上海路18号地块科技孵化可行性报告(初稿).pdf

上海路18号地块科技孵化项目可行性研究报告青岛惠发置业有限公司二〇一四年五月第一章总论…………………………………………………………………………041.1项目名称及建设单位……………………………………………………………041.2项目概况…………………………………………………………………………041.3项目主要技术经济指标…………………………………………………………04第二章项目提出的背景和建设的必要性…………………………………………062.1项目提出的背景…………………………………………………………………062.2项目建设的必要性………………………………………………………………07第三章项目建设地点及外部配套条件分析 ……………………………………093.1项目建设地点……………………………………………………………………093.2自然条件…………………………………………………………………………093.3外部配套条件分析………………………………………………………………10第四章项目建设规模及建设内容 ………………………………………………114.1项目建设规模……………………………………………………………………114.2项目建设内容……………………………………………………………………114.3 项目建设周期……………………………………………………………………11第五章项目投资估算及资金筹措 ………………………………………………125.1投资估算的依据…………………………………………………………………125.2投资估算…………………………………………………………………………125.3资金筹措…………………………………………………………………………12第六章项目财务评价………………………………………………………………136.1 财务评价的依据…………………………………………………………………136.2 成本分析…………………………………………………………………………136.3 收入………………………………………………………………………………136.4 税金………………………………………………………………………………136.5利润分析…………………………………………………………………………146.6财务评价结论……………………………………………………………………14第七章可行性研究前景分析及结论…………………………………………………157.1 可行性研究前景分析………………………………………………………………157.2 可行性研究结论 ……………………………………………………………………16第一章 总论1.1项目名称及建设单位1）项目名称：上海路18号地块科技孵化项目项目地址：青岛市保税区上海路18号地块2）建设单位：青岛惠发置业公司成立于1993年5月，系全民所有制企业，独立核算、自主经营、自负盈亏，具有法人资格。

公司注册资本为2200万元人民币公司主营商业贸易业务，兼营房地产开发经营、建筑装饰装潢、投资咨询、工程顾问公司办公地点在青岛前湾保税区13号区内1.2项目概况项目地块位于青岛保税区上海路18号，目前为5层钢混结构建筑，占地6054 平米，现状建筑面积为 10739 平米，建成年代为 1995 年，设计用途为仓库、办公场所现规划设计为集仓储、物流、办公、科技孵化为一体的单体建筑，规划建筑面积为 60067平米，项目建设总投资约30531万元1.3项目主要技术经济指标用地面积：6054.59平米用地性质：仓储用地现状建筑面积：10739.3平米拟规划建筑总面积：60067.47平米其中地上建筑面积：49442.59平米地下建筑面积：10624.88平米建筑密度：38.68%容积率：8.17建筑高度：98.6米绿地率：23.44%停车位：240个第二章项目提出的背景和建设的必要性2.1项目提出的背景青岛保税港区于1992年11月19日经国务院批准成立，地处风光秀丽的沿海开放名城青岛市，总规划面积2.5平方公里，1993年3月28日经国家海关总署验收正式开关运营参照国际上自由贸易区惯例，国家和地方政府在海关、外汇、外贸、税收、行政等方面赋予青岛保税港区一系列特殊优惠政策，以青岛万华国际为代表，具有国际贸易、进出口加工、保税仓储、物流分拨、商品展示等特殊功能，是目前中国大陆对外经济开放度最大、运作最灵活、政策最优惠的特殊经济区域之一。

青岛保税港区充分利用区位优势、政策优势和功能优势，加快向自由贸易区转型步伐，在基础建设、形象工程、体制创新、企业服务、港区联动等方面均取得了可喜的进展，形成了完备的基础设施和商务环境，成为山东省对外开放的先行区、体制创新的实验区、科技创新的示范区、流量经济的辐射带动区，形成了中外客商投资的新热点目前，青岛保税港区已吸引40多个国家和地区及国内20 多个省市的投资者前来兴办实业，投资各类项目2000多个，其中三资企业近千家，合同利用外资已达 16 亿多美元已有日本的伊藤忠、住友、三菱、日商岩井、丸红、松下、扶桑，美国的朗讯、伊士曼、PL塑胶等19家世界500强企业落户青岛保税区青岛保税区适应青岛市经济重心西移的发展趋势，确立了以国际物流为导向，以生产加工和国际贸易为两翼的发展格局，力争成为东北亚地区现代国际物流集散地，逐步形成国际物流分拨中心、国际采购中心和以IT产业为主导的高科技产品制造中心，向世界先进的自由贸易区目标发展位于青岛市保税区上海路18号地块为仓储用地，在保税区内地理位置优越，在青岛前湾保税区控制性详细规划方案中位于综合办公区域内，为充分发挥土地应有的内在价值，改善上海路园区内昭示面貌，增加仓储、办公面积，促进园区内的经济发展，青岛惠发置业有限公司拟在该地块开发建设集仓储、物流、办公、科技孵化为一体的单体建筑项目。

2.2项目建设的必要性1）符合青岛前湾保税区控制性详细规划方案，项目位于综合办公区域内，开拓园区内新兴产业的发展孵化基地的建设可为保税区内吸引更多的科技企业来此，吸引更多的高端人才来此就业孵化基地的建设，一方面改变目前地块破旧的面貌带来新的区域发展建设；另一方面打造保税区第一个以科技公司为主、为核心的新的产业模式，给保税区经济带来新的活力、新的契机孵化基地在保税区建设目前来看是非常有必要性的第一，目前保税区范围内没有成熟的关于科技方面的孵化基地（或者产业园、产业基地）第二，从青岛整个大的产业发展趋势来看，科技产业会在以后的青岛经济发展中占据相当重要的位置2） 本项目的建设是改善区域办公环境和仓储物流环境，提高保税区内整体楼宇环境的需要本项目建成后能够改善区域办公环境和仓储物流环境，提升上海路道路两侧楼宇环境，加大了办公、仓储的使用面积，满足企业不断增长的需求带动整个区域经济的快速发展，最终实现保税区经济效益和社会效益最大化3) 增加当地就业带动相关产业链发展的需要项目在建设期内将会给当地数千闲置劳动力带来工作机会并提高其收入水平，项目建成后，将为当地提供更多的就业机会，引进科技人才，吸收下岗职工与闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展。

4）增加税收项目建设期间，上缴建设期营业税及附加税、增值税、所得税共计4960万元，项目建成后，吸引大批科技开发、新兴企业的入驻，通过一系列的产业带动，必将带来大量的税收，这将是一个庞大的税收回报项目综上所述，本项目的建设对于改善保税区内商务办公及仓储物流条件，完善园区内建筑的昭示性，实现园区的总体规划具有重要作用，带动园区经济快速发展的需要，建设确有必要第三章项目建设地点及外部配套条件分析3.1项目建设地点本项目建设地点位于青岛市保税区上海路18号，上海路与曼谷路交汇处，具体位置见图3.2自然条件青岛保税港区地处风光秀丽、气候宜人的沿海开放名城青岛市，海陆空立体交通网络四通八达胶州湾高速公路将保税港区与济青、同三、青银等高速公路连为一体胶黄铁路、青连铁路使青岛保税港区与国家铁路大动脉相接距离保税港区 60 公里的青岛国际机场，已开通13个国家和地区的25条国际客运航线，是中国同类城市中开通国际航线最多的城市之一青岛跨海大桥和胶州湾海底隧道连接青岛东西海岸，从主城区至保税港区仅需15分钟项目所在地3.3外部配套条件分析1）交通项目所在保税区周边交通便利，拥有15路、 6路、28路、801路、30路、18路、2路、29路、1路、9路共10条公交线路。

2）教育项目位于青岛滨海学院以东，周边 3 公里学校有开发区第四中学、第一中学、日本Meric外国语学院中国分校、海龙职业专修学院、青岛职业技术学院、中国石油大学附属中学3）医疗项目周边有福宁综合门诊 ，3公里范围内有青岛大学医学院附属医院、香江医院4）金融项目所在保税区内金融配套齐全，有建行、农行、农商、邮政储蓄等5） 景观项目临近青岛滨海学院博物馆，北面有齐长城遗址，东南面有马濠公园第四章 项目建设规模及建设内容4.1项目建设规模本项目占地面积 6054 平米，为仓储用地，项目总建筑面积约 60067 平米，地上建筑面积约 49442 平米，地下建筑面积约 10625 平米，其中人防面积 2000 平米，非人防面积8625平米，停车位240个4.2项目建设内容上海路18号地块科技孵化项目由地下室和1座29层（部分26层）塔楼组成，主要包括仓储用房、办公用房、车库及建筑设备用房等4.3项目建设周期项目为办公建筑，开发时间以同类建筑工程平均合理开发时间预计，不包含任何具体及特殊情况本项目总建筑面积约6万平米，考虑施工进度预计建设期为：前期：6个月，包括土地手续、规划报批等；施工期：12个月。

第五章 项目投资估算及资金筹措5.1投资估算的依据投资估算主要依据青岛市同类项目的造价测算， 工程费用按类比计算， 各种收费按青岛市及国家有关规定估算5.2投资估算项目总投资约30526万元，其中土地费用1199万元，工程建设及其他费用约2327万元序号 项目 合计（万元） 备注1 土地费用 11992 前期工程费 2309 包含规划报建、规划设计3 基础设施费 288 包含给水、排水、道路、供电、弱电、供热等4 建筑安装费 22570 地上、地下建筑工程5 开发间接费用 3032 检测、建设管理、销售费用、财务费用6 不可预见费用 11287 合计 305265.3资金筹措本项目工程总投资约30526万元，资金来源由建设单位自筹第六章项目财务评价6.1财务评价的依据1) 国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；2) 财政部制定的《企业会计制度》、《房地产企业会计制度》；3) 国家和青岛市有关税、费征收政策；4) 主要材料、房地产近期价格6.2成本分析序号 项目 费用 备注1 工程投资(万元) 26366 土地、前期工程、基础设施、建筑安装费用2 开发间接费用（万元） 3032 检测、建设管理、销售费用、财务费用3 不可预见费用（万元） 11294 总投资（万元） 305266.3收入项目办公建筑面积为49442平米，销售价格按10000元/平米，扣除返还原土地拥有方10739平米，销售面积为38704平米。

地下停车位销售价格80000元/个，共240个停车位，经测算本项目的销售收入为40624万元物业类型 数量（平米） 单价（元/平米） 金额（万元） 备注办公 38704 10000 38704地下停车位 240 80000元/个 1920 100%销售总计 —— 406246.4税金按税法规定，本项目应交纳营业税、城建税和教育附加税以及地方教育附加、土地增值税，经测算本项目共交纳营业税及附加费、土地增值税合计为3249万元税种 费用 备注营业税与附加费（万元） 2437 销售额的6%土地增值税（万元） 812 销售额的2%总计（万元） 32496.5利润分析序号 项目 费用1 销售收入（万元）。