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1 相关规定及法律法规： 1、《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积 700-910 平方米； 社区服务每千人指标 59-464 平方米； 金融邮电每千人指标 60-80 平方米， 以上合计 819-1454 平方米根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会 例：如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户 2、消费者消费行为的调查与研究 3、人口结构: 而且对业态的设计产生重大影响 4、收入水平根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况例如个人年收入在 2 万元的消费者和 5 万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。

前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场 5、 商业的能见度和日照情况商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营日照情况对商业经营也非常关键据中央电视台报道，由于长沙市持续高温，在周末，许多消费者选择在商场购物躲避天气，商业街区东面门庭若市，而西面因为西晒的原因冷冷清清但是在北方地区商业选址时，西南面的商业店铺会非常好，因为北方天气冷或凉的时间长，顾客更喜欢光顾西南面的商业  2 A 商业沿平直街道布置，一面临街，能见度较低； B 商业在街道弯曲处设置，能见度外圈大于内圈；  3 C 商业在“T”形道路交汇的顶头处，能见度也相对较高；但应注意对城市交通的影响； D 商业在十字交口处能见度极高，  4 E 商业在商业街两端有较高的能见度； F 商业在公共广场的迎面处，能见度颇高。

 5 6、商圈的确定和研究 1 商圈的概念及分析目的 商圈是以设定的商业建筑为圆心， 以周围一定距离为半径所划定的范围 这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素进行商圈分析的目的有三： 一是明确该商业区或商店的商圈范围； 二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测如计划开超市，根据周边居民的人口规模、 收入水平和竞争对手情况等指标， 就可以基本计算出该店可能达到的营业额 2、商圈的构成及顾客来源 商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈（又称辐射商圈）组成 核心商圈的辐射半径在 1 公里左右包括这一商店顾客总数的 55-70%该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠 次级商圈内包含了商店顾客总数的 15-25%其辐射的半径在 3-4 公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。

边缘商圈辐射的半径在 7 公里范围一般情况下只有大型百货商场、专业店具备这样的辐射能力 如图：  6 商圈分析图 代表边缘商圈 代表周边商业及住宅区 代表次级商圈 代表本案 代表核心商圈  7 真正的商圈不是绝对的同心圆模式， 其规模和形状是由各种各样的因素决定的 包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素在商圈概念上有一个著名的海滩原理： 即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩， 一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客 如图：  8 零售业态分类 1、百货店：是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态 （1）选址在城市繁华区、交通要道 （2）商店规模大，营业面积在 5000 平方米以上 （3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快 （5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式 （6）采取定价销售，可以退货 （7）服务功能齐全 2、超级市场：指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态 （1）址在居民区、交通要道、商业区 （2）以居民为主要销售对象，10 分钟左右可到达 （3）商店营业面积在 1000 平方米左右 （4）商品构成以购买频率高的商品为主 （5） 采取自选销售方式出入口分设， 结算由设在出口处的收银机统一进行6）营业时间每天不低于 11 小时 （7）有一定面积的停车场地 3、大型综合超市：是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态 （1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道 （2）商店营业面积 2500 平方米以上  9 （3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发 （4）采取自选销售方式 （5）设与商店营业面积相适应的停车场 4、便利店（方便店） ：是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态 （1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

（2）商店营业面积在 100 平方米左右，营业面积利用率高 （3）居民徒步购物 5-7 分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买 （4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点 （5）营业时间长，一般在 10 小时以上，甚至 24 小时，终年无休日 （6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行 5、购物中心：指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体 （1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营 （2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道 （3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成 （4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制 （5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的 80% （6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体 （7）根据销售面积，设相应规模的停车场 6、仓储式商场：指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有 10 限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务） （1）在城乡结合部、交通要道 （2）商店营业面积大，一般为 10000 平方米左右。

（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主 （4）商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品） 、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主 （5）店堂设施简朴、实用 （6）采取仓储式陈列 （7）开展自选式的销售 （8）设有较大规模的停车场。