机器设备搬迁评估实际操作.docx

机器设备搬迁评估实际操作 随着城市建设和发展 需要对城市原有区域功能进行重新规划 对原有区域内的企业或事业单位进行搬迁是不可避免的搬迁是一项庞大、琐碎、复杂且耗时长、成本高的工程同时搬迁当事人之间存在着明显的利益冲突 极易出现纠纷 这无疑需要评估人员充分领会相关政策精神严格遵照有关条例保持工作的认真、细致和谨慎具备高度的协调沟通能力才能作出公正、客观并能够被双方认可的价值评价 在企业或事业单位搬迁中 无可避免的要涉及到各类的机器设备的搬迁 对该项搬迁费用的评估 也是整个搬迁费用估算的重要组成部分 下面谨就机器设备的搬迁费用的评估进行简单的探讨 一、 机器设备搬迁费用评估方法的确定 机器设备搬迁费用的评估价值主要受搬迁期限、搬迁距离及机器设备类别和性质的影响 而机器设备搬迁行为往往千差万别、 一般不具备可比案例因此对机器设备搬迁费用的评估不宜采用市场比较法进行另外机器设备搬迁费用作为一成本项目而非资产项目无获利性可言因此对设备搬迁费用的评估不能采用收益现值法进行 对机器设备搬迁费用的评估往往采用成本法进行 即对机器设备搬迁过程中耗费的各项合理费用与搬迁过程中各项损失费用相加后 得到机器设备搬迁费用的评估值。

二、具体评估操作步骤 一分类 通常在机器设备搬迁时的价值评估中所评估机器设备的范围一般是由评估委托人先行提出 然后再与评估人员商洽后确定 由于机器设备在搬迁时评估的状况是各不相同的因此应对需搬迁的机器设备有一个简单的分类一般主要考虑的分类是 1能够搬迁设备与不能够搬迁设备按机器设备搬迁所涉及的相关费用和损失与机器设备重置成本相比较并参考设备本身的物理状况来确定该类设备的清单 2不允许继续运行的设备与允许继续运行的设备主要是依据政策法规的规定来确定机器设备可否继续使用运行 尤其是要关注搬迁目的地在城市规划中的区域定位以及相关的环保政策在很多情况下根据城市规划中的区域定位和环保政策会使得很多尚可继续运行的设备因不符合城市规划的要求和相关的环保政策而成为不可继续运行设备 需要注意的是将机器设备归为不可搬迁设备时应有充分的客观依据比如设备的运行纪录、能够说明设备状况的现场照片等将机器设备归为不允许继续运行的设备时应当严格按照相关政策的要求 对不可搬迁设备和不允许继续运行的设备所需评估的是设备的一次性损失 其损失价值应该是设备的评估价值扣除设备被搬卸后的可变现净值。

而可搬迁设备所需评估的价值是搬卸费、搬卸损失、设备基础费用、运杂费、安装调试费及大型设备联合试运转的费用等相关费用的汇总 当然 不需安装设备与一些闲置设备的评估结果在具体的内容上有所不同 至于机器设备因搬迁所发生的停工损失和停产损失 一般不在评估范围 除非有特殊的要求与特殊的委托 二 现场勘察 评估的现场勘查应会同被搬迁方、搬迁方的相关人同时进行评估现场勘查必须达到尽可能的细致与周详 评估现场勘查的现场记录以及不可搬迁设备和不允许继续运行的设备的确定清单应由上述三方共同签字认可对重要的、特殊的机器设备还应当拍照并建立备份 1对于电梯、锅炉、压力容器、深井等设备应取得最新的相关检测机构的 法定检测证明、报告与许可证等资料 2关注被评估机器设备的财产保险、海关监管和抵押等各种状况 3对于地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程应尽可能取得竣工验收资 料等书面资料并应尽可能进行必要的勘探测试 4在工作中遇到不易处理的具体问题应尽可能与搬迁方和被搬迁方沟通 评估人员应当要使搬迁双方明确 机器设备搬迁的价值评估报告只是评估人员在一定条件下的专业意见 由于受许多不确定因素与假设条件的限制 评估报告中的评估结果不是搬迁双方最后达成搬迁协议的唯一依据 机器设备搬迁的价值评估报告仅能作为搬迁双方谈判的一种参考。

三 评估价值的确定 采用成本法评估不可搬迁设备补偿价值的公式如下 不可搬迁设备的一次性补偿价值=设备重置全价×综合成新率-设备可变现净值其中设备重置全价=现行购置价+运杂费+安装调试费或设备重置全价=设备制造成本+应摊期间费用+安装调试费+大型设备的资金成本+应计税费+合理利润综合成新率的确定应该主要关注机器设备的现场勘察成新率并相应参考该机器设备的年限法成新率 评估可搬迁设备补偿价值的公式如下 可搬迁机器设备的补偿价值= 拆除费+拆除损失+运杂费+安装调试费+设备基础费+大型设备的联合试运转费 其中运杂费=基本运费+装卸费+基本包装费+合理损耗费+运输保险费 大量的小型机器设备购置时只有极少的运杂费也不计安装调试费因此在评估时可针对具体情况酌定大、中型设备搬迁时其运输费一般按设备本身的重量和运距来计量因此在评估时要准确掌握设备的重量、运距等相关数据 当无法获得设备的外购市价时 才可以用设备的重置全价来替代 一般设备的搬卸费率为安装调试费的 50% 对于由国外进口只能由外方来安装调试的设备 应参考原有的设备购置合同 一般此类设备的购置价格上都会包含安装调试费 那么在搬迁评估时 只需考虑外国专家技术服务费即可当然还应尽可能地与多方协商最后确定此项费用。

此外消防设施、供电设施、供水设施等设备的安装调试费与运杂费是受国家或行业相关规定限制的 此类设备的运杂费和安装调试也应按照国家或行业相关规定或由相关部门出面经多方协商确定而不应只是简单地根据一些费率来确定 四 机器设备搬迁评估报告中的专项说明 由于机器设备搬迁时的评估价值 受许多不确定因素与假设条件的限制 所以评估人员应对相关不确定因素与假设条件在评估报告特别事项中作出必要的说明 以下所列几条 谨供各位同仁参考 1本次接受委托所进行的评估是因搬迁需要对所涉及机器设备搬迁所造成的正常损失所作的估价 此项评估结果仅作为对本次搬迁相关当事人补偿费确定时的价值参考 不能作为其他用途 因不当使用本评估报告及评估结果所导致的一切损失与本评估机构、 本评估师无关 2本次评估所涉及机器设备是以持续使用和公开市场为前提条件即评估价值以机器设备持续使用和公开市场的公允价格标准作为为评估基础 没有考虑可能与机器设备有关的 抵押、财产保险、相关债权债务以及其他特殊事项对评估价值的影响也未考虑可能与国家宏观经济政策变化与自然力和其它不可抗力对机器设备价值的影响 3本次评估涉及的机器设备损失仅是一次性搬迁所造成正常情况下的损失。

4本次评估未考虑非正常自然条件、非正常搬卸、非正常搬运、非正常调试等情况下的非正常损失也未考虑因机器设备停工停产的损失 5本次评估未考虑因机器设备不应存在的、但原本已经存在的或运行导致的有形或无形的缺陷所造成的搬迁费用的变动 也未考虑因机器设备维护保养、 大修理和更新改造所造成的搬迁费用的变动 6本次评估未考虑不可搬迁机器设备和不允许继续运行的设备可能存在的经济性贬值和功能性贬值 7本次评估的设备×××是以××××年×月×日评估师、被搬迁人×××有限公司相关负责人×××、 ×××及搬迁人×××动迁小组相关负责人×××、 ×××进行现场勘查时的机器设备的实物状态为准 并未考虑因该设备的所有权及所有权是否受限制所导致的对评估价值的影响也未考虑××××年×月×日之后该设备的实体毁损 8本次评估中评估师、工程师对评估对象进行的实地勘查仅为一般性的勘查未进行专业性的技术测试也未能对机器设备相关的隐蔽工程部分进行勘查 9本评估报告不能视为是对本次评估中机器设备质量的相关保证 三、与搬迁当事人的沟通技巧 由于机器设备的搬迁费用直接涉及到双方当事人的切身利益 因此在实际工作中 难免需要对双方当事人进行大量的说明工作 在这个过程中 要求评估人员保持良好的个人修养个别客户会由于对评估工作的不了解而提出一些类似非难评估结果的问题 评估人员应在坚 持独立、客观、公正立场的基础上以耐心的态度和翔实的客观资料对该类问题进行详细讲解任何心浮气躁的争论都无助于双方对评估结果的认可 浅谈机器设备搬迁费用的评估方法 随着城市建设的发展往往需要对有关企业进行拆迁。

企业拆迁是一项庞大、 复杂且耗时长、成本高的工程企业拆迁过程中拆迁人给予被拆迁人的的拆迁补偿主要包括①房屋所有权和土地使用权补偿②机器设备和存货搬迁费用补偿③停产、停业损失及安置补助其中第①、③项补偿金额的确定主要依据《城市房屋拆迁管理条例》及当地具体规定进行其有关条例对此项补偿金额的规定可操作性较强如《厦门市房屋拆迁管理条例》第三十八条规定“因拆迁非住宅房屋造成的停产、停业期间在拆迁协议规定的过渡期限内 拆迁人除根据被拆迁人拆迁前上年度税后利润月平均额给予经济补偿外 还应根据被拆迁人在册职工人数个体工商经营户按注册的从业人数按标准给予生活补助”而第②项补偿金额的确定较为复杂 而有关条例对此项补偿的规定不便于实际操作 拆迁双方往往在此项补偿金额的确定上存在较大分歧如何科学、公平、合理地确定企业拆迁过程中设备、存货搬迁的费用成为拆迁双方关注的焦点鉴于此本文就机器设备搬迁费用的评估方法作粗浅探索存货搬迁费用的评估方法与之相同并与业内人士商榷 一、设备搬迁费用的含义 设备搬迁费用有狭义和广义之分 狭义的设备搬迁费用是指在设备搬迁过程中为耗费的人化劳动和物化劳动所支付的所有价款。

但是在实际设备搬迁过程中除了直接消耗的人化劳动和物化劳动以外还会不可避免地发生各种损失如在设备搬迁过程中原设备基础的尚存价值灭失这一灭失的价值即形成了设备搬迁所产生的损失因此广义的设备搬迁费用包括搬迁过程中为耗费的人化劳动和物化劳动所支付的所有价款 以及搬迁过程中造成的所有损失本文所称设备搬迁费用系指广义的设备搬迁费用 二、设备搬迁费用的评估方法 设备搬迁费用的大小主要受搬迁期限、 搬迁距离及设备类别和性质的影响 而设备搬迁行为往往千差万别、一般不具备可比案例因此对设备搬迁费用的评估不宜采用市场比较法进行另外设备搬迁费用作为一成本项目而非资产项目其获利性根本无从谈起因此对设备搬迁费用的评估不能采用收益现值法进行 对设备搬迁费用的评估往往采用成本逼近法亦称成本累加法、成本加和法进行即对设备搬迁过程中耗费的人化劳动和物化劳动价款与搬迁过程中各项损失相加后 得到设备搬迁费用 三、设备搬迁费用的评估步骤 对设备搬迁费用的评估 具体可分为三大步骤 首先 将设备搬迁全过程进行工序分解然后据实际情况计算各工序对应的人化劳动和物化劳动的数量以及损失项目最后经充分市场调查、 据市场行情确定各工序对应的人化劳动和物化劳动的价款以及损失项目的尚存价累加后即得出该项设备的搬迁费用。

四、设备搬迁费用的构成项目及具体评估方法 在设备搬迁过程中其设备搬迁费用具体包括拆卸费、包装费固定费、 运输装卸费、安装调试费、损耗费、保险费、不可预见费、资金成本、管理费用等其中损耗费含拆卸损耗费、设备基础损耗费和其他损耗费设备搬迁费用各构成项目具体评估方法分述 1、 拆卸费对部分大型设备因其体积过大或重量过大造成搬迁困难应先行对其进行拆卸分解所发生的费用即为拆卸费受设备结构、精密度及性质的影响拆卸时应采取不同的措施和程序抑或借助有关机器和工具拆卸费的计取主要针对其必备的措施和程序进行市场调查结合其作业环境、作业难度、作业规模和作业期限后综合确定 2、 包装费固定费对部分大型设备进行分模块拆卸后受其精密程度和特性的影响应在运输装卸过程中对其进行良好保护因此应进行清洗上油后用木箱进行包装固定这样一来对各模块进行包装的成本主要包括木箱成本、人工费用即为包装费用包装费的计取首先依据包装箱的大小、承重及工艺要求测算材料消耗和人工消耗然后根据基准日客观市场行情得出材料费用和人工。