广州赤岗塔时代天骄项目可行性研究报告书-53页.doc

中 原CENTALINE 赤岗塔时代天骄项目可行性研究报告广东中原地产代理有限公司55目 录第一篇 前言 5第二篇 房地产市场分析 61 宏观房地产市场分析 61．1 社会经济环境 61．2 房地产投资环境 61．2．1 完成开发投资 61．2．2 土地开发与购置 71．2．3 商品房建设 71．2．4 商品房交易 81．2．5 商品房空置 91．3 商品房市场消化系数 91．4 小结 102 海珠区市场发展状况 102．1 番禺、天河、海珠为购房热点 102．2 海珠区发展规划 112．2．1 “东部创业、西部宜居”的发展模式 112．2．2 构筑两个市级中心 112．2．3 重心东移4公里 122．3 客户特征 122．3．1 外地人购房比例呈上升趋势 122．3．2 中、高档收入人士居多，年龄层次稍高 132．3．3 购房倾向中高档 132．4 小结 133 项目区域市场状况 143．1 赤岗塔房地产发展状况 143．2 周边项目简介 14泓景花园 14珠江帝景 15帝景华苑 15滨江怡苑（芭堤水岸） 163．3 小结 16第三篇 项目分析 174 项目情况分析 174．1 经济指标分析 174．2 开发条件分析 174．2．1 环境 174．2．2 配套 174．2．3 交通条件 184．3 项目SWOT分析 184．3．1 优势分析 184．2．2 劣势分析 194．2．3 机会分析 194．2．4 威胁分析 204．3 小结 205 市场定位 216 目标客户群分析 237 项目命名 258 产品优化建议 258．1 对手情况 258．2 地下室建议 268．3 架空层花园建议 278．4 售楼部设置建议 308．5 智能社区建议 318．6 智能化家居建议 318．7 样板房建议 338．8 带装修出售建议 338．9 物业管理建议 348．10 社区商铺优化建议 35第四篇 销售篇 369 项目定价 369．1 价格厘定标准 369．2 定价原则 369．3 价格走势策略 369．4 定价方式 369．5 小结 3710 前期筹备阶段 3710．1 前期筹备阶段时间划分 3710．2 前期宣传策略 3710．2．1 前期宣传目的 3710．2．2 实地宣传手段、途径 3810．3 销售物料准备 4010．3．1模型制作 4010．3．2 展板的制作 4110．3．3 楼书 4110．3．4 宣传单张 4210．3．5 其它销售资料 4210．3．6 施工现场配合 4210．3．7 样板房配合 4210．3．8 付款方式建议 4311 总体营销思路 4311．1 第一阶段——认知期（前期铺垫） 4411．1．1 时间安排 4411．1．2 推广目的 4411．1．3 推广策略 4511．1．4 费用预算 4611．2 第二阶段——公开发售期 4611．2．1 时间安排 4611．2．2 推广目的 4611．2．3 推广策略 4611．2．4 费用预算 5111．3 第三阶段——清货期 5111．3．1 时间安排 5111．3．2 推广目的 5111．3．3 推广策略 5211．3．4 费用预算 52第一篇 前言经贵司介绍项目的有关情况及敝司对项目现场考察和市场调查研究，现已初步了解项目之基本情况。

敝司凭借过往成功代理数百楼盘的经验与广泛的社会网络，配合贵司项目特点，双方精诚合作，使本项目取得良好的销售业绩令发展商获得最大利润，是敝司代理每个项目的信念本建议书内容主要针对现今市场状况及项目特点加以分析，提出项目的市场定位，并扼要叙述项目的价格定位及初步的销售推广策略，随着与贵司的沟通之深入，将会有更为详尽的计划呈上，敝司将十分珍惜这次合作机会，定必全力以赴务求使本项目销售达至成功第二篇 房地产市场分析1 宏观房地产市场分析1．1 社会经济环境上半年广东经济运行呈现较快增长态势，完成国内生产总值11416亿元，比上年同期增长14.4%，增幅同比提高 0.5个百分点完成全社会固定资产投资3231亿元，同比增长20.47%，增幅比上年同期提高4.3个百分点城镇居民人均可支配收入8531元，同比增长9.0%；扣除物价因素，实际增长7.3%全省经济环境发展趋势良好1．2 房地产投资环境1．2．1 完成开发投资2006年上半年广东房地产完成开发投资757.84亿元，同比增长23.26%，比全国增长低近1个百分点；增幅同比上升12.9个百分点房地产开发投资占固定资产投资比重为23.46%,略高于全国平均水平（见表1）。

  表1 完成开发投资增长数据表 单位:亿元地区数据国内生产总值固定资产投资房地产开发投资房地产投资占固定资产比重全国2005年上半年8245532643619618.98%2006年上半年9144342371769518.16%同比增长(%)10.929.824.2-0.82%广东2005年上半年9979.722681.94614.8422.93%2006年上半年11416.83230.89757.8423.46%同比增长(%)14.420.4723.260.54%数据来源：广东省建设厅1．2．2 土地开发与购置土地开发投资成倍增长，达123.42%，土地开发投资面积增长36.92%，反映开发商对土地投资信心增强土地购置投资增长5.58%，土地购置投资面积下降18.15%，同比反差强烈，显示购置土地成本增幅较大，未来土地开发面积会减少（见表2）表2 土地开发与购置数据表土地开发土地购置投资(万元)面积(万平方米)投资(万元)面积(万平方米)2005年上半年2026501006.499109861202.382006年上半年4527681378.11961841984.14同比增长(%)123.4236.925.58-18.15数据来源：广东省建设厅1．2．3 商品房建设广东省商品房施工面积同比增长12.81%，新开工面积同比增长11.24%。

竣工面积增长44.68%，与去年同期下降12.56％形成强烈对比，其中住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长14.32%、14.70%、47.14%主要原因是由住宅竣工面积、商业竣工面积和其他竣工面积增长拉动，表明开发商对市场销售乐观表3 商品房建设数据表 单位:万平方米面积总数住宅写字楼商业其他2005年上半年施工面积11549.518666.08605.981344.6932.84新开工面积2525.142030.5354.3247.56192.75竣工面积1076.78868.7128112.0268.062006年上半年施工面积13029.059907.36531.681478.941111.12新开工面积2808.932329.0752.7214.35212.81竣工面积1557.851278.2226.22152.32101.09同比增长(%)施工面积12.8114.32-12.279.9919.11新开工面积11.2414.7-2.95-13.4110.41竣工面积44.6847.14-6.3635.9848.53数据来源：广东省建设厅1．2．4 商品房交易广东省商品房销售额1096.07亿元，销售面积2198.55万平方米。

其中，第二季度销售额642.15亿元，环比增长41.47%；销售面积1232.90万平方米，环比增长27.67%上半年商品房加权平均均价是5160元/平方米，同比增长9%（见表4） 表4 广东省商品房交易数据表销售额(万元)销售面积(平方米)2006年1季度453916196565532006年2季度642149512328994环比增长(%)41.4727.67数据来源：广东省建设厅第二季度广州商品房销售额为2010195万元，环比分别增长83.49%；商品房销售面积为316.47万平方米，环比分别增长68.08%算术平均均价是6352元/平方米，环比增长为9.16％见表5） 表5 广州商品房交易数据表销售额(万元)销售面积(平方米)算术平均均价(元/平方米)2006年1季度1095544188280058192006年2季度201019531646526352环比增长(%)83.4968.089.16数据来源：广东省建设厅第二季度广州二手房交易增长放慢，交易额为777897万元，环比增长14.06%；销售面积为227.60万平方米，环比增长2.2%。

算术平均均价是3418元/平方米，环比增长幅度是11.59%（见表6）  表6 广州二手交易数据表销售额(万元)销售面积(平方米)算术平均均价(元/平方米)2006年1季度682026222.730632006年2季度777897227.63418环比增长(%)14.062.211.59数据来源：广东省建设厅1．2．5 商品房空置空置现象得到进一步改善，空置面积同比减少5.66％待销部分（小于1年的空置）从去年同期的 622.39万m2减少到454.05万m2，继去年下降21.85%后再大幅下降27.05%各类型物业的空置面积同比除其他用房略为增加外，住宅、商业分别下降6.51%和5.64%，办公楼空置面积大幅度下降了13.62% 1．3 商品房市场消化系数试建立商品房市场消化系数作为市场衡量指标商品房市场消化系数(X)：销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12） 表7 房地产市场评价指标名称计算公式市场消化系数1(X1)销售面积/(K*竣工面积)市场消化系数2(X2)销售面积/(K*竣工面积+待销面积*以月为单位的时段数/12)市场消化系数2(X3)销售面积/(K*竣工面。