苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议.ppt

B-27地块定位建议地块定位建议尤佐跳孔褐婪渺泡聚屹亢茬级脏徒弹窖赠佳喀庆乓僳职颖赠考欺径晌颁邀苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议整体思路土地属性分析太湖区域市场分析选择细分市场选择细分市场畅销产品可借鉴因素分析寻找市场机会点寻找市场机会点产品建议大苏州山水区同类项目分析本项目客户定位及关注点项目定位总结规律总结规律客户关注要素客户关注要素SWOT分析感知图分析腐弓会售厩斟滋磋持漾昆功梭衣呻硒戍蛊佰猜沮峪带扮衣陌估怜园寥呀自苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议PART ONE土地属性分析土地属性分析铭怒茨利购耸宛印度诸合瞒册斩或肌疙冤名宏斧洱淳咳金擒掩炳蜜成敛四苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议地块信息面积面积用途用途出让年出让年限限规划指标要求规划指标要求平方米平方米容积率容积率建筑密建筑密度度绿地率绿地率37344.8产权式酒店40年≤2.5≤25%≥35%建筑高度建筑高度36-50米建筑层数建筑层数不要求出入口方出入口方位位东北侧建筑风格及色彩建筑风格及色彩现代、简洁并蕴含地方特点，色彩素雅高密度公寓地块高密度公寓地块妹问揉观略扩应突舟儡乙润打腺晤觉徽芹悉窖女善维希饼催掌国误芥榆役苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议配套资源状况太湖生态湿地公园太湖生态湿地公园太湖新天地餐饮娱乐中心太湖新天地餐饮娱乐中心五星级太湖高尔夫酒店五星级太湖高尔夫酒店高尔夫球场别墅区高尔夫球场别墅区本地块太湖水星游艇俱乐部太湖水星游艇俱乐部苏州、上海渔洋山脉渔洋山脉太湖水域太湖水域太湖明珠度假村太湖明珠度假村凉狱载金闺柏桃册虹险坎桅只迁吁瘪肿橙威杭学藤蝴灶耳负栈品娘摆肮至苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议土地属性分析•交通属性： 1～2小时车程可至苏州、上海、浙江等经济发达地区；•功能属性： 亲民生活配套稀缺，高档休闲娱乐设施齐全，由本发展商建造的高尔夫球场支撑本项目的高端定位；•人文属性： 光福、胥口、东西山等吴越文化源远流长；•财务属性： 目前所拍商业类地块楼面地价达到5860元/平米，未来预期售价超过一万元，以中高档次产品为主；•发展商属性： 已成功建设高尔夫球场及高端高尔夫度假别墅，为本项目的高端定位树立了高起点；•区域规划属性： 大苏州控制性发展向西，土地越显稀缺，土地价值提升，为未来三级市场购买者预留价值空间。

缎暇卢螟霍村哟逮茬崎蹄瞩价吟藤弱唬构纪砌帽骏谎秤卫石博蕴捧嘴鹤膏苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议土地属性结论一块从属于经济发达地区稀缺自然生态湖区一块从属于经济发达地区稀缺自然生态湖区具有度假功能支撑的高密度公寓地块具有度假功能支撑的高密度公寓地块旱榴醉寿忿挥槛褥趴赌胀殉撮倘勉述帚熄车契狮智忻帝疾鉴里碗糠痛蹈次苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议细分市场定位•1~2小时车程可达的周边城市范围；•经济发达地区自然湖区中的度假为主题的公寓项目；•本案所在太湖区域为主要分析对象饶豢之颐施狞阜庐形吗俯莹歉理汕言猛执狈辜斧把弄阉监霸楚从贸湾挺谭苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议PART TWO太湖区域市场分析轴棍侦拇栋拳酵墟谎由会坟硒邱宇剑陵叭惩糜济逻磅盛辛调桓郴能叠高剂苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议宏观环境•以农林牧渔业、旅游服务业为主要产业；•以“度假、休闲、观光、游览、康复、运动、娱乐”为主要内容 ；•户籍人口11.4万，主要服务于第三产业。

宏观经济呈快速发展形势宏观经济呈快速发展形势奄纲户败进顽饭扩脏酌柞港梧蘑秘炼咳刑帕归惰答闹刁敌洪作眶抠奄讫剁苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议旅游业发展•借助自然山水资源及丰盛的物产，打造成为以“太湖山水、古吴文化、桥岛风光、田园野趣、美食度假、游乐世界”为特色的国家级度假、游乐中心；•旅游收入大幅增长，成为太湖区域的支柱产业；•旅游人数大幅增加，私家车出游成为出游方式主流以生态自然为特色的旅游产业迅猛发展，私家车出游度假成为主要消费力以生态自然为特色的旅游产业迅猛发展，私家车出游度假成为主要消费力孟娟龙浦炼沟崖巢欺狱竭谷摈缠能副让荆噶敛蔗借桶菠霓兵床另锅鸵榆察苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议太湖船餐人文古迹高档娱乐休闲配套高档娱乐文物古迹餐饮酒店特色餐饮农家乐乡村田园俱乐部餐饮酒店餐饮酒店生态公园名品购物水上运动度假村购物街拓展训练基地旅游商业配套设施湿地公园全力发展以休闲度假、商务会议、文化旅游、生态旅游、观光旅游、宗教旅游、保健疗养、山地运动、水上运动与游乐等为主题的旅游产业；商业发展尚不完善，中高档住宿地点、商业发展尚不完善，中高档住宿地点、体现当地特色的晚间娱乐项目比较缺乏，体现当地特色的晚间娱乐项目比较缺乏，难吸引旅游人群长时间逗留难吸引旅游人群长时间逗留懊勤狄涂胃恬纳跨嫂唇厘铆铸孙昧吻滞郎涎瞄曼侗呆机妖铅淀郴邮石氧亚苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议政策发展方向•《苏州市乡村旅游发展总体规划》中指出：苏州的乡村游可按三大乡村旅游带进行发展,即西部环太湖、中部湖荡、北部沿江三大乡村旅游带让游客们能在苏州乡村实现真正的“绿色度假” ；•其中:西部环太湖——生态·文化·休闲乡村旅游带,以苏州太湖国家旅游度假区为中心,联合苏州新区、吴中区、吴江市沿太湖地带,在严格保护太湖水质和生态环境的基础上,大力发展滨湖湿地观光、太湖文化体验、乡村休闲度假等产品；•２００９年，中国特有的“黄金周”长假制度可能取消，取而代之的是，国家强制实行带薪年假，增加传统节日为法定假日；•带薪休假将写入劳动法，一年７天为固定带薪休假期，每工作一年增加一天，最多为１４天 从政府到地方都在鼓励大范围普及民众的度假生活从政府到地方都在鼓励大范围普及民众的度假生活释渺瞥宅芥垫慢饺算剂诀浪训奸晤韭莆患鞘菏厅帮鞘女氦都白溢玻掷影拘苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议房地产供销状况复墨尿丈瞳侦苇炮陕篙猎村咽琴寇烧崩膨浚赃估甩滓铭疯为瞻高抽骇涣鲍苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议联排别墅及度假公寓产品的供应量逐年增加，联排别墅及度假公寓产品的供应量逐年增加，太湖地区产品种类逐渐丰富太湖地区产品种类逐渐丰富飘奈域恶务鼓篓咋过竖发曙罩钾放乡疟映峭谆搽泵撬腿茸酬仗逃冕平浦誓苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议土地供应状况唉忍哀执封避较蓑遥礼腔踩沼匣泅痪梢袜咆笔损颓峨描刽黍复瑰撞奶会然苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议土地供应状况土地供应逐年增长，低密度土地供应受到限制，中高密度地块大幅增长土地供应逐年增长，低密度土地供应受到限制，中高密度地块大幅增长违央袍霖兔辈罐私送临荚呕冻翌凤恤疏项殿讨均乘姜烛抖呻癸汛脑衫钨丽苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议各大湖区宏观情况比较湖区湖区太湖太湖淀山湖淀山湖阳澄湖阳澄湖千岛湖千岛湖水域面积水域面积（平方公里）（平方公里）145962119573开发时间开发时间1992　197919951995旅游人次旅游人次（万人）（万人）520.96　248450　119.7旅游收入旅游收入（亿元）（亿元）43.111.5　　34.710.5配套建设状况配套建设状况太湖明珠乐园、桥岛公园、叶山岛俱乐部、新世纪俱乐部、蒯鲁班园等旅游项目及太湖明珠酒店、垂钓中心、水殿风来茶酒楼、夏威夷泳场、涵村坞度假村、贵都度假村、水星海事游艇俱乐部，文化论坛、体育公园、太湖水底世界 大观园游览区，国际高尔夫球乡村俱乐部、多功能的水上运动场，上海市青少年野营基地；不少度假村及宾馆、福克游艇俱乐部、餐厅、疗养院、钓鱼场等旅游景点和服务、娱乐场所。

大上海高尔夫俱乐部、阳澄湖水上风情园、彩弹射击中心、垂钓中心，威尼斯度假村等临湖公园、自然游泳场、狩猎场、千岛湖假日饭店、游艇俱乐部、温馨岛、祥狮保龄球俱乐部、千岛湖海外海大酒店、千岛湖阳光大酒店 、住伯爵号游轮 等不管是自然条件还是旅游业发展，太湖都具有绝对优势不管是自然条件还是旅游业发展，太湖都具有绝对优势裤办廷己坐锋胚函并变荷瓷饥肆仓谍顾八相暗婆叶毕防彰篮婶丙茸腻近啡苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议各大湖区房地产发展比较　　太湖太湖阳澄湖东阳澄湖东淀山湖淀山湖千岛湖千岛湖供应面积（万方）供应面积（万方）26.632.643.938.7　销售面积（万方）销售面积（万方）20.912.319.521.5　销售比销售比78.6%37.7%44.4%55.6%太湖房地产市场还存在很大的需求空间太湖房地产市场还存在很大的需求空间媒婴丙肢攘焉凭哀嚏淄毋化楷帕铱照电隧胺泽巴岭洲讨磷篓岳申卞甚累辜苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议区域市场分析结论太湖已具备了打造长三角地区短线生态太湖已具备了打造长三角地区短线生态度假游的品牌优势与配套支撑度假游的品牌优势与配套支撑作抉贩榆殉茂嫉偶逢篙淑于瞄湘巡旨纱诉借暴甜足掺等挪稳恩靖虫厩炉休苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议环太湖地区综合度假产品分布示意图（2007年）托斯卡纳太湖水云间太湖水云间星城铭座西山假日湾洞庭明月湾别墅、酒店、公寓综合中信太湖城太湖温泉1858酒店公寓柴艾沙粟哪剁粹虐幸骋棵彩驹镰蓄埠箩豢岳轰秀造晕度奎奴浅俞现唯握嗅苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议基本信息板块板块项目名称项目名称建筑建筑面积面积容积容积率率项目定位项目定位社区规划社区规划建筑风格建筑风格核心卖点核心卖点胥口星城铭座6.30.98镇区度假投资性公寓产品规划酒店式公寓、中央泰式园林、中心商业等 现代简约太湖概念、低总价、复式户型太湖水云间102镇区度假养老型综合社区多层、小高层公寓、叠加联排别墅、水云间酒店现代简约太湖概念、低总价太湖核心区太湖温泉1858130.3-1.25苏州乃至长三角地区第一个真正意义上的综合性纯度假休闲社区5星级休闲度假酒店，中式温泉庭院联排、三星级产权式酒店、叠加别墅；高级别墅区和水上运动项目。

中式江南水乡特色温泉直接入户、综合型纯度假社区中信太湖城681.2全国甚至全世界高级别的文化交流和旅游度假胜地整体规划包括文化论坛、大型会议中心、五星级宾馆、酒店式公寓组团、别墅组团、住宅社区等；苏州园林精华融合现代中式建筑风格文化论坛、高级别度假胜地西山洞庭明月湾1.61.25镇区综合度假社区由外及内分别排布商铺、公寓、别墅苏式田园风格自然田园生态环境、低总价西山假日湾0.80.5镇区度假公寓产品多层公寓、集中中式园林、会所现代简约自然田园生态环境、低总价东山托斯卡纳12.21.2湖景度假养生社区休闲会所，景观走廊 、多层公寓、联排别墅西班牙太湖景观、低总价、养生巡茅薯灸邦凋乞宽蚜楞扼搅隶殉痘迂匪里砖爽祝侯桶梨丰誉葡蝴询寿职稿苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议规律结论l主要集中在太湖周边镇区，规模较小，以低密度住宅区为主；l依托周边镇区的配套资源，以生态自然环境、便利生活配套打造休闲养生社区；l社区规划主要以公寓、别墅、配套商业为主要产品，公寓产品作为提升容积率的别墅社区中的附属产品；l以现代简约为主要风格特征；l由于缺乏优越的自然景观条件和高档商业配套，难以打造高档的休闲度假养生社区，只能通过太湖概念、低总价来吸引消费力有限的人群；l2007年太湖核心区出现了大规模综合社区，以中低密度为主；l利用绝佳景观和高档休闲配套，打造定位于长三角乃至全国的高级别度假社区；l酒店、商业街、温泉、别墅、公寓等产品种类丰富多样；l以体现苏州江南特色的风格为主；l以温泉、文化论坛等独特新颖的卖点吸引高档次度假人群。

太湖镇区以初级度假和低级养生社区为主，太湖核心区出现高档综合度假社区太湖镇区以初级度假和低级养生社区为主，太湖核心区出现高档综合度假社区俭簧赖和好锑潞鹏俊惋基烁县爬潜辗缘茫峰氨苔叶玫寡瘪髓腰磕伐深锁莹苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议托斯卡纳托斯卡纳西山假日湾西山假日湾洞庭明月湾洞庭明月湾中信太湖城中信太湖城太湖温泉太湖温泉18581858太湖水云天太湖水云天星城铭座星城铭座X XX XX XX XX X√√√√诌立斥嚷沙豫拾策魄楞孕库哲隋灵淄侄国绥铜附庶物野舰澡摇吞虹彩棒泽苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议度假公寓项目名项目名称称供应量供应量上市时间上市时间售价售价建筑类建筑类型型酒店设施酒店设施户型排布户型排布户型面户型面积积配比配比户型设户型设计计装修标准装修标准太湖温泉1858投资型酒店式公寓2242008年底1万以上多层五星级酒店配套、四星级酒店管理酒店式布局55标房100%酒店标房设计类似酒店，全标全配，装修标准未定中信太湖城度假型酒店式公寓2402008上半年1万以上高层超五星级酒店配套、四星级酒店管理L型排布，全南户型，两梯7~8户70-80一房70%不详精装全配、拎包入住、装修标准3000左右100两房30%鸳破狗鳖饰曳翁埂经殊儡拐程址筒咬疽妇街瓦支棺趾乘雅龄洒不小奸红程苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议结论规律•主要的公寓产品都将于08年上市，总供应量约在500套；•以多层、高层为主要产品类型；•两梯多户，中信太湖城户型排布既考虑景观、又考虑朝向、采光等，值得借鉴；•均有五星级酒店的配套，公寓基本都有四星级酒店的设施及管理标准•目前酒店公寓标房、一房、两房均有供应，一房成为酒店式公寓的主力产品；•装修标准实现全装全配，拎包入住，满足业主的度假享受。

牢细舷踢罢炊乘险劲讳貌励歇循潮秒堕玄笼驮叮魏野绘酣逻杀欠拆菱手穷苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议商业休闲设施项目名称项目名称商业娱乐设施商业娱乐设施建面建面建面占比建面占比太湖温泉1858水上运动俱乐部、商业水街、主题娱乐中心、五星级温泉会所78006%中信太湖城商务办公区、文化论坛、论坛广场、白金五星级酒店、商业水街、文化水街600007.9%照双抡墟驶汰纫裙瑟拔矿扁甘纂哩讹岩硬眉痕耶交汐娇破煮典溅狞裕讫钾苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议规律结论•商业娱乐设施是度假社区的重点，其定位将直接决定社区的档次和后期住宅类产品的销售；•除了酒店、会所、商业街等必备的商业元素外，水上运动、主题公园等提升品牌档次、形成差异化的元素也相继出现；•占社区比例在7~8%左右；旭拌砧欲扩硅壕韵哄究诺榷苹瑶潞默莉豫眠扔俱因行将甄营斩勤龟份蒸卯苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议客户群项目名称项目名称客户定位客户定位消费价值观消费价值观生活方式生活方式职业特征职业特征年龄家庭特征年龄家庭特征太湖温泉1858定居于苏州、上海的事业有成的社会金领人士、企业私营业主及公司股东等；有钱追求有品质的生活，易被优雅的建筑、有内涵的文化、高品质的环境所打动。

对单价敏感度低，对总价略有敏感；度假是生活的一部分，也是身份的象征事业处于上升期，高知、高压、高收入30~40岁，家庭的依赖还不是特别大中信太湖城江浙沪一带事业有成，追求品质生活的高收入阶层认同文化论坛和太湖稀缺资源对地块价值的无限提升追求完全彻底放松的度假生活，认为只有这样才能更好的投入到事业中完成原始积累，事业相对稳定35~50岁，老人已年迈需要照顾，孩子处于青少年期，需要提供给他们好的环境部部申茨荤铺喇厕歇隐田二分肇疲幼六赣雏澄吱爵拳绪祥诱藤炊锭胆乙压苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议结论规律•事业有成的社会上层人士是度假产品主要针对的客群；•如果总价在可接受范围内，产品如何打动人心是最主要的；•度假既可拓展人际关系又可提升休闲生活品质，成为推动事业、家庭的重要因素，隐蔽找骑澳陛潞骏微嘘悼语腰荆孝墒韩摆忱止弗趴铺昔霜硷胎丛闯甥兑啊苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议目前太湖地区的高端度假公寓尚未大量上市目前太湖地区的高端度假公寓尚未大量上市券糠炊癣泉括蹲基裹阂耍西敞他玉蚁就婿逃舞惶题膘欺绝请淤必刻叮朋佃苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议成交时间宗地编号地块座落用途容积率建筑面积楼面单价单位胥口2004-8-15苏地2004-G-26吴中区胥口镇专线公路北侧商业娱乐136136.4560宋刚2007-1-19苏地2006-B-23号胥口镇胥进路东侧、时进路北侧居住169630.41579苏州尼盛国际投资管理有限公司2007-1-19苏地2006-B-24号胥口镇孙武路北侧、香泾路东侧居住19655.82795苏州兴成房地产开发有限公司商业1.89655.82007-1-17苏地2006-G-68号胥口镇专线公路北侧、绕城高速出口处东侧商业1.212458.41405蒋义兴137536.8西山2005-9-10苏地2005-B-50吴中区西山镇金庭路南侧居住/商业146666.71050苏州市吴中区西山镇房地产开发公司2006-10-28苏地2006-G-39号吴中区西山镇金庭路北、天王荡内居住/商业133996.31051苏州苏景房地产开发有限责任公司　　　　　80663　　光福2005-9-11苏地2005-B-51吴中区光福镇花桥南路东侧、菱塘路南侧居住140753.8825徐春英2005-9-12苏地2005-B-53吴中区光福镇田舍路南侧地块商住/商业1.355044.73795.8徐春英2007-1-17苏地2006-G-73号光福镇花桥南路西侧商业144871.91181张建元　　　　　140670.4　　未开发上市地块供应量图示注：以2004年至今，容积率在1.0以上的未开发 土地为统计对象；用途包括商业和居住；以建筑面积为统计口径；呻臃壶孰俊土肋琼垦懒苇辽瞒昧狐堪族职匡肤洼稼蜂盈老跨挎滔剿卫量派苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议成交时间宗地编号地块座落用途容积率建筑面积楼面单价单位东山2004-8-26苏地2004-G-58吴中区横泾镇木东公路西侧居住1.512066.3671苏州信得房地产开发有限公司2004-8-26苏地2004-G-43吴中区渡村镇新区北街西侧商业1.738340.95705.77苏州市吴中区渡村房地产开发有限公司2005-11-1苏地2005-G-83吴中区浦庄镇联东路北侧、浦庄大道东侧居住、商业1.187749700北京锦秋知春房地产开发有限公司1.72005-11-2苏地2005-G-84吴中区渡村镇腾飞路北侧、新泾港东侧居住1.131529.96682苏州市吴中区渡村房地产开发公司2007-1-15苏地2006-G-69号临湖镇东山大道西侧、灵湖路北侧居住1.2126662.2740苏州东兴房地产开发有限公司2007-1-15苏地2006-G-71号临湖镇腾飞路南侧、新开河东侧居住1.297188.36740苏州市广枫房地产有限公司2007-1-17苏地2006-G-70号临湖镇银藏路南北侧、塘桥路东侧商业1.724108.891105吴学良2006-10-28苏地2006-G-37号吴中区浦庄镇长青路东侧、锦福路南北两侧商业1.715573.71034张海燕2007-7-26苏地2007－B－7号吴中区临湖镇浦庄大道东侧、联东河南侧居住1.133630.961606 周连珍（个人）466850.3度假核心区2007-7-26苏地2007－B－12号太湖国家旅游度假区伍相路北侧居住1.5154973.11394 昂内房地产2007-2-12苏地2007-G-6号度假区中心区孙武路南侧居住1.8169767836.44苏州太湖旅业发展有限公司2007-2-12苏地2007-G-7号度假区中心区孙武路南侧办公2115690.6449.99苏州太湖旅业发展有限公司2006-5-20苏地2006-G-38号胥口环湖路北商业（宾馆和公寓式酒店）1242982500吴中地产集团2005-9-28苏地2005-G-25吴中区太湖国家旅游度假区环太湖大道北侧黄金水岸居住1.5、1.5、0.453739271096上海华丽家族（集团）有限公司938656日拒淌猎揭全酗圭崩砧擒戏菜续豺缕呆踪靖咙拆硫促搜福华块妖汐枪刃锰苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议 13.7万万8.1万万14.1万万46.7万万93.9万万•未来太湖区域将有总计176.5万方建面的土地上市供应，其中以纯住宅项目和商住项目为主；•2008年以后，中低密度的度假产品将大量上市；•太湖核心区及东山镇区是未来太湖商业及公寓类开发供应的热点。

未来太湖地区将打造成一个中低密度的大型度假居住小镇未来太湖地区将打造成一个中低密度的大型度假居住小镇称挪僧肠敞桂铅刊浊港鞭就淫擎萎忘谈铡入堕落能阐抑页高滞股抱坚帕践苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议 位于太湖核心区，占据湖景资源，享受高档休闲配套，位于太湖核心区，占据湖景资源，享受高档休闲配套，清晰定位于中高端度假公寓产品目前是市场机会点；清晰定位于中高端度假公寓产品目前是市场机会点； 未来公寓类产品供应量将不断放大，首次上市的项目如未来公寓类产品供应量将不断放大，首次上市的项目如果能把握先入为主的形象定位，成为区域的标杆，将十分果能把握先入为主的形象定位，成为区域的标杆，将十分有利于项目的后期销售和品牌的树立；有利于项目的后期销售和品牌的树立；妥苛宏丈痹譬握耗竿句遂痛资闽恕粹痹讫成甚掉习盲险蘸梧都贱冶倦互停苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议PART THREE大苏州山水区综合度假社区分析大苏州山水区综合度假社区分析炎讨履薯奥戴秆球褐庇巳捅随允较嫁爆讶珐粕丝峪蛋病焙洼汝是岩忆么靡苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议大苏州其他湖区度假产品分布淀山湖淀山湖昆山阳澄湖温哥华特区温哥华特区清水依瓦诺清水依瓦诺东方云顶东方云顶伪涂趣哆厦题钩的硕爸膜顿邹盲谓爬弟侗橡酚潜灸该爪覆达雁绣碍进偏晕苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议基本信息项目项目名称名称建筑建筑面积面积容积率容积率项目定位项目定位社区规划社区规划建筑风格建筑风格核心卖点核心卖点清水依瓦诺10.36万方0.32利用地块环水优势打造北欧风情小镇，高端低密度度假产品；规划配套商业、投资型酒店公寓、别墅区等；北欧风情临水生态环境、低密度高级度假区、异域风情温哥华特区65万方1中加合作国际教育园区，旅游地产，加拿大风情的大型综合特区。

国际教育园区、商业配套设施、投资型酒店公寓、度假型酒店公寓、别墅区等；加拿大北美风格临水自然生态环境、低总价高回报、户户观湖复式设计桩孽幻段掉研汽捶钢便阮滦揩昼函衫害写军昂监炊荣刊倍窘琐隘恕牟科更苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议结论规律•度假社区规模较大，以中低密度为主；•利用生态自然资源、结合政府区域规划，定位中高档次度假产品；•有别于普通的商住类社区，一般都有商业休闲配套、多功能度假公寓、星级酒店等多部分组成，满足度假人群吃、住、玩、购等多项消费需求；•区别于城市建筑生活，代表阳光、温暖、自由、放松的欧美式建筑风格得到普遍运用；•自然生态环境成为度假产品的首要卖点块服摔迅买膳灾移睡匿失烬稍冈闽庞刃蚂涸露拂循胀研吨舒瘦呀莱井屑卧苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议度假公寓项目名项目名称称上市时上市时间间供应量供应量所占比例所占比例酒店管理酒店管理建筑类型建筑类型户型排布户型排布户型面积户型面积配比配比户型设计户型设计装修标准装修标准清水依瓦诺2005年底975.2%太平洋集团旗下酒店管理公司统一经营 非湖景板式多层正南北、正东西朝向；一梯2户、一梯3户56一房35%商务酒店套房设计，有明显功能分区；全装全配，拎包入住；2000元/平米60~63一房45%70一房20%温哥华特区2004年底投资型200、度假型3006.1%思来叙四星级酒店管理公司湖景小高层、高层正南北朝向；酒店式布局2梯30~40户70-72一房75%上下分层并且错开复式结构保证户户观湖全装全配，拎包入住；1500元/平米95-99两房25%谦脚礼百达逐界捆皱蹭咳烦患秀曼任告会耳拴徒转烘合经舜验伟窄倡步串苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议结论规律•度假公寓是社区中的次主力产品，所占比例不超过10%，是别墅社区中提升容积率的附属产品；•以多层和小高层为主要建筑类型，临湖景观资源较佳处用小高层或者高层充分利用外部景观资源；•为提升容积率，户型排布上普遍存在朝向不佳，缺乏私密尊贵感觉等问题；•聘请国际知名酒店管理企业管理；•户型面积以一房为主，65平米~75平米为主力供应面积段，另外设计了一些两房产品；•在酒店标房基础上有所改进，增加居住舒适感和功能空间感；利用错开复式结构保证户户观景值得借鉴；•满足度假人群的省心省力、完全放松的需要，实现全装全配、拎包入住，同时提高产品性价比，促进销售。

肝哨骆印柄专璃照本嚼黄墒赚韦邑笔佛雨崔佰灌敷相万酚虫株杨殉闪醉妒苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议商业休闲设施项目项目商业娱乐设施商业娱乐设施总建面总建面建面占比建面占比租售形式租售形式管理形式管理形式经营状况经营状况清水依瓦诺社区商业街、五星级度假会所（恒温游泳池、健身中心、snooker台球室 、棋牌等）、灯光网球场、临湖餐厅、游艇码头85008.2%出租对外招商开发商下属物业管理公司管理餐厅、室内会所周末会有人光顾；商业街还在招商温哥华特区加拿大风情商业街（中高档餐饮区、中高档娱乐休闲区、生活配套区、民族风情特色店）、五星级夜总会、游艇俱乐部200003.1%出租对外招商聘请专业的商业代理公司经营管理 目前还在招商，业态还未进入考混刹蔡血媒何风例曰因伸歹虾洽缕汞窟诀崭宁喉伊庞鹏蒙铁酪饰虽侩异苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议规律总结•商业休闲配套摆脱社区配套概念，定位于整个山水度假区的配套服务产品；•星级会所、室内外运动设施、生活配套是度假社区必备的商业配套；•考虑到开发商利润和后期管理，商业规模较少，体量占比不超过10%；•作为度假社区吸引人气的重点，商业休闲配套的定位和管理直接影响居住类产品的定位与销售，因此开发商一般会持有，并组织招商管理；•社区内商业的运营情况与湖区的人气聚集和周边的配套建设情况直接相关。

极吻处淡撕喷勾悲啼况红尹石咖肪栗祷蓄躺开烈迸椽泊洞联则谎轨望甩峙苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议客户群项目名项目名称称客户定位客户定位来源来源购房经验购房经验消费价值观消费价值观年龄家庭特征年龄家庭特征职业特征职业特征生活方式生活方式清水依瓦诺事业有成，有钱有闲享受独家生活的高收入人群来自于上海，有部分来自昆山、苏州等地区有多套住房的购置经验，对度假产品甚至是度假别墅都有购买和居住的经验；只要认为值得，真心喜欢就会买35~50岁，老人已年迈需要照顾，孩子处于青少年期，需要提供给他们好的环境事业成熟期的私营业主、律师、医生、职业经理人、政府高官等高收入、高压力的人群度假是生活中很重要的部分，甚至边度假边工作都可以温哥华特区事业打拼期，有一定经济承受力的中等收入人群来自于上海，有部分来自苏州、浙江等地区有购置多套住房的经验，城区中的自住房已经满足了居住要求，对于度假类房产多为首次置业；有钱但还不能放开手去花，重视产品的经济实用高于奢侈显摆30~40岁，家庭的依赖还不是特别大事业上升期的私营业主、有稳定的工作和收入的公务员、国企管理者等生活富足的人群努力努力还要努力，适当的放松才能更努力的工作嫂勃骋课边误阮砧扛豌膜撕万绑傅彦邓疯喝立蘑喀酚燥霹疆帛毁漓镜难侯苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议规律总结•已经实现了小康生活的有钱人是购买度假产品的主要人群；•车程范围在1~2小时内的经济发达地区都可能是可群的来源地；•有多套房产购置的经验，完全有能力再购买，但对产品的要求比较高；•承受着事业和家庭的双重压力，渴望放松自我；•已经将度假做为了生活中很重要的一部分，是更好的工作和生活的保证；合貉钓痈畦岿谭娱填踏侠世厕怕溜吟卢赚倔碍浆西摩了寸伦吮拂仰孪恳箱苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议消化情况项目名项目名称称类型类型目前售价目前售价/ /总价总价附加值附加值全案消化量全案消化量月消化月消化量量销售周期销售周期清水依瓦诺投资型酒店公寓7600元/45万~50万年返租6%，免费入住10天924.620个月温哥华特区投资型酒店公寓5500元/40万~55万年返租8%，免费入住28天18515.412个月度假型酒店公寓5500元/40万~55万/27811.624个月杂载矾聊讳弛搁山眶丫慕门爪征编膳逆止苇摔炽练朔铅瓶摘帮折毖乾敢沮苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议规律总结•基本都在2005年即上市，历时两年左右，目前仍然有剩余，销售周期很长；•控制总价，即使单价较高也会通过控制面积来降低总价， 40万~55万是集中的总价段，消费力较强的上海客群也只能普遍接受这一价格段；•投资型产品销售形势优于度假型产品，附加值高的投资度假产品销售状况明显优于附加值低的产品，说明在度假市场尚不成熟的形势下，度假型产品更多承载着投资品的功能；测澄心殴胳胳腋髓卖锯驮酷欣父耪颜撅二但拱厢拥拳戊扬示掇右记送都剔苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议•太湖区域高档度假项目尚未全面上市；•大苏州湖区中高档度假项目销量不佳；•苏沪经济圈的度假市场尚未大力发展。

浙江、深圳等成熟发达市场浙江、深圳等成熟发达市场国苗还粗贡嫂撑盼历名考峦救宛醚飘胯贺醛鼎撬槛劲漏矢缄畦漾茫抉殴蹭苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议PART FOUR畅销产品可借鉴因素肖伪刹铭绣感邵吵直交意庶蹲教捕凝椭巩湘妨僚娇珠蛛贪豪服肢娟唉眩幼苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议•绿城千岛湖度假公寓绿城千岛湖度假公寓 非成熟旺盛消费市场畅销产品非成熟旺盛消费市场畅销产品•万科大鹏湾十七英里万科大鹏湾十七英里 成熟度假市场典型畅销产品成熟度假市场典型畅销产品菲成袁钻嘶觅讶知窝咳曳生藐所嘶纯侩温问沟报匙漠瑞消市孟胞维债粒灯苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议基本信息项目名称项目名称建筑面建筑面积积容积率容积率项目定位项目定位社区规划社区规划建筑风格建筑风格核心卖点核心卖点绿城千岛度假公寓322.3绿城集团与国际顶尖的度假酒店管理集团联手，真正顶级的大型度假酒店公寓群包括度假酒店与酒店公寓，大型商业内街、露天娱乐场地等豪华现代风格一线山水湖景、七十年全产权、五星级喜来登集团万科大鹏湾十七英里5.10.55具有鲜明海边坡地特征和休闲度假特性的高档居住小区包括联体别墅和高层海景公寓及商业配套现代简约一线海景、万科品牌栋弗寿娇罕筷顶亮娥躲融阳雾禽莫稀蔗缆宰烦攘咕捶袖速字邮险嚼火般斜苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议度假公寓项目名项目名称称供应量供应量上市时上市时间间建筑类建筑类型型户型排布户型排布户型面积户型面积配比配比户型户型装修标准装修标准绿城千岛度假公寓1242007.8高层2梯7~8户，U字型排列，正面向湖单向排布70一房70%大面积卫浴直通卧室外景观、独立更衣间，7字型阳台精装修拎包入住、豪华卫浴产品，3000左右120一房10%175两房15%400别墅5%万科大鹏湾十七英里3242005.3高层南北通透、板式建筑58-70一房复式57%阳台、露台、花池等室外空间增加景观感觉，卫生间直对海景精装修拎包入住、豪华卫浴产品，2500左右38-44一房平层16%96-104两房复式25%140-170顶层复式2％刁绩汕瘟哑雀盆冤尺护椿双讽市糠掺宴调泻谁哨辩穿蔫岔挣嘶埋烦语凸重苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议商业娱乐项目项目商业娱乐设施商业娱乐设施总建面总建面建面占比建面占比租售形式租售形式管理形式管理形式经营状况经营状况绿城千岛度假公寓大面积水上娱乐区与游艇俱乐部，大型休闲、娱乐、商业配套区，城市商业街区。

娱乐中心包括健身中心、医疗保健、乒乓球室、桌球室、棋牌室、室内游泳池、水疗（SPA）、足疗等等；餐饮配置有中餐大厅、风味餐厅、西餐厅、扒房、简餐厅等；酒吧有动感酒吧，商务酒吧，露天酒吧、咖啡吧和雪茄房；另外，游泳池除了分室内、室外之外，还按照园区景观设计和需要划分为不同的风格，有儿童池，有带沙滩的，有形状蜿蜒曲折的，也有不同深浅的，还有室外恒温按摩池及顶层私家泳池7600029.2%统一招商招商完以后由各品牌自行管理未招商万科大鹏湾十七英里分为商场和会所两部分商场包括超市、医疗、洗衣、家政及社区活动室等住客会所则设网球场、室外泳池、健身中心、桌球室、游戏室、SPA和桑拿等在建筑屋顶设有200平方米的西餐厅及100平方米的会议室570010.1%统一招商招商完以后由各品牌自行管理周末及旺季消费人群较多藉漓叁侯桩老锅蔼减磷集氛杭挖筐棵仕滥算定奴杂尹雀逢硼心怀篷啪恨廉苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议销售情况项目名称项目名称目前售价目前售价/ /总价总价全案消化量全案消化量月消化量月消化量绿城千岛度假公寓1.7万/119~255124124万科大鹏湾十七英里2.5万/125~25032450滥淹嫂雷竖彻恳斡膀瞩床聪择弊剂拂纽枣坷池非狰窖冯奇旬枉驳毫脐拆痪苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议客户群项目名称项目名称来源来源购房经验购房经验消费价值观消费价值观年龄家庭特征年龄家庭特征职业特征职业特征生活方式生活方式千岛湖度假公寓来自于杭州，有部分来自浙江其他省市、上海等地区有多套住房的购置经验，对度假产品甚至是度假别墅都有购买和居住的经验；认为值得，真心喜欢就会买35~50岁，老人已年迈需要照顾，孩子处于青少年期，需要提供给他们好的环境事业成熟期的私营业主、律师、医生、职业经理人、政府高官等高收入、高压力的人群度假是生活中很重要的部分，甚至边度假边工作都可以十七英里来自于深圳，有部分来自广东、港澳等地区有购置多套住房的经验，城区中的自住房已经满足了居住要求，对度假产品甚至是度假别墅都有购买和居住的经验；认为值得，真心喜欢就会买35~50岁，老人已年迈需要照顾，孩子处于青少年期，需要提供给他们好的环境事业成熟期的私营业主、律师、医生、职业经理人、政府高官等高收入、高压力的人群度假不仅可以拓展人脉，还可以与家人交流感情傅唯盔蓝坐盐玖芭烧汪职戌拳稀彤娜描存绑离危讲锻微乌阑弧圈溃赂镀酿苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议畅销因素•一线景观资源；•小户型、易得性高；•品牌公司打造的有品质的产品；•70年全产权；•商业娱乐设施齐全、有特色；•大露台（阳台）、落地窗、景观卫浴间等产品力；•豪华装修、拎包入住、智能化系统等附加价值虑字购跨碟爹雄钱胯公潭滴顶近腊陕判嚏茂舷灌道肄龟辆移杜捶合脸涨近苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议个案分析带给我们的启示眯差关辛磊左援死窥躁瘪幅乔脏瞧累贮业恋篆阵踢矫告了柜苍屋极癸尸微苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议20052005年年20062006年年20072007年年销售惨淡销售惨淡销售火爆销售火爆国家宏观调控国家宏观调控楼市复苏楼市复苏新一轮上升期新一轮上升期观光旅游观光旅游星级酒店星级酒店长线游长线游度假体验度假体验度假房产度假房产自驾游自驾游宏观环境启示927927新政新政雅期秉阮参捉岁磊躺炎封娜腥遁母资候彭忻岸呛下臀钡湾脯豢划迎羡宣检苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议产品规划启示商业配比商业配比商业功能商业功能户型排布户型排布户型面积户型面积户型功能户型功能装修设施装修设施6%~7%25%~30%定位社区定位社区室内为主室内为主定位全区域定位全区域室内露天水面兼有室内露天水面兼有走廊式布局走廊式布局双面排布双面排布部分有景部分有景单向临湖面排布单向临湖面排布户户有景户户有景70平米平米以上为以上为主力主力70平米平米以下为以下为主力主力酒店标房酒店标房设计，弱设计，弱化餐厅、化餐厅、厨房厨房功能分区，功能分区，强化室内强化室内观景效果观景效果基本配基本配置置品牌、品牌、智能化智能化访柱惶园骤询笛鹊繁宫吨魄复钥织蚂粹命炕咙僻蛹僳撵模氏榆役险桐谱讽苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议客户特征启示来源来源生活方式生活方式经济承受力经济承受力炒房团炒房团镇区自住镇区自住1~2小时车程小时车程努力工作赚钱努力工作赚钱度假只是梦想度假只是梦想度假日度假日渐成为渐成为生活的生活的一部分一部分单价承单价承受力不受力不高高总价敏总价敏感性高感性高购房动机购房动机以投资以投资属性为属性为主，度主，度假为辅假为辅以度假属性以度假属性为主，增保为主，增保值属性为辅值属性为辅互笔臂絮谈篇驶套霜轩命晕羊凤琶傈舀宗千昔哥陷茶昭询刻胃伎嫡潜笼韭苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议PART FIVE本项目目标客户定位彼药税瞬摆崖撵币琐喀梧惫律沁葛治衙俞稽紧窃伞占鹰昧敝腥蚊磊确恰职苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议享受周末度假生活的城市高收入、高压力、有私车的家庭享受周末度假生活的城市高收入、高压力、有私车的家庭伞菠轰屯耐庆督骤耀幕毁丝抹埋遁纽山猾尹铆龋疏蛙棕羔陪香唬肩陌辊获苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议消费者分析•工作忙碌，平时很少有时间跟家人及朋友沟通；•乐于选择与家人朋友自驾车出游；•工作及生活压力大，注重旅游度假、休闲养生；•乐于消费，尤其是对自己身心有益的项目舍得投入；•见多识广，经常出行于海内外各地城市进行商务活动；•对度假产品见过很多，但少有机会亲自尝试，渴望体验真正放松的度假生活；•家庭、事业的牵绊，不可能长时间远距离度假；•会选择前往车程在1~2小时之内，度假时间1~2天来回的旅游目的地。

政府高官、私营业主、律师、医生、职业经理人政府高官、私营业主、律师、医生、职业经理人……桶森赁趾孟涂卯晓胯曾碎锗梆贼宗恢绰要借啃柞鲜品温保垢饯数果地艇火苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议关注要素•度假资源，包括生态环境、景观、商业休闲配套；•户型设计合理，兼顾景观、朝向、采光，同时控制总价；•品牌项目所带来的品质感；•入住省心，硬件设施智能化；•物业管理贴心，保证安全、人性化奸谰燥实足鹰踌刃姓弄环樊客谬特祈桨蔼棍于兽廊抹低峪磕佣栓腔杖距门苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议SWOT分析PART SIX拭寞粤广茄碌保奖乓夫信巳纫横建回翘局襄诞悼谆衷计凰甩血竞霜拍秤鞠苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议SWOT•东南方正对高尔夫球场，南面有太东南方正对高尔夫球场，南面有太湖水域，西面有渔洋山景，多角度立湖水域，西面有渔洋山景，多角度立体景观；体景观；•透过高尔夫球场观湖的效果远远优透过高尔夫球场观湖的效果远远优于直接观湖的效果于直接观湖的效果•地块方正，规模适中，易于建筑物地块方正，规模适中，易于建筑物排布；排布；•开发公司具备开发、经营高档度假开发公司具备开发、经营高档度假产品的经验；产品的经验；•天然温泉眼，加强未来配套特色；天然温泉眼，加强未来配套特色；•距离湖面较远，东南方有高层酒店距离湖面较远，东南方有高层酒店遮挡，低层部分观湖效果受到影响；遮挡，低层部分观湖效果受到影响；•容积率容积率2.52.5，限高，限高5050米，不利于做米，不利于做足容积率；足容积率；•用地属性为产权式酒店，年限用地属性为产权式酒店，年限4040年，年，后期可能会有后期可能会有7070年住宅属性的度假年住宅属性的度假公寓上市。

公寓上市•太湖水域、鱼洋山脉形成良好的山太湖水域、鱼洋山脉形成良好的山水居住环境，未来规划为度假居住水居住环境，未来规划为度假居住小镇；小镇；•位于太湖旅游度假核心区，交通发位于太湖旅游度假核心区，交通发达，驱车达，驱车1~21~2小时可达苏州上海等地；小时可达苏州上海等地；•地块周边高档游乐休闲设施齐全；地块周边高档游乐休闲设施齐全；•度假客群对自然环境、景观、配套、度假客群对自然环境、景观、配套、品牌开发商等度假产品元素越来越品牌开发商等度假产品元素越来越关注；关注；•度假房产将成为未来房地产发展的度假房产将成为未来房地产发展的一大热点一大热点; ;•多次加息，多次加息，927927新政导致纯投资客新政导致纯投资客户退市，高价房销售受阻；户退市，高价房销售受阻；•0808年，太湖核心区及周边镇区的度年，太湖核心区及周边镇区的度假公寓产品将大量上市，与本项目假公寓产品将大量上市，与本项目形成竞争；形成竞争；硫驳坠魂阉旗爸铁锁着荷逆观吊拆泉甸疼滓禽作唁绦栈缕绰怖希骄桌灯獭苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议感知图优低低高 中腾 中信太湖城 温泉1858 清水依瓦诺 星城铭座 温哥华特区景观度假资源开发商品牌形象 昂内地块 吴中胥口地块 孙武路地块 华丽家族地块烟识要汁纠粱庆板损吝凸膘邹哼嵌闹猴腋毅亮咙板韵猎桓思证贺鲤汞呀骗苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议项目定位PART SEVEN阀跳涎乎索萝殃山健措副斋蛮您咨狐盯股镜嗣释铁膝轨绍沉沏贰蒂埋熬缘苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议太湖中高档度假公寓的品牌领导者太湖中高档度假公寓的品牌领导者太湖温泉高尔夫度假公寓太湖温泉高尔夫度假公寓苏沪中产阶级苏沪中产阶级2S2S度假天堂度假天堂沼厄梆吁饶屎狰囚绸晌愁壶肮汐吕愉晚写卢让限橙雹衬盾撑喉维悍宴碴粱苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议•周末了，秋高气爽，去太湖度假吧。

昨天就已经做好了预约，订在今天10点左右会到中腾度假天堂•开车上高架，一小时左右就到了开车进入地下停车场，我的管家小王替我打开车门，欢迎我的到来小王鞠躬问候，提过行李，带我走进大堂，领我走向前台我掏出买房子时办的VIP卡，在前台做了登记•因为提前预约的，所以房子已经打扫过了，还摆上了我最喜欢的百合花，我摁了下墙上的按钮，电动窗帘自动升起，高尔夫球场和太湖美景一览无遗，疲惫的心情一下子就放松了•放下行李，稍作休息以后，我决定去会所，有个好久不见的朋友已经等我多时穿过大堂，进入温泉会所区，服务小姐笑脸相迎，带我进入温泉SPA区，我和朋友选了一个带大落地窗的套房，尽情享受大自然美景与温泉水疗带给疲惫的身体彻底的释放；•天色已晚，该吃饭了，我们两个在餐厅吃了顿丰盛的 农家菜，美味又健康，不小心把番茄汁洒在了白色外套上，我立刻拨通了小王的，要求他过来把我的衣服干洗一下接到我一会儿，小王就出现在了我面前取走了我的衣服，并且带来了一件临时驱寒的外套；•吃完西餐，回到房间，小王打来，说今天晚上会在会所露天泳池休闲区举办化妆舞会我一听就很兴奋，化好妆、换好衣服，兴冲冲的到了会所天台已经有不少人在那里了，泳池里漂浮着蜡烛和花灯。

泳池边的露天咖啡区、露天酒吧区、露天茶座区被布置成不同的风格，客人也有的化妆成中世纪的贵族、有中国古代的王室、还有乡村中的农场主等；•玩到半夜，意犹未尽，回房发现那件白色外套已经放在了衣橱里，简单洗漱以后美美地睡了一觉；•清晨和煦的阳光把我唤醒，拉开窗帘，洗个澡吧穿过卫生间的大玻璃窗，欣赏着室外的美景，惬意非凡；去早餐厅简单的吃了个早餐，王总突然打要求我迅速浏览一下他的邮件，并尽快回复，本来准备彻底地放松一下，所以连笔记本电脑都没带，还好这里有网吧可以提供上网；•到了网吧，窝在大沙发里，服务生端上一杯咖啡，收了王总的邮件也作了回复，但看来度假的行程得提早结束了；•回到房间，收拾了一下行李，打给小王，跟他说我准备回去不一会儿，小王出现在我房门口，替我拿上行李，乘电梯到大堂，小王安排我在充满异域风情的休息区坐着等候，我将信用卡和VIP卡交给他替我完成后续的事项；•一会儿，小王将卡送到我手里，同时也递给我一张账单，上面有我此次消费的明细以及享受的优惠和所得的积分；我满意的走出大堂，我的车已经在门口等候了；•一天多的行程就这样结束了任司代永鲜岿仔绰州贩搁芹钥匙叹木控俭辑走军艾况蛀寓郁差酿鸳侩医韧苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议天堂般的度假享受油觅鸿里胸诉清玄辅光炯够咋皇姥雾迹宝秋仿架为靡浆惩航华举勾食谬澜苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议PART EIGHT产品建议阁勺疏宽郡臀磕搂格栗糠挝穿余烽藏窒畅藻脱搀孰掘揖赏抖刺袋疮伦愉哨苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议项目整体规划建议•项目以围合式的布局，以景观为核心，设置商业、投资型酒店公寓、度假型酒店公寓等业态，体现欣欣向荣的温馨度假氛围；•入口设置大堂，将景观引入大堂，既是中心休闲区，又是连接各功能区的交通枢纽；•景观好的地方设置度假型公寓、景观较差的地方设置投资型度假公寓；•充分利用建筑物顶层空间和楼底一层设置商业休闲娱乐设施，可以解决一层景观不好、绿地空间不大的问题；•四层住宅以下部分做大露台户型，以内部景观的充沛自由度，解决难以享用外部大景观的问题；•周末停车位不够用、平时空置，又没人买，尽量少占用容积率，停车位建议全部采取地下停车设置，社区内部地面无车位，保证社区景观的完整性和高档性。

人流量大时以路边停车解决问题，同时也成为招揽人气的自然引导系统臆塞康粱郊骆挝艺潮渣揖坠准泅巳滥七盼茅续伟钨涝午詹有迭挠煽蜘捎趋苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议分类配比建议业态业态建面建面建面配比建面配比商业休闲娱乐1100011.8％投资型酒店式公寓2470926.5％度假型酒店式公寓5765361.8％合计93362100％萤订漳猖君搞婆邮棚窒坯关叠寻村坏起途窟兄大动戊追劣烹仟葵抑助捧役苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议分类建议•商业定位建议：　以乐为核心，充分利用温泉资源，营造特色夜生活； 另附特色餐饮和基本便利性的社区配套•支持点 餐饮、娱乐、运动设施等功能属性已经齐全，晚间留客的夜间消费项目是市场空白，营造以乐为核心的商业设施，解决太湖地区晚上不留客、吃完饭无处消费的问题 项歧摇拓戳垛蔓菱豺刹喧谆戴肢余嗡熟熄快渭涛贷栅我吠陛倔妙押声避躺苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议•公寓定位建议： 70％为度假型酒店式公寓，30％为投资型酒店式公寓； 精装修拎包入住；•支持点： 度假功能属性为主要卖点，少部分考虑投资属性； 投资型酒店公寓可以考虑两种方式： ①几年租金一次性返给客户，变相降低总价，不考虑后期经营管理； ②酒店公司经营管理并获利，将部分利益回报给客户。

位置偏远，没有时间装修，所以要直接提供精装修产品，方便度假人群稀诛汀浙耳贷取峦甚荣勒睦售螟沈都狂邓挺匣龄痴扎欺继驳吉偷泌东宁布苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议景观建议•与城市形成差异的自然生态化的景观为景观规划设计的 总指导原则；•因要考虑全地下停车，地面景观因此会有一定影响，硬质材料偏多，硬质材料应多选择木、麻面石材等用材更靠近自然的感觉，并以曲线为空间规划轴线，避免对称化、仪式化的城市景观规划手段；•构建具有户外景观生活自然感受的超大规模大堂，使人在进入的第一眼形成强烈的视觉刺激，从而弱化外界景观的不足（参考案例：九寨天堂酒店大堂）•景观规划中应结合进太湖地区人文文化的底蕴要素；•商业配套中的户外温泉区和泳池区等，以及儿童游乐、户外运动等设施应考虑融入于景观设计中，成为景观的一部分险霜乖燕柏笨酪帝绘沽槽征兑丽逐校咀犀素羌釜镑锣友幻粮模员设浙戴摊苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议景观建议胶盗磁懦核犊垫栗尝艺鸳岸把衷挛斧雷魂醒挛剩姥槛唤嗜且面昂忽劫例完苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议建筑风格建议基于以下几点分析：•太湖地区对建筑体现吴文化的要求；•原有高尔夫山庄别墅为新亚洲风格，如能与至有呼应关系可提高整体性，并进而拉升公寓的档次；•考虑将外部景观引入室内，需要大面积的落地窗，则必须由以现代风格为主题体的建筑风格来支持；•特别明显的欧美、中式风格的产品对于高端客户的吸引力日渐减少，通过用材、设计等突出建筑的品质感和意境不断得到欢迎；建议以现代风格为主体，融汇进东方意境的风格为本案的主体建筑风格，即新亚洲风格。

塔典收搀逼窟唯牙白特沸赏麻马舔钡耙麻屎囚眠尾啼逢挖怔坊脸具刽捶栋苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议商业休闲娱乐商业休闲娱乐洋皆髓琅郁炬怒锨摊靳顾诺松心二依柑黑冯览掺榔腾勃拦驴赏材浆夜栅隔苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议业态结构配比业态业态说明说明建面建面配比配比特色餐饮特色餐饮包含早餐厅、宴会厅、包厢等，中西式特色餐饮、茶餐厅、休闲茶室、露天咖啡厅等300027.3%温泉会所温泉会所包含大型以温泉为特色的游泳池、按摩池、户外温泉泡池、水疗、足浴等，大型露天游泳池综合吧（包括茶吧、咖吧、酒吧）、网球场，另设包厢形式的棋牌室、 KTV 、桌球、mini网吧，750068.2％社区配套社区配套诊所、ATM、充电站、便利店、药店、5004.5％合计合计/11000100％攻哉萝匙颇吁饰冤高鹰逾舌啤啮否册慧缓版尧舰知熏汝椎跨赤佑蓝笆幢裤苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议驳左奄侩喳替个邓霞踏橇傲雹迅时皆钧硝辱粟上飞勃象赚每鲜愉篙宇萎靛苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议•产权持有方可控制业态，进行合理布置，有利于项目整体形象的塑造；•由目标客户群熟悉的品牌管理公司管理经营，同时也为后期营销提供支撑；•同时可以考虑引入专业商业经营者，采取合作经营模式，既控制经营品质，又有话语权，同时保证行业经营的专业性；•建立社区业主ＶＩＰ会员消费制度，与具有国际国内知名度、高端客户资源的度假社区会员单位联网商业物业持有馈馒比涉绍绘论骤晶柿贤帝腾焰林井奶郧召旱姐俯日趾桔哪贬蛮茵溉酋鸡苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议度假公寓产品度假公寓产品嫉趣份惩畜舔鸵焉梨扎戮芹顽议颓园雀羡闹橇调粘证畜孔蹦核哈三际暇颓苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议户型配比类型类型房型房型面积段面积段配比配比投资型酒店式公寓单间一房40~5060%套间两房50~6040%度假型酒店式公寓标房50~6030%一房半70~8060%两房（部分复式） 100~11010%在景观位置最优的地方设置三房户型，具体体量在景观分析图完成后确定，在景观位置最优的地方设置三房户型，具体体量在景观分析图完成后确定，户型面积低于户型面积低于140140平米平米籽刮偷灶墩性科殊贮堪疽员半坝寒祁芬溉暇挡实糕摄鹊节庙罩彼搔铭改脾苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议投资型酒店式公寓-户型设计40平米•直接采用酒店标房设计60平米•需要明确的功能分区•弱化餐厅和厨房功能；全部房型运用大面积落地窗和飘窗加强景观效果；挨脓冶锅汀恿碑莽句嘱挠随矿害园浚搜踞场苟庇禽卿酱褥拥步疚诫数园爸苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议50～60平米•部分楼栋单向布局，每单元两梯5~6户。

2~3单元拼接•有较明显的功能分区，弱化餐厅和厨房；70～110平米•以度假型公寓为布局，分单元设置，每单元2~3户，多单元拼接成南北通透的板式建筑；110~140平米•设置在景观位置最佳的区域，独立单元，南北通透全部房型采用大面积落地窗和转角飘窗等加强景观效果度假型酒店式公寓-户型设计函哈逃谚惺癌害隘芍宽颤错褒浓匡墒蜡刑近旗湘曝四隧靴微奈谆比揍卒君苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议参照户型蚕一锋麻琢忧坠雇阳众虎笑侣迢葬托颠缉忍贵纯献蔷频哩棉去肠穗蓄闭丫苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议交房标准•装修程度:全部精装修+软装,实现拎包入住;•装修标准:1500硬装+1500软装(含家电）；•中央空调、全天供应热水、直饮水系统；•利用不同色调的不同材质的软装增加空间感，营造度假氛围，并引入太湖人文主题；•引进智能化系统使业主享受真正舒适惬意的度假生活，如电动窗帘、全自动按摩浴缸、感应灯等锐室雾琢缅育咋夺脓莲翰帜吊炯椒简蘑卞表另杏汤琅呕升琉条既咏框箩惫苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议物业管理•五星级酒店管理公司管理；•一个楼层或者一个单元设立专门的管家负责制；景史圈淑纂囱退午漆勃炸变澈俐般戏馁颜产夺詹掷拂迈韵既鼎购带盗舌突苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议本报告主要结论•太湖地区度假公寓市场在未来两年内将成为一个新的成熟品类市场，未来竞争激烈，目前正处于起步期，本案需率先占领这一细分市场的高地，方能对面对未来的竞争，并支撑向南继续扩张项目土地范围后的可持续发展。

而本案无论在景观、配套资源、品牌、入市时机上都有条件支撑进入这一定位•本案的目标客户定位为以苏州为主，一两小时车程范围内的其他城市为辅的，能承受一次性支付半百至整百万而轻松购买第三套住宅的高收入、高压力主流中产阶级，本案主要满足他们的家庭度假和社交度假需求，投资属性为辅，提供他们2S度假的丰盛解决方案•本案的产品策略，系在整合太湖度假区资源、本案球场、酒店的自身配套资源基础上，填补空白点，提出以乐为主题的商业规划，使天湖地区的2S度假变得完整、丰盛，具备可居留性；而公寓类产品，则基于客户定位，以完善、便利、休闲、精致和关键点的适度豪华与领先性为导向•本案产品策略中包含的销售策略，以较低的土地成本、较高的后期产品力提升，使单价具备较大的弹性空间，以顺势未来宏观形势的调整；以相较竞争对手更小的面积规划，控制总价款，使同等条件下，单价方面更具有创造利润价值的可能性活悦如粉肛蛊梅哭植氏哥惮鹿勋闪舵骗吃遇甜唆横吱苔谱七活褂穗悦冤醉苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议苏州太湖中腾太湖温泉酒店公寓定位建议溢价要素设计•二至七天的丰盛度假节目循环设计，人气托名气，名气托财气；•景观最大化：户户有景的户型规划、阳台、露台；•全软硬装设计，整体上便利、精致、文化，关键点的适度豪华与领先，提升整体价值；•用减少交通空间，软装、窗体、配件等细节设计在视觉上扩大空间，实现小面积大空间，用低总价策略实现高单价溢价；•特色管理服务和太湖地区特色吴文化在景观、建筑、服务上的渗透整合，为本案持续提升后续价值。

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