北海新区房地产可行性策划书.doc

滨州北海新区系2010年9月29日经省政府批准北海新区升级为省级开发区（政府行政功能齐全的省开 发区） 本区位于山东省最北部、渤海湾西南岸，规划总面积1500平方公里、海岸线180公里、人口60万人 （现有人口6.7万人，随着园区内引进企业逐步到位、三年内可达20万人，其中：魏桥集团首期规模4万人、 焦化集团3万人（已签进区合同））目前控制面积526平方公里区位突出、资源厚实、腹地广阔、产业发达、 生产要素成本低，加之多重的发展机遇为北海新区的崛起奠定了坚实基础根据国家《黄河三角洲高效生态经 济区发展规划》，市委、市政府高瞻远瞩，科学决策，提出抢抓黄蓝“两区”建设机遇，全力打造黄蓝“两区” 建设的先行区 北海新区的发展定位是：建设黄河三角洲高效生态经济先行区、国家级循环经济示范区、环渤海地区物流 中心、蓝色经济集聚区 依据功能定位实施空间布局：确定了“一港、一城、一带、十区”的空间布局，“一 港”，即以滨州港为发展龙头，充分发挥港口作用，发展海洋运输业和仓储业；“一城”，即北海新城，在北部沿 海布局，做为行政、文化、生活服务区，重点发展房地产、商贸、文化教育、卫生体育、现代服务业；“一带”， 即沿海生态防护林带； “十区”，即贝壳堤生态湿地保护区、鲁北循环经济示范区、国家农业科技园区、现代 畜牧业示范区、临港产业园区、临港物流区、浅海滩涂开发和健康养殖区、现代渔港经济区、休闲观光旅游区、 新能源科技研发示范区等十大专业园区。

目前滨州北海新区道路基础设施呈现为四横三纵网状结构，其中东西向干道四条（荣乌高速公路、S320 新海路、S311海港路、S312滨孤路），南北向干道3条（长深高速公路、S239大济路、S237滨港路）北海 新区主要通过长深 高速和S320新海路 与河北省相连，通 过S239大济路接 205国道与德州市 相连，通过荣乌高 速和S312滨孤路 与东营市相连，通 过其他省道与滨州 市其它区县相连 区域内徒骇河、套尔河等河流都具有较好的通航条件，砂石等矿建材料及杂货可用小船溯河上达港口疏运 滨州大高通用航空城飞机跑道达到4C级标准，航空物流业已经正式开通滨州港建设2×3万吨级码头、 预留3×5万吨级液体化工码头的开工建设同时，正在加快疏港桥梁建设，重点推进套尔河大桥建设工作， 加快东西港区连接步伐 北海新区未来景象 北海新材料循环经济产业园 石化项目落户北海 黄蓝两区 交会相应 ——环渤海经济圈 黄河经济带 一体两翼 海上门户 八、拟投资项目分析 通过上述实地调研，滨海新区通过前两年的努力，新区纵横道路框架等基础设施已经拉开或建成，新区 内的房地产业刚刚起步，构筑规模城市的组合要素等百事待兴，未来五年北海新区城市人口规模保守估计以 10万人测算，住宅面积需求将达300万平方米以上，而现已开发的住宅面积近100万平方米，加之新区政府 有意压缩园区企业的职工住宅建设，住房供需矛盾突出，未来五年的房地产业应有很大的发展空间，当然还 要取决于政府的倾斜力度和新区的建设速度。

目前整个渤海湾域内大型港口林立，省级经济开发区有以天津港为龙头的天津滨海新区、以黄骅港为龙 头的河北渤海新区、以莱州港为龙头的莱州产业区、以潍坊港为龙头的潍坊产业区，以东营港为龙头东营临 港产业区已由省级升格为国家级经济开发区竞争对手多，竞争压力大，北海新区临港产业区刚启动，重大 基础设施严重滞后，新区城市建设和生活服务设施落后随着国内新一轮建港高潮的到来，以滨州港为龙头 的北海新区将迎来新的发展机遇期 一、新建北海新区中心人民医院投资项目 项目占地：80亩； 建筑面积：40000m2； 承建范围：土建、安装、市政、绿化、内外装饰等； 项目造价：2亿元；投资回收：土地置换300亩×38万元/亩=1.14亿元、余款资金结算； 置换方法：项目启动后根据工程进度造价先分批置换土地再支付资金，先在60亩土地一块，后置换240 亩土地一块（此块割算），以便开发运作，置换土地以政府摘牌再过户，其中一块60亩已摘牌可直接过户 地块现状：位于主干道北海大道南侧，新区管委会东侧，汽车站西侧。

见下图示： 滨州北海新区起步区规划 （50平方公里） 承包方式：建筑装饰施工总承包，从规划设计至建筑、安装、市政、绿化、室内外装饰施工结束 项目工期：二年，主体施工一年、室内外装饰一年 项目资金：工程造价 20000万元，其中前期费用1000万元，工程费用19000万元； 承包方 投入资金5000万元，占25%； 发包方 支付资金8600万元（含保修金1000万元，分期返还，最长5年），占43%； 资金缺口 6400万元，占32%； 资金缺口解决办法：建设方土地置换300亩，其中一块60亩，抵付2280万元，另一块240亩，抵付 9120万元，合计11400万元； 工程资金缺口 19000-4000-8600=6400万元，占33.7%； 解决办法 寅吃卯粮——贷款：60亩质押贷款1900万元（60万元/亩×60亩×0.6=2160万 元、银行有意向）支付工程款，占工程造价10%； ——抵房：余下4500万元工程款，以首期60亩开发小区的商品房抵付 工程款，占工程造价23.7%。

投资资金解决 后期240亩土地抵押贷款（单位：万元）项 目名 称投 资 款抵 押 贷 款投资本金年息20%期末本息评估价土地总价贷款额（0.6）一年回收5000分批投入，首批缴纳保证金10001000600060144008460二年回收20007000801920011520三年回收300080001002400014400 二、60亩小区开发项目 项目占地：60亩； 占地面积：40000m2； 容积率：1.6； 建筑结构：砖混多层； 建筑面积：64000m2；其中：商铺12800m2（20%），住宅51200m2（80%）； 承建范围：建筑、安装、市政、绿化、外装饰等，毛坯房； 项目造价：砖混住宅 2200元/m2×51200m2=11264万元； 框架商铺 2700元/m2×12800m2=3456万元； 合计总价 14720万元（含一切开发经营费用）； 地块现状：位于新建医院南侧，新区管委会东侧，汽车站西侧。

见上图示： 项目工期：一年半 资金运作：工程造价 14720万元，其中：前期费用720万元，工程费用14000万元； 发包方 投入资金约5000万元（占34%），此资金由后期240亩抵押贷款剩余部分解决； 房屋销售收入 800元/m2×64000m2=5120万元（占35%）； 以房抵款 382。