上海某高档楼盘装修与会所设施调研报告.doc

金丰上海高档楼盘装修及会所设施调研报告前 言当前市场高档楼盘大多采用了豪华装修、高档配置的做法以提升产品的附加值，针对该现象，本报告对上海高档房的装修和配置进行专项市场调研，本次调研的高档房目前市场价格为1.2万元以上，按高档房市场的不同档次细分，将上海高档房市场分为1.2～1.8万元/平方米、1.8万元及以上两个档次分别进行调研分析本报告共提取当前市场在售的17个高档楼盘作为样板数进行分析，所涉及的区域包括上海静安区、卢湾区、徐汇区、长宁区以及浦东新区一、两个档次装修房之异同点本报告对高档楼盘的装修配置所涉及的楼盘，分别以12000～18000元/平方米、18000元/平方米及以上两个不同价格段的高档楼盘为主要涉及范围，上下共分两个档次，目前在上海都属于豪华装修房由于同属于市场高端产品，它们在较多部分表现出装修标准的相似性，而由于单价的不同，它们在某些方面，例如电梯、保安系统及防盗系统、洁具的品牌选取上又表现出明显的差异性在各自的装修风格方面，18000元/平方米及以上楼盘的装修风格一般都偏向于欧式风格，力求表现出欧洲宫廷式的古典传统豪华感觉，在装修及用料上以高档木材、石材为主，而12000～18000元/平方米的楼盘只有部分会做成欧式风格，有些楼盘会做成现代简约风格等其他类型风格，在装修材料上亦会使用一些玻璃制品和不锈钢材料。

每平方米在18000元或以上的楼盘在当前上海房地产市场可谓豪宅中的极品，其建筑材料、设备都力求全进口，采用的品牌一般为欧洲知名品牌，在配备楼盘技防方面可谓面面俱到，多重设防，安全性的考虑更为严重售价在每平方米1.2～1.8万元的楼盘，虽然较之单价在1.8万元以上的楼盘要低了一个档次，但在上海房地产上来说，仍属于豪宅之列，其建筑材料、设备都力求高档，虽然未必都是全进口的产品，但大都为中外合资的知名品牌，而在装修方面，并非一味求奢靡的感觉，而是呈现出豪华、高雅的居家氛围，这一点与单价在1.8万元以上的楼盘装修风格和定位稍有不同二、装修标准比较公用部位：1、 外墙：共同点：设计：一般高层建筑均采用三段式设计，即顶部、主楼及基座三段选材：两者的外墙材料差异不大，主楼一般都是采用进口的防水涂料或高级面砖，使得建筑清朗挺拔；裙房一般采用花岗岩或其他天然石材进行墙面处理，体现出建筑的稳健及扎实12000～18000元/M2的主要特点：Ø 强调功效，例如强调“采用新科技节能环保型建材”等Ø 不少楼盘使用高级面砖作为外墙材料>18000元/M2的主要特点：Ø 更强调品牌，例如，采用日本进口SKK防水防污弹性涂料，该品牌在日本市场占有率第一，超出第二名一倍多。

Ø 为了体现整体产品质量，石材的使用率更高，例如采用石材线条勾勒等方法2、 首层电梯大堂：共同点：地面：都会铺设进口大理石；墙面：配大理石或高级墙纸；其他装饰：吊顶、灯光照明，部分以玄关台等作为装饰3、 客用电梯：共同点：品牌：一般选择进口三菱和进口OTIS电梯为多标准：速度方面一般2.0米/秒为最低限度，不少楼盘已经接近2.5米/秒这一写字楼标准容量方面：1000公斤/台较为常用12000～18000元/M2的主要特点：Ø 电梯的品牌处于较高水平，一般会采用使用率高、维修方便的三菱或OTIS电梯，少量会采用在国内知名度不高的品牌，如德国“蒂森”永磁无齿轮电梯、永大日立电梯等知名品牌注：德国“蒂森”电梯公司属于德国著名跨国工业集团蒂森克虏伯公司）>18000元/M2的主要特点：Ø 电梯品牌更高，均采用进口电梯，以日本进口三菱电梯、奥的斯（OTIS）电梯居多；Ø 电梯使用标准更高：分客用电梯和工作电梯两类，甚至客用电梯直接进入一层大堂，而工作电梯却会直接进入地下层且标准区别非常大，主人电梯标准相对较高，例如会采用日本进口三菱电梯、奥的斯（OTIS）电梯等知名品牌，而保姆电梯相对较差，一般会采用中外合资的产品，例如中日合资三菱电梯、中芬合资产通力KONE电梯等。

4、 楼层电梯大堂：12000～18000元/M2的主要特点： 各层电梯大堂一般会铺设普通大理石或高档地砖>18000元/M2的主要特点：铺设进口大理石，墙身配大理石玻璃，另设吊顶和灯光照明5、 楼层走道：12000～18000元/M2的主要特点：Ø 地面部分：较为普通的材料，如地砖等；Ø 墙面材料：大多采用乳胶漆>18000元/M2的主要特点：Ø 地面部分：如该楼盘以酒店式服务作为卖点，则一般会采用高级地毯Ø 墙面材料：会使用墙纸作为情面材料，体现装修的质感住宅单元1、分户门：Ø 一般都会采用特制平板实心防火防盗门2、客厅与卧室Ø 客厅与卧室的地面与墙面装修：选材：一般地面都是采用柚木或重蚁木等高级实木地板，墙面都是采用高价乳胶漆，有些高档楼盘会采用墙纸例如SABBIA品牌）12000～18000元/M2的主要特点：客饭厅——地面一般会采用柚木、重蚁木等高档木材作为地板，地板方面漆板是必然选择，墙面则采用高级乳胶漆等，窗户会采用彩铝、中空玻璃卧室——地面一般会采用柚木、枫木等高档木材作为地板，墙面则会采用高级墙纸等，窗户亦会使用中空玻璃>18000元/M2的主要特点：客饭厅——地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面则采用污染较少的高级乳胶漆等，窗户会采用中空玻璃，以达到节能和隔音的效果。

卧室——地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面采用高级乳胶漆或高级墙纸等，窗户也会采用中空玻璃3、空调设备：选材及品牌：面积超过300平方米，一般采用中央空调，品牌则以进口大金中央空调或同级别其他品牌为主如面积小于300平方米，有些公寓会采用分体空调但是在品牌方面也有较高追求，基本以大金、三菱重工为主4、卫生间洁具： 配置标准较高：公共浴室一般会将淋浴及盆浴分开，以给客户更多选择，且可以保证客户在使用中的卫生问题而主卧室的洗手间则更注重私密性及豪华性，以充分体现主人的尊贵与地位，甚至会使用冲浪浴缸标准：差异加大，主要体现在品牌方面12000～18000元/M2的主要特点： 地面：会采用防滑地砖；墙面：会采用高档面砖；洁具：会采用世界知名的进口品牌，例如科勒洁具，西班牙ROCA洁具；卫浴的配件亦采用世界顶级产品，例如“A.O.施密斯”燃气热水器浴缸：主卧室会使用冲浪浴缸；品牌包括科勒、美标等中高档知名品牌>18000元/M2的主要特点：18000元/M2及以上楼盘对于洁具的选择可谓苛求完美，不仅主人卫生间要采用世界顶级产品，例如德国进口V＆B卫生洁具或同级品，就连工人卫生间也采用世界驰名品牌，例如TOTO或和成卫浴，但一般为中外合资产品。

地面：会采用高档大理石，大理石方面一般会使用国外进口的“金花米黄“作为主材，以体现整体品味墙面：会采用高档面砖；洁具：会采用世界顶级的品牌，例如德国进口V＆B卫生洁具或同级品，而保姆卫裕洁具相对档次要低些，例如TOTO或和成或同级品卫裕的五金配件亦采用世界顶级产品，例如德国进口JADO或同级品注：德国威宝V＆B是有着254年历史的世界厨卫设备的先驱，在卫浴及陶瓷领域有着无可争辩的领先地位；JADO五金配件为德国首席卫浴系列五金配件）5、厨房12000～18000元/M2的主要特点：地面会采用防滑地砖，墙面会采用高档面砖，橱柜往往采用全套进口的成套设备，例如：意大利Smeg橱具，美国爱惠普净水器>18000元/M2的主要特点：厨房装修标准：地面会采用高档大理石，墙面会采用高档面砖，橱柜往往采用意大利进口SNAIDERO橱柜、德国全套进口柏丽品牌或POGGENPOHL品牌的成套设备注：SNAIDERO橱柜被誉为设计师名人堂的意大利厨柜第一大集团；德国柏丽是世界上最大的专业厨具生产商，其产品被认为是高品质和实用性的完美结合；POGGENPOHL品牌是欧洲最大的橱柜生产商之一，拥有全球第二大经销网络，其产品按人体力学原理设计，被誉为厨房中的“劳斯莱斯”，据说香港富商李嘉城家中选用的即是此品牌橱柜。

6、其他设备12000～18000元/M2的主要特点： 该类豪宅一般会预先安装少量设施，例如空调、热水炉、厨房设施、等，但是在品牌方面则一般会选择在国内知名度较高的外资品牌，例如空调会采用日本三菱重工空调、约克制冷主机、霍尼韦尔控制系统的中央空调等>18000元/M2的主要特点：该类豪宅一般会预先安装较高档的设施，甚至采用世界一流品牌产品，例如日本进口大金中央空调等，美国进口AO.SMITH、美国进口ECOWATHER IRK27C01软水及净水系统或同级品注：美国热水器巨头A.O.史密斯是著名跨国公司，位列美国制造业500强，在美国热水器市场处于霸主的地位）安装高档进口的软水及净水系统一般的豪宅较少使用，但是目前上海的水质尚不能满足国际的使用标准，使用相应的软水系统将提高水质，同时也是电热水器所必须配置的附件之一公用设备：1、 停车场共同点：均采用高级的、进口车库管理系统12000～18000元/M2的主要特点：Ø 一般会采用高科技的车库管理系统、甚至采用车辆出入感应系统等，其品牌一般是中外合资的；>18000元/M2的主要特点：Ø 一般会采用进口的车库管理系统，例如马来西亚ELLD品牌SMARTCARD车库管理系统、车辆出入感应系统等；2、 垃圾处理共同点：一般都采用“集中处理”的垃圾处理方式，该处理方式一般是首先将垃圾进行集中，后经过压缩打包后集中运出。

这种方式一般会每周处理一次垃圾，这样可以减少垃圾车辆的出入以干扰居民3、 保安及防盗系统共同点：保安及消防系统一般包括：可视对讲系统.电子巡更系统,监控系统12000～18000元/M2的主要特点：该价格段楼盘一般会采用大家庭安防系统，包括进口对讲可视系统、电子巡更系统、电视监控系统等大型居住社区，一般还会采用周界报警系统、车库遥感系统>18000元/M2的主要特点：豪宅的购买者往往对于楼宇的安全设施尤为关注，该价格段楼盘在保安系统及防盗系统方面考虑得更为周到，装备得更为先进，例如在御品大厦这一幢楼宇内，就安装了高清晰闭路电视和16路数字化监控系统，102台高清晰日本松下彩色摄像机，一般会采用美国或日本全进口的高端技防设备，例如日本松下彩色摄像机，美国派尔和日本松下，日本精工摄像镜头，三乐SM4系列硬盘数字录像机等在设备方面也更高级，增加了电梯自动化行驶安全系统及自动化物业管理系统等而一般12000～18000元/M2的楼盘难以达到如此的布控密度和如此高端的高科技监控产品4、 消防系统共同点：消防系统管理较为严格，发展商一般会聘请专业的消防管理公司施工，因此高级楼盘一般都采用国内知名品牌的消防监控系统，家里会安装煤气泄露报警系统。

12000～18000元/M2的主要特点：该价格段楼盘的消防系统一般会采用国内知名品牌的消防监控系统，家里会安装煤气泄露报警系统>18000元/M2的主要特点：该价格段楼盘的消防系统与1.2～1.8万元楼盘相比似乎差别并不大，一般会采用国内知名品牌的消防监控系统，这方面并未力求全进口5、 智能化系统：12000～18000元/M2的主要特点：在1.2～1.8万元的豪宅楼盘中，各种楼宇智能化装备可谓应有尽有，例如IC卡层站控制系统、美国I－home智能系统、光纤宽带入户、楼宇设备自动控制系统、访客可视对讲系统，智能一卡通系统、智能卡出入监控系统、红外线报警、远程遥控等。