吸引偏好城市容易吸引偏好城市传统魅力的休魅力的休闲消消费人群人群ü什刹海酒吧街——传统民居氛围ü本项目区域——传统商业氛围v位于城市中心区域位于城市中心区域——更易吸引大范更易吸引大范围的消的消费人群人群ü什刹海酒吧街——原为老城中最安静的区域ü本项目区域——原为老城中最繁华的区域由此可由此可见，本，本项目区域同目区域同样有可能成有可能成为传统与与时尚魅力相尚魅力相结合的休合的休闲消消费区86二、历史街区的休闲商业情况分析二、历史街区的休闲商业情况分析（二）与本（二）与本项目区域比目区域比较分析分析1.异同点比异同点比较{不同点不同点v核心核心优势不同不同ü什刹海酒吧街什刹海酒吧街——景景观特色特色ü本本项目区域目区域——成熟的商成熟的商业人流人流v客客户群群结构将不同构将不同ü什刹海酒吧街：小众消什刹海酒吧街：小众消费向大众消向大众消费的的过渡渡 什刹海原本没有大量消费群体的聚集，而是由酒吧的聚集吸引了高端人群，又由高端人群带动区域大众化消费的发展。

ü本校目区域：大众消本校目区域：大众消费品品质的逐步提升的逐步提升 本项目区域自身已是拥有较大人流的大众化消费区域，不应该再从小众化的高端业态着手建设，而应在维护原有人流的基础上进行人流质量以及消费品质的逐步提升87二、历史街区的休闲商业情况分析二、历史街区的休闲商业情况分析（三）（三）时尚休尚休闲消消费区区发展区域初步建展区域初步建议{可向什刹海借可向什刹海借鉴的的发展要素展要素v营造区域造区域风情化情化ü以开放的大空间以及分割的较小的营业空间营造区域的风情化ü给商铺留有自由生长和演变的空间，才能够使整个商业区域更具生机和活力v发展多种展多种业态ü以娱乐、餐饮、商业等多种业态的混合营造区域丰富的休闲内容以及连续的经营时间{与什刹海的差异化与什刹海的差异化发展展v发展大人流，中度消展大人流，中度消费纵深的消深的消费场所所ü不以酒吧等高端消费场所作为区域首发的主要特色物业，换之以更加适宜大众化消费的餐饮、娱乐以及特色商业作为主要的特色物业88三、国际高端品牌市场分析三、国际高端品牌市场分析国贸高档商业区国贸高档商业区 王府饭店地下高端商业王府饭店地下高端商业 金融街活力广场高端商业金融街活力广场高端商业西湖湖滨名品街西湖湖滨名品街89三、国际高端品牌市场分析三、国际高端品牌市场分析 形成高档商品聚集区很大程度上是招商的问形成高档商品聚集区很大程度上是招商的问题，也就是说，需要有世界顶级高档品牌入驻才题，也就是说，需要有世界顶级高档品牌入驻才能够形成高档商品的聚集区，而这些世界顶级高能够形成高档商品的聚集区，而这些世界顶级高档品牌对于商铺的选址往往是非常苛刻的。

档品牌对于商铺的选址往往是非常苛刻的 那么就让我们从国际高档品牌选址的条件着那么就让我们从国际高档品牌选址的条件着眼，来分析目前的高档商品聚集区都是如何发展眼，来分析目前的高档商品聚集区都是如何发展起来的高档品牌入驻条件高档品牌入驻条件高档品牌入驻条件高档品牌入驻条件市场分析选择依据市场分析选择依据区位可比区位可比区位可比区位可比同位于北京的高同位于北京的高端品牌聚集区端品牌聚集区国贸高档商业国贸高档商业王府饭店地下商业王府饭店地下商业金融界活力广场金融界活力广场性质可比性质可比性质可比性质可比同位于旅游区的同位于旅游区的高端品牌聚集区高端品牌聚集区西湖湖滨国际名品街西湖湖滨国际名品街国际高端品牌市场分析启示国际高端品牌市场分析启示国际高端品牌市场分析启示国际高端品牌市场分析启示90三、国际高端品牌市场分析三、国际高端品牌市场分析（一）（一）顶级品牌国内品牌国内选址特征址特征{不愿承担不愿承担风险v只选择周边高尚商业氛围已经很成熟，或未来形成高端商业趋势较为明显的区域v目前在国内通常只选择只租不售的商业物业{在国内在国内扩张谨慎慎v在同一座城市，即使是一线城市也不会盲目扩张开多家店铺{对相相邻商商业环境要求境要求较高高v一旦入驻，将不允许周边有与品牌形象不符的其他品牌或业态，{容易形成聚集容易形成聚集趋势v由于国际顶级品牌在国内较为相似的选址条件，以及他们对其它顶级品牌市场效应的信赖，这些顶级品牌在国内通常体现出较为聚集的特点，很少会分散在不同的区域。

91三、国际高端品牌市场分析三、国际高端品牌市场分析（二）北京高端品牌聚集区区域条件（二）北京高端品牌聚集区区域条件1.王府饭店商城王府饭店商城{入驻品牌入驻品牌v夏奈尔、卡地亚、古奇、迪奥、路易威登、爱马仕……{租售方式租售方式v只租不售{消费群体特征消费群体特征v王府饭店客人v其他慕名而来高消费人群{周边环境周边环境v顶级酒店——王府饭店{区域价值区域价值v王府饭店——世界闻名的高档酒店{高档品牌入驻时间高档品牌入驻时间v20世纪80年代92三、国际高端品牌市场分析三、国际高端品牌市场分析（二）北京高端品牌聚集区区域条件（二）北京高端品牌聚集区区域条件2.国贸商城国贸商城{入驻品牌入驻品牌v迪奥、路易威登、古奇、卡地亚、爱马仕、登喜路……{租售方式租售方式v只租不售{消费群体特征消费群体特征v国贸以及周边CBD内工作人群v大使馆等国外高消费人群{周边环境周边环境v高档写字楼——国贸中心等v顶级酒店——中国大饭店v高档公寓{区域价值区域价值vCBD——世界级知名企业云集的区域世界级知名企业云集的区域{高档品牌入驻时间高档品牌入驻时间v1990年93三、国际高端品牌市场分析三、国际高端品牌市场分析（二）北京高端品牌聚集区区域条件（二）北京高端品牌聚集区区域条件3.金融街活力广场金融街活力广场{入驻品牌入驻品牌v路易威登、迪奥、古奇……{租售方式租售方式v只租不售{消费群体特征消费群体特征v金融街商圈高档消费人群{周边环境周边环境v高档写字楼v五星级酒店v高档公寓{区域价值区域价值v金融街——全国金融中心{高档品牌入驻时间高档品牌入驻时间v2006年年顶级品牌店顶级品牌店94三、国际高端品牌市场分析三、国际高端品牌市场分析（二）北京高端品牌聚集区区域条件（二）北京高端品牌聚集区区域条件4. 区域条件比区域条件比较高档商品聚集区高档商品聚集区高档商品聚集区高档商品聚集区租售模式租售模式租售模式租售模式品牌入驻时间品牌入驻时间品牌入驻时间品牌入驻时间区域价值区域价值区域价值区域价值周边物业周边物业周边物业周边物业王府饭店商城只租不售1980s世界知名顶级酒店顶级酒店国贸商城只租不售1990s国际名企聚集地高档写字楼顶级酒店高档公寓金融街活力广场只租不售2006全国金融中心高档写字楼顶级酒店高档公寓本项目区域可租可售2008全国旅游中心目前无高档物业95三、国际高端品牌市场分析三、国际高端品牌市场分析（二）北京高端品牌聚集区区域条件（二）北京高端品牌聚集区区域条件5. 本本项目区域高档品牌聚集区形成可能性分析目区域高档品牌聚集区形成可能性分析{根据上述高档品牌的选址模式，如果本区域吸引高档品牌进入区域，则需要做到以下几点：v保持一定区域内的商业自持——只租不售v对高档商业品牌给予较长时间的免租期等优惠条件，吸引其入住vSHOPPING PARK所打造的城市客厅吸引高端消费群体到本区域进行休闲消费ü在建筑风情商业下功夫，做出PASSAG独特的建筑风格96四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析珠宝行业发展状况判断珠宝行业发展状况判断北京珠宝市场状况分析北京珠宝市场状况分析珠宝市场形成条件分析珠宝市场形成条件分析大栅栏自身条件分析大栅栏自身条件分析大栅栏发展珠宝市场选择大栅栏发展珠宝市场选择97四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析珠宝行业发展状况判断珠宝行业发展状况判断珠宝行业发展状况判断珠宝行业发展状况判断北京珠宝市场状况分析北京珠宝市场状况分析北京珠宝市场状况分析北京珠宝市场状况分析发展现状发展现状发展趋势发展趋势成功的珠宝市场案例成功的珠宝市场案例失败的珠宝市场案例失败的珠宝市场案例特色品牌类特色品牌类交易市场类交易市场类传统区域类传统区域类珠宝市场形成条件珠宝市场形成条件珠宝市场形成条件珠宝市场形成条件大栅栏自身条件分析大栅栏自身条件分析大栅栏自身条件分析大栅栏自身条件分析大栅栏发展珠宝市场选择大栅栏发展珠宝市场选择大栅栏发展珠宝市场选择大栅栏发展珠宝市场选择发展潜力发展潜力京港国际珠宝城京港国际珠宝城北京怡和珠宝商场北京怡和珠宝商场98四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（一）珠宝行（一）珠宝行业发展状况判断展状况判断1.发展展现状状{发展速度惊人，目前已是世界重要的珠宝消展速度惊人，目前已是世界重要的珠宝消费与加工地与加工地v从上世从上世纪80年代到年代到现在在ü黄金珠宝玉石黄金珠宝玉石饰品生品生产企企业，从几十家，从几十家发展到展到3000多家多家ü珠宝玉石珠宝玉石销售企售企业，从几百家，从几百家发展到展到2万多家万多家ü金金银珠宝玉石从珠宝玉石从业人人员总数达数达800万人左右万人左右 v2000年以来，珠宝市年以来，珠宝市场销售售总额增增长速度速度连年保持在两位数年保持在两位数v我国目前已成我国目前已成为ü世界上最大的世界上最大的铂金消金消费国国ü亚洲最大的洲最大的钻石市石市场之一之一ü世界上第四大黄金消世界上第四大黄金消费国国ü世界上最大的玉石和翡翠消世界上最大的玉石和翡翠消费市市场和加工地和加工地年份年份年份年份9090年代初年代初年代初年代初20022002200320032004200420052005中国珠宝市场销售总额（人民币亿元）110001200——140099四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（一）珠宝行业发展状况判断（一）珠宝行业发展状况判断2.发展潜力发展潜力{未来发展空间广阔未来发展空间广阔v是国家重点支持的新兴产业是国家重点支持的新兴产业ü珠宝玉石首饰行业是国家宏观调控、拉动内需的重要产业之一ü珠宝首饰行业具备高消费、高附加值、无污染、劳动密集型等特点，是国家鼓励、扶持的新兴产业v消费市场可挖掘潜力大消费市场可挖掘潜力大ü近年我国经济保持着强劲的发展势头,居民收入增长迅速，提高居民珠宝首饰购买力的经济支持力强劲。

ü我国消费人口庞大，而与发达国家相比，珠宝消费饱和程度尚低数据来源：国际钻石商贸公司以及戴比尔斯公司调研数据100四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（一）珠宝行（一）珠宝行业发展状况判断展状况判断3.发展展趋势{将向品牌自主化、将向品牌自主化、产品特色化、市品特色化、市场规范化方向范化方向发展展v目前的珠宝目前的珠宝业发展仍展仍处于初于初级阶段段ü高端珠宝市场多为国外品牌占据ü作为诸多翡翠玉石的原产地，我国自身玉石珠宝加工销售却一直停留在中低端水平ü市场供应与消费需求的脱节一定程度上抑制消费热情v未来的未来的进一步一步发展有展有赖于自主化、特色化以及于自主化、特色化以及规范化范化ü我国原产珠宝特色市场位置的提升»翡翠玉石»珍珠ü提升珠宝产品制造与营销的层次ü行业的规范化方能引导行业的繁荣发展101四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市（二）北京珠宝市场状况分析状况分析{成功的珠宝市成功的珠宝市场v特色品牌特色品牌类ü七彩云南七彩云南ü菜百商菜百商场v交易集散地交易集散地类ü红桥ü小小营v传统珠宝市珠宝市场类ü羊肉胡同羊肉胡同{失失败的珠宝市的珠宝市场v京港城国京港城国际珠宝珠宝v怡生珠宝城怡生珠宝城 总体而言，目前国内的珠总体而言，目前国内的珠宝市场发展状况良好，潜力巨宝市场发展状况良好，潜力巨大，但是对于潜力的挖掘尚需大，但是对于潜力的挖掘尚需要付出努力要付出努力 基于前面所述的发展珠宝基于前面所述的发展珠宝市场的可操作性，我们继而将市场的可操作性，我们继而将从成功以及失败的珠宝市场案从成功以及失败的珠宝市场案例中分析珠宝市场的具体运作例中分析珠宝市场的具体运作中怎样结合自身的条件选择适中怎样结合自身的条件选择适当的形式挖掘市场潜力。

当的形式挖掘市场潜力102四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析1.成功的珠宝市场分析成功的珠宝市场分析（（1）特色品牌类）特色品牌类——七彩云南七彩云南面向中高端的高品位专业翡翠珠宝商场面向中高端的高品位专业翡翠珠宝商场{区域位置：区域位置：西城区月坛北街{区位特征：区位特征：v非繁华商业中心v与主力客户群较相距较近{规模：规模：经营面积10000多平米{开业时间：开业时间：2004年9月{主营商品：主营商品：翡翠、钻石{客户特征客户特征v区域周边以及全市范围内中、高档客户v主要为购买礼品以及饰品的消费型人群{价格水平价格水平v从中端的平价珠宝到几万甚至几千万的高价珠宝103四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析1.成功的珠宝市场分析成功的珠宝市场分析（（1）特色品牌类）特色品牌类——菜百商场菜百商场面向中高端的老牌专业黄金饰品销售场所面向中高端的老牌专业黄金饰品销售场所{区域位置：区域位置：宣武区白广路 {区域特征：区域特征：v非繁华商业区v有一定客户群条件{开业时间：开业时间：1985年{主营商品主营商品v黄金饰品{客户群特征客户群特征v本地中端消费者与外地游客v主要为购买饰品的消费型人群{价格水平价格水平v中、高端珠宝，价格稍贵于珠宝交易市场104四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市（二）北京珠宝市场状况分析状况分析1.成功的珠宝市成功的珠宝市场分析分析{特色品牌特色品牌类珠宝市珠宝市场总结v以统一经营降低风险，提升品牌形象以及认可度v以以专业经营特色特色产品冲破区域限制，品冲破区域限制，辐射更大范射更大范围的客的客户群体群体v主要吸引的客户群体是以消费为目的的珠宝购买者产品特征产品特征产品特征产品特征区位特征区位特征区位特征区位特征客户群特征客户群特征客户群特征客户群特征销售模式销售模式销售模式销售模式价格水平价格水平价格水平价格水平特色产品专业经营非繁华商业区但有一定客户群基础可辐射全市乃至全国的客户群主要购买动机为消费性零售中高档105四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析1.成功的珠宝市场分析成功的珠宝市场分析（（2）交易集市类）交易集市类——红桥市场红桥市场北京规模最大的珍珠集散地北京规模最大的珍珠集散地{区域位置：区域位置：崇文区天坛东侧虹桥市场3层{区位特征区位特征v旅游人群聚集地v交通便利，但区域印象一般{规模规模v100多个珍珠经营摊位{开业时间：开业时间：1995年1月{主营商品：主营商品：v珍珠、玉器{主要客户：主要客户：v国际、国内游客v本地中、低端消费者{购物环境：购物环境：v较差{商品价位：商品价位：v几十元至几千元不等106四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析1.成功的珠宝市场分析成功的珠宝市场分析（（2）交易集市类）交易集市类——小营珠宝市场小营珠宝市场北京规模最大的翡翠销售基地北京规模最大的翡翠销售基地{区域位置：区域位置：北京亚运村惠新东桥小营地区{区位特征区位特征v非城市中心，交通便利但区域印象一般{开业时间：开业时间：1998年年{规模：规模：4000多平米{主营商品：主营商品：翡翠{主要客户：主要客户：v投资收藏类客户v旅游人群{购物环境：购物环境：中等{商品价位：商品价位：v中高档都有，高档商品较多107四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市（二）北京珠宝市场状况分析状况分析1.成功的珠宝市成功的珠宝市场分析分析{交易集市交易集市类珠宝市珠宝市场总结v以规模大、品类多，价格低为主要亮点v交易人群多为有一定专业知识的，以投资或收藏为主的客户，或外国外地的旅游人群v较大的大的规模，模，较低档次的低档次的环境以及境以及较大的客流在使区域更便于大的客流在使区域更便于进行交易的同行交易的同时，也在很，也在很大程度上将区域形象固定大程度上将区域形象固定为批批发交易市交易市场，此种形象很，此种形象很难扭扭转和提升和提升定位特征定位特征定位特征定位特征区位特征区位特征区位特征区位特征客户群特征客户群特征客户群特征客户群特征价格水平价格水平价格水平价格水平大规模专业交易市场非城市中心交通便利区域印象不好本地专业水平较高的投资、收藏类客户外地旅游人群低、高、中端均有108四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析1.成功的珠宝市场分析成功的珠宝市场分析（（2）传统区域类）传统区域类——羊肉胡同珠宝市场羊肉胡同珠宝市场{区域位置：区域位置：西城区羊肉胡同{区位条件区位条件v深厚的历史积淀，众多历史文化遗产v国家珠宝产业权威机构汇聚之地——国土资源部、国家地质博物馆、国家珠宝检测中心{主要商品：主要商品：珠宝玉器{主要客户主要客户v具有一定专业水平的投资或收藏客户v消费性客户{历史作用历史作用v催生许多本土知名品牌v带动周边新街口西单一带的珠宝市场发展{发展瓶颈发展瓶颈v商铺形态小而散，难于统一管理v难以形成众多商家创品牌形象的需求{区域更新区域更新v小珠宝商铺逐渐淡出区域v营造全新的羊肉胡同珠宝交易市场109四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析1.成功的珠宝市场分析成功的珠宝市场分析（（2）传统区域类）传统区域类——羊肉胡同珠宝市场羊肉胡同珠宝市场在传统低端珠宝市场基础上重建的，面向中高端在传统低端珠宝市场基础上重建的，面向中高端的珠宝市场的珠宝市场{营业面积营业面积v2000平米平米{主营商品主营商品v国内外中高端品牌珠宝首饰{商品价位商品价位v同类比商场低近一半{主要客户主要客户v全市的消费性客户{质量保证质量保证v中国最权威的珠宝鉴定机构———国家宝玉石协会宝玉石鉴定中心入驻110四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市（二）北京珠宝市场状况分析状况分析1.成功的珠宝市成功的珠宝市场分析分析{传统珠宝区域市珠宝区域市场总结v区域区域优势明明显ü传统历史文化底蕴深厚ü与权威机构近邻ü深厚的珠宝市场传统v松散无序的店松散无序的店铺一定程度上制一定程度上制约区域的后期区域的后期发展展v羊肉胡同珠宝交易市羊肉胡同珠宝交易市场的落成既有成功又有失的落成既有成功又有失败ü成功：新的交易中心的落成激励区域的晋级化发展ü失败：对区域的优势传承不到位：以各种珠宝首以各种珠宝首饰品牌的品牌的经营为主，主，仅仅引引进了了权威威鉴定机构定机构这一一质量保量保证优势，而没有，而没有传承区域的特色珠宝承区域的特色珠宝销售售传统，，111四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市场状况分析2.失败的珠宝市场分析失败的珠宝市场分析京港城国际珠宝商场京港城国际珠宝商场京港城国际珠宝商场京港城国际珠宝商场北京怡和珠宝城北京怡和珠宝城北京怡和珠宝城北京怡和珠宝城经营期间经营期间2005.1-20062003.11-2004.10区域位置区域位置大都市街二环东北角区位特征区位特征非商业繁华区无客户群基础非商业繁华区客户基础薄弱经营商品经营商品各类品牌珠宝没有明显特色各类品牌珠宝没有明显特色京港城国际珠宝商场营业期间京港城国际珠宝商场营业期间京港城国际珠宝商场现状京港城国际珠宝商场现状112四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（二）北京珠宝市（二）北京珠宝市场状况分析状况分析2.失失败的珠宝市的珠宝市场分析分析{珠宝市珠宝市场失失败原因分析原因分析v不佳的区域位置，没有基不佳的区域位置，没有基础消消费人群人群ü均位于商业氛围不成熟的区域ü没有基础的客户群v没有特色的珠宝没有特色的珠宝经营来吸引区域外的消来吸引区域外的消费人群人群 珠宝商品尚不属于日常购买的商品，因此珠宝市场要么需要借助周边的商业珠宝商品尚不属于日常购买的商品，因此珠宝市场要么需要借助周边的商业氛围来增加自身的客流量；要么就需要自身具备一定的特色来吸引更大范围内也氛围来增加自身的客流量；要么就需要自身具备一定的特色来吸引更大范围内也更为具有专业性以及购买针对性的客户前来。

更为具有专业性以及购买针对性的客户前来而上述两个失败的在区位以及特色两个方面均不占优势，因此很难成型而上述两个失败的在区位以及特色两个方面均不占优势，因此很难成型113四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（三）珠宝交易市（三）珠宝交易市场形成条件判断形成条件判断{特色品牌珠宝市特色品牌珠宝市场v良好的区域印象v一定的客户群基础v专业珠宝的特色经营{交易市交易市场v中等的区域印象v能够承受较大的客流量v超大的规模v有一定的交易市场基础{传统区域区域v优厚的历史文化积淀v珠宝交易市场传统114四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（四）大栅栏自身条件分析（四）大栅栏自身条件分析1.自身条件自身条件{区位条件区位条件v全国旅游胜地v传统商业中心{历史脉络历史脉络v明清时期的高档珠宝首饰消费场所{客户群条件客户群条件v大量国内外旅游人群{发展预期发展预期115四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（四）大（四）大栅栏自身条件分析自身条件分析2.大大栅栏珠宝行珠宝行业兴衰衰历程分析程分析{曾曾经是高档珠宝云集的区域是高档珠宝云集的区域v曾经的大栅栏是金店、银楼、钱庄、银号集中的地方v明、清时期，作为高档商业中心，妇女贵族的金银首饰均在此处云集且做工精良v主要珠宝种类ü珠宝市街的珠宝玉石ü廊坊二条的古玩玉器ü廊坊三条的翡翠{随着区域的衰随着区域的衰败而没落而没落v随着清朝衰败，北京进入历史的动荡时期，大栅栏经历了抢劫、焚烧，整个区域商业氛围奄奄一息v解放后，大栅栏虽然有了新的发展，但有由于经济水平的有限，大栅栏的珠宝行业没有能够再次兴起 大栅栏曾经是最负盛名的高端珠宝云集场所，其是随着区域的衰败而走向没大栅栏曾经是最负盛名的高端珠宝云集场所，其是随着区域的衰败而走向没落的，今天，随着消费水平的增长以及大栅栏的重新崛起，区域内的珠宝行业完落的，今天，随着消费水平的增长以及大栅栏的重新崛起，区域内的珠宝行业完全有可能复兴。

全有可能复兴116四、珠宝市场状况分析四、珠宝市场状况分析（五）大（五）大栅栏珠宝行珠宝行业发展展选择自身条件自身条件珠宝业传统珠宝业传统旅游区域旅游区域传统商业中心传统商业中心较高的发展预期较高的发展预期特色品牌特色品牌交易市场交易市场传统区域传统区域可采取，但不能支撑整个区域可采取，但不能支撑整个区域不可取与区域自身定位不符不可取与区域自身定位不符可采取，但需要进行差异化发展可采取，但需要进行差异化发展差异化发展差异化发展•依托传统区域建立的依托传统区域建立的•经营本土特色化珠宝的经营本土特色化珠宝的•具有一定展示功能的具有一定展示功能的•以零售为主的以零售为主的•中高档珠宝商场中高档珠宝商场117五、折扣商业业态五、折扣商业业态首都时代广场折扣店首都时代广场折扣店 王府井上品折扣王府井上品折扣丰联丰联365折扣折扣118相关特色商业市场分析（一）折扣业态的基本形式为折扣店和奥特莱斯两种一）折扣业态的基本形式为折扣店和奥特莱斯两种分类分类营业面积（平方米）营业面积（平方米）区位区位范例范例奥特莱斯购物中心奥特莱斯购物中心20000-35000四环沿线四环沿线燕莎奥特莱斯燕莎奥特莱斯 爱家奥特莱斯爱家奥特莱斯名品折扣店名品折扣店2000-8000市中心市中心首都时代广场折扣店首都时代广场折扣店上品折扣王府井店上品折扣王府井店365丰联店丰联店 顺义店顺义店119折扣业态分布折扣业态分布120相关特色商业市场分析1、奥特莱斯、奥特莱斯 根据我们的调查分析，发展奥特莱斯应该具备几个必要条件：根据我们的调查分析，发展奥特莱斯应该具备几个必要条件：{ 复合多种业态，形成规模巨大的购物中心复合多种业态，形成规模巨大的购物中心奥特莱斯是众多厂家直销店以及其他业态的综合体厂家直销店以及其他业态的综合体，一般真正的奥特莱斯购物中心营业面积一般在2万平方米左右。

{位于交通条件好的城市边缘，而非市中心位于交通条件好的城市边缘，而非市中心v拥有自主聚客能力，不依赖周边的人流量拥有自主聚客能力，不依赖周边的人流量奥特莱斯的目标客户属于中等以上收入阶层，一般拥有汽车，郊区沿高速公路的区位更加便捷而且奥特莱斯购物中心是一种大型购物娱乐综合体，如同超市、百货一样自身拥有聚客能力 v避免受到市中心的百货店打折的冲击避免受到市中心的百货店打折的冲击v低成本运营，要求较低的地价成本低成本运营，要求较低的地价成本{高档次的卖场高档次的卖场v品牌高档性v建筑外观和购物环境的高档性1212、名品折扣店、名品折扣店同同为折扣折扣业态，折扣店与奥特莱斯相比，存在几个明，折扣店与奥特莱斯相比，存在几个明显的不同点：的不同点：{主要低价出售全价百主要低价出售全价百货店的下架、店的下架、过季商品季商品它利用的百货店高档服装存在大量剩余产品这一现实情况，通过折扣店的形式加以解决，避免了库存和资金占用{一般只有几千平方米，而且一般位于市中心一般只有几千平方米，而且一般位于市中心折扣店不足以自主吸纳消费人群，必须依托市中心的商业氛围而且受到地价、货源等诸多限制，营业面积远比奥特莱斯小。

{档次不一档次不一下架货本身档次参差不齐，因而折扣店的等次也有高低之分，店面装修档次也有高有低可见，奥特莱斯要求城市边缘租金低廉的大型卖场，这限制了在本项目区域内发展奥特莱斯的可可见，奥特莱斯要求城市边缘租金低廉的大型卖场，这限制了在本项目区域内发展奥特莱斯的可能性，因此，我们将主要考虑折扣店的商业形式通过对北京市几个重要的折扣店的区域条件分能性，因此，我们将主要考虑折扣店的商业形式通过对北京市几个重要的折扣店的区域条件分析，来寻找名品折扣店在本区域的发展空间析，来寻找名品折扣店在本区域的发展空间122相关特色商业市场分析（二）名品折扣店案例介（二）名品折扣店案例介绍{王府井工美大厦上品折扣广王府井工美大厦上品折扣广场v 位置： 王府井步行街的工美大厦五层v 开业时间： 2000年7月v 营业面积： 8000平方米v 价位： 百元左右v 主要消费人群：本地中端消费人群v 经营状况： 不错123相关特色商业市场分析（二）名品折扣店案例（二）名品折扣店案例{丰丰联365折扣折扣v 位置： 丰联广场地下二层v 开业时间： 2003年初v 营业面积： 2000平方米v 价位： 几十到几百，千元以下v 主要消费人群： 周边商业、商务人群v 经营状况： 较好124相关特色商业市场分析（二）名品折扣店案例（二）名品折扣店案例{首都首都时代广代广场LCX国国际精品折扣店精品折扣店v位置： 西单首都时代广场三层 v开业时间： 2002年11月v营业面积： 1200平方米v价位： 几百到几千v主要消费人群：中高收入人群、社会知名人士v 经营状况： 已关张 125相关特色商业市场分析（三）启示分析（三）启示分析 西单首都时代广场西单首都时代广场王府井上品折扣王府井上品折扣发展的客观条件发展的客观条件城市中心；城市中心；依托王府井商圈带来的依托王府井商圈带来的人流人流城市中心；城市中心；依托朝阳门已有的商业依托朝阳门已有的商业商务氛围商务氛围城市中心；城市中心；毗邻西单商圈毗邻西单商圈丰联丰联365折扣折扣不足之处不足之处与一般商品特卖场无异：国产不知名品牌掺杂；部分商品太过陈旧；改造而成，空间局促、摊位码放凌乱国际知名品牌少价格对于工薪阶层仍然过高，竞争力不足，最终倒闭特色特色大众型大众型运动休闲为主，价位较低，保证客流量小资型小资型女装主打，价位合理精品型精品型折扣打得很低，品牌大都是国际知名的一线品牌本项目区域本项目区域本项目区域本项目区域是否具备发展名品折扣店是否具备发展名品折扣店的区域条件？的区域条件？能否做出有特色且名副其实的名品折扣店？能否做出有特色且名副其实的名品折扣店？126相关特色商业市场分析（四）本（四）本项目名品折扣店的目名品折扣店的发展空展空间：：{本本项目区域具目区域具备开开设名品折扣店的条件：地名品折扣店的条件：地处城市中心区域；改造后城市中心区域；改造后为特色商特色商业商商务区，具有区，具有大量旅游人群和一定的商大量旅游人群和一定的商务人群；人群；{距离西距离西单、王府井商圈都很近，而、王府井商圈都很近，而 西西单商圈的商圈的时代广代广场折扣店已关折扣店已关张，王府井工美折扣店档，王府井工美折扣店档次次较低，低，这为本本项目区域目区域发展名品折扣店留下了余地展名品折扣店留下了余地（五）本（五）本项目区域名品折扣店目区域名品折扣店发展初步建展初步建议：：{利用区域全面整治的契机，利用区域全面整治的契机，创造良好的造良好的购物物环境境{可以可以尝试整体引整体引进成熟的成熟的经营品牌折扣的公司，或与其合作品牌折扣的公司，或与其合作 ，利用其，利用其规范管理、充足范管理、充足货源来源来培育国内市培育国内市场。

例如，上海百联集团在青浦兴建的国内最大的品牌折扣店就是和香港九龙仓合作经营的{将名品折扣店将名品折扣店设置在跟地置在跟地铁相相连的地下空的地下空间，利用流，利用流动于于长安街沿安街沿线的中高收入人群，的中高收入人群，发展前展前景将更景将更乐观127第三章第三章 区域旅游人群市场分析区域旅游人群市场分析128北京整体旅游市场情况北京整体旅游市场情况本项目周边有大量著名旅游景点，其中年接待游客数量排名前十位的有本项目周边有大量著名旅游景点，其中年接待游客数量排名前十位的有4 4个，分别是故宫、天坛、北海、个，分别是故宫、天坛、北海、天安门，游客资源极为充沛我们所要做的就是充分挖掘周边游客资源，使他们成为本项目的地缘客天安门，游客资源极为充沛我们所要做的就是充分挖掘周边游客资源，使他们成为本项目的地缘客户，为本项目区域提供强大的消费支持户，为本项目区域提供强大的消费支持北京十大旅游景点北京十大旅游景点北京十大旅游景点北京十大旅游景点年接待游客（万人）年接待游客（万人）年接待游客（万人）年接待游客（万人）故宫故宫783颐和园颐和园644动物园动物园542天坛天坛 482十三陵十三陵463八达岭八达岭444北海北海351香山香山297玉渊潭玉渊潭230天安门天安门224本本项项目目故宫天安门天坛北海动物园玉渊潭颐和园香山八达岭十三陵129北京整体旅游市场情况北京整体旅游市场情况1.1.近年来，北京旅游业发展势头良好近年来，北京旅游业发展势头良好，，在本区域开发旅游相关产品具有一定市场前景。

在本区域开发旅游相关产品具有一定市场前景{北京接待国内外游客人数、旅游收入不断增长北京接待国内外游客人数、旅游收入不断增长{接待游客中，以观光旅游人数比例最高，而观光和度假的人数总和占来京游客总数的一半接待游客中，以观光旅游人数比例最高，而观光和度假的人数总和占来京游客总数的一半数据来源：数据来源：北京市旅游统计年鉴北京市旅游统计年鉴20052005130一、一、北京北京旅游市场整体情况旅游市场整体情况分析分析1 1、、北京北京旅游市场整体情况旅游市场整体情况分析分析（（2 2）北京五一黄金周旅游市场逐年升温）北京五一黄金周旅游市场逐年升温{20062006年北京五一黄金周来京游客数量再创历史新高年北京五一黄金周来京游客数量再创历史新高{20062006年北京五一黄金周旅游收入比年北京五一黄金周旅游收入比20052005年同期增长年同期增长12.2%12.2%数据来源：数据来源：2006年北京五一黄金周旅游公报年北京五一黄金周旅游公报131北京整体旅游市场情况北京整体旅游市场情况2. 2004年来京旅游的游客以中青年人为主，旅游目的主要集中在观光、旅游、休闲度假、商务活年来京旅游的游客以中青年人为主，旅游目的主要集中在观光、旅游、休闲度假、商务活动以及探亲访友上。

动以及探亲访友上本区域毗邻天安门广场、毛主席纪念堂、人民大会堂等北京著名景点，区域本区域毗邻天安门广场、毛主席纪念堂、人民大会堂等北京著名景点，区域的潜在游客资源极为充沛的潜在游客资源极为充沛　　入境游客入境游客国内游客国内游客年龄特征年龄特征25-4425-44岁岁47.90%47.90%15-2415-24岁岁25.70%25.70%45-6445-64岁岁36.90%36.90%25-4425-44岁岁57.40%57.40%旅游目的旅游目的观光观光/ /游览游览 29.20%29.20%旅游旅游/ /休闲休闲53.70%53.70%商务商务 27.70%27.70%探亲访友探亲访友 20.60%20.60%休闲休闲/ /度假度假 20.10%20.10%商务活动商务活动 10.30%10.30%会议会议 13.90%13.90%就医就医3.20%3.20%数据来源：北京市旅游统计年鉴数据来源：北京市旅游统计年鉴20052005132北京整体旅游市场情况北京整体旅游市场情况3. 3. 国内游客对北京旅游产品的喜好类型中对商业街国内游客对北京旅游产品的喜好类型中对商业街/ /商场的感兴趣程度很高，且出游比例最高。

商场的感兴趣程度很高，且出游比例最高在在本区域开发汇集各地名产及北京传统商业的特色商业区将会对他们形成较强的吸引力本区域开发汇集各地名产及北京传统商业的特色商业区将会对他们形成较强的吸引力数据来源：北京市旅游统计年鉴数据来源：北京市旅游统计年鉴20052005133北京整体旅游市场情况北京整体旅游市场情况4.4.来京旅游游客多为具有较高知识层次和一定消费能力的中青年人，他们在北京进行购物、餐饮、住宿来京旅游游客多为具有较高知识层次和一定消费能力的中青年人，他们在北京进行购物、餐饮、住宿的花费比较多，其中，国内游客的人均日消费达到了的花费比较多，其中，国内游客的人均日消费达到了199199元 国内旅游者在很大程度并不能为本区域提供全部的消费支持，但是巨大的人流量将为本区域作为商国内旅游者在很大程度并不能为本区域提供全部的消费支持，但是巨大的人流量将为本区域作为商业展销平台带来足够大的宣传推广效应此外，为了更好地吸引住这些旅游人群在本区域内的停留，从业展销平台带来足够大的宣传推广效应此外，为了更好地吸引住这些旅游人群在本区域内的停留，从而提升本区域的商业展销，本区域可以通过餐饮、旅游购物、经济型住宿等功能物业持久地吸引大量外而提升本区域的商业展销，本区域可以通过餐饮、旅游购物、经济型住宿等功能物业持久地吸引大量外地游客在本区域内停留。

地游客在本区域内停留数据来源：北京市旅游统计年鉴数据来源：北京市旅游统计年鉴20052005　　　　国内游客国内游客国内游客国内游客国际游客国际游客国际游客国际游客职业构成职业构成　　　　　　　　企事业管理人员企事业管理人员17.50%17.50%商务人员商务人员24.20%24.20%服务销售人员服务销售人员/ /一般工人一般工人16.40%16.40%职员职员18.80%18.80%专业科技人员专业科技人员12.90%12.90%专业技术人员专业技术人员17.30%17.30%学生学生12.80%12.80%　　　　公务员公务员8.30%8.30%　　　　花费构成花费构成　　　　　　　　购物购物25%25%购物购物28.20%28.20%餐饮餐饮19.20%19.20%民航民航30.60%30.60%住宿住宿15.30%15.30%住宿住宿11.40%11.40%长途交通长途交通14.70%14.70%餐饮餐饮3.90%3.90%景区游览景区游览10.20%10.20%　　　　134借鉴性区域消费人群特征借鉴性区域消费人群特征1.1.王府井王府井/ / 东方新天地消费人群特征东方新天地消费人群特征{游客占的比例比较大，说明王府井经过长期的发展，自身已成为北京知名景点，同时又与其周边的，游客占的比例比较大，说明王府井经过长期的发展，自身已成为北京知名景点，同时又与其周边的，天安门、故宫、景山公园等著名景点形成联动，充分挖掘了周边著名旅游景点的游客资源，使大量天安门、故宫、景山公园等著名景点形成联动，充分挖掘了周边著名旅游景点的游客资源，使大量旅游人群为商业发展提供强大的支持。

旅游人群为商业发展提供强大的支持{北京人占有一定比例，说明王府井北京人占有一定比例，说明王府井“老字号老字号”与现代商业相结合的业态对北京本地人也形成了吸引与现代商业相结合的业态对北京本地人也形成了吸引力，促使他们来诸如新天地等现代商业场所购物力，促使他们来诸如新天地等现代商业场所购物　　王府井王府井王府井王府井东方新天地东方新天地东方新天地东方新天地地域构成地域构成常驻北京的外地人与国内外旅游者占常驻北京的外地人与国内外旅游者占39%39%，接近四成，接近四成 以本地消费者为主，本地消费者与游客比例为以本地消费者为主，本地消费者与游客比例为8080：：2020年龄构成年龄构成2424岁以下、岁以下、25-4525-45岁的中青年人占有相当大的比例岁的中青年人占有相当大的比例 年轻人为主，年龄段集中在１８岁到３０岁年轻人为主，年龄段集中在１８岁到３０岁消费能力消费能力以中等偏高收入为主（主要集中在以中等偏高收入为主（主要集中在1500-50001500-5000元元/ /月这一月这一区间段）区间段） 白领占到绝大部分，具有高消费能力的群体比例非白领占到绝大部分，具有高消费能力的群体比例非常大常大 因此本区域也应该借鉴王府井与东方新天地的合理搭配，不仅通过北京传统商业和旅游商业设施因此本区域也应该借鉴王府井与东方新天地的合理搭配，不仅通过北京传统商业和旅游商业设施吸引外地旅游者，而且需要充分利用吸引外地旅游者，而且需要充分利用“中国廊中国廊”的魅力结合时尚的休闲吸引北京城市白领人群。

的魅力结合时尚的休闲吸引北京城市白领人群135借鉴性区域消费人群特征借鉴性区域消费人群特征{国国际游客主要来自中国游客主要来自中国传统文化反差文化反差较大的西方大的西方发达国家其中美国加拿大游客占达国家其中美国加拿大游客占33%，其次，其次是英法德三个欧洲国家，占是英法德三个欧洲国家，占15%，以及澳大利，以及澳大利亚新西新西兰（（13%）且国际游客在此地的消游客在此地的消费较高，平均消高，平均消费在在200元左右v由此可由此可见什刹海的什刹海的这种外部种外部传统与内在与内在时尚、尚、现代的商代的商业形形态，，对国国际游客有极大的吸游客有极大的吸引力，且引力，且这些国些国际游客比游客比较富裕，消富裕，消费潜力巨大潜力巨大v本区域与什刹海具有一定的相似性，也可以通本区域与什刹海具有一定的相似性，也可以通过类似的形似的形态吸引、挖掘具有吸引、挖掘具有较高消高消费能能力的国力的国际游客游客资源• 国际游客在此地的平均消费在国际游客在此地的平均消费在200元左右，大部分元左右，大部分游客的消费额在游客的消费额在101-200元之间（元之间（38.1%））136借鉴性区域消费人群特征借鉴性区域消费人群特征{国内游客多来自北京或北京周国内游客多来自北京或北京周边地区及地区及较富裕的富裕的东南沿海省市。

但国内游客在此地的消南沿海省市但国内游客在此地的消费偏低，偏低，消消费额在在50-100元之元之间（（39.5%），有），有62%的游客在此地的消的游客在此地的消费不足不足100元元 ，明，明显低于国低于国际游客 但从家庭收入上看，国内游客大多但从家庭收入上看，国内游客大多处于中等收入水平，具有一定的消于中等收入水平，具有一定的消费能力，能力，这暴露出暴露出什刹海在吸引国内游客什刹海在吸引国内游客购物消物消费上的存在不足上的存在不足 而本而本项目可以通目可以通过折扣商折扣商业、各地特色商、各地特色商业展展销及及传统商商业体体验等的特色物刺激国内游客等的特色物刺激国内游客的的购物消物消费，从而形成与什刹海的差异，从而形成与什刹海的差异竞争•大部分来自中等收入家庭，其中有大部分来自中等收入家庭，其中有64.1%的被访者家的被访者家庭月收入在庭月收入在1000元到元到3999元之间元之间•国内游客消费额在国内游客消费额在50-100元之间的有元之间的有39.5%，，不足不足100元的占元的占62%137第四章第四章 相关酒店市场情况分析相关酒店市场情况分析一、北京高档酒店发展情况分析一、北京高档酒店发展情况分析二、南城酒店发展情况分析二、南城酒店发展情况分析三、未来本项目发展高端酒店空间分析三、未来本项目发展高端酒店空间分析138一、一、北京北京旅游市场整体情况旅游市场整体情况分析分析1.1.北京旅游市场整体发展情况北京旅游市场整体发展情况（（3 3）北京高星级酒店盈利状况好于低星级酒店）北京高星级酒店盈利状况好于低星级酒店 {高星级酒店入住率普遍高于低星级酒店高星级酒店入住率普遍高于低星级酒店{高星级酒店创造的产值和利润远高于低星级酒店：高星级酒店创造的产值和利润远高于低星级酒店：2004年，占北京市旅游饭店数年，占北京市旅游饭店数16%的四、的四、五星级饭店实现营业收入占全部饭店总量的五星级饭店实现营业收入占全部饭店总量的61.5%；实现利润占全部饭店总量的；实现利润占全部饭店总量的72.4% 数据来源：数据来源：2005北京市旅游统计年鉴北京市旅游统计年鉴139二、北京高档酒店发展情况分析二、北京高档酒店发展情况分析1. 1. 北京高档酒店的分布及酒店人群的特征北京高档酒店的分布及酒店人群的特征（（1 1）高档酒店在空间分布上呈现出：）高档酒店在空间分布上呈现出：““北多南少北多南少””，群落状分布的状态，群落状分布的状态{据统计，高星级酒店大部分集中在北城，而南城（宣武、崇文）的高星级酒店数量在北京市据统计，高星级酒店大部分集中在北城，而南城（宣武、崇文）的高星级酒店数量在北京市所占比例总共不到所占比例总共不到6%6%{北京高星级酒店空间分布集中，形成四大酒店群落。

北京高星级酒店空间分布集中，形成四大酒店群落中关村酒中关村酒店群落店群落王府井酒王府井酒店群落店群落建外建外CBD酒店群落酒店群落长亮酒长亮酒店群落店群落本案本案140二、北京高档酒店发展情况分析二、北京高档酒店发展情况分析1. 1. 北京高档酒店的分布及酒店人群的特征北京高档酒店的分布及酒店人群的特征（（2 2）高档酒店从）高档酒店从类型上区分：商型上区分：商务酒店多，旅游酒店少酒店多，旅游酒店少{“四大高档酒店群落四大高档酒店群落”中，只有王府井群落属于旅游酒店中，只有王府井群落属于旅游酒店v王府井位于北京市中心、靠近众多旅游景点，同王府井位于北京市中心、靠近众多旅游景点，同时王府井属于市王府井属于市级商商业中心、外来中心、外来购物物观光客众多光客众多v该地区酒店客源地区酒店客源综合性合性较高，以国内外旅游高，以国内外旅游团队为主，也有部分商主，也有部分商务散客星级星级星级星级单位名称单位名称单位名称单位名称单位地址单位地址单位地址单位地址5王府井大饭店王府井大饭店东城王府井大街东城王府井大街57号号5王府饭店王府饭店东城金鱼胡同东城金鱼胡同8号号5北京饭店北京饭店东城长安街东城长安街33号号5天伦王朝饭店天伦王朝饭店东城王府井大街东城王府井大街50号号5东方君悦东方君悦东城东方广场东城东方广场5贵宾楼饭店贵宾楼饭店东城东长安街东城东长安街35号号5国际艺苑皇冠假日饭店国际艺苑皇冠假日饭店东城王府井大街东城王府井大街48号号5华侨大厦华侨大厦东城王府井大街东城王府井大街2号号4和平宾馆和平宾馆东城金鱼胡同东城金鱼胡同3号号4北方佳苑北方佳苑东城东方广场东城东方广场141二、北京高档酒店发展情况分析二、北京高档酒店发展情况分析1. 1. 北京高档酒店的分布及酒店人群的特征北京高档酒店的分布及酒店人群的特征（（2 2）高档酒店从）高档酒店从类型上区分：商型上区分：商务酒店多，旅游酒店少酒店多，旅游酒店少{长亮、建外亮、建外CBD、中关村、中关村三个酒店群落以商三个酒店群落以商务酒店酒店为主主v这三个商三个商务酒店群落分酒店群落分别毗毗邻燕莎、燕莎、CBD、中关村三大商圈，、中关村三大商圈，拥有足有足够的商的商务人群人群ü建外建外 CBD商商务酒店群落酒店群落星级星级星级星级名称名称名称名称单位地址单位地址单位地址单位地址4建国饭店建国饭店朝阳建外大街朝阳建外大街5号号4京伦饭店京伦饭店朝阳建外大街朝阳建外大街3号号4国贸饭店国贸饭店朝阳建外大街朝阳建外大街1号号4华润饭店华润饭店朝阳建国路朝阳建国路35号号5中国大饭店中国大饭店朝阳建外大街朝阳建外大街1号号5京广新世界饭店京广新世界饭店朝阳呼家楼朝阳呼家楼5嘉里中心饭店嘉里中心饭店朝阳光华路朝阳光华路1号号4凯莱大酒店凯莱大酒店朝阳建外南大街朝阳建外南大街2号号4赛特饭店赛特饭店朝阳建外大街朝阳建外大街22号号5国际俱乐部饭店国际俱乐部饭店朝阳建外大街朝阳建外大街21号号5长富宫中心长富宫中心朝阳建外大街朝阳建外大街26号号 该地区为大型企业、机构的集中区，该地区为大型企业、机构的集中区，商务往来频繁，商务酒店需求量大。

商务往来频繁，商务酒店需求量大142二、北京高档酒店发展情况分析二、北京高档酒店发展情况分析1.1.北京高档酒店的分布及酒店人群的特征北京高档酒店的分布及酒店人群的特征（（2 2）高档酒店从）高档酒店从类型上区分：商型上区分：商务酒店多，旅游酒店少酒店多，旅游酒店少{长亮、建外亮、建外CBD、中关村、中关村三个酒店群落以商三个酒店群落以商务酒店酒店为主主v这三个商三个商务酒店群落分酒店群落分别毗毗邻燕莎、燕莎、CBD、中关村三大商圈，、中关村三大商圈，拥有足有足够的商的商务人群人群ü长亮商亮商务酒店群落：涉外商酒店群落：涉外商务酒店酒店星级星级星级星级名称名称名称名称单位地址单位地址单位地址单位地址4 4渔阳饭店渔阳饭店朝阳新源西里中街朝阳新源西里中街1818号号4 4亮马河大厦亮马河大厦朝阳东三环北路朝阳东三环北路8 8号号4 4皇家大饭店皇家大饭店朝阳北三环东路甲朝阳北三环东路甲6 6号号4 4中旅大厦中旅大厦朝阳北三环东路朝阳北三环东路2 2号号5 5长城饭店长城饭店朝阳东三环北路朝阳东三环北路1010号号5 5昆仑饭店昆仑饭店朝阳新源南里朝阳新源南里2 2号号5 5凯宾斯基饭店凯宾斯基饭店朝阳亮马桥路朝阳亮马桥路5050号号5 5希尔顿酒店希尔顿酒店朝阳东三环东方路朝阳东三环东方路1 1号号5 5兆龙饭店兆龙饭店朝阳工体北路朝阳工体北路2 2号号5 5京瑞温泉国际酒店京瑞温泉国际酒店朝阳东三环南路朝阳东三环南路 该地区靠近使馆区，涉外商务发达，三里屯该地区靠近使馆区，涉外商务发达，三里屯酒吧街、朝阳公园酒吧街的存在，也提升了该区酒吧街、朝阳公园酒吧街的存在，也提升了该区域对于外籍人士的吸引力。

域对于外籍人士的吸引力143二、北京高档酒店发展情况分析二、北京高档酒店发展情况分析1 1. .北京高档酒店的分布及酒店人群的特征北京高档酒店的分布及酒店人群的特征（（2 2）高档酒店从）高档酒店从类型上区分：商型上区分：商务酒店多，旅游酒店少酒店多，旅游酒店少{长亮、建外亮、建外CBD、中关村、中关村三个酒店群落以商三个酒店群落以商务酒店酒店为主主v这三个商三个商务酒店群落分酒店群落分别毗毗邻燕莎、燕莎、CBD、中关村三大商圈，、中关村三大商圈，拥有足有足够的商的商务人群人群ü中关村商中关村商务酒店群落：酒店群落：IT产业带动商商务酒店酒店星级星级星级星级单位名称单位名称单位名称单位名称单位地址单位地址单位地址单位地址5新世纪饭店新世纪饭店海淀首体南路海淀首体南路6号号5翠宫饭店翠宫饭店海淀双榆树海淀双榆树76号号5香格里拉饭店香格里拉饭店海淀紫竹院路海淀紫竹院路29号号5西苑饭店西苑饭店海淀三里河路海淀三里河路1号号5世纪金源大饭店世纪金源大饭店海淀区板井路海淀区板井路69号号5京都信苑饭店京都信苑饭店海淀什坊院海淀什坊院6号号4长峰酒店长峰酒店海淀永定路海淀永定路66号号4燕山大酒店燕山大酒店海淀路甲海淀路甲138号号4永兴花园饭店永兴花园饭店海淀区阜成路海淀区阜成路10号号4友谊宾馆友谊宾馆海淀中关村南大街海淀中关村南大街1号号4中苑宾馆中苑宾馆海淀高粮桥斜街海淀高粮桥斜街18号号4天鸿科园大酒店天鸿科园大酒店海淀区知春路海淀区知春路25号号4紫光国际交流中心紫光国际交流中心海淀区清华东门海淀区清华东门4中裕世纪大酒店中裕世纪大酒店海淀莲花池东路海淀莲花池东路31号号144二、北京高档酒店发展情况分析二、北京高档酒店发展情况分析项目名称项目名称项目名称项目名称地点地点地点地点建成时间建成时间建成时间建成时间长青宾馆长青宾馆朝阳区第三使馆区朝阳区第三使馆区2006年年马可孛罗酒店马可孛罗酒店北京北部奥林匹克公园北京北部奥林匹克公园2006年年丽嘉酒店丽嘉酒店西城区金融街西城区金融街2006年年北京丽晶酒店北京丽晶酒店东城区金宝街东城区金宝街2006年年金宝街项目金宝街项目东城区金宝街东城区金宝街2006年年丽嘉酒店（华贸中心）丽嘉酒店（华贸中心）朝阳区东四环路朝阳区东四环路2006年年威斯汀酒店威斯汀酒店西城区金融街西城区金融街2006年年索福特酒店（万达广场）索福特酒店（万达广场）朝阳区朝阳区CBD2006年年凯悦酒店凯悦酒店朝阳区东二环朝阳区东二环2007年年北京柏悦酒店（银泰中心）北京柏悦酒店（银泰中心）朝阳区建国门路朝阳区建国门路2007年年财富中心洲际酒店财富中心洲际酒店朝阳区朝阳区CBD2007年年万豪酒店（华贸中心）万豪酒店（华贸中心）朝阳区东四环路朝阳区东四环路2007年年目前在建项目目前在建项目项目名称项目名称项目名称项目名称地点地点地点地点建成时间建成时间建成时间建成时间中关村西区酒店中关村西区酒店海淀区中关村海淀区中关村2006年年世纪城酒店世纪城酒店朝阳区朝阳区CBD2007年年沙特酒店沙特酒店朝阳区呼家楼朝阳区呼家楼2007年年东华广场酒店东华广场酒店朝阳区东直门朝阳区东直门2007年年北方酒店项目北方酒店项目朝阳区东三环北路朝阳区东三环北路2007年年国峰酒店国峰酒店朝阳区三里屯北街朝阳区三里屯北街2007年年奥林匹克酒店项目奥林匹克酒店项目奥林匹克公园奥林匹克公园2009年年北京软件酒店北京软件酒店海淀区上地海淀区上地待定待定永泰酒店永泰酒店北四环北四环待定待定马甸酒店马甸酒店北三环马甸北三环马甸待定待定五洲大酒店（改造成五星级）五洲大酒店（改造成五星级）北京北部奥运村北京北部奥运村待定待定香格里拉大酒店（国贸三期工程）香格里拉大酒店（国贸三期工程）朝阳区朝阳区CBD待定待定奥林匹亚广场酒店奥林匹亚广场酒店朝阳区东直门朝阳区东直门待定待定CCTV酒店（东方文华酒店酒店（东方文华酒店））朝阳区朝阳区CBD待定待定规划项目规划项目1. 1. 北京高档酒店的分布及酒店人群的特征北京高档酒店的分布及酒店人群的特征（（3）未来高档酒店）未来高档酒店供应供应集中在朝阳海淀的商务酒店群落中集中在朝阳海淀的商务酒店群落中{未来未来2-32-3年内，主要高档酒店供应仍集中在传统酒店群落当中年内，主要高档酒店供应仍集中在传统酒店群落当中145二、北京高档酒店发展情况分析二、北京高档酒店发展情况分析{朝阳区和海淀区是朝阳区和海淀区是新增高档酒店热点区域新增高档酒店热点区域，，尤其是尤其是20082008奥运带动，奥运带动，朝阳海淀相关地区高档朝阳海淀相关地区高档酒店供给放量酒店供给放量1. 1. 北京高档酒店的分布及酒店人群的特征北京高档酒店的分布及酒店人群的特征（（3）未来高档酒店）未来高档酒店供应供应集中在朝阳海淀的商务酒店群落中集中在朝阳海淀的商务酒店群落中{未来未来2-32-3年内，主要高档酒店供应朝阳、海淀两区为主年内，主要高档酒店供应朝阳、海淀两区为主146二、北京高档酒店发展情况分析二、北京高档酒店发展情况分析1. 北京高档酒店的分布及酒店人群的特征北京高档酒店的分布及酒店人群的特征（（3）未来高档酒店仍将集中在当前酒店群落中）未来高档酒店仍将集中在当前酒店群落中{南城短期内难以出现高星级商务酒店南城短期内难以出现高星级商务酒店v南城缺乏高星级商务酒店所必备的商务人群和产业基础南城缺乏高星级商务酒店所必备的商务人群和产业基础v南城现有高星级酒店数量稀少，分布散乱，无法形成集聚优势南城现有高星级酒店数量稀少，分布散乱，无法形成集聚优势 由此可见，商务酒店未来仍将出现成熟的商务酒店群落，南城发展高星级的商务酒店难度较大由此可见，商务酒店未来仍将出现成熟的商务酒店群落，南城发展高星级的商务酒店难度较大147二、北京高档酒店发展情况分析二、北京高档酒店发展情况分析2.南城高档酒店目前发展情况南城高档酒店目前发展情况（（1）南城高星级酒店空间分布分散）南城高星级酒店空间分布分散{南城四星级酒店分布状况如图所示：南城四星级酒店分布状况如图所示：新世界万怡酒店新世界万怡酒店深圳大厦深圳大厦新时代大酒店新时代大酒店大观园酒店大观园酒店中环假日酒店中环假日酒店中民大厦中民大厦建设建设大厦大厦DAYSDAYS INN INN天坛饭店天坛饭店名称名称名称名称房价（元房价（元房价（元房价（元/ / / /天）天）天）天）客房数客房数客房数客房数建设大厦建设大厦265265（均价）（均价）201201深圳大厦深圳大厦470470（均价）（均价）318318中环假日酒中环假日酒店店620620( (标准间协议价标准间协议价) )322322大观园酒店大观园酒店398398( (标准间协议价标准间协议价) )384384新时代大酒新时代大酒店店458458（均价）（均价）217 217 中民大厦中民大厦428428（均价）（均价）172172DAYS INNDAYS INN248248（均价）（均价）214214新世界万怡新世界万怡酒店酒店421421（均价）（均价）299299天坛饭店天坛饭店498498（均价）（均价）318318148深圳大厦万怡酒店DAYS INN大观园酒店149二、北京高档酒店发展情况分析二、北京高档酒店发展情况分析2.南城高档酒店目前南城高档酒店目前发展情况展情况（（2））南城酒店高星南城酒店高星级酒店数量酒店数量较少，平均房价少，平均房价较低低{酒店参照系的甄酒店参照系的甄选 王府井旅游酒店群落和本王府井旅游酒店群落和本项目区位近似，靠近市中心旅游景点，旅游人群丰富。

因此目区位近似，靠近市中心旅游景点，旅游人群丰富因此选取取南城酒店与王府井旅游酒店群落加以南城酒店与王府井旅游酒店群落加以对照本案本案北京十大旅游景点北京十大旅游景点北京十大旅游景点北京十大旅游景点年接待游客（万人）年接待游客（万人）年接待游客（万人）年接待游客（万人）故宫故宫783颐和园颐和园644动物园动物园542天坛天坛 482十三陵十三陵463八达岭八达岭444北海北海351香山香山297玉渊潭玉渊潭230天安门天安门224故宫天安门天坛北海动物园玉渊潭颐和园香山八达岭十三陵王府井酒店群落王府井酒店群落150二、北京高档酒店发展情况分析二、北京高档酒店发展情况分析2.南城高档酒店目前发展情况南城高档酒店目前发展情况（（2））南城酒店高星级酒店数量较少，平均房价较低南城酒店高星级酒店数量较少，平均房价较低{南城酒店整体档次低于王府井旅游酒店群落，五星级酒店数量差距最大南城酒店整体档次低于王府井旅游酒店群落，五星级酒店数量差距最大{南城四五星级客房总数远远少于王府井旅游酒店群落南城四五星级客房总数远远少于王府井旅游酒店群落{缺少五星级酒店是南城与王府井酒缺少五星级酒店是南城与王府井酒 店群店群落的最大差距落的最大差距{南城四五星酒店客房总数远少于王府井酒店南城四五星酒店客房总数远少于王府井酒店群落，存在较大的发展空间群落，存在较大的发展空间151二、北京高档酒店发展情况分析二、北京高档酒店发展情况分析2.南城高档酒店目前发展情况南城高档酒店目前发展情况（（2））南城酒店高星级酒店数量较少，平均房价较低南城酒店高星级酒店数量较少，平均房价较低{南城高档酒店与王府井旅游酒店群落入住率持平南城高档酒店与王府井旅游酒店群落入住率持平{南城高星级酒店平均房价偏低南城高星级酒店平均房价偏低{南城与王府井酒店群落平均入住率相似，都南城与王府井酒店群落平均入住率相似，都低于全市四五星级酒店平均低于全市四五星级酒店平均70%的入住率的入住率{南城高星级酒店租金远低于王府井酒店群南城高星级酒店租金远低于王府井酒店群落，甚至低于全市四星级酒店平均水平落，甚至低于全市四星级酒店平均水平152三、未来南城发展高星级旅游酒店的空间三、未来南城发展高星级旅游酒店的空间153三、未来南城发展高星级旅游酒店的空间三、未来南城发展高星级旅游酒店的空间 1. 根据南城酒店根据南城酒店业现状以及区域自身状以及区域自身资源，本源，本项目目应打造高端旅游酒店打造高端旅游酒店（（1）本区域）本区域应发展高端酒店展高端酒店{高星高星级酒店的盈利状况好于低星酒店的盈利状况好于低星级酒店酒店{本地快的区域价本地快的区域价值较高，地段酒店无法体高，地段酒店无法体现此价此价值{南城缺乏高端酒店，市南城缺乏高端酒店，市场空空间较大大{高端酒店可高端酒店可进一步提升本一步提升本项目的形象，有助于其他物目的形象，有助于其他物业发展展（（2）本区域不）本区域不应发展商展商务酒店酒店本本项目周目周边商商务气氛不足，同气氛不足，同时缺乏成熟商缺乏成熟商务酒店群落，不适合酒店群落，不适合发展高端商展高端商务酒店。

酒店3）本区域）本区域应发展旅游酒店展旅游酒店本区域靠近北京主要旅游景点，游客数量大，本本区域靠近北京主要旅游景点，游客数量大，本项目目应利用利用这一一资源，源，发展旅游酒店展旅游酒店154四、四、特色经济型酒店分析特色经济型酒店分析155相关酒店市场分析 经济型酒店并不是低档次酒店，型酒店并不是低档次酒店，经济型酒店更关注旅店的型酒店更关注旅店的实质功能功能 ---- 住宿功能，向消住宿功能，向消费者者提供干提供干净整整洁、基、基础设施施齐全的住宿全的住宿对于高档酒店所于高档酒店所设置置娱乐设施、大型餐施、大型餐饮设施、商施、商业设施，施，经济酒店酒店则全部依托周全部依托周边的城市的城市设施，自身并不施，自身并不设置因此，因此，经济型酒店是一种立足于型酒店是一种立足于实际的非奢的非奢华型（而非低档次）酒店，因契合了市型（而非低档次）酒店，因契合了市场上上质优价高的星价高的星级酒店和酒店和质次价低的社会旅次价低的社会旅馆之之间的消的消费断断层而具有广而具有广阔的市的市场发展空展空间目前北京市目前北京市场上知名的上知名的连锁经济型酒店品牌有青年旅舍、如家、速型酒店品牌有青年旅舍、如家、速8、、锦江之星等。

江之星等156相关酒店市场分析（一）（一）经济型酒店的共同特征：型酒店的共同特征：{区位好区位好v位于城市中心区，大量依托外部城市配套位于城市中心区，大量依托外部城市配套设施施ü 商业配套设施依托：依托附近城市中心成熟多样的商业设施，完善自身服务ü 景观资源依托：依托附近景点资源，成为吸引人的亮点ü 公共交通设施依托：依托附近城市中心发达便利的公交系统，增强自身可达性{ 高性价比高性价比v自身投入少：自身投入少：主要投入在住宿设施方面，在其他配套设施方面的投入很少v 收益高：收益高：由于自身投入少，又可以依托周边成熟的城市中心服务设施，收益却较高，因此具有很好的性价比，这也正是经济型酒店成为酒店业发展热点的原因157相关酒店市场分析（一）（一）经济型酒店的共同特征：型酒店的共同特征：{ 具有核心消具有核心消费群群对于消费者而言，经济型酒店的经济、便捷、舒适、便捷、舒适的特性是它广为国内外的背包客和商国内外的背包客和商务旅行旅行者者所喜欢的原因，也正是由于这些一直未被开发的客户群使经济型酒店成为酒店业投资的宠儿v 经济：：经济型酒店的价位一般在100元—300元/天·间v 便捷：便捷：经济型酒店多位于市中心或旅游景区，交通方便v 舒适：舒适：经济型酒店的硬件设施和服务都达到一定的标准，且管理非常规范{ 特色特色鲜明明虽然经济型酒店的大量辅助设施可以依托城市中心所具有的成熟配套，但是酒店自身鲜明的特色则是酒店重要的竞争力。

158相关酒店市场分析 .北京兆龙国际青年旅馆北京兆龙国际青年旅馆北京锦江之家北京锦江之家159相关酒店市场分析（二）本（二）本项目目经济型酒店的型酒店的发展空展空间：：本本项目在目在发展展经济型酒店上具有得天独厚的型酒店上具有得天独厚的优势{地理位置地理位置优越：越：位于城市中心，交通便利{ 旅游旅游资源丰富：源丰富：紧邻天安门、故宫等著名旅游景点{ 周周边配套完善：配套完善：本项目改造完成后，特色商业、商务等均可以提供配套支持{ 客客户资源丰富：源丰富：处于城市中心，客流量大（三）本（三）本项目目发展展经济型酒店的初步建型酒店的初步建议：：{应该结合区域合区域发展主展主题，做出，做出传统风情、以情、以优质服服务实惠价格体惠价格体现传统商商业道德道德{可以可以设置一些体置一些体验型的展型的展现现代科技的另代科技的另类床位床位 160辅助业态补充西安青年旅馆西安青年旅馆阳朔国际青年旅馆阳朔国际青年旅馆日本一青年旅馆日本一青年旅馆161第五章第五章 特色高端居住市场情况分析特色高端居住市场情况分析一、四合院市场情况分析一、四合院市场情况分析二、区域高档居住物业市场情况分析二、区域高档居住物业市场情况分析162一、一、 四合院市场情况分析四合院市场情况分析（一）四合院市场总体特征（一）四合院市场总体特征（二）影响四合院产品品质的主要因素（二）影响四合院产品品质的主要因素（三）四合院购买人群特征（三）四合院购买人群特征（四）四合院市场对本项目定位的影响作用分析（四）四合院市场对本项目定位的影响作用分析163一、一、 四合院市场情况分析四合院市场情况分析（一）（一）四合院市四合院市场总体特征体特征1. 四合院市四合院市场目前市目前市场交易活交易活跃　　　　　根据四合院　　　　　根据四合院专业代理机构万德成房地代理机构万德成房地产经纪公司的公司的统计，，2004年年中，四合院年年中，四合院实际成交量占成交量占待售院落的待售院落的6%，至，至2004年年底，年年底，该指指标上升上升为11%；同；同时，，2004年的价格比年的价格比2003年增年增长约了了10%。

其主要原因其主要原因为：：{市市场的有效供的有效供应开始增加开始增加 v文革文革”时期侵占的私期侵占的私产房已基本房已基本腾退完退完毕，越来越多的四合院完整地回到，越来越多的四合院完整地回到产权人手中人手中 v北京旧城保北京旧城保护的思路有所的思路有所变化，化，导致市致市场上有效供上有效供应明明显增加增加 {市市场需求也开始增加需求也开始增加v2004年年4月出台了月出台了《《关于印关于印发鼓励鼓励单位和个人位和个人购买北京旧城北京旧城历史文化保史文化保护区四合院等房屋区四合院等房屋试行行规定的通知定的通知》》，尤其放开了，尤其放开了对外籍人士外籍人士购买四合院的限制，被四合院的限制，被认为是四合院是四合院买卖市市场发展的一个里程碑展的一个里程碑 v因因为四合院的稀缺性，投四合院的稀缺性，投资需求亦有所放大需求亦有所放大目前四合院市场的活跃本项目打造以四合院为特色的居住物业，无疑具有良好的市场时机目前四合院市场的活跃本项目打造以四合院为特色的居住物业，无疑具有良好的市场时机164一、一、 四合院市场情况分析四合院市场情况分析（一）四合院物（一）四合院物业特征特征特征特征2. 四合院市四合院市场现有有产品不品不够完善完善 目前四合院目前四合院买卖市市场主要由两主要由两类四合院构成，一种是保留下来的老四合院，一种是在北京原四合院构成，一种是保留下来的老四合院，一种是在北京原有城市肌理上新建的四合院。

其中前者是交易的主体有城市肌理上新建的四合院其中前者是交易的主体 目前在四合院交易中，上述两种四合院目前在四合院交易中，上述两种四合院产品都或多或少存在一定的品都或多或少存在一定的问题，而，而这也正是本也正是本项目的目的市市场空空间所在建筑自身的建筑自身的舒适性舒适性四合院周边的环境及历四合院周边的环境及历史文化价值史文化价值北京成片保留的老四合院，历史文化价值很高北京成片保留的老四合院，历史文化价值很高存在问题：存在问题： 四合院破损严重：由于多年多户混杂使用，造成四合院内私搭乱建四合院破损严重：由于多年多户混杂使用，造成四合院内私搭乱建 生活设施落后：现在生活所需要的卫生间设施，煤气、用电负荷不能生活设施落后：现在生活所需要的卫生间设施，煤气、用电负荷不能满足现在生活需要满足现在生活需要 产权清晰度差：原有产权失落，多户混杂，清退难度大产权清晰度差：原有产权失落，多户混杂，清退难度大在胡同原址上的新建四合院，生活设施良好在胡同原址上的新建四合院，生活设施良好存在问题存在问题 个体建筑，缺乏成片四合院的整体环境个体建筑，缺乏成片四合院的整体环境 建筑大都不符合四合院规制，历史文化价值缺失严重建筑大都不符合四合院规制，历史文化价值缺失严重目前四合院产品所存在的问题，给本项目打造完善的四合院产品提供了市场空间。

目前四合院产品所存在的问题，给本项目打造完善的四合院产品提供了市场空间165一、一、 四合院市场情况分析四合院市场情况分析（一）四合院物（一）四合院物业特征特征特征特征3.四合院四合院产品价格受区域价品价格受区域价值影响巨大影响巨大 四合院四合院产品的价品的价值在于居住外部在于居住外部环境（如地段、周境（如地段、周边外部景外部景观等）与居住物等）与居住物业自身的完美自身的完美结合因此，四合院因此，四合院产品比其他居住品比其他居住产品更容易受到地段价品更容易受到地段价值的影响{东城、西城的四合院城、西城的四合院——需求的最主要集中点需求的最主要集中点v国子国子监地区的四合院价格高达地区的四合院价格高达5万万/平方米（占地面平方米（占地面积））v四合院的均价在四合院的均价在1.2－－1.7万万/平方米（占地面平方米（占地面积））{宣武、崇文的四合院宣武、崇文的四合院——需求不需求不够旺盛旺盛v均价在均价在1万以下（占地面万以下（占地面积））　　本项目必须从产品品质提升，大规模区域环境改善等方面着力打造，从而跳出　　本项目必须从产品品质提升，大规模区域环境改善等方面着力打造，从而跳出“南城南城”区区域概念。

努力使自身成为域概念努力使自身成为“城市中心高品质城市中心高品质”产品，从而降低区域价值的负面影响作用产品，从而降低区域价值的负面影响作用166一、一、 四合院市场情况分析四合院市场情况分析（二）影响四合院（二）影响四合院产品品品品质的主要因素的主要因素包括以下包括以下6种因素：种因素：1.地理位置因素：地理位置因素：{“东富西富西贵”观念的影响，更念的影响，更倾向于向于购买东城、西城的四合院城、西城的四合院2.四合院周四合院周边外部外部环境因素：境因素：{周周边环境境优美的四合院比美的四合院比较抢手，例如后海、手，例如后海、时刹海的四合院刹海的四合院{周周边是否有成片的四合院群落，与所是否有成片的四合院群落，与所购买院落相院落相连接接3.四合院自身四合院自身产品因素品因素{需要符合需要符合传统制式：有院落、廊、制式：有院落、廊、绘花、古花、古砖、院、院门等等传统格局格局4.配套配套设施：施：{在配套在配套设施比施比较完善完善时，价格会更，价格会更贵一些一些{如果四合院配套如果四合院配套设施不是很完善，但位置很好，施不是很完善，但位置很好，对购房者仍具有很大的吸引力房者仍具有很大的吸引力5.其他影响因素：其他影响因素：{历史氛史氛围：：规划保划保护区中的四合院或者名人住区中的四合院或者名人住过的四合院比的四合院比较受人关注受人关注{购房者通常比房者通常比较喜喜欢自己翻建四合院，可以在自己翻建四合院，可以在规划划许可的范可的范围内根据自己的意志内根据自己的意志进行翻建，性行翻建，性价比高，而新建的院子价格相价比高，而新建的院子价格相对较高高　　从上述因素看，区域环境和配套两项影响因素设施可以通过整体区域的改造得以克服；而对于四　　从上述因素看，区域环境和配套两项影响因素设施可以通过整体区域的改造得以克服；而对于四合院自身产品规制因素，则需要在区域改造中以修缮旧有院落，维护历史风貌为主。

合院自身产品规制因素，则需要在区域改造中以修缮旧有院落，维护历史风貌为主167一、一、 四合院市场情况分析四合院市场情况分析（三）四合院（三）四合院购买人群特征人群特征根据根据对四合院四合院专业经纪公司万德成的公司万德成的访谈可知，目前北京四合院的可知，目前北京四合院的购房人群主要可分房人群主要可分为两两类单位位购房者与个人房者与个人购房者各占一半：房者各占一半：{单位位v租用四合院的通常是租用四合院的通常是办事事处，，购买的有其他公司、国家机关等等的有其他公司、国家机关等等v会会馆、俱、俱乐部、部、宾馆等，往往利用四合院的等，往往利用四合院的门脸房，房， v通常通常选择占地面占地面积约600－－1000平方米左右的四合院平方米左右的四合院v比比较看重胡同能否看重胡同能否进车{个人个人v个人个人购房者中外国人与国人各占一半，其中国人房者中外国人与国人各占一半，其中国人购房者里北京人占了一大部分，外地人房者里北京人占了一大部分，外地人看的多，但看的多，但买的少，的少，军官官购房者亦不在少数房者亦不在少数v通常通常选择占地面占地面积约200平方米，价格平方米，价格300万左右的四合院，一般是一万左右的四合院，一般是一进院落，且院落，且买完后完后大都大都进行改造行改造　　目前四合院的客户群体广泛，使用性能也不仅局限在居住，更扩展到办公使用。

因此，四合　　目前四合院的客户群体广泛，使用性能也不仅局限在居住，更扩展到办公使用因此，四合院可以在区域中承担多种区域功能这既可以保持区域风貌又可以有益于区域的多元化发展院可以在区域中承担多种区域功能这既可以保持区域风貌又可以有益于区域的多元化发展168一、一、 四合院市场情况分析四合院市场情况分析（四）四合院市（四）四合院市场对本本项目定位的影响作用分析目定位的影响作用分析 根据上述根据上述对四合院市四合院市场情况的分析，情况的分析，对本区域定位本区域定位应充分考充分考虑特色居住物特色居住物业（四合院）作（四合院）作为区区域域发展的主要支柱之一展的主要支柱之一1.四合院的保四合院的保护修修缮不不仅保留的区域保留的区域风貌，具有良好的市貌，具有良好的市场前景前景{目前四合院市目前四合院市场活活跃，具有良好的市，具有良好的市场时机机{四合院具有稀缺性和不可复制性，未来的升四合院具有稀缺性和不可复制性，未来的升值空空间巨大巨大{现有的四合院有的四合院产品尚存在不足，品尚存在不足，为本区域本区域发展四合院展四合院产品留有很大的市品留有很大的市场空空间2.区域整体改造和成区域整体改造和成规模四合院群落的修模四合院群落的修缮出售，二者之出售，二者之间相相辅相成，相互提升价相成，相互提升价值{通通过区域整体改造，以区域整体改造，以“城市中心城市中心”价价值体系代替体系代替“东富西富西贵”的价的价值体系，有助于提升本区体系，有助于提升本区域四合院的价域四合院的价值{四合院自身的稀缺性和价四合院自身的稀缺性和价值提升也将推提升也将推动区域价区域价值的升的升值3.四合院四合院产品适用性品适用性强，，对本区域未来多元化本区域未来多元化发展十分有益展十分有益{四合院客四合院客户群体相群体相对广泛，广泛，对四合院的适用也不四合院的适用也不仅仅局限于居住，局限于居住，还可作可作为办公使用公使用{对于区域四合院的定位于区域四合院的定位应相相对宽泛。

泛169二、区域高档居住物业市场情况分析二、区域高档居住物业市场情况分析（一）高档居住物业整体市场环境分析（一）高档居住物业整体市场环境分析（二）区域内高档居住物业供应情况分析（二）区域内高档居住物业供应情况分析（三）本区域发展高端居住物业市场空间判断（三）本区域发展高端居住物业市场空间判断170二、区域高档居住物业市场情况分析二、区域高档居住物业市场情况分析（一）高档居住物业整体市场环境分析（一）高档居住物业整体市场环境分析1. 住宅价格承受力上升，成交的主体价格区间也明显上移，住宅交易套均总价不断上升住宅价格承受力上升，成交的主体价格区间也明显上移，住宅交易套均总价不断上升 数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库{套均总价呈不断上升的趋势，套均总价呈不断上升的趋势，05年上升年上升11%，两年提高，两年提高10万{05年年 7000元元/㎡㎡以上交易面积有较快增长，而以上交易面积有较快增长，而5000元元/㎡㎡以下交易面积减少交易价格集中区以下交易面积减少交易价格集中区间从间从04年的年的4000-5000元元/㎡㎡上升到上升到05年的年的5000-6000元元/ ㎡㎡ 。

171二、区域高档居住物业市场情况分析二、区域高档居住物业市场情况分析（一）高档居住物业整体市场环境分析（一）高档居住物业整体市场环境分析2. 开发重心逐步外移，近年交易以城市功能扩展区为主，近郊区比例也占较大比例开发重心逐步外移，近年交易以城市功能扩展区为主，近郊区比例也占较大比例数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库{内城四区的可开发土地有限，近年市场发展内城四区的可开发土地有限，近年市场发展以城市功能扩展的朝阳、海淀、丰台、石景以城市功能扩展的朝阳、海淀、丰台、石景山四区为主，但随着城市进一步扩展和功能山四区为主，但随着城市进一步扩展和功能扩展区开发的成熟，未来近郊四区地位将逐扩展区开发的成熟，未来近郊四区地位将逐步提高{朝阳、海淀、丰台、通州和昌平近年稳居前五，朝阳、海淀、丰台、通州和昌平近年稳居前五，从目前开发程度及未来城市规划来看，朝阳、从目前开发程度及未来城市规划来看，朝阳、海淀未来开发量将难以大幅提高，而丰台、通海淀未来开发量将难以大幅提高，而丰台、通州及昌平等区的后发优势将逐步显现州及昌平等区的后发优势将逐步显现。

172二、区域高档居住物业市场情况分析二、区域高档居住物业市场情况分析（一）高档居住物业整体市场环境分析（一）高档居住物业整体市场环境分析3. 各类住宅物业的成交均价及套均面积上升各类住宅物业的成交均价及套均面积上升数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库{03-05年三类住宅的套均面积都有不同程度的年三类住宅的套均面积都有不同程度的上涨其中上涨其中05年普通住宅和别墅套均面积增长年普通住宅和别墅套均面积增长分别为分别为6%和和5% {03-05年普通住宅、公寓和别墅的价格均在上年普通住宅、公寓和别墅的价格均在上涨其中05年三类价格分别上涨年三类价格分别上涨12%、、2%和和6％，导致％，导致05年商品住宅整体上涨年商品住宅整体上涨11%，其中，其中普通住宅价格上涨是主要原因普通住宅价格上涨是主要原因173二、区域高档居住物业市场情况分析二、区域高档居住物业市场情况分析（一）高档居住物业整体市场环境分析（一）高档居住物业整体市场环境分析4. 住宅市场的非本地消费趋势上升，普通住宅以本地个人和外省市个人为主，别墅和公寓的外省市和住宅市场的非本地消费趋势上升，普通住宅以本地个人和外省市个人为主，别墅和公寓的外省市和外国客户迅速上升，总量已超过本地客户。

外国客户迅速上升，总量已超过本地客户数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库{公寓和别墅物业新增需求以外省市和外国客户公寓和别墅物业新增需求以外省市和外国客户为主，为主，05年本地居民购买年本地居民购买4731套，增长套，增长17%, 外地个人增长外地个人增长33%, 华侨和外国个人的增幅最华侨和外国个人的增幅最快，分别为快，分别为44.1%和和43.2%{普通住宅客户以本地个人和外省市个人购买普通住宅客户以本地个人和外省市个人购买为主，两者相加占总量的为主，两者相加占总量的90％以上，其中％以上，其中05年，本地个人和外省市个人上涨分别为年，本地个人和外省市个人上涨分别为1%和和7% 174二、区域高档居住物业市场情况分析二、区域高档居住物业市场情况分析（一）高档居住物（一）高档居住物业整体市整体市场环境分析境分析5. 高档普通住宅和公寓主要集中在朝阳区高档普通住宅和公寓主要集中在朝阳区{从从2004－－2005年的年的销售面售面积看，北京市看，北京市单价价9000/平米以上的平米以上的普通住宅普通住宅，主要集中于朝阳区，，主要集中于朝阳区，04、、05年分年分别占的比例占的比例为59％和％和56％。

％{从从2004－－2005年的年的销售面售面积看，北京市看，北京市单价价9000/平米以上的平米以上的公寓公寓，主要集中于朝阳区，，主要集中于朝阳区，04、、05年比年比例高达例高达84％和％和74％20042004年年20052005年年数据来源：北京市房地产交易信息网数据来源：北京市房地产交易信息网 及华高莱斯数据库及华高莱斯数据库20042004年年20052005年年175二、区域高档居住物业市场情况分析二、区域高档居住物业市场情况分析（一）高档居住物（一）高档居住物业整体市整体市场环境分析境分析 上述市上述市场总体情况看，有以下三点需要注意：体情况看，有以下三点需要注意：1.随着随着“国六条国六条”相关政策的出台，高端居住物相关政策的出台，高端居住物业的建的建设将十分有限上述市将十分有限上述市场格局将不复存在格局将不复存在{从目前政策从目前政策环境不利于高档大境不利于高档大户型型项目的出目的出现{根据本区域作根据本区域作为城市中心的土地价城市中心的土地价值，，则不是适合不是适合进行行经济型小型小户型开型开发{本区域目前比本区域目前比较适合适合办公性公性质，空，空间灵活多灵活多变的商住的商住SOHO物物业的开的开发。

2.高端居住物高端居住物业集中在朝阳区集中在朝阳区{在朝阳区已在朝阳区已经形成了几个富人区形成了几个富人区这些成熟的富人区容易些成熟的富人区容易进一步高端人群的聚集一步高端人群的聚集{区域自身目前区域自身目前还不具有形成富人区区域不具有形成富人区区域认知，因此大量知，因此大量进行高端居住物行高端居住物业的开的开发存在一定存在一定风险3.别墅公寓中外省和外国客墅公寓中外省和外国客户的大量上升的大量上升{本区域打造高端居住本区域打造高端居住类物物业对外地高端客外地高端客户具有吸引力具有吸引力v宣武宣武为传统外省人聚集区，外省人群外省人聚集区，外省人群对本区域的区域本区域的区域认知偏知偏见小小v本区域位于城市中心区，符合外省人群越靠近天安本区域位于城市中心区，符合外省人群越靠近天安门越有价越有价值感的心理感的心理176二、区域高档居住物业市场情况分析二、区域高档居住物业市场情况分析（二）区域内高档居住物（二）区域内高档居住物业供供应情况分析情况分析目前南城区域（宣武、崇文）内目前南城区域（宣武、崇文）内9000元元/平方米以上高端物平方米以上高端物业供供应情况主要有以下特点：情况主要有以下特点：1.高端居住物高端居住物业主要集中在崇文区主要集中在崇文区{崇文区在旧城改造的力度上超崇文区在旧城改造的力度上超过宣武，是目前高端宣武，是目前高端项目相目相对集中的根本原因集中的根本原因{崇文区内广渠崇文区内广渠门区域靠近区域靠近东部建国部建国门、、CBD等商等商务区，受到区，受到东部高端居住的部高端居住的带动价价值提升提升2.高端居住物高端居住物业品品质主要依托自然景主要依托自然景观或成熟商圈，聚集在景或成熟商圈，聚集在景观或商圈周或商圈周边{依托自然景依托自然景观v宣武：依托陶然亭宣武：依托陶然亭/先先农坛绿色景色景观v崇文：依托广渠内一崇文：依托广渠内一带的水景景的水景景观{依托成熟商圈依托成熟商圈v宣武：庄宣武：庄胜SOGO 商圈商圈v崇文：新世界商圈崇文：新世界商圈3.南城南城现有高端物有高端物业所形成的区域，无所形成的区域，无论是从是从总体体规模模还是从聚集效是从聚集效应上上还无法与朝阳区无法与朝阳区“富人区富人区”相相比比{南城区域内除广渠南城区域内除广渠门附近有附近有较大大规模聚集，其他区域高端模聚集，其他区域高端项目分散目分散{现在在还没有形成板没有形成板块聚集效聚集效应，各个高端，各个高端项目基本上各自目基本上各自为战，所吸引的客，所吸引的客户群有限群有限177二、区域高档居住物业市场情况分析二、区域高档居住物业市场情况分析项目名称项目名称物业类型物业类型位置位置建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）总户数总户数售价售价（元（元/ /平米）平米）入住时间入住时间怡龙别墅别墅崇文龙潭东路2.1101170001997年12月1日新世界太华公寓公寓崇文崇文门外大街5号16.4600160002000年6月1日新世界中心公寓公寓崇文区崇文门外大街3号2323916000新世界家园(新世界怡景家园)普通住宅崇文崇外大街磁器口西北20130002004年12月31日国瑞城普通住宅崇文外大街与西花市大街交汇处803000125002006年8月1日新怡家园普通住宅崇文区新世界商场向西30米431268116002006年1月31日天坛公馆普通住宅崇文区幸福大街59号4.3204110002003年10月16日富贵园普通住宅崇文区广渠门桥西300米路北481000110002003年5月1日本家润园普通住宅崇文东二环广渠门内大街41750100002005年5月31日华城普通住宅崇文东二环广渠门桥与光明桥之间，护城河西岸281000100002004年5月31日保利蔷薇公寓崇文广渠门内大街以南培新街汇文中学东侧7.4868998002007年12月31日崇文区崇文区90009000元元/ /平方米居住物业平方米居住物业178二、区域高档居住物业市场情况分析二、区域高档居住物业市场情况分析项目名称项目名称物业类型物业类型位置位置建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）总户数总户数售价售价（元（元/ /平方米）平方米）入住时间入住时间凤图腾普通住宅宣武区陶然亭路2号23二期709160002006年4月1日耕天下/朱雀门 公寓宣武区太平街8号21一期202130002003年6月30日庄胜公寓宣武门外大街香炉营 27　118002004年11月31日富力信然庭普通住宅宣武区南纬路3.4823297002006年10月31日宣武区宣武区90009000元元/ /平方米居住物业平方米居住物业179二、区域高档居住物业市场情况分析二、区域高档居住物业市场情况分析（三）本区域（三）本区域发展高端居住物展高端居住物业市市场空空间判断判断 根据高端居住物根据高端居住物业的整体市的整体市场情况和区域供情况和区域供应分析，分析，对本区域定位本区域定位应考考虑建建设一定一定规模的商住模的商住SOHOSOHO物物业。

1.1.目前目前“国六条国六条”刚刚出台，本出台，本项目很目很难再再进行大行大规模高档大模高档大户型物型物业的开的开发{根据新政策，根据新政策，9090平米的小平米的小户型将占到型将占到项目的目的70%70%{本本项目作目作为北京核心区，土地价北京核心区，土地价值很高，不适合很高，不适合进行行经济型小型小户型的开型的开发2.2.本区域更适合本区域更适合办公性公性质但兼有一定居住功能的商住但兼有一定居住功能的商住SOHOSOHO物物业{提高自身的抗提高自身的抗风险性性v客客户群体范群体范围相相对扩大大v用途相用途相对灵活，符合城市中心功能复合的要求灵活，符合城市中心功能复合的要求{为今后区域灵活今后区域灵活发展留出空展留出空间，促，促进未来区域的良性未来区域的良性发展展v区域活力在于区域自身自由的生区域活力在于区域自身自由的生长，商住物，商住物业有助于有助于这种市种市场主主导的自由生的自由生长180第六章第六章 周边写字楼市场情况分析周边写字楼市场情况分析一、北京整体写字楼市场情况一、北京整体写字楼市场情况二、南城写字楼情况二、南城写字楼情况三、本项目发展写字楼空间判断三、本项目发展写字楼空间判断 181一、一、北京整体写字楼市场情况北京整体写字楼市场情况182一、一、北京整体写字楼市场情况北京整体写字楼市场情况1.从从总体上看，北京写字楼市体上看，北京写字楼市场供求两旺供求两旺（（1））供供给方面：供方面：供给总量不断增量不断增长，主要得益于，主要得益于2000年以后金融街、年以后金融街、CBD、中关村三大商、中关村三大商务区的建区的建设。

而未来数年，三大商而未来数年，三大商务区的建区的建设仍将仍将继续2））需求方面：需求方面：大型投大型投资机构机构对热点写字楼的收点写字楼的收购活活动，，导致致2005年写字楼市年写字楼市场交易放量，伴随交易放量，伴随经济增增 长和投和投资者良好者良好预期，需求数量将保持期，需求数量将保持较高水平数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库{需求刚性使得需求刚性使得05年以前交易量在年以前交易量在50万平米左右万平米左右05年成交量大幅上升，主要原因在于机构投资者年成交量大幅上升，主要原因在于机构投资者看好热点区域的商务物业，进行了大单收购看好热点区域的商务物业，进行了大单收购 {2000年之前市场新增供应保持在年之前市场新增供应保持在100万平米万平米以下，随着三大商务区建设展开，供应量以下，随着三大商务区建设展开，供应量2000年突增到年突增到150万平米左右，并在万平米左右，并在04后达后达到到200万平米以上万平米以上183一、一、北京整体写字楼市场情况北京整体写字楼市场情况数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库{套均总价和面积均呈上涨的趋势，套均总价和面积均呈上涨的趋势，05年分别年分别上涨上涨65%和和35%，， 说明交易主体更加集中化，说明交易主体更加集中化，集中于大项目中的大单购买。

集中于大项目中的大单购买{交易区域主要集中在朝阳、海淀、西城、东城交易区域主要集中在朝阳、海淀、西城、东城四区，四区，05年四区之和占总体的年四区之和占总体的91%，写字楼的，写字楼的空间集中度也进一步上升空间集中度也进一步上升2.写字楼交易写字楼交易趋于集中化于集中化（（1）大）大单交易成交易成为主流：大公司、大型投主流：大公司、大型投资者的整体收者的整体收购导致大致大单交易的激增与此交易的激增与此对应的宏的宏观数据数据是：近年来，是：近年来，单笔写字楼交易套均面笔写字楼交易套均面积，套均，套均总价均大幅上价均大幅上涨2））分布分布空空间日益集中：投日益集中：投资者看好大型商圈前景，北京写字楼交易，日者看好大型商圈前景，北京写字楼交易，日趋集中于朝阳、海淀、集中于朝阳、海淀、东城、城、西城四区西城四区184一、一、北京整体写字楼市场情况北京整体写字楼市场情况3.北京的北京的热点商圈依赖于强势产业热点商圈依赖于强势产业 强势产业从两方面拉动写字楼需求：强势产业从两方面拉动写字楼需求：{使用性购买：全国性、国际性大型公司在该区域的集聚，促使写字楼的需求使用性购买：全国性、国际性大型公司在该区域的集聚，促使写字楼的需求。

{投资性购买：相关产业的长期增长态势，会提升投资者对相关商圈写字楼的盈利预期，从而投资性购买：相关产业的长期增长态势，会提升投资者对相关商圈写字楼的盈利预期，从而增加写字楼物业的投资行为增加写字楼物业的投资行为四环三环二环中关村金融街燕莎商圈国贸商圈东二环商圈建国门商圈长安街热点商圈热点商圈热点商圈热点商圈产业产业产业产业机构机构机构机构中关村中关村全国性全国性IT产业产业金融街金融街全国性金融业全国性金融业证监会等证监会等燕莎商圈燕莎商圈全国性涉外产业核心区全国性涉外产业核心区众多国家使领馆众多国家使领馆泛泛CBD国际企业分支机构国际企业分支机构中央电视台中央电视台东二环东二环大型国企传统聚居区大型国企传统聚居区保利、中海油保利、中海油185一、一、北京整体写字楼市场情况北京整体写字楼市场情况金融街CBD中关村4.中小型商圈写字楼发展迟缓中小型商圈写字楼发展迟缓{中小型商圈写字楼交易量很小、且增速迟缓中小型商圈写字楼交易量很小、且增速迟缓{中小型商圈缺乏产业支持，缺乏长期增长的动力，未来发展状况依然不容乐观中小型商圈缺乏产业支持，缺乏长期增长的动力，未来发展状况依然不容乐观 南城缺乏大型商圈，因而与南城缺乏大型商圈，因而与2005大型商圈写字楼大型商圈写字楼交易量暴涨形成鲜明对比交易量暴涨形成鲜明对比，南城（尤其是宣，南城（尤其是宣武区）写字楼成交量不升反降。

武区）写字楼成交量不升反降东二环 数据来源：北京市房地产交数据来源：北京市房地产交易信息网及华高莱斯数据库易信息网及华高莱斯数据库186一、一、北京整体写字楼市场情况北京整体写字楼市场情况5.小小结 北京写字楼主要特点概括如下：北京写字楼主要特点概括如下：（（1）写字楼）写字楼总体市体市场好，但好，但发展不均衡展不均衡（（2）具有）具有产业支持的大型商圈是交易支持的大型商圈是交易热点、中小商圈点、中小商圈发展滞后展滞后（（3）南城没有大型商圈、缺乏）南城没有大型商圈、缺乏强势产业，因而写字楼，因而写字楼发展展缓慢慢 综上所述：综上所述：北京写字楼市场交易北京写字楼市场交易虽然火爆虽然火爆，但经过区位、交易类型细分，交易热点是三大商圈的，但经过区位、交易类型细分，交易热点是三大商圈的大单写字楼交易而中小商圈，缺乏产业依托，在写字楼市场上日益边缘化，发展前景不可盲目乐观大单写字楼交易而中小商圈，缺乏产业依托，在写字楼市场上日益边缘化，发展前景不可盲目乐观187二二、、南城南城写字楼市场写字楼市场情况情况188二二、、南城南城写字楼市场写字楼市场情况情况 南城南城产业发展滞后，展滞后，对写字楼市写字楼市场带来两方面影响：来两方面影响：{区域内区域内难以形成大型商圈以形成大型商圈{区域内写字楼市区域内写字楼市场低迷低迷v租售价格租售价格较低，售率低，低，售率低，销售周期售周期长v入住公司入住公司规模小，档次低，行模小，档次低，行业混混杂 从当前形势推测，南城地区在短期内难以形成强势产业，而未来写字楼市场仍将维持价格低，档次从当前形势推测，南城地区在短期内难以形成强势产业，而未来写字楼市场仍将维持价格低，档次低的特点。

低的特点189二二、、南城南城写字楼市场概况写字楼市场概况1.南城南城缺乏缺乏强强势产业势产业，，难以形成大型商圈以形成大型商圈{“国国际传媒大道媒大道”项目因缺乏目因缺乏强势产业而陷入困境而陷入困境v宣武原有宣武原有传媒媒产业不足以支撑如此大不足以支撑如此大规模的主模的主题商圈商圈ü宣武区原有新宣武区原有新华社、社、经济日日报、中国商、中国商报等等报纸出版出版单位但缺乏完整的缺乏完整的产业链条，条，难以形成真正的以形成真正的城市功能区城市功能区，，难以支撑以支撑传媒大道的概念，媒大道的概念，导致致项目至今目至今进展展缓慢时点时点时点时点定位定位定位定位建筑规模建筑规模建筑规模建筑规模典型企业典型企业典型企业典型企业核心项目核心项目核心项目核心项目规规划划2001年开始招商年开始招商2003年正式发布年正式发布规划规划最初定位：最初定位：大大型国际传媒产型国际传媒产业社区业社区规划建设面积规划建设面积560 万平方米，万平方米，投资投资300亿元亿元计划吸引计划吸引中外著名的通讯社；中外著名的通讯社；外国驻华新闻机构外国驻华新闻机构宣西开发区宣西开发区 100万平米；万平米；国际传媒中心国际传媒中心68万平方；传媒万平方；传媒未来成未来成160万平方米万平方米现现状状2006年年现定位：现定位：综合文化产业综合文化产业社区社区已建成或在建：已建成或在建：北京移动通讯枢纽楼北京移动通讯枢纽楼 、经济日、经济日报业务楼、富卓广场、庄胜广报业务楼、富卓广场、庄胜广场、枫桦数码城场、枫桦数码城总面积总面积100万平方米左右万平方米左右但其中住宅超过但其中住宅超过60万平方米万平方米经济日报经济日报北京移动通信公司北京移动通信公司 新闻出版总署新闻出版总署（但新闻出版城经过（但新闻出版城经过3年年还未动工还未动工 ））核心项目均未动工核心项目均未动工190二二、、南城南城写字楼市场概况写字楼市场概况宣西开发区项目所在地现状宣西开发区项目所在地现状191二二、、南城南城写字楼市场概况写字楼市场概况1.南城南城缺乏缺乏强强势产业势产业，，难以形成大型商圈以形成大型商圈{“国国际传媒大道媒大道”项目因缺乏目因缺乏强势产业而陷入困境而陷入困境v未能引入未能引入强势传媒媒产业，本，本项目前景暗淡目前景暗淡ü传媒大道媒大道项目原有目原有传媒媒仅仅局限于局限于报纸等平面媒体，等平面媒体，这些弱些弱势媒体本身利媒体本身利润微薄，微薄，生存能力差，不可能支撑生存能力差，不可能支撑项目的未来目的未来。

ü项目目进行中又行中又未能吸引大型未能吸引大型产业实体（如体（如CCTV））进入入üCCTV等等传媒媒实体入体入驻CBD，极大地促，极大地促进了了CBD传媒媒产业链的的发展，展，CBD发展具展具有有产业基基础的新的新传媒社区，将媒社区，将进一步一步压缩本本项目的生存空目的生存空间 由此可见，在缺乏产业基础的地区，规划大型主题商圈，其实施难度极大，结果往往不尽如人意由此可见，在缺乏产业基础的地区，规划大型主题商圈，其实施难度极大，结果往往不尽如人意1922.缺乏强势产业带动，南城缺乏强势产业带动，南城写字楼市场普遍低迷写字楼市场普遍低迷{在售写字楼销售价格偏低、销售困难在售写字楼销售价格偏低、销售困难二二、、南城南城写字楼市场概况写字楼市场概况长安街两广大街海格大厦富卓广场福地广场新成大厦宣武门外大街崇文门外大街开盘日期开盘日期开盘日期开盘日期办公总面积平办公总面积平办公总面积平办公总面积平米（平方米）米（平方米）米（平方米）米（平方米）租售价格租售价格租售价格租售价格销售状况销售状况销售状况销售状况富卓广场富卓广场0404年底年底4.14.1万万1350013500元元/ /平米平米租金租金4.54.5元元/ /平米平米·天天未出售部分占办公总面积的未出售部分占办公总面积的84%84%A A座计划整栋出售，但尚无买家座计划整栋出售，但尚无买家海格大厦海格大厦0404年年9 9月月3.73.7万万1250012500元元/ /平米平米未出售部分占办公总面积的未出售部分占办公总面积的72.5%72.5%福地广场福地广场0606年初年初23678236781400014000元元/ /平米平米销售量销售量0 0新成文化大厦新成文化大厦0505年年5 5月月3215232152售价售价15000元元/平米，平米，租金租金4元元/平米平米/天天仅售出仅售出2 2套，不到写字楼总面积的套，不到写字楼总面积的1%1%193富卓大厦富卓大厦海格国际海格国际福地广场福地广场新成文化大厦新成文化大厦194二二、、南城南城写字楼市场概况写字楼市场概况2.缺乏缺乏强势产业带动，南城，南城写字楼市写字楼市场普遍低迷普遍低迷{南城南城现有写字楼有写字楼档次低，入档次低，入驻公司档次低公司档次低v南城写字楼周南城写字楼周边环境差、租金也普遍境差、租金也普遍较低低v南城写字楼入南城写字楼入驻企企业分属不同分属不同产业链，且，且规模模较小，小，鲜有著名企有著名企业。

办公总面积办公总面积办公总面积办公总面积租售价格租售价格租售价格租售价格入驻企业类型入驻企业类型入驻企业类型入驻企业类型代表企业代表企业代表企业代表企业崇光崇光17万平方米万平方米租金租金3.7元元/平米平米·天天中等规模的中等规模的咨询、设计公咨询、设计公司、制造业公司、杂志社司、制造业公司、杂志社 英达特咨询公司、东鹏资产评估事务所、英达特咨询公司、东鹏资产评估事务所、TDK公司北京代表处、瞭望东方周刊公司北京代表处、瞭望东方周刊新世界新世界40000平方米平方米19119元元/平米平米4.8元元/平米平米/天天投资公司、食品企业投资公司、食品企业 嘉年华分公司，民生银行嘉年华分公司，民生银行长城大厦长城大厦暂无资料暂无资料租金租金3.8元元/平米平米·天天电子、投资、制造业公司电子、投资、制造业公司 诺基亚，东芝，李宁，留洋基金，国兴投诺基亚，东芝，李宁，留洋基金，国兴投资，欧美大地资，欧美大地太丰惠中太丰惠中大厦大厦30000平方米平方米由酒店改建由酒店改建3元元/平米平米·天天主楼公司涵盖贸易、机电、主楼公司涵盖贸易、机电、房地产、医药、保险等各房地产、医药、保险等各领域中小型公司领域中小型公司人寿保险（整体租用裙楼），人寿保险（整体租用裙楼），ANC北京代北京代表处、保信捷北京代表处表处、保信捷北京代表处195太丰惠中大厦太丰惠中大厦新世界新世界崇光崇光长城大厦长城大厦196崇光周边崇光周边新世界周边新世界周边长城大厦、长城大厦、海格大厦周边海格大厦周边197二二、、南城南城写字楼市场概况写字楼市场概况3.缺乏缺乏强势产业，大都市街，大都市街发展状况不佳展状况不佳（（1 1）缺乏主）缺乏主题产业，大都市街的写字楼行，大都市街的写字楼行业混混杂，档次低下，档次低下 大都市街的入大都市街的入驻单位包括：国家政府机构、国有企位包括：国家政府机构、国有企业、民、民营营企企业业，行，行业跨度大跨度大（（2）大都市街周）大都市街周边的的产业基基础，无法支撑大都市街的，无法支撑大都市街的办公物公物业规模，写字楼空置率模，写字楼空置率较高高规模规模规模规模租售状况租售状况租售状况租售状况企业类型企业类型企业类型企业类型典型企业典型企业典型企业典型企业总建面总建面30万平方米万平方米空置率较高空置率较高政府部门政府部门国家事业单位国家事业单位民营企业民营企业崇文区检察院崇文区检察院光明日报光明日报羊绒公司、美发公司羊绒公司、美发公司198光明日报光明日报中国新闻大厦、记者协会中国新闻大厦、记者协会车辆购置税务所车辆购置税务所+空置空置空置空置中国工商银行中国工商银行中国集邮总公司中国集邮总公司酒店酒店商业商业中润达资产评估公司中润达资产评估公司珍贝公司（羊绒产业）珍贝公司（羊绒产业） 崇文区民政局、检察院崇文区民政局、检察院商业商业酒店酒店崇文劳动保障大厦崇文劳动保障大厦美博城（美发产业）、北京银行美博城（美发产业）、北京银行二二、、南城南城写字楼市场概况写字楼市场概况大都市街办公物业入驻企业示意图大都市街办公物业入驻企业示意图199大都市街的盈利状况状况不佳，空置率高大都市街的盈利状况状况不佳，空置率高200三、本项目发展写字楼空间判断三、本项目发展写字楼空间判断 201三、本项目发展写字楼空间判断三、本项目发展写字楼空间判断 综合考量南城整体市合考量南城整体市场状况和地状况和地块自身条件：建自身条件：建议本本项目避免高端写字楼，而目避免高端写字楼，而应打造打造较为灵活灵活的商住物的商住物业。

1. 受南城写字楼整体市受南城写字楼整体市场制制约，不，不应发展大展大规模高端写字楼模高端写字楼{南城南城现阶段不具段不具备发展大展大规模高端写字楼的商圈条件和模高端写字楼的商圈条件和产业基基础{如果本如果本项目目发展大展大规模高端写字楼，可能无法取得模高端写字楼，可能无法取得预期的租售价格，而且可能出期的租售价格，而且可能出现不同行不同行业中中小公司小公司鱼龙混混杂的局面的局面2. 本区域更适合本区域更适合办公性公性质但兼有一定居住功能的商住但兼有一定居住功能的商住SOHOSOHO物物业{提高自身的抗提高自身的抗风险性性{为今后区域灵活今后区域灵活发展留出空展留出空间，促，促进未来区域的良性未来区域的良性发展展。