土地增值税鉴证工作底稿填制培训.doc

土地增值税鉴证工作底稿填制培训序　　各位学员，人们好！　　下面由我来为人们简介土地增值税鉴证工作底稿的填制　　本讲义的核心问题，是解说基本数据表编制、鉴证事项阐明编写、鉴证证据分析评价下面一方面简介一下本次解说的重要内容：　　一、本讲义的重要文献根据是：《涉税鉴证业务基本准则》（如下简称“基本准则”）、《土地增值税清算鉴证业务指引意见（试行）》（如下简称“土增指引意见”）、《土地增值税清算鉴证业务操作指南》（如下简称“土增指南”）　　二、本讲义以土地增值税清算业务流程为主线，是对业务流程管理各个阶段的具体化，例如：如何填制工作底稿、如何收集整顿鉴证证据等，重要简介实际工作当中，鉴证人员编制工作底稿过程中的取证及分析评价等操作层面的内容对于鉴证准备的内容、鉴证业务实行内容和鉴证报告的编制、出具等波及业务流程管理方面的内容，可以参照郭洪荣教师解说的《公司所得税年度纳税申报鉴证业务准则及操作指南解说》的课程　　三、税协发布的《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范本）（如下简称“工作底稿”）是根据土地增值税纳税申报表的内容设计，针对纳税申报表填报项目设计的工作底稿，并没有全面涉及鉴证所需要的所有内容，鉴证人员可以考虑在此设计基本上，自行设计鉴证项目所需要使用的补充工作底稿，如本讲义中自行设计增长了《计入房价的代收费用鉴证表》。

　　本套工作底稿合用于土地增值税清算鉴证业务，涉及：项目基本状况类、收入类、清算项目分摊比例、扣除类、税款计算类、其她事项、审核成果类等七类工作底稿　　本次解说以中税协发布的40张工作底稿为主，另自行补充工作底稿1张中税协发布的40张工作底稿分别为：项目基本状况类9张、收入类6张、清算项目分摊比例类2张、扣除类15张、税款计算类3张、其她事项类1张、审核成果类4张　　中税协对工作底稿只设计了鉴证明施类工作底稿，未设计鉴证准备类工作底稿对于如何与合同衔接、实地入户鉴证调查内容、如何制定工作筹划等鉴证准备类工作底稿的填制、鉴证明施类工作底稿的设计和编制规定，可以参照孟佳教师解说的《公司所得税年度纳税申报表鉴证明务（三级复核算务）》的课程　　四、本讲义以北京甲房地产开发公司开发的花园项目进行土地增值税清算为基本案例，来解说填写工作底稿和出具鉴证报告甲公司案例中没有波及到的事项，在解说时将针对不同情形简介具体解决措施，另行举例进行解说另行举例的内容，不作为甲公司填写工作底稿和出具报告的内容　　中税协设计的工作底稿，对被鉴证单位发生除转让商品房外的其她项目进行土地增值税清算时，应填制有关工作底稿，其填制措施与商品房的基本一致，这里不再另行具体阐明。

　　五、本讲义从工作底稿设计和编制从两个层次展开一方面简介事务所自行设计的工作底稿范本，供事务所鉴证业务流程设计人员参照；二是各类工作底稿的编制，供事务所从事具体鉴证业务人员参照　　六、本讲义工作底稿编制从两个层次展开一是基本数据表，二是根据基本数据表生成的鉴证表——即鉴证成果类工作底稿基本数据鉴证表的编制与鉴证事项一并解说，税款计算类生成数据表的编制在第五讲中解说　　七、自行设计工作底稿的规定一是鉴证事项应有工作底稿支持，这是对工作底稿总量和内容的逻辑设计规定每个鉴证业务阶段都应有相应章、节的支持，每个具体鉴证事项都应当有工作底稿的设计和编制内容的支持如果发既有鉴证事项的规定没有有关工作底稿支持，就应及时补充有关的工作底稿二是工作底稿的设计应符合土增指引意见与土增指南的规定，这也是对每张工作底稿具体内容的制度设计规定第一讲　项目基本状况类基本数据表的编制第一节　项目基本状况类基本数据表的审核 　　一、项目基本状况类工作底稿简介　　项目基本状况类工作底稿共9张，是中税协统一设计的范本，本讲中未增长自行设计工作底稿其中：《一般住宅鉴定表》、《与收入有关的面积明细鉴证表》为进行转让商品房清算鉴证时专用，其她7张为通用工作底稿。

该9张表分别为：《会计政策和税收政策调查表》、《项目基本状况鉴证表》、《一般住宅鉴定表》、《与收入有关的面积明细鉴证表》、《公共配套设施面积状况鉴证表》、《成本核算对象（清算单位）鉴证表》、《转让行为鉴证表》、《关联方交易调查明细表》、《关联方关系调查明细表》　　《会计政策和税收政策调查表》、《关联方交易调查明细表》、《关联方关系调查明细表》等3张表的审核，在孟佳教师解说的《公司所得税年度纳税申报表鉴证明务（三级复核算务）》的课程中已做具体描述，这里不再反复　　二、项目基本状况类工作底稿填制状况审核要点　　（一）审核工作底稿所列事项与否全面填制，对漏项的应追加鉴证程序　　（二）审核工作底稿披露的鉴证事项在鉴证项目中的实际发生状况　　（三）审核清算项目各证之间数据逻辑关系的合规性状况　　三、鉴证程序审核　　审核项目基本状况类工作底稿，应关注外勤人员与否执行了土增指南第八条至第十四条、第十六条规定的鉴证程序下面简介土增指南第八条至第十四条、第十六条规定的项目前期管理状况鉴证程序的具体规定：　　第八条 根据准则第十一条的规定鉴证清算项目及其范畴，应特殊关注：　　（一）确认应税主体资格房地产开发一般通过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。

房地产开发过程需要办理有关手续，并获得有关部门颁发的许可证照同步具有下列条件的房地产开发公司可以确认应税主体资格：　　1.形式条件，是指可以提供土地使用权出让合同、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据；　　2.实质条件，是指被鉴证单位获得土地使用权的直接支配物权　　（二）拟定应税行为对土地增值税应税范畴鉴证时，应获得有关转让行为发生、转让国有土地使用权和获得转让收入等文献资料作为证据，作出判断，刊登鉴证意见　　（三）拟定清算条件对清算条件鉴证时，应获得有关商品房建设状况以及销售状况等文献资料作为证据并执行下列程序：　　1.审核清算项目资料与否齐全；　　2.审核清算项目与否与初始项目登记表一致；　　3.整体项目用途与面积分布状况的全面审核；　　4.销售比例计算成果鉴证　　（四）确认清算申报期限对项目清算申请期限进行鉴证，应执行下列程序：　　1.查证符合应清算条件的委托单位与否按税法规定办理清算手续；　　2.查证符合规定清算条件的委托单位与否按税法规定办理清算手续　　（五）确认执行清算鉴证业务的时间条件执行鉴证业务，应根据税务机关对出具《鉴证报告》，是作为发出《土地增值税清算受理告知书》的前置程序，还是作为后置程序，选择出具报告是在清算申请环节还是税款申报环节，及执行业务的时间。

　　（六）鉴证清算项目及其范畴应填制《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范本）（如下简称“工作底稿（范本）”）的《项目基本状况鉴证表》和《转让行为鉴证表》　　第九条 根据准则第十一条的规定鉴证清算单位确认状况，应特殊关注：　　（一）鉴证清算单位的确认状况，应获得有关商品房建设状况等文献资料作为证据　　（二）清算单位的认定在确认开发项目的清算单位时，应以有关部门颁发的许可证照为条件凡应独立办理有关部门的许可证照的房地产开发项目，才是一种法定意义上的独立开发项目鉴证时应考虑：　　1.以法定意义上的独立开发项目，确认开发项目；　　2. 按项目开发状况划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程；　　3.根据实际开发状况，分别以单项开发项目、单位工程或单项工程，为清算单位；　　4.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算　　（三）鉴证清算单位的确认状况应填制工作底稿（范本）中的《成本核算对象（清算单位）鉴证表》　　第十条 根据准则第十一条的规定鉴证收入、成本、费用的归集状况，应特殊关注：　　（一）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集状况，应考虑：发生的真实性，会计记录的完整性，金额和其她数据的恰当性，所属期间的对的性，确认内容的对的性，计价和结转的精确性。

　　（二）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集状况，应填制工作底稿（范本）中的《与收入有关的面积明细鉴证表》和《公共配套设施费鉴证表》　　第十一条 根据准则第十一条的规定鉴证一般住宅、非一般住宅的收入、支出划分状况，应特殊关注：　　（一）免征土地增值税项目与其她征税项目应分开清算　　（二）一般原则住宅项目，应根据项目核算状况确认免征土地增值税　　（三）鉴证一般住宅、非一般住宅的收入、支出划分状况，应填制工作底稿（范本）中的《一般住宅鉴定表》　　第十二条 根据准则第十一条的规定鉴证清算期间，应特殊关注：　　（一）满足清算条件之日为清算截止时间　　（二）纳税人获得土地使用权之日为清算的起始时间　　（三）应对清算期内的项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程状况进行鉴证　　（四）鉴证清算期间应填制工作底稿（范本）中的《项目基本状况鉴证表》　　第十三条 根据准则第十一条的规定鉴证分期开发项目各期清算方式的一致性，应特殊关注：　　（一）各期转让收入、开发成本的确认、计量措施与否一致　　（二）对的划分核定征收清算项目与查账征收项目的收入、成本界线　　（三）鉴证分期开发项目的各期清算方式与否保持一致，应填制工作底稿（范本）中的《会计政策和税收政策调查表》。

　　第十四条 根据准则第十一条的规定鉴证征税项目与免税项目的划分状况，应特殊关注：　　（一）征税项目与免税项目的转让收入、开发成本的确认、计量措施与否一致　　（二）对的划分征税项目与免税项目的的收入、成本界线　　（三）鉴证征税项目与免税项目的划分状况，填制工作底稿（范本）中的《一般住宅鉴定表》、《与收入有关的面积明细鉴证表》和《公共配套设施费鉴证表》　　第十六条 根据准则第十六条的规定鉴证关联方交易行为，应特殊关注：　　（一）审核与关联交易纳税调节有关文献资料的合法性　　（二）根据合法的关联交易纳税调节的文献资料，确认鉴证期间应调节的收入项目和扣除项目　　（三）鉴证关联交易纳税调节项目应填制工作底稿（范本）中的《关联方交易调查明细表》和《关联方关系调查明细表》第二节　案说项目基本状况类基本数据表的编制　　一、甲公司项目状况　　（一）甲公司背景简介　　1.联合开发关系建立北京甲房地产开发公司（如下简称“甲公司”）成立于1998年，具有房地产开发资质1月，根据有关部门文献，批准甲公司与乙厂联合改造乙厂花园社区　　3月，甲公司与乙厂签订《花园社区危改项目联合建设合同书》合同商定，乙厂负责配合甲公司完毕居民搬迁工作，负责协助甲公司完毕建设用地的开发工作。

甲公司负责承当项目工程的所有投资和开发工作项目开发完毕后，乙厂分得开发项目中10,000.00平方米的商业用房剩余的商业楼、住宅楼、办公楼归甲公司所有，乙厂所得10,000.00平方米商业用房产归乙厂所有　　2.获得开发用地1月16日、4月16日、3月23日甲公司分别与北京市国土局签订《土地出让合同》，后于又办理了《土地出让合同》中土地面积、土地名称、出让价款等变更手续，并于重新获得变更后的《土地使用权证书》　　3.项目用途分类花园项目共分为26#-30#及配商、31#楼、32#楼，其中26#-30#楼、32#楼为住宅，31#楼为写字楼　　4.开发、销售状况花园项目于3月开始进行开发，8月开始进行预售，1月开发完毕，截至10月31日，该项目准备销售面积部分已经销售完毕　　5.项目登记状况4月，甲公司财务人员已向主管税务机关办理土地增值税项目登记手续，并获得了《土地增值税项目登记表》　　6.委托清算状况11月，**税务师事务所接受甲公司委托，对花园项目进行土地增。