房地产项目的投资风险分析与防范.doc

房地产项目的投资风险分析与防范【摘耍】作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发经营由于具有投资 大、周期长、高赢利、高风险等特点，导致在开发经营过程中的存在太多不确 定因素冃前我国房地产开发经营企业普遍存在只重视项冃开发而不重视管理, 更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、缺乏风险管理机构、风险管理手段 单一，使得房地产项戸中的诸多风险因索得不到有效控制，进而引发房地产项 冃投资的重大损失或失败因此，重视并研究房地产开发经营中的风险，对其 有一定的分析与了解，我们就可以采取各种方法将其损失降到最小这是保证 项冃冃标的实现，保证企业稳步、健康、可持续发展的关键过程关键词】房地产；开发；经营；投资；风险与防范1. 房地产开发与经营中存在的风险一、投资决策阶段的风险在房地产开发过程中，投资决策阶段最为关键，拥有最大的不确定性与机动性 房地产开发一旦展开，很难从项冃建设中撤出，否则会付出高昂代价房地产投 资决策阶段风险主要源于政策和经济方面1 •政策风险由于国家或地方政府的政策变化而给房地产企业带来的风险政府政策的 出台，其H的都是积极的，都是为在宏观方面房地产市场，使其稳定、合理、 有序地发展。

但是对丁房地产投资商和开发商来说，却可能成为风险的因素 政府为了达到某种预定的经济增长冃标或限制房地产经济的不正常发展而采取 一系列的政策，如有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住 房政策、价格政策等，均对房地产投资带來巨大的风险频繁的出台的政策会 带來开发时机、开发规模、开发方式选择的改变，带來开发成本、投资回收期限、 实际利润等的变化，会导致房地产项1=1达不到预期1=1标或偏离本来的意图，从而 导致亏损政策风险对房地产市场的影响是全局性的1) 产业政策风险国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴 衰国家强调人力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地 产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产开发金业带来损失2) 城市规划风险城市规划的风险主耍来口于对城市规划布局调整和城区功能调整、交通的变化等 来对房地产业带来影响因此，房地产企业能不能及早预测规划Fl标，选择增值 潜力较大的合适地块，是决定项冃开发成败的核心因索3) 土地政策风险房地产开发经营以土地为载体，土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响。

土地产权制度的变更、不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策 执行力度都会带来房地产投资风险4) 税收政策风险房地产业涉及的税种多，占开发成本比例较大，税率提高，房地产开发企业将 而临巨大成本风险在发达国家成熟的房地产市场中，税收政策也是政府调节房 地产市场的强有力工具Z—房地产开发企业想要获取更多利益，必须关注与其 有关的各项税收政策信息5) 金融政策风险房地产开发经营绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房 地产业发展有着不可替代的影响特别是2008年以来，央行加大对房产信贷业 务的调控，对土地储备贷款、房地产开发资金贷款、建筑施工企业流动资金贷款、 个人住房贷款等八大方面作了严格规定，对房地产投资的资金链提出了严峻考验2. 经济风险衡会导致大量商品房空置或滞销，使开发经营者承受资金积压的风险此 外，房地产投资周期较长，其间可能遭受由于物价变化所带来的通货紧缩或通 货膨胀风险，膨胀率的变动也会直接影响房地产商品的需求和房地产价格同 时，开发时机的选择与风险也密切相关由于房地产开发周期长，易受国民经 济的影响，导致市场发展趋势就成为影响开发时机的主要因素1) 市场因素市场的供求关系变化的不确定性对房地产行业产生巨大的风险。

供求关系 的变化必然导致房地产价格的波动，在一般情况下，市场供大于求会致使房产 价格下降，求大于供也会使得房产价格上升这种变化会导致房地产投资的实 际收益偏离预期收益房地产不能移动，位置固定，是真正意义上的不动产，所以投资房地产的 资金流动差房地产位置的同定性决定了房地产市场是区域性和个别性市场， 也必然增加了房地产开发经营的复杂性和难度土地的自然地理位置是固定不 变的，但是，其社会经济位置却会随着交通建设和市政设施的变化而变化当 位置由劣变为优时，地价会上升；相反，则地价下跌且房地产价值量大也决定了房地产交易的完成需要一个相当长的时间过程 房地产投资规模越大，投资者承担的风险越大规模越大，投资额越大，投资 周期越长，资金周转也越慢这些都影响了房地产的流动性和变现性，使得房 地产开发与经营在市场供求关系的变化中具有巨大的风险房地产业生产的周期长的特点也使得房地产开发与经营在市场的变化中处 于不利地位开发期越长，齐种社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期 的费用和建设项冃的租金和售价便越不确定，风险相对也越大当供给短缺而 价格上升时，房地产纷纷在建，但由于建设周期长，可能等到楼宇相继建成时, 楼价随供应的增加而下降。

这样一来，房地产市场情况更难把握，风险更大2) 通货膨胀风险当通货膨胀时，货币贬值，建材价格上涨，工程造价被大幅度的提高，对 于周期较长的正在建设房地产来说，这无疑是一场灾难在国家有关房地产开 发与经营的有关政策中规定了房地产从取得房产开发资格到房产开始开发的期 限，这使得通货膨胀期间在建房产处于两难选择3) 利率与汇率风险银行利率的变动可能会给房地产开发与经营带来损失一般地，使用高利 率折现，会降低投资者的净现值收益；利率的上升，会直接增加投资者的成本, 加重其债务负担；利率的变动还影响到社会的购买力，影响社会总资金的供给, 从而对房地产市场价格间接产生影响，给房地产开发与经营企业带來风险汇率的变化可能使与外币发生联系的房地产企业带来损失对涉外房地产经营来说，汇率的浮动与国际发展状况都会对投资项冃产生很大的影响3. 政局安定风险房地产开发周期长，若政局正处于不稳定时期，如战争、社会动荡、工人罢工 等政治因素都会对房地产企业带來风险二、项目实施阶段的风险房地产开发经营的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，它包括从获 取土地，筹措资金到设计施T等过程，项冃定位、质量、成本和开发周期是此阶 段的管理核心。

1•项冃的定位风险房地产开发经营的市场定位包括项冃的产品定位、建筑产品的质量定位、建设 环境的品质定位等，都是根据l]j场调查、项冃的经济技术分析、项冃可行性研 究报告做出的，是指导项冃决策、项冃设计、项冃营销策划方案等前期工作的 依据可以说，项冃的市场定位确定以后，基本上就敲定了项冃的建设风格、 建设成本、营销推广方案，就决定了项冃的销售前景，一旦市场定位不准确， 项冃的指导思想出现失误，后期想要弥补是非常困难的2•项H质量风险质量是金业的生命，开发项冃质量主耍体现在项冃的适用性、可靠性、经济性、 美观性与环境协调性五个方面：项冃的质量风险具体反映在：在决策阶段，由 于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，提 岀违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，乂通过“关系”关照造成 的“投机性”质量问题；在施工阶段，从业人员对设计方面的认识有重大错误, 擅自改变设计造成的风险；在施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的 跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特別是一些虽不影响结构安全, 但可能对止常使用功能有严重影响的问题处理不及时，给交房后造成的质量隐 患而引发的纠纷等等。

此外，房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能 需求，也是房屋质量不佳的体现3.开发成本风险房地产开发所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在 因素，房地产商难以左右，如何有效地降低房地产开发成本就成了获取最大利 润的重耍途径因此，房地产开发成本管理的风险也随Z突出房地产开发经 营的成本风险存在于开发过程中的各个阶段如在规划设计中，方案陈旧，深 度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加; 在投入建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都 会使房地产开发成本增加除此Z外，通货膨胀、物价上涨导致的建材价格上 涨和建筑成本的增加也是开发商耍面临的风险4. 开发周期风险房地产开发经营需耍较长的时间，尤其是对于大中型开发项冃，从项冃决策、 筹措资金、购买土地、房屋建造及租售等，往往需耍儿年时间才能完成在房 地产开发经营开发中，对齐个环节只能是大概的测算，如社会经济形势的兴衰, 房地产市场的供求变化，物价的涨跌，利率的变动等都难以准确预测，导致时 间因素是一个重要的不确定源，开发周期长短也成为决定项冃风险的一个非常 重要的因索开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大， 风险也随Z增加。

三、经营管理阶段的风险房地产项冃建成后，投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管 理阶段该阶段决定着房地产投资收益的实现，是房地产开发经营风险最人的 环节Z-,主要包括营销策划风险，物业管理风险和其他风险1. 营销策划风险营销策划是经营管理的核心，它的成败直接影响到成本能否收回？利润能否实 现？在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方 面其中，定价最关键，因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起 房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产利润，还可能 致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉2. 物业管理风险物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展，房地产开发投资竞争日 益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务因此，物业管 理需要一些专业的管理人员来进行管理，这也会面临着一些不确定因素，如专 业管理队伍管理构架，管理公约以及管理费用等3. 其他风险其他风险指有很大的不确定性，其中包括不可抗力，以及由人们的过失或故意 行为所致的灾害等等这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是可能是重大的。

总Z,房地产开发经营是一个 长期的，涉及面广且复杂的过程，同时，还涉及到房地产开发经营者与政府部 门施工单位、消费者等Z间的诸多关系，涉及到大量的政策，法规和法律问 题因此，能否正确、及时的识別风险会直接影响到开发经营的成败，在开发 经营中丿应时刻保持风险的意识，对房地产投资过程作全而系统的风险分析， 以便能及时有效的化解房地产开发经营中的风险2. 房地产开发与经营风险的规避措施风险预测在房地产投资前便应该对投资后可能存在的风险进行科学合理有效的预测, 然后再进行合理的投资1） 通过全面的市场调查和充分的市场研究，在获取尽可能详细的、高质 量的信息资料的基础上，对市场的走向做出合理的估计，从而做出合理的投资, 使投资交易得到有效的保证2） 通过环境分析，对国家或政府可能岀现的政策变化进行预测，以便调 整房地产投资，尽可能地顺着国家或政府的政策來进行房地产的开发与经营， 从而更好地得到国家或政府的支持3） 对该地区的环境条件、天文资料、地理地貌、气候条件等做一定的了 解和分析，以减少风险，增加投资收益风险控制投资者对风险进行预测与分析后，结合风险的程度进行决策各种不同的 投资项冃和投资方式各有不同大小的风险。

选择风险较小的投资项冃或投资方 式，可减少投资结果的不确定性，使投资收益得到更好的保证对于风险太大 的自己所无法承担的项冃作出放弃的决定放弃是对风险回避的最彻底的一种 办法，它可以完全解除某一特定风险可能造成的损失，是一种最有效的方法， 但放弃风险的同时也放弃了利润，因此也是一种比较消极的防范风。