商务酒店投资回报分析.docx

商务酒店投资回报分析温江商务酒店投资回报分析一、商务酒店现状分析1、发展商务酒店的原因从市场角度看，与其他投资途径相比，商务酒店因市场的强劲需求和较稳定的出租率、回报率而能获得更高收益；再以投资角度来看，如以商务酒店作为房地产投资的另一分支，由于投资额相对适中且市场前景看好而受到境内外投资者关注目前在国内酒店集团积极拓展市场的同时，国际酒店运营商也积极在内地布局，雅高与速尸等外资酒店纷纷宣布了国内的扩张计划同时，我们回过头来看看以川内“岷山安逸158 ”、“郫县望园酒店”、“同时达酒店”等为代表的商务酒店都在迅速的抢占市场2、经济型酒店受到国内市场追捧，主要在于：A、高回报与低风险商务酒店在本地迅速发展的重要原因就是出租率稳定和回报率较高在国内一级市场投资一家大中型准四商务酒店通常只需投入500-1,000 万，且目前国内知名商务酒店的出租率基本在70% ——80%左右，如再遇黄金周与节假日，比例将会更高，甚至可超过100% ！从掌握的资料获悉，客源稳定和出租率较高，使商务酒店的年回报率高达30-40%，投资回收期只需2——3 年左右资金投入较低与回报率较高更有效规避经济型酒店的市场投资风险，且相对于回报率而言，其市场风险不高，这更使得投资者趋之若鹜。

B、当地小户型楼盘优越的地理位置迎合了其选址要求商务酒店因主要服务商务人士和游客，故对选址要求较高，通常会选在市区交通便捷的商圈、写字楼或旅游景点附近；而温江这个成都的后花园以及国色天香娱乐城优越的地理位置正好配合了这一需求．C、经济发展、旅游业增长带动市场需求双休日及公共假期推动国内旅游呈现快速增长的态势；接着因入境旅游业发展，成都丰富旅游资源日益吸引庞大境内外游客与商务客源，造成商务酒店需求日益强劲国内旅游业的增长与低价优质服务酒店供需间的不对称，催生了商务酒店崛起另一方面国内2次大地震灾害及上海世博会的顺利召开让全世界的目光都聚焦到了中国，同时也为国内旅游市场和商务酒店发展带来了巨大商机！D、有效填补市场需求空白商务酒店市场来自原星级宾馆的旅游团队、散客和一般的商务人士以前，这部分客人除了星级宾馆、招待所而别无选择，但一般二、三级宾馆与招待所的软硬件设施相对落后，且提供的服务和相应条件不尽人意，档次较高的宾馆虽配套服务完善但价格较高因此价格低廉同时又能提供优质服务的商务酒店，恰好填补此一市场空白同时，商务酒店更以其独特优势，已逐渐吸引固定的消费群体，这也是目前国内商务酒店发展迅速的原因之一！4、、市场前景及投资风险：（一）市场前景在国内商务酒店以其投资小（相对于星级宾馆）、利润率高、价格低、高性价比、优质服务和客源稳定等优势，有着巨大的市场潜力。

近几年随着内地旅游市场日趋成熟、会展经济发展迅猛，为商务酒店赢得广阔发展空间很多当地商务酒店大多以租赁小户型公寓、单位招待所、普通房屋，进行重新装修改造后进入市场，虽然目前国内一级城市单体酒店入住率也保持较高水平，但从长远发展而言，先得要统一品牌形象、营销策略、服务标准与系统管理，并形成规模经济，降低经营管理成本，品牌化连锁经营将是未来商务连锁酒店的必然发展趋势！．（二）投资风险虽商务酒店市场风险相对较小，但只要是投资就有风险目前经商务酒店发展迅速，但因其行业门槛较低（相对于星级宾馆），较容易在短时间内出现市场饱和，同时因目前国内尚无统一行业标准，导致市场上酒店的运营良莠不齐，因此投资商务酒店仍有固定风险如下：1、物业租赁风险：本地商务酒店进入市场方式一般采用租赁物业，虽然避免去前期买地、建造等环节的时间成本与建设费用，但却面临着选址正确与否、物业产权不明晰、租赁合同中断、可供使用年限长短等经营风险2、行业内外激烈竞争：随着境内外各大品牌的迅速扩张，有些非酒店行业也纷纷转向商务酒店投资，使竞争更加激烈目前各大商务酒店虽然经营状况看好，但同时存在缺乏专业管理人才与国际相接轨的管理理念等一系列问题。

未来2年内，在行业扩张的同时，国内的酒店业也将面临更加严峻的考验，如何面对“优胜劣汰”法则是我们首要思考的课题3、连锁和品牌的冲击：目前市场上如单体酒店未创立品牌或是加盟品牌连锁，将很难打响知名度，在激烈的竞争中立足！4、投资商务酒店注意事项：1、行业标准未统一规范目前未有行业统一规范约束，容易造成市场上各自为政、管理混乱与恶性竞争情况2、理智分析市场供需，切忌市场定位不明确，盲目投资当前市场上一些本土商务酒店在前期未进行深入的市场调研和分析，在巨大利益的驱使下，没有根据客户群制定相应的营销策略和经营理念，而是片面模仿其他高档酒店，导致定位混乱，缺乏企业文化和特色3、增强品牌意识，大胆创新，提升竞争力4、租赁物业产权合法性与明确性由于本地商务酒店基本上都（查看地图）采用租赁物业方式经营，故在对物业进行考查的同时，首先得要弄清物业产权的合法性，避免日后出现法律纷争！二、温江上午酒店市场定位分析1、市场定位：XXXXXXXX2、地理位置：XXXXXXXX3、主要客源主要客源以周边协议单位为主体，以网络预订、周边商务客人、部份旅游团队会议消费为辅4、酒店功能分布及市场价格定位: 位置功能布局接待量挂牌价执行价会员价/—15五楼元空中花园102021 —台xx人xx 228 108 情侣间14间四楼xx 148 308 间三楼12标间xx 368 168 /商务间操作间二楼10间/208060 —特色餐厅人一40 一楼元xx人三、望园酒店装修预算（用酒店行业公标预算）平米，酒店总体客房为元/400商务酒店装修价格行业简约均价在一一500间客房；则客房装修费用预计为/1936间平米计算为均价7600 —元/9500则本项20RMB342000RMB273600 元——元：特色餐厅与大厅一共预计万,，装修投入但视万（不含房间隔离土建费用）54万一一47投入共需费用预计.其具体装修风格，使用材料与所购置物品而有所不同。

四、酒店物品配置清单及价格预算：（电器设备及家具按市场现有的物品价格预算）（床上用品按1 : 3配置36个房间核定）物品名单单数合计（元54000361500家俱全套（六件套54000150036液电视长24 120000300004或太阳美电热水1400020070床1800090200 被440020022 枕20008025 枕68008580 被16008020 床靠12002060 床围3900065060 床28803680电热水30004075 电吹5505.5100 茶18009200 面440022200 浴2802.8100 漱口7007100 托卫一房）个68400190036房间空调间..397010 合计100000 特色餐厅投入20000 软装及公共区200000消防设施及管理软717010合物品配置及装修费用预计总投入125701RM五、酒店人力资源分配及管理费用按商务酒店同等级岗位工资预算按36间客房，一个空中花园茶坊及一个230余平米的特色餐厅人员配置图及薪资标准其分布如下：管理架构及费用：（单位：元/月）（以下薪资标准不包含所有人员的食宿、社保等福利待遇）.5000驻店经理5000 1岗位名工资标人合5000驻店经理5000 15000 2500 2 值班经理7200 前厅接待1800 4 1800 1800 1 酒店资产员6500 1300 客房服务员55000 1000 PA/ 洗碗工3+211700 9 1300 餐厅/茶坊服务员3000 2 1500 保安1000 工程维修（兼职）1000 115000 人均厨房班子5 30002500 1 会计25002000 2000 出纳16570030合计六、酒店经营费用预算按商务酒店平均房价140 元/间.天，平均入住率80% （入住率视其酒店位置及市场规律变化）预算，每月经营情况预算如下：天X30 平均房价X 入住率X 总房间数※酒店客房月营业收入：酒店客房月营业收入汇总= 36 间X80%X140 元/间.天X30 天=120960 元/月※空中花园月营业收入：总接待量X上客率X人均消费X2餐X30 天空中花园月营业收入汇总=80人X 60% X 12 X 2 X 30 = 34560 元/ 月※特色餐厅月营业额收入：总接待量X上客率X人均消费X2餐X30 特色餐厅月营业收入汇总=80 人X 50% X 30 X 2 X 30 = 72000 元/月则：酒店月营业额汇总= 227520.00 元/月※直接成本及费用:143513 元/月,其分解如下: 低值易耗品：3/元.间按使用70% 情况核算，需1815.00元/月管理费：65700.00 元/月洗涤费：按4.5 元/间核算按80% 出租率核算，需3888 元/月水电费：按20 元/间核算按80%出租率核算，需17280 元/月税费：按80%出租率核算，按营业额0.6% 使用率70%，需:5080 元/月租金：按22 元/平方核算需：1200 平米X 22 = 26400 元/月物管费：按2 元/平方核算需：1200 平米X 2 =2400 元/月另外：装修及设施设备折旧费按五年折旧核算每月需20950 元/月则：每月预计利润额= 84007 元/月七、完成经营目标任务保障措施酒店经营管理指导思路：以销售为龙头，以服务为保障，以完善的配套设施为基础，以优良的管理为后盾，开源节流促进酒店全面高效增益运作。

建立健全酒店各项规章制度1、全面引进ISO90001/14000 国际酒店质量体系建设，建立健全酒店的各项规章制度与作业程序，实行事事有“法”可依，工作有“章” 可循，以制度来管为酒店经营目标任务的认真执行各项制度并落实到实际工作中去，理人的标准，完成打好基础2、提高酒店内部服务质量酒店内部服务质量的提高，对实现营销任务的完成工作至关重要好的产品（服务）只有通过销售才能转变成商品，才能获得经济利益与社会价值，而产品（服务）本身的质量是直接影响顾客是否购买的首要条件，我们必须从内部管理的规范着手，加强对员工的培训，提高他们的服务技能与技巧，体现出星级酒店的服务水平3、实行目标责任与绩效管理对酒店经营目标进行分解到每月、每周、每天、每个部门责任人，真正做到千斤重担人人挑，人人头上有指标让大家关注成本与费用，关心每天的营业情况，把经营业绩与各位员工的待遇绩效相结合，让所有员工充分发挥其主观能动性，为公司发展献计献策4、提高酒店客房出租率；1）、充分开发中高端商务客户，与成都市各旅行社合作，凭借几个旅游黄金周及年底商务会议的高峰时段，抓住散客、会议的入住，从而提高出租率；2）、加大对钟点房的推销力度，通于短平快的方式，提高客房运转率；3）、坚持灵活与原则的掌握，针对散客值班管理人员掌握一定折扣尺度，在尽可能提高价格基础上，留住每一位到店的客人。

5、提高平均房价1）、加强高价位房间的推销针对散客，让每个进入酒店的客人都成为我们成交的对象，特别是情侣间、商务间等，从而促进平均房价的提升；2）、在保持稳定的前提下，开发更多的协议单位，并逐步提高协议价；3）、特殊情况总台与楼层做好配合，掩盖房态的差异，做好推销增加客房附加值，提高收益6．1）、房间酒水食品结构与品种，根据每个月经营所反馈的信息，拟定客人的喜好逐步改善房间酒水品种、结构、以促进消费，增加收入；2）、购进房间洗浴保健用品压缩毛巾的品种和结构，与供货商协调沟通，不断增加新品种，以刺激消费，提高收入；3）、增设房间种类特别是个性化房间，如商务房、情侣间。