叶县市场调查0729.doc

3项目区域商业、住宅市场调查报告二○一一年七月目 录第一部分 叶县宏观环境概况一、社会与人口因素………………………………………4二、城市经济环境概况……………………………………5三、城市发展规划建设……………………………………8第二部分 叶县房地产市场现状一、房地产市场总体发展态势……………………………10二、叶县房地产市场供求分析…………………………11三、房地产市场价格分析…………………………………12四、叶县房地产市场前景预测…………………………13第三部分 项目所在区域商业市场环境分析一、商业市场环境调查背景………………………………14二、项目周边街区环境分析………………………………15三、类比竞争商场项目组合分析…………………………34四、叶县商业市场发展趋势分析………………………43第四部分 叶县住宅市场状况分析一、区域内住宅分布情况…………………………………53二、区域内住宅价格情况…………………………………54三、区域内住宅个案调查细案……………………………56项 目 区 域 商 业 、 住 宅 市 场 调 查 报 告 - 3 -前 言市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的依据，好的市场调查可以了解市场的静态状况；市场研究则是为市场未来的发展做出动态预测，其分析的重点在于找出市场结构的薄弱环节、市场空白点及未来可能的需求增长点，“调查”是不可缺少的一环，而“分析”则是最重要的一环。

为使本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现招商、销售目标，策划前期的市场调查和市场研究显得尤为重要为此，我司前一阶段通过对项目所在区域的实地考察、竞争项目的点对点式调查，收集到市场的第一手资料；同时，还对经营商家进行访谈式调查，对项目所在区域的商业地产市场和商业零售市场作了深入的了解，顺利地完成市场的实地调查工作为了更加细致、透澈地研究市场，本次市场调查只针对项目区域商业、住宅的市场情况进行研究，项目的综合分析将做另外阐述，本报告不涉及此方面内容同时，根据项目的实际情况，此次市场调查偏重于对商业市场的分析研究第一部分 叶县宏观环境概况一、社会与人口因素叶县位于河南省中部偏西南地区,地处黄淮平原西部边缘与伏牛山东部边缘的交接地带县境东部和南部同舞阳县和叶县市交界，南部与西南部与方城接壤，西北部与鲁山县为邻，北部与平顶山市区和襄城县毗连；县境呈不规则三角形，东北窄，西南宽，南北长46.7 公里，东西宽 54.5 公里县城北距郑州 149 公里叶县是国家确定的商品粮基地县，年粮食总产量 46 万吨，并形成了蔬菜、食用菌、畜牧业产业化发展格局，已成为中原地区新兴的蔬菜、食用菌生产基地和省级畜牧大县。

7 个镇、11 个乡、580 个行政村总人口 88.8 万人总面积 1381 平方公里，其中耕地面积 120 万亩，人均耕地 1.37 亩全县土地总面积 1389 平方公里县政府所属昆阳镇，面积约 14 平方公里人口自然增长率为 5.5‰综上所述，叶县在河南，甚至在我国都占有一定的重要作用，区域地理位置优势明显，再加其广阔的地域，密集的人口，强大的消费潜力，可以预见叶县无限的发展空间注：以上资料来源于叶县发改委项 目 区 域 商 业 、 住 宅 市 场 调 查 报 告 - 5 -二、城市经济环境概况（一）经济发展现已进入加速轨道叶县县城是“河南十大古城”之一、省级园林县城、省级卫生县城境内有仰韶文化遗址、秦汉古城遗址、昆阳古战场遗址等历史遗迹 30 多处，有明代县衙、叶邑古城 2 处国家级文物保护单位，4 处省级文物保护单位，50 多处市 、县文物保护单位和 2100 件弥足珍贵的馆藏文物2010 年，全县生产总值完成 133 亿元，增长 13.2 %，是 2005 年的 2.4 倍其中，第一产业增加值 28.5 亿元，增长 3.5%；第二产业增加值 77 亿元，增长 18%；第三产业增加值 27.5 亿元，增长 10%；地方财政收入 5.53 亿元，增长 16.3%。

地方财政收入完成 5.53 亿元，是 2005 年的 3.8 倍；社会消费品零售总额 34 亿元，增长 19%金融机构存、贷款余额分别达到 69.85 亿元、26.97亿元，均增长 25% ，财政实力明显增强 全县新上 50 万元以上项目 350 个，实际利用外来资金 29.3 亿元全年完成工业总产值 265 亿元，增长 18%；实现工业增加值74 亿元，增长 18.5%，其中规模以上工业增加值 50 亿元，增长 25%；工业对经济增长的贡献率达到 77%均创历史最高水平 2009 年农村经济取得新进展农林牧渔业实现总产值 30.18 亿元，增长 15.8%，增速比上年提高 6.4 个百分点全年粮食总产58.2 万吨，增长 11.4%，是近年来一个高产年 叶县经济发展的具体情况如下表：项 目 数 量 增长比率 备 注2010 年全县生产总值 133 亿元 13.2% 是 2005 年的 2.4 倍人均国民生产总值 4886 元 8%全社会固定资产投资 118 亿元 30%全县地方财政收入 5.53 亿元 46.6% 是 2005 年的 3.8 倍对外经济（招商引资项目） 186 个 93% 其中 2008 年实际到位资金 25.3 亿元社会消费品零售总额 34 亿元 16%城镇居民人均纯收入 11864 元 10%注：以上数据来源于叶县市统计局项 目 区 域 商 业 、 住 宅 市 场 调 查 报 告 - 7 -（二）城乡人民生活水平不断提高随着工农业经济发展，城乡人民生活水平逐步提高。

2010 年全县城镇居民人均可支配收入 11864 元，农民人均纯收入 4886 元，大大提升了人民的物质生活水平居住条件不断改善，2003 年城镇居民人均住房面积 28.5 平方米；农民人均住房 24.5 平方米较 2001 年提升 1.5％城乡人民消费结构明显改善，食品消费构成中主食消费逐渐下降，吃的向多样化、营养化发展，衣着和耐用消费品明显上升注：以上数据资料来源于叶县市统计局小结：从以上数据可以看出，叶县的 GDP、全县财政收入比上年有很大的提高，特别是全社会固定资产投资的加大，更有力说明了叶县经济建设的不断发展；与此同时，人均可支配收入也在稳步上升，人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力，而住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加，保证了叶县房地产需求市场的稳定发展三、城市发展规划建设（一）城市发展目标 叶县县委、县政府提出了“创建国家级卫生县城、省级园林县城”的号召，叶县各级部门迅速行动、狠抓落实，城市创建工作氛围愈来愈浓，高潮渐起叶县的城市建设分为两块，一块是县城东部的新城区建设，一块县城西部的老城区改造通过相互辉映的新、老城区建设，真正彰显出既有古色古香古城特色又有现代盐都个性特点的 ‘一城两景’新风貌。

”1、叶县新城区以平顶山化工产业集聚区和叶县产业集聚区为依托，先后引导入驻制盐和盐化工、皮鞋、三轮车、粮食深加工企业 49 家，现已初步形成煤电、制盐、盐化工及现代化盐业配送流通体系共同发展，相互促进的良好局面2、调整产业结构，发展劳动密集型和能源密集型产业一方面对化工业进行知识化改造，另一方面培植农业、机电、电力、建材等新的支柱产业3、新建大型广场及绿地 21 处；建设了万泉河市场、昆阳商城、盐城市场、瓜果批发市场、九龙商贸城等一批专业市场4、经过建设改造，叶县的基础设施建设水平进一步提高，城市功能进一步完善，城区面貌明显改观目前，城区基本上实现了一路一灯、一街一景的要求，初步达到了道路畅通、路面整洁、路灯整齐、线路规范、人车分离的目标项 目 区 域 商 业 、 住 宅 市 场 调 查 报 告 - 9 -5、加强生态环境建设，坚持“治理与保护并重，保护优先”的方针，加大生态建设和环境污染防治的力度，彻底改变城市面貌二）区域发展战略以建设“叶公历史文化名城”为重点，加快城镇化进程突出县城和中心镇建设，城区框架由４平方公里扩展到１２平方公里投资近亿元，实施了昆阳大道、新建路、九龙路大修美化工程和明代一条街改造工程。

与深圳百合公司签订了投资５０００万元的老汽车站改造项目融资２８００万元，加快以文庙修复、明代县衙、昆阳东城门等为重点的旅游资源开发步伐同时，强力推进昆阳镇、遵化店镇、任店镇、保安镇、仙台镇的小城镇建设，鼓励各类企业向小城镇集中注：以上资料来源于叶县发改委第二部分 叶县房地产市场现状一、叶县房地产市场概况相比去年，2011 年上半年叶县楼盘市场达到了一个新盘推出的高峰：恒运•叶府、恒基国际、祥和盛世、祥和佳苑、佳晟龙城、美景城等多家新楼盘，包括在售楼盘，截止目前共在市场上推出房源达到 2800 套左右，相当于去年全年推出房源总量，另外据调查得知叶县新区焦庄地块，和老城区护城河附近改造项目及检察院团购项目，近期会逐步推出，由此可见 2011 年叶县房地产市场的竞争是比较激烈的，近期一些主要的竞争楼盘通过认筹、开盘等方式进行前期销售，部分楼盘已公布价位，初步统计截止到目前市场去化量在 800 套左右（包括认筹）,这个数量与推出市场的 2800 套房源相比显得并不乐观，主要原因是客户在今年部分楼盘放出价格区间后明显感觉较去年市场楼盘均价涨幅较大，而客户购房关注重点也大多集中在各楼盘公布的价位上，市场整体观望态度较重，相当一部分客户的购买信心未得到有力激发。

项 目 区 域 商 业 、 住 宅 市 场 调 查 报 告 - 11 -二、叶县房地产市场价格分析案 名 价格范围（元/m 2） 均 价（元/m 2） 主力面积（m 2）佳晟龙城 2200-2600 元/m 2 约 2400 元/㎡ 85-128㎡龙祥花园二期 2200-2600 元/m 2 约 2400 元/㎡ 92-140㎡巨恒·祥和佳苑 2399-2819 元/㎡ 约 2500 元/㎡ 88.5-139.5㎡恒运·叶府 2500-2630 元/m 2 约 2550 元/㎡ 96-134㎡海龙湾 •九龙城 2818-2890 元/m 2 约 2860 元/m 2 127-143㎡祥和盛世 2608-3298 元/m 2 约 2972 元/㎡ 136-143㎡供需两旺的发展态势将会进一步拔高商品房的销售价格，总体来说，竞争楼盘项目价格基本均价处在 2400-2600 元/ 平方米之间，已售项目一方面为稳定前期客户，一方面结合市场，出现稳中上涨趋势，但总体来说，由于今年上半年各个楼盘公布的价位高于去年的房价，客户接受能力还是有一定的限制叶县房价一路走高，归其直接原因主要有： 商品房开发成本不断增加。

建筑材料价格的上涨，建筑成本不断加大；土地稀缺，拍卖政策导致地价攀升； 代理公司、开发公司加强了对项目品牌的包装及对项目附加价值的挖掘，一定程度上提高了商品房的价格； 市内投资客的炒作，抬高了商品房的价格 居民消费观念的改变，消费市场支持三、叶县房地产市场前景预测从以上数据可以看出，叶县的房地产市场日渐活跃起来，商品房供需不断增长不断攀升的楼价，增长的需求量，足以证明叶县市广大消费者不可低估的消费能力随着叶县房地产市场的发展，政府宏观调控及市场需求的变化，叶县房地产市场竞争将更加激烈化未来 3-5 年内，叶县的房地产市场将呈现如下发展趋势：第一、商品房供需两旺，需求市场潜力加大，商品房继续保持良好态势，这种局面将持续 3-5 年；第二、叶县新城区开发已略见成效，其将成为又一热门区域叶县的房地产市场将呈现新城区板块、老城区板块互相角逐的局面；第三、2007-2010 年商品房价格增幅。