2007昆明房地产市场调查报告.pdf

近期昆明房地产市场调查报告 (2007.5-8 月 ) 报告提纲 : 上半年经济概述 上半年房地产市场概述 5-8 开盘项目 9 月以后开盘和推广项目 市场分析和预测 上半年经济概述 (全国 ) 2007 年上半年，国民经济继续保持平稳快速发展，经济形势总体是好的消费增速加快，农业生产稳定发展，经济效益继续提高，人民生活进一步改善上半年，国内生产总值同比增长 11.5%，居民消费价格指数同比上涨 3.2% 针对银行体系流动性持续偏多、货币信贷扩张压力较大的问题，中国人民银行按照党中央、国务院统一部署，及时采 取了一系列措施加强金融宏观调控，维护总量平衡搭配使用公开市场操作和存款准备金等对冲工具，基本回收了新增外汇占款投放的流动性 2007 年以来，人民银行六次上调存款准备金率共 3 个百分点，三次上调金融机构存贷款基准利率，同时，引导信贷结构优化，稳步推进金融机构改革，进一步增强人民币汇率弹性，加快外汇管理体制改革 总体上看，在各项宏观调控措施的综合作用下，银行体系流动性得到合理控制，货币信贷虽然仍在高位运行，但过快增长的势头有所缓解 6 月末，广义货币供应量 M2 同比增长 17.1%，比上年同期减缓 1.4 个百分 点；人民币贷款余额同比增长 16.5%，比上年同期和 2007 年第一季度末分别加快 1.3 和 0.2 个百分点。

上半年新增贷款 2.5 万亿元，比上年同期多增 3681 亿元人民币汇率弹性进一步增强， 6 月末，人民币对美元汇率中间价为 7.6155 元，比上年末升值 2.54% 下半年，国内外经济环境总体上仍较为有利，我国国民经济将有望继续保持高位增长，但要更加居安思危，增强忧患意识，要充分认识经济运行中潜藏的风险目前，我国经济增长由偏快转为过热的趋势更为明显，贸易顺差过大、信贷投放过多、投资增长过快问题仍然突出；高耗能 产业增长偏快，节能减排形势依然严峻；价格上涨压力持续加大，特别是一些涉及群众切身利益的食品价格和住 房价格上涨较快 中国人民银行将按照党中央、国务院的统一部署，坚持把遏制经济增长由偏快转向过热作为当前宏观调控的首要任务继续执行稳健的货币政策，坚持稳中适度从紧，保持必要的调控力度，努力维护稳定的货币金融环境，控制通货膨胀预期，保持物价基本稳定继续协调运用公开市场操作和存款准备金率工具，根据宏观调控的需要积极创新对冲工具，加强流动性管理稳步推进利率市场化改革，推动货币市场基准利率体系建设，进一步 增强价格杠杆的调控作用继续按照主动性、可控性和渐进性原则，完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

继续推进外汇管理体制改革积极配合国家财税政策、产业政策、外贸外资政策、环保政策等重点工作，引导金融机构进一步优化信贷结构，防范信贷风险，推动经济结构的调整和经济增长方式的转变围绕 “ 创新、发展、规范、协调 ” 四个方面，推动金融市场发展以完善公司治理和优化金融结构为重点，进一步深化金融企业改革 上半年经济概述 (昆明 ) 日前，从市统计局 2007 年上半年经济运行数据新闻发布会 上获悉，今年上半年，昆明 市实现 GDP593.97 亿元，比去年同期增长 14.2%，为近十年增长最快此外，最令人关注的 CPI 数据为 3.2%，与全国数据持平 数据显示，上半年，昆明经济持续快速发展，经济运行内在质量不断提高，全市经济运行呈现又好又快的发展态势 速度快 GDP：高于全国 2.7 个百分点 根据初步测算， 2007 年上半年，全市实现生产总值 593.97 亿元，比去年同期增长 14.2%，是近十年来增长最快的，高于全国 2.7 个百分点 从产业结构看，第一产业实现增加值 29.13 亿元，比去年同期增长 4.8%；第二产业实现增加值 273.08 亿元，增长 17.4%，其中工业实现增加值 240.71 亿元，增长 17.4%，建筑业实现增加值 32.37 亿元，增长 16.9%；第三产业实现增加值 291.76 亿元，增长 12.3%。

质量好 农业：夏粮连续三年丰收 上半年，全市实现农林牧渔业总产值 49.72 亿元，比去年同期增长 6.0%其中农业总产值 22.24 亿元，牧业总产值 22.48 亿元，分别增长 4.5%和 8.4%，占农林牧渔业总产值的44.7%和 45.2%，是全市农业发展的支 柱产业 全市夏粮产量 26.01 万吨，比上年增产 2678 吨，增长 1.04%，已连续三年获得丰收 全市蔬菜产值 9.06 亿元，比去年同期增长 6.1%，占全市农业总产值的 40.7%花卉产值 5.46 亿元，同比增长 9.2%，占全市农业产值的 24.5% 全市主要畜产品产量全面增长，全市肉类总产量 18 万吨，禽蛋产量 2.77 万吨，牛奶产量 4.36 万吨，分别比去年同期增长 4.4%、 11.5%和 2.2% 工业：主要效益指标增速超两成 上半年，全市全部工业实现增加值 240.71 亿元，比去年同 期增长 17.4%其中，年主营业务收入 500 万元以上的工业企业（以下简称规模以上工业企业）实现增加值 205.87 亿元，增长 19.0% 在工业企业中，又以国有及国有控股企业发展最为迅速，全市规模以上国有及国有控股经济完成工业增加值 167.28 亿元，比去年同期增长 21.4%，高于规模以上工业平均增幅 2.4 个百分点，占规模以上工业增加值的 81.3%。

1-5 月，全市规模以上工业经济效益综合指数为 272.3%，比去年同期提高 23.1 个百分点；资本保值增值率 132.28%，提高 34.7 个百分点；人均全 员劳动生产率 20.26 万元，增长 20.9%；实现利税总额 111.57 亿元，增长 26.4%，其中利润总额 45.53 亿元，增长 26.0%；亏损企业亏损面同比缩小 0.3 个百分点这些数据表明上半年全市工业经济内在运行质量较好，经济效益进一步提高 旅游：总收入 79.08 亿 上半年，全市共接待海外游客 33.11 万人次，比去年同期增长 6.1%，旅游总收入 79.08 亿元，同比增长 6.2% 海外游客人均在昆逗留天数由去年同期的 1.37 天，延长到 1.48 天；旅游外汇收入 8467.76 万美元，增长 14.7 %其中以欧洲市场亮点最为突出，多年一直保持缓慢发展的欧洲市场今年增长 9.5%，其中来昆旅游人数最多的法国和德国分别增长 29.6%和 12.9% 全市接待国内游客 1209.33 万人次，比去年同期增长 15.9%，其中，过夜游客增长 8.6%，一日游游客增长 25.8%；国内旅游收入 72.31 亿元，增长 5.4%。

金融：存贷款余额稳步增长 6 月末，全市金融机构人民币各项存款余额 3379.44 亿元，比年初增长 10.6%其中城乡居民储蓄存款余额 1192.33 亿元，增长 3.2%；企业存款余额 1361.38 亿元，增长 10.0% 金融机构人民币各项贷款余额 3182.53 亿元，比年初增长 12.9%，增加 363.81 亿元，其中中长期贷款余额 1948.26 亿元，比年初增长 12.2%，短期贷款余额 1070.59 亿元，增长15.7% 上半年房地产市场概述 (全国 ) 2007 年上半年中国房价分析及后期走势预测 2007 年 08 月 02 日 10 时 35 分 25秒 今年上半年，全国房价继续上涨，近期涨势有所加快，预计全年房价涨幅可能略高于去年 一、上半年房价情况从 36 个大中城市集中成交房价的监测情 况看，上半年房价高位运行，环比涨幅前低后高，涨势有所加快 (一 )房屋价格较大幅度高于上年与去年同期相比，今年上半年商品房集中成交价上涨 14.22%，涨幅比去年高 5.38 个百分点；其中，商品房住宅价格上涨 16.34%，涨幅比去年高 7.89 个百分点。

存量房集中成交价比去年同期上涨 16.05%，涨幅比去年加快 18.03 个百分点，其中存量房住宅价格上涨 15.46%，涨幅加快 5.14 个百分点 (二 )房屋价格涨势逐步加快上半年商品房二季度环比上涨 6.45%，比一季度高 4.53 个百分点，涨幅明显上升 各月份环比价格分别为 0.01%、 -0.63%、 3.30%、 1.76%、 2.42%和 2.90%，涨幅前低后高，涨势逐月加快存量房价格涨势更为明显，环比价格由一季度下降 0.24%，转为二季度上涨 10.07%各月份环比涨幅分别为 -1.05%、 -0.25%、 0.93%、 4.54%、4.24%和 5.47%，涨幅也逐月加大 二、对今年后期走势的判断从今年 3 月份开始，全国 36 个大中城市商品房集中成交价已连续 4 个月环比上涨超过 1.5%，这是 2004 年以来的第一次从目前情况看，推动近期房价较快上涨的因素很难 在短期内消除，预计今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年 (一 )新建住房供给增速下降，结构调整进程较慢从 2000 年以来房地产开发统计数据看，新建住房供给增速呈逐年下降的走势。

一是土地开发率 (土地开发面积 /同期土地购置面积 )持续下降，由 1999 年的 77.9%下降到 2005 年的 54.3%二是商品房住宅房屋建筑面积竣工率 (房屋竣工面积 /同期房屋施工面积 )逐年走低，由 2000 年的 40.8%下降到 2006 年的 28.55%；今年前 5 个月商品房住宅竣工率仅为 7.4%，低于去年 同期 8.2%的水平三是销售面积增长快于供给，今年 1-5 月份，全国商品房销售面积 21148.0 万平方米，商品住宅销售面积为同期竣工面积的 2.11 倍 从供给结构看，一些城市虽然出台了建设保障性住房和住房结构调整的规划，但落实进度仍较慢， 1-5 月份经济适用住房投资占商品住宅投资的 4.1%，前 4 个月 90 平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的 17.2%；从北京的情况看， 7 月初，北京市房地产交易管理网显示可售期房和现房套均面积仍分别在 140 和 160 平方米以上，住房供应结构调整与市场需求之间还有一段距 离 (二 )开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾从 2006 年上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在 300 万平方米以上，个别企业超过 1000 万平方米，按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发 6、 7 年，其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。

在房价较快上涨的情况下，一些开发商建而不售，捂盘惜售现象也很严重一些开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格根据去年房地产项目开工数量预计，仅北京市今年推迟开盘的楼盘就有几十个，据一些媒体调查，个别楼盘开盘时间甚至推迟一年，而价格也上涨了近 20% (三 )房价调控效果与居民预期差距较大，强化了居民的 “ 追涨 ” 心理去年我中心开展的大中城市住房价格调查结果显示，大部分城市居民希望房价能够在宏观调控的作用下有所下降；近期中消协进行的 12 大城 市房价调查也表明，绝大多数消费者的期望价格远低于该城市住房实际销售 /成交价格水平，共有 64.2%的消费者认为合理的房价在 2000-5000 元 /平方米之间从实际情况看，除以上海为代表的长三角地区的部分城市房价在 2006 年出现短期小幅回落外，大部分城市房价仍持续上涨，近期长三角地区城市房价还出现了较大幅回弹 在房价继续较快上。