金税工程总体设计规划.docx

金税工程总体设计规划房地产企业纳税计划与风险规避(一)税务稽查应对房地产税务稽查应对第一部分 稽查应对基本理念第二部分 房地产所得税政策变迁第三部分 房地产稽查应对之收入部分第四部分 房地产应对稽查成本费用扣除部分第五部分 房地产税务稽查应对知识开篇语为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大？一、社会背景（一）（一）房地产高利润高利润引发社会分配不公（一个故事讲起）（二）高房价（二）高房价成为“新三座大山”之一（三）（三）“官商勾结官商勾结”频频涉及地产业（四）（四）“拆迁矛盾拆迁矛盾”影响和谐社会（五）（五）新闻界高调炒作高调炒作成为催化剂开篇语为什么06、07年地产税务稽查力度空 前加大？二、深层次原因（一）分税制分税制改革使地方政府财力不足（二）经济出现过热苗头，需要宏观调控宏观调控 （三）中央宏观调控措施，屡屡受挫，地产成为中央与地方博弈战场博弈战场 开篇语为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大？三、税务系统因素（一）税务部门作为国家职能部门，“讲政治”（二）税务稽查由“收入型”向“执法型”转化（三）税收任务不均衡性，使部分地区执法更加严厉（四）近年来，大案不断，引起高层重视。

要求严格执法 8.07、7.26、“雷擎一号”、“利剑二号”等以上因素造成地产业成为税务稽查风险最大之一 2001年，八部委对房地产业的整顿，引起地方政府首长的重视 中央问责决心加大！地产税务稽查形势持续恶化！第一部分:稽查应对基本理念从案件的三种类型说起一、稽查应对基本理念二、税务稽查的基本程序三、税务稽查的基本方式四、税务稽查基本特征五、“送礼”同“送礼貌”的关系六、危机公关技巧七、“找关系”同“做好业务”的关系八、避免被定性为偷税第一部分:稽查应对基本理念案件的三种类型1.“精心策划型”2.“明目张胆型”3.“疏忽大意型”稽查应对基本理念一、稽查应对基本理念稽查应对应具有全方位的知识结构 （一）“政策变动”情况（二）“政策变动”趋势（三）“稽查力度”动向（四）“查前、查中、查后”应对技巧（五）如何进行“ 危机公关”稽查应对基本理念要做到以上各点，就需要 1.良好的业务水平2.熟知法律的一般原则3.良好的沟通协调能力4.对稽查动向的高度敏感性“不战而屈人之兵，方为稽查应对的最高境界”稽查应对基本理念二、税务稽查的基本程序（一）稽查局“四项程序”（二）税务稽查和企业相关的处理文书稽查应对基本理念三、税务稽查基本方式“知己知彼，百战不殆”1.顺查2.逆查3.银行账号检查4.银行卡检查5.对账单核对检查6.网络协查7.外出调查8.电子查账9.乔装打扮10.询问套话检查11.突击“两套账”稽查应对基本理念四、税务稽查基本特征“稽查人员个人素质决定稽查结果”1.手段强2.。

刚性大3.涉及企业利益大4.尚未形成规范的稽查实体程序（一）稽查人员的个人水平（二）敏锐观察稽查人员关注点稽查应对基本理念五、“送礼”同“送礼貌”的关系反对“送礼”，必须“送礼貌”“祸起送礼”的案例“不送礼貌”的案例稽查应对基本理念六、“危机公关”基本技巧反面案例 “再造楼兰筹划”（一）政策模糊点解释法（二）案例解释法（三）法律位阶抗辩法（四）避免定性偷税法稽查应对基本理念六、“危机公关”基本技巧（五）法律救济法（六）审时度势法（七）实质重于形式法稽查应对基本理念七、“找关系”同“做好业务”做好业务永远是第一位的！小编国正在由“人治”转向“法治”的路上，因此 关系和业务要并重 “法治”和“人治”都是治理国家的手段 人类活动的实习证明，“法治”正在战胜“人治” “包青天”PK“法律”稽查应对基本理念八、避免被定性为偷税第二部分 房地产所得税政策变迁一、内资地产所得税（一）1994年-2001年从94税改到2001年 这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则 事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。

第二部分 房地产所得税政策变迁一、内资地产所得税（二 ）2001年制定了国税发200183号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策 本政策参照了外商投资企业所得税国税发【2001】142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，该文件的发布，有力的加强了房地产企业所得税稽查 第二部分 房地产所得税政策变迁一、内资地产所得税（三）国税发【2001】31号文的制定 83号文件在执行过程中，产生了很多问题 在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2001年制定了31号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌 31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了深远的影响 对于房地产业税收来说，怎样形容31 号文件的重要性也不为过 第二部分 房地产所得税政策变迁二、外资企业所得税（一）国税发【1995】153号文件，首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业产生重大变化 （二）国税发【2001】142号文件的颁布，使外资企业房地产所得税政策进一步明确。

但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大 第二部分 房地产所得税政策变迁问题 房地产企业做内资企业好，还是做外资企业好？计划“外资企业”身份的必要性有多大？答案 收入部分稽查应对结构一、31号文件的特点及其对稽查影响二、31号文件的结构三、31号文件及其他地产文件稽查视角解读四、税 务机关如何查地产收入第三部分 收入部分稽查应对一、31号文件的特点（一）对以往的经济行为有一定溯及力 1.法律的基本规则是“法不朔及及往”2.31号文件第十一条第二款规定 2001年1月1日以前，没有明确规定，尚未进行处理的税务事项，按31号文执行 3.之所以这样规定，是因为31号文件之前，很多事项没有明确规定，或政策不明确存在争议 本规定，实际上可解决稽查中的税企争议 第三部分 收入部分稽查（二）剑指房地产偷税黑洞，但又不乏温情脉脉的一面，有所谓人性化规定 1.设立了完工标准 2.提高了预计毛利率 3.对关联交易做了限制 4.不允许预提配套设施成本。

5.新办企业 广告费、业务宣传费规定合理化 6.合作建房的纳税时点规定，非常人性化 第三部分 收入部分稽查二、31号文件的结构一、收入问题（一）预售收入（二）预售收入转化销售收入（三）销售收入（四）预租收入（五）视同销售收入二、成本费用扣除（一）六大扣除原则（二）十四项扣除项目三、特殊经济业务税收规定（一）合作建房、土地使用权投资（二）代建房屋第三部分 收入部分稽查一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方法销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的 期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整 第三部分收入部分稽查一、关于未完工开发产品的税务处理问题（一）房地产税收政策的适用范围开门见山，说明小编们31号文件政策不仅仅针对住宅，而是包括了商业用房、配套设施等所有的开发产品，避免了争议 本句话，着重说明的是31号文件不仅仅适用于住宅，如今比较流行的商铺等也遵循31号文件。

第三部分收入部分稽查（二）预售收入的理解1.开发产品未完工前取得的收入，均为预售收入 包括定金、订金、合同保证金等均为预售收入 2.无论是否取得预售许可证，实际取得的款项均为预售收入 税务机关不是区分合法收入与非法收入的有 权机关 第三部分收入部分稽查3.预售收入是收付实现制原则计税 销售收入为权责发生制计税 以“拆迁补偿款”为例 4.预售收入征税是房地产企业独特的纳税规定 这主要是由于地产企业产品周期长、地产企业又以预售方法为主的双重特征决定的 地产所得税稽查解读（三）（三）“预计计税毛利率预计计税毛利率”的理解的理解这里是“预计计税毛利率”，而不是“利润率” 83号文中表述为“预计营业利润率”1.毛利=销售收入销售成本31号文表述为毛利，意思是说还没有扣除期间费用和税金及附加，要另外扣 2.利润=销售收入销售成本期间费用税金及附加83号文件的解释，销售收入乘以利润率，已经减 去了费用及税金，不能再减 地产所得税稽查解读例 某企业预售收入为1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用为80万，税金及附加为55万，则预售收入缴纳税款计算如下 按照31号文件 应纳税所得额=1000*20%-80-55=65万如利润率为20%，按照83号文件 应纳税所得额=1000*20%=200万实际上总局在83号文件中的本意也是允许扣除期间费用和税金的，但是表述有误，就不能扣除了。

事实上，如果不允许期间费用及税金扣除，由于内资企业不完全按照项目清算，很难实施 地产所得税稽查解读问 如果06年以前，企业计算税金的时候已经扣除了期间费用和税金，如何处理？回答 问 外商投资企业 在预售阶段，是否可以扣除期间费用？回答 地产所得税稽查解读（三）“扣除相关的期间费用、营业税金及附加”操作问题 预缴的营业税金及附加，是否可以扣除呢？回答 可以扣除，属于时间性差异 回答 可以扣除，属于时间性差异 会计处理 会计处理 1.预售实际缴纳时预售实际缴纳时借 应交税金借 应交税金-应交营业税应交营业税100万万贷 银行存款贷 银行存款100万万2.达到完工标准时 达到完工标准时 借 主营业务税金及附加借 主营业务税金及附加100万万贷 应交税金贷 应交税金应交营业税应交营业税100万万此时，不能再重复扣除营业税金及附加，属于纳税调整项目 此时，资产负债表以 负数列示，纳税申报表属于调减项目。

地产所得税稽查解读问题 如果企业未按照以上会计处理方式，而是在预售阶段直接将缴纳的营业税计入营业税金及附加扣除，如何处理？请大家回答 上市公司的会计处理绝不会这样做，想想看为什么？地产所得税稽查解读（四）“应纳税所得额”的解释31号文，用“应纳税所得额”，看似平凡，实际蕴含着丰富的含义，暗藏杀机 内外资所得税预售收入纳税概念比较 1内资所得税是实际征收 。