高尔夫别墅案例.ppt

高尔夫别墅简析 1984年，中国第一个高尔夫球场——中山温泉高尔夫球场的建立，标志着现代高尔夫运动正式舶来中国；在我们眼里，高尔夫是品质生活的代表，他意味着高端、荣耀、从容、淡定……在成都，也有这么一批高尔夫别墅，它们于鳞次栉比的高楼大厦和郁郁葱葱的郊野山河边隐在这个城市里，它低调而华丽，也令我们无数人把它定位未来生活住宅的终极形态麓山片区麓山片区龙泉龙泉温江温江新都新都郫县郫县都江堰都江堰- -青青城山片区城山片区金堂片区金堂片区成都市主城区成都市主城区牧马山牧马山片区片区蓝光观岭蓝光观岭中粮御嶺湾中粮御嶺湾麓山国际社区麓山国际社区保利拉斐保利拉斐成都别墅分布情况成都别墅分布情况片区优势劣势特点形态特色项目都江堰-青城山片区坐拥“双遗”，背靠大成都，自然景区配套完备目前区域内的别墅又主要依靠的还是景区配套，生活配套还不能完全满足人们的生活习惯和消费习惯度假别墅首选中低端别墅，以度假别墅居多置信芙蓉青城、珠江逸景、龙湖小院青城、中信云栖谷等龙泉片区是成都平原离中心城区最近的唯一山脉地貌，水域众多，湖山一体，林木繁茂，植被保护完好，具备强大的造氧功能缺乏高端居住的氛围，很多都是单个的项目，整体感不强，生活配套的不成熟，导致了个别龙泉别墅有着较高的空置率养老功能绝佳以联排为主中粮御嶺湾牧马山片区政府在规划中，刻意控制容积率，使得区域内项目都是低密别墅，保持了区域的纯粹性，享有完善的配套设施，保证高品质的生活质量交通便捷性还有待提升纯别墅第一山以独栋为主龙湖长桥郡、牧马山卡地亚、置信牧山丽景、恒大金碧天下麓山片区麓山板块发展得较早，早就路网完善、配套齐全、高端项目扎堆坡地人造化国际城南第一高端居所以独栋为主麓山国际社区、雅居乐花园、河畔新世界等温江-郫县片区温江位于成都市西部，是成都市中心城区的重要组成部分，素有“锦城西，金温江”之称郫县位于川西平原腹心，生态环境优美，素有银郫县之称区域认可度还待提升中产阶级置业主流小户型别墅成主流，别墅与电梯“和睦相处”芙蓉古城、蓝光紫檀山、香颂岛、月映长滩等金堂片区成都第二机场已经确定落户金堂，成金（青）快速通道全线贯通，与成都主城区实现了真正意义上的快速对接目前市区工作人士对该区域认可度不高商务休闲便利的交通以及相对较低的价格蓝光观岭国际社区、恒大御景半岛、中国会馆等新都片区198核心区域已逐渐形成，2200亩公园用地打造成为集珍稀花卉、体育运动、娱乐休闲为一体的大型山地生态休闲主题公园，是成都目前最大的城市公园。

交通配套、生活配套相对匮乏，整个片区高端居住氛围还待提升国际化高端生活以独栋为主保利拉斐、万科五龙山城市别墅更多的占有自然资源，享受更多的城市便利，拥有更多的人文环境普遍为复合式社区，纯别墅区域较少享繁华，拥独立复合式社区浣花溪片区：水映长城羊西片区：华侨城东岸p 麓山国际社区p 蓝光观岭p 中粮御嶺湾p 基本信息p 交通情况p 项目规划p 组团分布p 自身配套Living Room Living Room p 产品推售p 在售产品p 高尔夫p 客户分析p 小结p 麓山国际社区基本信息基本信息麓山国际社区麓山国际社区是成都开发较早的别墅项目，其完整引进北美及欧洲的经典住宅形态，以低密度融入麓山的原生地形之中，其项目中以开发的组团多达23组，物业形态多样化，包括独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、双院别墅、花园洋房、景观电梯等 项目地址项目地址双流县人民南路南延线麓山大道二段六号开发商开发商成都万华房地产开发有限公司物管公司物管公司 成都万华房地产开发有限公司占地面积占地面积 4300亩总建筑面积总建筑面积500000平方米物业形态物业形态 独栋、双拼、联排别墅 洋房容积率容积率0.48绿化率绿化率 45%建筑类别建筑类别欧式、美式面积区间面积区间200-700平米物业费物业费4.2元/平米/月万华地产：万华地产：成都万华房地产开发有限公司是宝光郎酒集团为开发麓山国际社区注巨资成立的房地产开发企业，股东为郎酒集团、宏义房产两家拥有上市公司实力背景企业。

p 经过长期的规划和建设，项目周边交通相对完善，由人民南路沿线-红星路沿线-站华路-元华路-新成仁路-成仁快速路-麓山大道，交织成交通网；p 地铁一号线工程北起大丰站，南至华阳镇广都站，它的建成通车大大缩短了项目与成都市区的空间距离，对项目溢价起到了积极作用交通情况交通情况麓山国际二环路二环路三环路三环路麓山大道麓山大道人人民民南南路路沿沿线线红红星星路路沿沿线线项目规划项目规划A A区域区域B B区域区域p 麓山国际开发占地4300余亩，开发了7年，分单元组团规划，现已建成两个片区；p 麓山国际抛弃了以往的分区开发策略，采取了PUD（计划单元综合开发模式）待建用地组团分布组团分布翠云岭翠云岭黑鹰黑鹰庄园庄园碧碧影影溪溪黑钻黑钻山庄山庄水水晶晶岗岗圆圆石石滩滩香溪堤香溪堤碧湖岸碧湖岸叠叠溪溪谷谷圣芭圣芭芭拉芭拉香怡林香怡林悦林湖悦林湖黑檀黑檀山庄山庄逸翠谷逸翠谷塞尔塞尔维蒙维蒙麓麓镇镇半半月月湾湾圣安圣安德鲁德鲁帕莎帕莎迪拉迪拉因特因特拉肯拉肯橡橡树树坡坡长岛长岛p 项目整体相态为独立别墅、叠拼别墅、空中豪宅、景观洋房自身配套自身配套中学、小学、幼儿园、生活超市高尔夫练习场麓山1号高尔夫会所麓镇.商业中心麓山光亚学校体育活动中心高尔夫练习场学校：学校：包括成都实验外国语学校西区、麓山光亚学校生活：生活：麓山1号，未来的会所包括健身房、雪茄吧、恒温泳池、网球中心 高尔夫会所，包括宴会厅、私房菜、西餐厅、红酒吧、高尔夫用具专卖店 老幼活动中心，包括棋牌室、阅览室、儿童天地、乒乓球场、操练室 麓山生活超市商业：商业：A4画廊、咖啡厅、图书馆、室内剧场、电影院、美术馆推售时间组团名称形态房源面积区间2004麓山别墅.逸翠谷独栋136191-272 ㎡麓山别墅.橡树坡独栋51300-500 ㎡2005麓山别墅.水晶岗独栋100270-310 ㎡2006麓山别墅.碧影溪独栋　-410-820㎡麓山别墅.圆石滩独栋123203-302 ㎡麓山别墅.拉佩维尔叠拼　-215-238 ㎡洋房　-134-240 ㎡麓山别墅.塞尔维蒙洋房　-134-202 ㎡2007麓山别墅.叠溪谷独栋88204-287 ㎡麓镇.帕莎迪拉洋房　-85-160 ㎡2008麓山别墅.香溪堤独栋93343-468㎡麓镇.因特拉肯洋房　-170-310㎡2009麓山别墅.黑钻山庄独栋66570-715 ㎡麓山别墅.翠云岭独栋109300-380 ㎡麓山别墅.黑鹰山庄独栋38400-700 ㎡麓山别墅.香怡林独栋130300-390 ㎡麓山别墅.碧湖岸独栋130360-480㎡麓镇.圣芭芭拉叠拼180192-420 ㎡2010麓山别墅.长岛独栋68400-700㎡麓山别墅.黑檀庄园独栋26600-715㎡麓山别墅.悦林湖独栋47410-490 ㎡麓山别墅.圣安德鲁叠拼-　293-383㎡麓镇.因特拉肯2期洋房368160-200 ㎡麓镇.因特拉肯公园80-150 ㎡产品推售产品推售在售产品在售产品组团名称形态面积区间特点价格麓山别墅.圣安德鲁叠拼293-383㎡ 双重别院别墅，一户一公园500-600万/套麓山别墅.悦林湖独栋410-490 ㎡临湖，四面临球道清水800万/套精装1200-1800万/套高尔夫高尔夫p 高尔夫总占地1200亩；p 拥有18洞标准锦标级高尔夫球场，其球洞布满整个社区；练习场练习场练习场练习场高尔夫高尔夫会所会所p 据悉，为了将麓山以最完美的姿态面世，麓山的团队历时2年拜访了全球众多高尚社区、高尔夫住区与球场，采用了国外先进的PUD(计划单元综合开发)模式开发，完整引进北美及欧洲成熟的居住形态与先进的住宅体系，邀请世界最著名的建筑设计大师之一Doug Dahlin担纲总体设计，并携手美国DAHLIN建筑与城市规划设计集团、美国JMP公司、美国SCHEURER设计公司、美国JZMK公司、美国JAMES NICOLAY景观设计事务所、美国RYAN-YOUNG室内设计公司等六家全美最负盛名和实力的公司担纲规划、建筑、景观、结构、室内设计。

p 2009年的欧米茄中国巡回赛•麓山高尔夫锦标赛，不仅赛事总奖金达到100万人民币，而且从赛事阵容来看，150名球员参赛是欧米茄中巡赛参赛人数最多的一次吸引众多社会名流前往观战，表明高尔夫赛事在成都的巨大影响力高尔夫高尔夫西西道道客户来源：客户来源：70%为大成都客户，30%为外地客户置业目的：置业目的：40%为自住60%为投资性购买客户身份客户身份：客户主要为大企业的中高层领导、政府高级官员、私企业主、商人，业主的文化档次高，社会地位高，眼界开阔客户有较深层次的涵养，外表谦和礼仪周全，内敛而不张扬，低调而不显摆客户有较深层次的涵养，外表谦和礼仪周全，内敛而不张扬，低调而不显摆客户分析客户分析溪谷溪谷高尔夫球场高尔夫球场归家路归家路会所会所p 从项目产品开发策略来看，主要通过“小面积低总价产品先行，逐步提升产品档次”策略，以及“独立别墅带动整体档次提升，开发高容积率叠拼和洋房实现市场价值最大化”的策略；p 成都向南发展规划和交通条件改善，使该项目成为了距离中心城区最近的山地别墅，拥有了绝佳区位价值；p 高尔夫主题概念，能够聚集人气、彰显品味，突出特色进一步提升了项目价值；p 从项目客户群构成来看，投资者占有绝大部分需求比例。

因此本项目应重点考虑投资者需求，通过提升产品竞争力增加投资者购买预期可见，作为一个成功的大型别墅类产品开发项目，需要一个合适的主题可见，作为一个成功的大型别墅类产品开发项目，需要一个合适的主题同时，独立别墅先行推向市场有利于树立高端的市场调性，为后期物业升值作为铺垫同时，独立别墅先行推向市场有利于树立高端的市场调性，为后期物业升值作为铺垫小结小结p 蓝光观岭p 基本信息p 交通情况p 高尔夫p 客户分析p 小结基本信息基本信息观岭国际社区观岭国际社区是本土较有竞争实力的蓝光集团开发，该项目作为蓝光TOP级产品面市，选址为目前新兴别墅区域金堂县，虽然整体项目以山水为生活版图，但由于区域位置的限定，客户认可度还待提升 项目地址项目地址金堂县观岭大道旁开发商开发商蓝光集团物管公司物管公司 嘉宝物业占地面积占地面积 4300亩总建筑面积总建筑面积13000平方米物业形态物业形态 独栋、双拼、联排别墅容积率容积率0.28绿化率绿化率 50%建筑类别建筑类别美式面积区间面积区间200-700平米物业费物业费4.5元/平米/月蓝光地产：蓝光地产：公司以住宅开发和服务为主，商业地产开发为辅，先后开发了“玉林生活广场”、“蓝色加勒比”、 “蓝光金荷花”、“香槟广场”、“春江花月”等精品商业楼盘。

2005年，公司战略重心转移，成功实现从“商业开发”到“住宅开发”的转型，开发了诺丁山、君悦领地等住宅项目2006年起，逐步向高端住宅迈进交通情况交通情况p 通过北三环龙潭立交外环开通的成金（青）快速通道，经过绕城高速-康巴路可到达项目；p 目前还未开通其他路线观岭球场，西南地区首屈一指的观岭球场，西南地区首屈一指的1818洞高尔夫球场景观洞高尔夫球场景观18洞72杆标准球场，占地1200亩，坐拥“野生动物园”原有地貌及植被，通过精致的景观打造，发挥球场山清水秀、得天独厚的自然环境优势，彰显其独有的幽雅气质，实现与自然的和谐共生高尔夫高尔夫蓝光•观岭高尔夫球场，球道占地1200亩，全场7224码，其中6号球洞纵深前低后弯，落差近30米， 18号洞水障碍比较多，12号果岭比较小，会所总建筑面积达7000多平米，总投资近1个亿，内设中西餐厅、18米挑高空间的国宾级私属宴会厅、欧式宫廷更衣区、专卖店、雪茄吧，以及拥有70个打位的高尔夫练习场等高尔夫高尔夫客户来源：客户来源：70%为大成都客户，30%为外地客户置业目的：置业目的：60%为自住，40%为纯投资性购买，自住客户绝大多数作为第二居所购买客户身份：客户身份：客户主要为大企业的中高层领导、政府高级官员、私企业主、商人，业主的文化档次高，社会地位高，眼界开阔客户分析客户分析p 从项目产品开发策略来看，主要通过“小面积低总价产品先行，逐步提升产品档次”策略，以及“独立别墅带动整体档次提升p 山水生态景观和高尔夫主题提升了项目的档次和人气p 前二后三的户型设计和大面积花园赠送，对居住者吸引力较强p 项目在一定程度上依靠成都第二机场在金堂的规划提升了价值预期，同时部分投资客和外来置业者也非常看重第二机场临近该项目带来的方便和价值提升预期。

同时，项目凭借这一规划预期也降低了自身区位偏远的劣势p 但是项目所在区域配套的缺乏和交通的不便也成为了制约项目价值进一步提升的关键这是一个典型的合理利用自身资源优势的郊区主题别墅开发项目，项目区位、这是一个典型的合理利用自身资源优势的郊区主题别墅开发项目，项目区位、整体规模和资源条件与拉斐相似整体规模和资源条件与拉斐相似小结小结p 中粮御嶺湾p 基本信息p 交通情况p 周报配套p 项目规划p 自身配套p 主体分析p 小结基本信息基本信息中粮中粮• •御嶺湾御嶺湾是中粮地产进入中国西南区域开发的首个高端别墅项目，项目位于成都市具有“成都绿肺”之称的成都市龙泉驿区同安镇项目整体的规划设计以生态出发，力求打造森林湖别墅群 项目地址项目地址龙泉驿同安镇阳光大道138号开发商开发商中粮地产成都有限公司物管公司物管公司 中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司占地面积占地面积 5000亩总建筑面积总建筑面积202580平方米物业形态物业形态 独栋别墅容积率容积率0.34绿化率绿化率 65%建筑类别建筑类别北美式面积区间面积区间270-340平米物业费物业费4.6元/平米/月中粮地产：中粮地产：￿20世纪90年代初，中粮集团通过旗下香港鹏利国际集团积极参与房地产业务，先后进入香港、北京、深圳、广州、上海、成都、沈阳、厦门等城市。

中粮地产目前在成都开发的项目有三，分别为中粮祥云、中粮御嶺湾、中粮香榭丽都其中御嶺湾为中粮地产进入中国西南区域开发的首个高端别墅项目，位于成都龙泉驿区；而祥云及香榭丽都位于城南囊括首置首改再改产品交通情况交通情况成洛路成洛路驿都大道驿都大道龙泉驿区龙泉驿区三三环环路路成渝高速路成渝高速路地铁地铁2 2号线号线绕绕城城高高速速御嶺湾御嶺湾阳阳光光大大道道成都市区成都市区该项目位于成都市边缘区——同安镇，驿都、成渝高速、成洛路三条干道连接成都市中心，相距成都18KM周边配套周边配套利通天鹅堡利通天鹅堡国一澳乡国一澳乡博瑞花园酒店博瑞花园酒店新光华大酒店新光华大酒店川大成教院川大成教院西南石油管理学院西南石油管理学院地产发展情况地产发展情况p 周边已开发有利通天鹅堡、国一澳乡等地段别墅区，明星花园地段住宅，部分安置区产业配套产业配套p 配有博瑞花园酒店、新光华酒店，但均属于三星级别，经营状况不佳p 开发阳光体育城，亚洲足球村体育产业，但输出较为低端p 教育配套，信息工程学院、川大成教院、成都职业技术学校、西南石油管理学院等生活配套生活配套p 周边生活配套严重缺乏，处于城镇配套初级阶段项目规划项目规划一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期43004300米湖岸线米湖岸线800800亩御景湖亩御景湖该项目共分为5期打造，目前销售到第三期。

三期共280套房源，分为A标、B标，目前在售A标共158套房源，主力面积355-486平米A A标标B B标标自身配套自身配套p 该项目高尔夫场地规划为18洞72杆的标准赛场，目前还在打造中，尚未呈现p 投入使用的是该项目占地65亩的高尔夫小9洞练习场，已对外开放，但客源不多，参与者多集中在入住业主及联动企业p 配备高尔夫会所，提供咖啡厅、高尔夫用具专卖、健身房等服务p 拥有约7000平米项目会所“鸿艺会”，该会所系属澳门何鸿燊旗下公司，目前在成都有三处，分布于蔚蓝卡地亚、中粮香榭丽都、中粮御嶺湾，会所集高档私人会所、酒吧、咖啡厅、中西餐厅、全方位健身房及瑜伽室、恒温恒湿室内泳池及户外无边界泳池、KTV、专业SPA及理疗室以及各种商务多功能会议室等为一体，本体分析本体分析1 11 10 01 1亩亩别别墅墅用用地地8 8 0 0 0 0亩亩内内湖湖近近2 20 00 00 0亩亩山山地地高高尔尔夫夫湖面湖面近近1 10 00 00 0亩亩原原始始森森林林酒酒 店店会会 所所鸟岛鸟岛p 项目自然景观资源资源优势稀缺：“一湖两山”，飞鸟栖息、森林葱郁；p 低密度全别墅住宅区域，国际化高端物业生活环境。

p 配套设施高端完备：高尔夫球场，顶级会所，五星级酒店，运动中心等p 身出名门：世界500强中粮品牌优势p 项目主要借势了相邻的龙泉阳光城别墅开发片区的成熟配套和交通条件，并且距离成都市区交通距离也较近p 超超大面积的水景资源和旅游度假概念是项目最大卖点p 但该项目在户型、景观设计和打造方面力度较弱，较大程度的影响了推盘销售小结小结p 小结主要成功因素主要成功因素项目名称项目名称麓山国际麓山国际御岭湾御岭湾观岭国际观岭国际借势城市规划及交通条件改善提升投资预期　　　开发商自身可利用的别墅开发经验和品牌知名度　　　发挥项目规模优势　　　景观打造充分　　　利用自然资源条件突出　　　利用主题概念带动人气和影响力的　　　完善自身配套和高标准打造　　　借势区域基础配套和开发成熟度带来的市场影响力　　　结合自身条件，进行引领性、具有市场标高的档次定位　　　通过对典型项目成功的可比案例分析，我们总结出以下通过对典型项目成功的可比案例分析，我们总结出以下9 9个使得项目获得开发成功的关键要点个使得项目获得开发成功的关键要点　本项目发展方向指引本项目发展方向指引借势城市规划及交通条件改善提升投资预期成都主城区向北发展，蜀北新干线、蜀龙大道、蓉都大道、成绵高速已经构成了"四横四纵"的交通网络，即将开通的蜀龙路五期直达建设路商圈，相距仅11公里，驱车仅10余分钟开发商自身可利用的别墅开发经验和品牌知名度保利品牌和实力较强，但缺乏别墅物业操作经验，特别是具有市场标高的别墅物业发挥项目规模优势3500亩大盘开发，纯独栋社区，为项目高端品质提供了极大空间，同时可形成强大的市场号召力景观打造充分高尔夫景观利用自然资源条件突出熊猫基地、北湖公园、翠湖风景区、泥巴沱风景区、郁金香公园等一系列景点配套利用主题概念带动人气和影响力的以高尔夫为主题完善自身配套和高标准打造全亚洲最大的郁金香公园、社区内洲际超五星酒店、金苹果唯一森林旗舰幼儿园等保利地产100亿打造的全程奢华配套借势区域基础配套和开发成熟度带来的市场影响力目前198区域尚属发展阶段，整体市场还不成熟结合自身条件，进行引领性、具有市场标高的档次定位可针对高尔夫进入国际性赛事THE￿￿END。