房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟全考点题库附答案参考15.docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟全考点题库附答案参考1. 多选题：在商品房交易中，常见的最低价格有（）A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价或起拍价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E.采用收益法确定的参考价格正确答案：AB2. 单选题：房地产估价是评估房地产的（）B.价格C.理论价格D.成交价格正确答案：A3. 单选题：【2011年真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失正确答案：B4. 单选题：当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发正确答案：C5. 判断题：两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同正确答案：错6. 判断题：进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

)正确答案：错7. 判断题：如果逐期上涨额时起时伏、很不均匀，也就是说时间序列变动幅度不大，那么计算出的趋势值偏离实际值也随之增大，这意味着运用这种方法评估出的房地产价格趋于真实)正确答案：错8. 单选题：根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理正确答案：A9. 单选题：如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同正确答案：D10. 判断题：使用价值表现为一定数量的货币或其他商品)正确答案：错11. 单选题：有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）A.50万元B.55万元C.50~60万元D.60万元以上正确答案：B12. 多选题：政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。

A.罚款权B.管制权C.征税权D.征收权E.充公权正确答案：BCDE13. 判断题：【2014年真题】价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况正确答案：错14. 判断题：房屋拆迁属于土地征收性质)正确答案：对15. 判断题：现在交易、将来交割的称为期货交易)正确答案：对16. 单选题：相比之下，成本法最适合于对()的估价A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产正确答案：A17. 判断题：替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加)正确答案：对18. 单选题：交易情况的修正中应该()A.以成交价格为基准B.以可比实例的成交价格为基准C.以实际成交价格为基准D.以正常价格为基准正确答案：D19. 判断题：计算前后两面临街矩形土地的价格，是采用"正旁两街分别轻重"估价法)正确答案：错20. 判断题：在直线趋势法中，由于∑X=0，所以∑XY=0)正确答案：错21. 单选题：【2011年真题】某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()A.上升B.下降C.不变D.无法确定正确答案：A22. 单选题：某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300B.280C.275D.270正确答案：C23. 单选题：下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）A.金融制度政策B.利率C.经济发展D.汇率正确答案：A24. 多选题：下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格正确答案：ABCD25. 判断题：正常成交价格-应由买方负担的税费=买方实际付出的价格)正确答案：错26. 单选题：算术平均数有简单算术平均数和()A.幂次平均数B.加权算术平均数C.修正平均数D.低项算术平均数正确答案：B27. 单选题：中国目前的房租有()A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金正确答案：A28. 单选题：某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260B.450C.460D.500正确答案：A29. 判断题：买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是该房地产对买方有特殊的意义或价值，从而卖方惜售，或买方执意要购买，此种情况下的成交价格往往偏低)正确答案：错30. 多选题：在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率正确答案：BCD31. 单选题：【2011年真题】某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%该写字楼目前的价格为()万元A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85正确答案：A32. 判断题："路线价"是一块在面积大小方面有代表性的土地的价格，可视为市场法中的"可比实例价格")正确答案：错33. 单选题：某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化这种物品指的是（）。

A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯正确答案：C34. 多选题：下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）A.从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等C.当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务D.定期或根据需要对抵押房地产的价值进行评估E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物正确答案：ACDE35. 判断题：如果国与国之间发生政治对立一般会导致房地产价格下跌)正确答案：对36. 多选题：人口因素包括()A.人口数量B.人口素质C.家庭人口规模D.人口结构正确答案：ABC37. 多选题：在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于正确答案：AB38. 多选题：剩余技术有（）A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术正确答案：ABE39. 多选题：按照土地使用权出让方式的不同，可将土地使用权出让的成交价格分为（）。

A.征收成交价B.招标成交价C.拍卖成交价D.挂牌成交价E.协议成交价正确答案：BCDE40. 单选题：我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料正确答案：C41. 判断题：某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款则对该住房的估价是专业房地产估价正确答案：对42. 单选题：在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值正确答案：B43. 多选题：投资利润率的计算基数包括（）A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费正确答案：ABCD44. 判断题：从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、森林、耕地、牧场、牧地、不毛荒地)正确答案：错45. 判断题：在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。

正确答案：错46. 判断题：在城市某一地块，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估，其最高最佳用途应为商业)正确答案：错47. 单选题：假设开发法更深层的理论依据，类似于()A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理正确答案：B48. 单选题：房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.其他正确答案：A49. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A。