一季度开了个好头——2009上海商品住宅市场交易预计.doc
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一季度开了个好头——2009上海新建商品住宅市场交易预计张泓铭一、2009年一季度，上海新建商品住宅成交量超过前三年同期平均数，初步认为本市住宅市场交易回暖2009年一季度，本市新建商品住宅成交面积542万平米，比2008年同期增长4.43 %；比2006年同期增长4649 %；仅比2007年同期少109 %但是，比2006-2008三年同期的平均数增长905 %（见图1）图1：2006-2009上海市新建商品住宅一季度实际成交量比较数据来源：上海市统计局在一季度的三个月中，1月份由于元旦和春节两个长假及冬季原因，成交量只有126万平米，比上月下降5081%，比2008年同期下降了45.6%，情况似乎让人再度忧虑；但二月份市场就大为改观，成交179万平米，比上月增长了4206%，透露了房市的春意但是，仅二月份数据的好转，不足以判断市场确实回暖三月份成交237万平米，比上月增长3240%，比2008年同期增长37连续两个月的增长，致使一季度超越前三年的水平，所以，就成交量而言可以初步认为住宅市场回暖了在成交量上升的同时，新建商品住宅价格指数也在起微妙的变化据上海社科院房地产业研究中心的独立计算，1月份下降 0。
90%，2月份上升053%，3月份又上升了0价格上升与交易量上升几乎同步，增强了住宅市场回暖的印象（见2图）图2：2008年10月—2009年3月上海市新建商品住宅价格指数数据来源：上海社科院房地产业研究中心二手房市场的数据，同样可以证实上述回暖的结论1月份成交8606套，2月份成交14883套，比上月增长了7294%，3月份成交25717套，比上月又增长了72．79%同时，民间的上海二手房价格指数3月份比上月大涨了1本市住宅市场初步回暖的原因是不言而喻的，主要是：两轮鼓励住房消费政策的实施，使购房者得到实惠；同时，持续了半年之久的房价下降，催动了需求；再次，是春节后一般是房地产销售旺季，开盘和买盘都在这一时期出手，如3月17日甚至出现单日住房交易超过1000套的记录有人认为，一季度的回暖有假象，有机构消费和动拆迁加快等特殊因素导致，是不稳固的我认为，机构消费和动拆迁加快等因素是真实的消费行为，而非短期投资套利行为，要确认为合理的市场消费；同时，它有利于市场消费人气的集聚，激发了其它潜在的消费，要予以充分肯定二、后三个季度，上海新建商品住宅的成交量应该超过一季度的水平，并使全年达到正常年景一季度成交量为542万平米，简单维持该水平则全年成交量为2168万平米。
根据历史经验可知，下半年的成交量一般要超过上半年根据历年一季度成交量占全年比例182848 %推算，2009年的成交量很可能达到2900万平米如予以稳健化调整10 %，则2009年的成交量可能达到2600万平米以上该数据已经同前三年的平均成交量基本持平[（2006年2,615 +2007年3,279+2008年1965）/3 = 2619万平米]（见图3示意），所以2009年全年的交易量可以达到正常年景应该说，从去年下半年起上海市对于住房成交量的忧虑基本缓解了图3：2009年上海市新建商品住宅成交量预计数据来源：2006-2008为市统计局数据，2009为预计数不过，实现上述预计，需要一些条件的保证相信以下条件，在未来的三个季度内应该是具备的：1、已经出台的鼓励住房的消费政策不会改变，稳定消费者信心；2、中国经济在上半年见低，并有逐步修复的迹象，稳定上海楼市回暖的经济基础；3、中国股市在震荡中缓缓上行，提振消费者对未来收入的预期；4、世界经济下行幅度逐步收窄，稳定中国经济的国际环境；5、世博会气氛愈来愈热，提高消费者对未来楼市的预期；6、国务院关于上海“两个中心”和“人民币跨境结算”的决定愈来愈深入人心，提振对上海发展的长期信心；7、上海旧区改造速度有明显的起色，增加住房的硬性消费。
看来，上海楼市的警报暂时可以解除，至少予以降级三、高度警惕后三个季度市场的两种不确定的可能性第一种不确定的可能性，是价格的大幅度反弹本文第一部分指出，新建住宅价格指数，二、三月份连续上升；二手房价格指数，三月份明显上升这些，并不是好的兆头根据价格运行惯性，价格反弹上升将维持继续维持一个时期，可能是不短的一个时期现在，在实际的市场交易中，排队购房、价格加码，已不是罕见新闻了根据历史经验，一般5、6月份和9、10月份，是市场发热、价格容易发疯的两个时间节点，需予密切关注我们认为，市场的提早回暖令人意外，价格的反弹似乎太早（应该在2009年的春节以后），但是它们却确确实实提前来到了为此，要准备应对价格大幅反弹的预案第二种不确定的可能性，是市场的再度疲软跌落这种可能性，只能发生在全球经济或中国经济再度深幅跌落，或者是突发其他巨大的天灾人祸这两种情况发生的可能性微乎其微，但是不得不防，也要有预案应对的办法是，将鼓励住房消费的政策，适度地向较富裕阶层延伸，即适度放松对于投资性购房和海外人士购房的限制在以上的两种不确定的可能性中，价格的大幅度反弹比市场的再度疲软跌落发生的可能性要大一些，是需要首先和重点防范的。
