房地产开发企业预售收入的增值税税务处理.doc

房地产开发企业预售收入的增值税税务处理编者按：一般地，纳税人销售服务、无形资产、不动 产，以发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项 凭据的当天为纳税义务时间；先开具发票的，以开具发票的 当天为纳税义务时间在房地产开发企业的实务中，常常发 生房产的预售收入，也应按规定预缴增值税，预缴增值税能 否抵扣其进项税留抵额，现与大家试探讨如下由于水平有 限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正我们知道：纳税人销售服务、无形资产、不动产，以 发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据 的当天为纳税义务时间；先开具发票的，以开具发票的当天 为纳稅义务时间房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产 项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税房地开发企业以预收款方式销售开发的房地产时，预 缴的增值税能否抵扣其留抵额呢？不能预缴增值税时，其应税行为的增值税纳税义务 时间并未发生，根据财税[2016]36号等文件的规定，预缴的 增值税必须待实际发生纳税义务时，才能抵减留抵进项税 额案例:北京吉祥房地产开发企业为一般纳税人，于2017 年10月预售2017年7月开工尚未开发完毕的房地产项目收 入1110万元，销售完工房地产项目收入2220万。

本月有留 抵进项税额200万元销售时釆用一般计税方法，税率11%, 预征率3%一、 预售收入会计处理：借：银行存款 11,100,贷:预收账款 11,100,借：应交税费一预交增值税 300,税金及附加 36,贷：银行存款 336,税务处理：预售收入应按规定预缴增值税=1110/*3%=30由于预 售尚未开发完毕的房地产项目未产生纳税义务，当月不能结 转销项税额只有等该房地产项目纳税义务发生，才能抵扣 本月的留抵进项税额二、 销售收入会计处理：借：银行存款 22,000,贷：主营业务收入 20,000,应交税费一应交增值税2,200,税务处理：销售完工房地产项目应申报增值税销项税额 =2220/* 11 %=220抵扣进项税额200万元，应纳增值税额 =220-200=20 o三、 缴纳增值税会计处理：借：应交税费一未交增值稅 200,税金及附加 24,贷：银行存款 224,税务处理：2017年11月申报期内缴纳增值税50万元附加税费 =50*12%=四、 预缴增值税结转预售房开发完毕，结转为完工产品会计处理：借：预收账款 11,100,贷：主营业务收入 10,000,应交税费一应交增值税 1,100,未来预售的房产项目完工、移交，产生增值稅纳税义 务，结转预缴增值税。

借：应交税费一未交增值税 300,贷：应交税费一预交增值税 300,税务处理：预售房产项目完工、移交，产生增值税纳税义务，结 转预缴增值税申报销项税额1,100,元，可抵扣当期留抵进 项税额参考文件：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值 税试点的通知》思考：房地产开发企业取得预售收入如何开具发票 请说明你的观点和理由。