2011宁波酒店公寓市场概述53p.ppt

2011年8月,宁波酒店式公寓考察报告,目 录,一、宁波酒店式公寓市场概况 二、经典案例分享 三、借 鉴 四、包装、推广策略分析,目 录,,市场概述,宁波酒店式公寓市场概况,市场特性,产品分类演变,宁波酒店式公寓市场概况,可 谓 传承有序\百花齐放\方兴未艾无 论 房型格局、面积区间、装修设计经 历 6年竞争演变；达到日臻完美境界,宁波酒店式公寓市场概况,市场概述,普通住宅总价颇高；主城区均价超1.5万/㎡,两个市场特性 --- 成就了酒店公寓在甬的长足发展,住宅供应偏少，刚需没有选择空间,宁波酒店式公寓市场概况,产品分类,平面布局；一房为主；酒店配饰商务套房,宁波酒店式公寓市场概况,4.5米复式小公寓；宜居精装；全配全送,产品分类,宁波酒店式公寓市场概况,复式超小公寓；完美知性装饰；人性化功能空间,产品分类,宁波酒店式公寓市场概况,超5米复式类住宅；多开放式空间；全功能舒适型,产品分类,宁波酒店式公寓市场概况,,改造型 专属型,商业地块上的纯公寓社区,脱离了旧房改造的功能、空间束缚；更自由、科学的打造理想精品,宁波酒店式公寓市场概况,产品演变,平 面 复 式,,产品演变,更多赠送空间；实现小面积多功能；全功能+低总价,如此小面积；平面如何实现多房功能,宁波酒店式公寓市场概况,毛 坯 精 装,,产品演变,让刚需拥有顶级设计师的精巧作品；省去装修的麻烦和打扰；拎包入驻,精美装修的影响力是毛坯无法比拟的,宁波酒店式公寓市场概况,可 居 宜 居,功能演变,,宁波酒店式公寓市场概况,宜 居 全功能,,功能演变,宁波酒店式公寓市场概况,套内功能完善 公共功能拓展,,公共大露台，大件衣物晾晒需要每层开放式合用客厅，客人多了也不愁预约式公共厨房，满足偶尔的宴客需求,功能演变,宁波酒店式公寓市场概况,,嘉恒广场,宁波酒店式公寓案例分享,学府1+1,金 东 岸,经典案例分享,项目简介：雷迪森嘉恒广场，位于东部新城中心，通便利，周边以中央商务区、新城门户区及中央休憩商业区等项目围合，商务商业氛围浓郁。

总建筑19万方，由7栋高层和1.9万方购物中心围合而成项目定位高端，白金精装SOHO，雷迪森五星级品质，享国际化品味空间主要客群为要求高品质的商务人士和部分投资客嘉恒广场,经典案例分享,53M2总裁公馆 ----1房2厅1卫 □复式设计4.2米开间， □二楼套房设计， □U型厨房/餐厅一体，时尚便捷， □客厅挑高，增加共享空间53M2风雅之家 ----1房2厅1卫 □户型规整， □4.2开间，宽景落地窗，视野开阔， □厨卫空间与起居分开，提高生活品质房型分析,经典案例分享,镂空楼梯设计，增加空间感和时尚感,客厅挑高，增加共享空间和舒适度,亮点： 入户处部分吊高，增加入户舒适度客户挑高，增加共享空间开放式透明围栏，二层亦敞亮舒适,样 板 房,经典案例分享,项目简介:学府1+1位于学府1号东首，大学城，恍若都市版的世外桃源共3幢四层小户型精品房源，为裙楼改造项目 首创精装复式迷你婚房概念全精装修设计，拎包入住最大化地利用公共面积，每层配备豪华公共客厅、国际化厨房、时尚洗衣房 十分适合首次置业的年轻人和投资人群学府1+1,经典案例分享,36M2 ----3房2厅1卫 □复式设计，极小空间创意3房， □双露台，解决晾晒方案， □厨房/餐厅一体，时尚便捷。

29M2 ----2房2厅1卫 □复式设计， 极小空间创意 两方房型分析,经典案例分享,公共阳台,公共客厅,公共部位,经典案例分享,阳台,厨 房、操作台,客 厅,多功能桌,楼 梯,亮 点：1、功能模块完善，打造迷你婚房概念，2、阳台解决了晾晒，3、无处不在的收纳，小空间大生活样 板 房,经典案例分享,项目简介:金东岸处于高新区，又与宁波市未来行政中心“东部新城”紧相邻，双核幅射地带，商务休闲生活等配套齐全 40-60平米全装修复式公寓，让产品以其高实用高价值的能力产生超高性价比金东岸推出超3000元/㎡高标准精装，高质量地成就了国际一线品牌高端配置，完全体现居家性空间，优越性能投资、自用兼得，从容地造就了双倍价值金 东 岸,经典案例分享,54M2----3房2厅1卫□复式设计，极小空间创意3房□4.2米宽敞客厅□独立式厨房燃气入户□独立卫生间□双面采光，房房明亮房型分析,经典案例分享,45M2 ----2房2厅1卫 □复式设计，极小空间创意3房， □4.2米宽敞客厅，挑空设计，彰显尺度， □独立式厨房燃气入户 □独立卫生间 □厨房/餐厅一体，时尚便捷房型分析,经典案例分享,客厅,卧室,卫生间,厨 房,餐厅,亮点: 1、高科技厨宝，2、客厅共享空间，3、精致卫生间，4、多面采光。

样板房,经典案例分享,特点总结：1、40年产权； 2、产品多为4.5米挑高，极小面积，最大舒适度； 3、煤气入户，民用水电； 4、注重客厅采光度，空间共享度； 5、独立厨房，独立卫生间，干湿分离； 6、阳台功能完善； 7、注重收纳； 8、公共部位创意利用，产品附加值体现； 9、控制低总价； 10、精装拎包入住,经典案例分享,,规划、结构、功能、装修、推广、物业,借 鉴,借鉴,规划—逆向性、创新化,鱼骨状、三角形的外立面设计，即保证了内部空间的方正、采光，亦使外立面更具层次感和现代感和美城效果图,爱居效果图,借鉴,规划——逆向性、创新化,精准的市场定位、优良的产品设计是作出规划创新的前提，也是发展商逆向思维的最佳体现多面采光的户型,方正的户型,借鉴,结构——合理性、市场化,,不同的位置、不同的客群，产品定位必定不同，但对于酒店式公寓而言总价注定回报率，有效的面积控制是获得最高回报率的保障，同样的功能总价越小回报越高53㎡的一房,借鉴,历来的市场证明，买一层得两层是消 费者的最爱，但高度是4.5米、5.98米、还是6.6米?这取决于市场环境、产品定位及开发成本的核算来决定，也许30平米以内的4.5米就够了,但75平为的得5.98米才够舒适，最好再有个挑空设计。

结构——合理性、市场化,客厅挑空设计,卧室层高2.2米,借鉴,功能——模块化、人性化,厨、客、卫空间的模块化设计可大大提高空间的利用率，达到合理布局，功能齐全的目的，真正做到麻雀虽小五脏俱全30㎡房子的厨房,50㎡房子的厨房,借鉴,功能—模块化、人性化,公共客厅,人性化的公共客厅、厨房、阳光房即充分体现了现代人的时尚生活观，也弥补了酒店式公寓在功能上的欠缺 隐藏式挂衣杆、三叠淋浴门等众多细节之处体现设计师的人性化考虑暗藏式晾衣架,三叠式淋浴门,借鉴,装修——整体性、细致化,无论是采用何种装修风格，软硬件的色调、材质、品质一定要考虑整体性，只有协调味的搭配、完美的品质才能真正体现作品的 “范”中式风格,现代风格,借鉴,装修——整体性、细致化,收纳空间、镜面运用、软装搭配、材质衔接、施工工艺、甚至样板房过道、窗外的景致都无不体现细节，这些都要在样板房里一一体现多功能书桌,小空间镜面运用,不同材质的衔接,样板房外景致,借鉴,推广—引导性、感性化,推广的前提是锁定客群，主流的投资客群无法满足去化要求时，我们亦需对非主流的自住客群进行心理引导，优质的产品，感性的推广手段，锁定更多的目标客群线下活动引导,,温馨心理引导,怀旧情感引导,借鉴,物业—持久性、系统化,,物业管理的好坏直接影响不动产在三级市场上的表现，也是开发商品牌塑造，口碑载道的重要支撑。

物业管理重点系统化和持久性，5年是酒店式公寓价值衡量的关键时期，有众多5年后典型的对比个案好阳光50㎡租金3000元左右,波特曼50 ㎡ 4000元左右,借鉴,借鉴总结：,规划——逆向性、创新化 结构——合理性、市场化 功能——模块化、人性化 装修——整体性、细致化 推广——引导性、感性化 物业——持久性、系统化,借鉴,,销售中心、样板房包装,宁波酒店式公寓包装、推广策略分析,营销推广策略,包装、推广策略分析,宁波，不是宁波人的宁波，而是整个浙江，甚至全国的宁波！ 宁波房价相对较高，对于刚需人群来说遥不可及，低总价酒店式公寓小户型成为巨大的市场机会点！ 宁波绝大部分酒店式客群来自青年一族！ 宁波的酒店式公寓购房客户有两种： 自主客户：在宁波打拼，无力支撑宁波高房价，但为了在这个城市有个家，买！ 投资客户：新政限购，转而投资商业地产、为了升值与租金收益，买！ 以上这两种人是目前宁波酒店式公寓的主力客户群， “书藏古今，港通天下”的宁波，以人文荟萃， 人民富足而知名天下 注重品质的开发商，卯足劲比拼产品打造 在体现品质的同时，也有完美的企划包装、策略推广思路包装、推广策略分析,Logo醒目有创意，slogan使得精神层面、物理层面外墙上均有凸显,简洁明了传递项目特性,包装、推广策略分析,电梯间包装，策略上突出项目优势功能，诉求主题上主打环境、婚房概念,包装、推广策略分析,售楼处一些室内展板，强调精装品位生活,包装、推广策略分析,售楼中心壁画、展板彰显小资情调、幸福温馨，迎合年轻客群,包装、推广策略分析,样板房企划包装上，通过文案虚拟了亲密爱人一天的温馨浪漫生活,包装、推广策略分析,为了突出学区房优势，增加了很多特定物料，从家长的角度进行文案诉求,包装、推广策略分析,个性的文案，幽默而且很能引起现代年轻人的共鸣,包装、推广策略分析,总 结注重细节的包装，运用良好的企划推广思路营造出温馨浪漫年轻家居感受，引起客群共鸣，打动客户； 售楼中心、样板房的氛围营造，包括平面表现、文案诉求等，一个不经意的感性知觉，就有可能时客户心动的开始 注重创意，特别是样板房整体空间运用，非常吸引眼球。

包装、推广策略分析,爱居： Slogan;上层生活蓝本,学府1+1： Slogan：有爱，有空间,美寓： Slogan:一个城市的MINI行宫,总 结 宁波优秀酒店式公寓营销推广： 策略上：传递项目两种高度，既品牌知名度与项目美誉度 传播上：赋予项目于灵魂，结合产品付诸于感性情感诉求 渠道上：大众媒体树形象，口碑促销售,Thanks!,。