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关于深圳市居民住房状况的研究 一 深圳市居民住房现状（一）住房总量及近年住房建设情况根据系列住房调查及研究成果，至2005年底，深圳市拥有住房建筑总面积已达到2.45亿平方米，按全市827万常住人口计算，人均住房建筑面积达到29.8平方米/人，住房水平高于全国平均26平方米/人的标准图1 2001～2005年各区商品住宅销售面积图2001～2005年，深圳市住房成交量逐年稳步增加，需求持续旺势，住房市场得到迅速的发展5年内，共销售商品住房35.6万套，3224.08万平方米，总销售金额达到2312.58亿元，单套住宅平均建筑面积为90.5平方米特别是2002～2005年期间，年住宅成交量从561.89万平方米上升到901.13万平方米，年平均增长速度为14.98%，住房市场的迅速发展，在解决深圳居民住房方面发挥了积极的作用住宅市场发展的热点区域经历了向西部、向特区外不断转移和扩展的过程，其中南山区成交数量最多到2005年底，特区外住宅销售面积占全市总销售面积的比重已经超过50%，房地产市场实现了从特区内向特区外的逐步转移图2 2001～2005年不同户型销售面积所占比例图2反映出目前深圳住房结构不尽合理，中小户型（90平方米以下）销售面积所占当年销售总面积的比例均低于四成；中等户型（90～120平方米）所占比例则呈现逐年小幅减小的趋势；中等偏大户型（120～144平方米之间）的比例基本保持平稳；大户型（144平方米以上）所占比例一直保持增加趋势，增长速度较快。

住宅价格保持持续上涨趋势，2003年同比上涨2.83%，2004年同比上涨5.22%，2005年涨幅较大，同比上涨17.42%，且以144平方米以上的大户型增幅最大，同比增幅高达26.02%二）关于住房的使用状况据调查截止到2006年6月30日，全市共计登记在册房屋102.7万套，登记住房总建筑面积1.26亿平方米图3 深圳市登记在册各行政区住房套数1.本市户籍人口拥有住房状况全市户籍人口中，城市移民（不含原村民）已达146.13万人，共拥有住房41万套，占登记住房总数的40.9%，总建筑面积达到4705万平方米，占登记住房总面积的43.5%，人均住房建筑面积约为32.2平方米/人，这部分住房，解决了全市近131万户籍人口的住房问题，约占户籍人口总量的72%根据调查结果，至2005年，全市户籍人口中原村民人口总量为35.8万人，原村民拥有的“城中村”农民房或其他私人自建住房总量达1.2亿平方米，拥有的私房总栋数超过35万栋，人均住房建筑面积为335平方米/人原村民的私宅，不仅完全解决村民的住房问题，且该类住房中80%以上的面积用于出租经营，成为原村民主要的经济来源同时台港澳人士在深拥有住房9.8万套，占登记住房总数的9.5%，拥有住房建筑面积1217.5万平方米，占总面积的9.7%；外籍人士在深拥有住房4715套，占登记住房总数的0.5%，拥有住房建筑面积78.5万平方米，占总面积的0.6%。

2.登记在册的政策性保障住房仅占总量的1/10据分析，具有明显商品房性质的住房共59.8万套，住房建筑面积5571.3万平方米，分别占住房总量的58.24%和44.34%；安居房/微利房/福利房等政策性住房共9.6万套，住房建筑面积840.3万平方米，分别占登记住房总量的9.33%和6.69%3.住房套均价格为36.5万元/套，每平方米平均价格2984.08元单套住房平均价格为36.5万元，单位建筑面积平均价格2984.08元/平方米其中罗湖区住房登记平均价格为37.6万元/套，福田区住房登记平均价格为48.1万元/套，南山区住房登记平均价格为47万元/套，盐田区住房登记平均价格为34.1万元/套，宝安区住房登记平均价格为24.9万元/套，龙岗区住房登记平均价格为27.5万元/套4.住房拥有以自住为主全市登记在册的产权人总量为109.5万人次，其中只拥有一套住房的产权人为95.7万人次，占总人次的87.39%，住房拥有以自住为主5.登记住房的平均转手时间2.41年，平均转手次数0.26次/套从住房转手时间看，取得产权证后半年内就发生转手行为的住房占住房总套数的30.31%，而取得产权证后三年及三年以上发生转手行为的住房占住房总套数的28.11%。

可以注意到，在半年内转手的住房其购买的主要目的基本为短期拥有等待升值后变现，这种短期投机行为的比重超过30%值得警惕和重视三）住房置业抽样调研为了解购房者的置业意向，我们分别于2006年5月和10月对5000多个具有购房或租房意向的居民进行了抽样调研，结果如下1.受访者背景资料本次调查受访者中，来自福田的占49%，来自罗湖和南山者分别占18%和20%，受访者主要是居住在关内的人士，年龄集中在26～35岁中青年，学历普遍较高，收入集中在7～20万之间2.受访者居住现状在接受访问的受访者中，有67%名受访者目前居住商品房，居主流地位，有16%住在“城中村”，13%住福利房/微利房；居住商品房的受访者中有69%是自有产权，27%是租用，2%是与人合租3.受访者置业需求意向主要购房区域选择依然以关内为主，尤其是集中在福田区；购买的面积主要集中在91～110平方米和71～90平方米两个面积段；购买的房型主要集中在三房和二房；选择一手住宅的比例远远高于选择二手住宅的比例；约4成受访者会在半年至一年内购房，约4成受访者选择一年以后购房；宏观调控对消费者置业时间的影响比较明显，更多消费者选择推后置业时间；购房最看重的因素分别为小区环境（71%）、交通（70%）、物业管理（39%）；能承受的总房价集中在61万～80万元之间；购房用途主要用于长久居住；付款方式仍以按揭为主。

4.对房价和未来预期的看法普遍认为目前深圳市房价过高，但对深圳的未来前景持乐观态度，认为未来一年，随着自身家庭收入的增加，以及政府调控力度的加大，可供选择的楼盘将会增多四）全市住房状况评价1.关于人均住房水平到2005年底，全市常住人口人均住房建筑面积已达到29.8平方米/人，其中户籍人口（不含原村民）人均住房建筑面积达到32.2平方米/人，不仅高于北京（26平方米/人）、上海（28平方米/人）、广州（25平方米/人）等国内主要城市常住人口的居住水平，同时也接近英国（37平方米/人）、德国（36平方米/人）、新加坡（33平方米/人）、东京都（37平方米/人）等发达国家及城市的居住水平同时，户籍人口住房自有率已达到92%，住房自有化程度不仅超过国内大中城市82%的平均水平，也高于英美（65%以上）、西欧发达国家（50%以上）的总体水平由此可见建市以来，在深圳经济社会持续快速发展的条件下，深圳市住房建设已取得了很大成就，全市常住人口住房水平已居国内领先水平2.关于住房空置率对于住房的空置情况，在此主要是指购买住房后基本没有使用乃至没有出租，此类行为基本可认为是购买住房等待住房升值后变现的投机行为，而过多的投机行为将容易造成房地产泡沫的出现，从而影响到深圳市房地产业的健康发展。

我们通过统计深圳市居民水、电和燃气的使用情况，分析并计算深圳市住房的空置率我们选取没有用电、水、燃气的户数作为空置房屋数量，并分别对2005年12月、2006年3月、2006年5月以及2006年8月的用电、用水、燃气使用情况进行统计，计算房屋的空置情况，深圳市住房空置率约在8%左右在市场经济条件下，存在空置商品住宅现象是正常的，也是必需的不同国家或地区存在着程度不同的住宅空置问题，如美国1997年出租住宅空置率为7.5%，自有住宅空置率为1.25%；香港地区1979～1994年期间整体住宅楼宇平均空置率为4.2%；台湾地区1980年和1990年两次住宅普查中，总的住宅空置率分别为13.09%和13.29%但并不是房地产市场中的空置商品住宅多多益善，也不是越少越好，而必须是适度一般认为，在发展中国家，为维持住房市场的有效运作，住房市场中存在4%～5%的空置率被视为是合理的遵循上述判断，并结合我国国情，国家统计局有关研究认为，我国目前比较合适的商品住宅空置率应在5%～14%之间，超过14%则被认为已进入空置危险区因而据此判断，可认为目前深圳市8%的住房空置率在合理区间3.关于住房基尼系数为了描述住房面积在居民分布中的均匀性程度和差异程度，我们在对洛伦兹与基尼系数的原理实质进行拓展后，构建了深圳市住房基尼系数。

图4 深圳市住房基尼系数落伦兹曲线根据模型分析深圳市住房基尼系数达到0.4一般来说基尼系数小于0.2为高度平均，0.2～0.3表示比较平均，0.3～0.4表示相对合理，0.4～0.5表示收入差距较大，大于0.6为高度不平均，国际上通常用0.4作为警戒线因此我们认为目前深圳市人口拥有的住房面积差距较大，换言之，住房面积在人口中的分配情况并不均等，存在住房苦乐不均现象二 关于未来本市居民住房发展的思考（一）住房发展存在的问题建市以来，尽管深圳市住房建设已取得了一定成就，并比较好地解决了户籍人口的住房问题，但住房发展中仍然存在一些矛盾，有待于在今后采取措施解决1.住房发展战略有待于制定，以适应经济社会发展，解决人口增长带来的住房需求随着深圳市经济的快速发展，人口的快速增长，作为保证深圳市经济发展、保证各类产业发展的重要基础性配套设施，住房问题在全市经济社会发展中的地位越来越重要尤其是在827万常住人口中，非户籍人口已达到78%的条件下，解决住房问题，已经不能仅限于户籍人口，需要结合全市经济和各类产业合理的增长水平，以及常住人口合理的增长规模，全面考虑全市人口长远的住房问题因此，科学制定中长期住房发展战略，建立多层次的住房供应政策，有目标、有步骤地系统解决不同收入家庭的住房困难，将是深圳市未来经济社会可持续发展所面临的重大问题。

2.住房保障制度有待于进一步创新，并真正发挥对经济发展的促进作用住房保障制度，是体现党和政府“立党为公”、“执政为民”的基本手段多年来，深圳市保障低收入群体的安居房和经济适用房建设已取得了瞩目的成就但是，随着深圳市经济社会的发展，深圳市住房保障制度出现了新的挑战和新的问题，有待于采取措施予以解决突破一是住房保障的覆盖面较小，目前经济适用房解决对象仅为户籍人口中的低收入群体（约36万人），廉租住房也仅仅解决户籍人口中的双困家庭，对于全市数量庞大的非户籍低收入常住人口（近165万人），仍未完全纳入住房保障体系并解决其住房问题，这样势必对深圳市经济发展、产业发展带来不良影响二是现行住房保障制度尚存在一定缺陷，如公积金缴存率及使用率低，公积金保障范围较小；经济适用房建设规模偏小，销售对象界定不清；公共租赁房建设资金有限，在分配对象上也有待于界定由此可见，目前深圳市住房保障制度仍需要继续创新和完善，住房保障制度不仅应当惠及广大低收入户籍人口，还应当扩展到为深圳市经济社会发展做出贡献的广大低收入非户籍常住人口，这样才能真正发挥住房保障制度对经济发展的促进作用，并为建设效益深圳、和谐深圳做出应有贡献。

3.住宅价格有待于进一步稳定，并逐步降低全市居民的购房负担根据深圳市住房调查，深圳市中等及中等以上收入居民（含户籍居民）基本通过住房市场解决住房问题近年来深圳市商品住房价格上涨较快，住宅均价已从2005年的7040元/平方米上涨到2006年的9231元/平方米据分析，2006年深圳市房价收入比已接近10倍，而深圳合理的房价收入比应在3～8之间由此可见，对于多数中等收入者，房价的较快上涨，已经超过了其实际购买能力，并加重了购房负担，导致中等收入居民今后可能。