天津别墅市场分析报告.doc

天津别墅市场分析报告营销部2008年1月报告索引一、 前言 23二、 宏观政策环境 23三、 别墅市场分析 4（一）独栋别墅 41、总表： 42、重点项目分析 8（二）双拼别墅 22231、总表 22232、重点项目分析 2425（三）联排别墅 25271、总表 25272、重点项目分析 2829（四）叠拼别墅 37391、总表 37392、项目分析 3739一、 前言本报告对别墅市场07年市场运行进行分析，分析竞争项目的年销售量和08年上市量的数据，在售和新增的主要别墅项目进行跟踪分析，并对在售项目的销售动态进行分析，为我公司项目在今后的发展提供市场分析支持二、 宏观政策环境在国家宏观经济的快速增长的背景下，房地产市场的发展十分迅速，但同时由于市场结构以及市场价格增长过快等问题，使政府对房地产市场的发展十分关注，频出宏观调控政策政策主要针对目前市场结构问题，限制高端房地产产品的供给，加大中低端产品的供应力度，解决中低端市场的供需矛盾通过金融政策的调整限制热钱对房地产市场的影响，遏制市场价格上涨势头别墅以及类别墅，低容积率低密度的产品成为调控的重点对象之一国家出台一系列政策加以干预，有效的限制了未来别墅产品的供应。

由于政策的限制，别墅产品，尤其是独栋别墅，已成为各家房地产开发商的战略资源n 针对房地产供应结构的调控政策：Ø 2006年5月17日——国务院：提出调整房地产的六项措施重点调控住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型商品房Ø 2006年5月29日——国务院：《住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，调控住房供应比例，通过对营业税的征收政策，提高个人首付比例，限制对房地产投机的行为该条例还规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设、套型建设面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上因此在开发别墅高档住宅项目，进行前期规划时，还需考虑该条款的规定，平衡套型比例Ø 2006年8月，国土资源部：停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园洋房等类别墅项目的审批也将进一步控制同时还要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构n 针对房地产市场投机的金融政策Ø 2007年3月18日，物权法出台明确了个人对财产的拥有权和支配权Ø 自2007 年9 月15 日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87 %；一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整Ø 中国人民银行12月8日宣布，从2007年12月25起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高三、 别墅市场分析2007年别墅市场十分活跃，由于宏观政策对别墅项目的限制，有效控制了未来别墅尤其是独栋别墅的供给量，造成市场上别墅存量的不足，各房地产公司均有意放缓别墅项目的销售节奏拥有独栋别墅的公司更是把独栋别墅资源作为战略储备，控制销售节奏，提升价格，获取利润从别墅市场运行分析，独栋别墅07年共消化11万平米的存量，尤其在07年上半年消化速度较快，下半年开始各项目开始提高独栋别墅的销售价格，控制销售节奏在售项目的存量为40.2万平米双拼别墅07年共销售5.84万平米存量，目前在售项目存量0.5万平米在售别墅项目中，双拼别墅在项目中规划的比例相对较低，供给量相对较少，因此已经上市便迅速消化在售的双拼别墅市场存量也比较低联排别墅在07年共消化了14.1万平米，在售项目市场存量为13.74万平米独栋别墅目前的市场存量最高，主要由于各在售项目考虑到独栋别墅的稀缺性，有意识控制销售所导致未来随着市场不断消化，独栋别墅资源将日益稀缺而双拼联排虽然目前市场存量较少，但由于政策没有限制双拼联排的形式，未来将成为市场供给量将逐步增多，并逐步成为别墅市场的主流。

双拼别墅由于在规划上有低容积率的要求，同时天津市出让的土地容积率规划的要求基本都在1以上，因此限制了双拼别墅供给量的大幅度提升，使市场供给低于需求，因此预计未来双拼别墅具有很强的市场发展潜力而联排别墅容积率相对较高，规划难度相对较低，且用地经济，是开发商重点发展的对象但同时市场供给量较大，市场竞争相对比较激烈在开发联排别墅应注意市场风险一） 独栋别墅1、总表：区域项目名称在售户型市场价格单位总房款总建筑面积（万平米）已销售量（万平米）年销售量（万平米）未来供应量（万平米）西青区玛歌庄园1848468-56015000702-840万元1261.56.00 梦都.岭上林里206-493平米，以293平米为主力户型14000288.4-690万元规划总建筑面积24万平米，首期共计277套，约9万平米0.58607年12月开盘，销售0.586万平米08年预计推出9万平米宝坻区京津新城300-45010000300-450万元占地1500万平米，规划10000户目前主推熙园283.908年推出6万平米，位于顺园东侧近300栋武清区东篱.19英里200-450平米，主力户型250平米7400148-333万元别墅建筑面积为11万，度假温泉酒店为4.5万平米，度假公寓为18万平米，农庄5.0万平米。

107年9月开盘，销售1万平米10万津南区领世郡300-40023000690-920万元总规划建筑面积为140万平米11.611.8有6万平米独栋别墅的存量，目前封盘，预计08年上市天嘉湖282——299，316——390、483、536、604、746、77312000336-927.6万元起步区18.2万2.18407年10月开盘，销售2.184万平米08年推出105套，约3万平米东丽区万科城200-270平米；25000500-675万元550仅余10套，2000平米n 产品分析从建筑风格上，在售的独栋别墅建筑风格基本分为两种，一种以玛歌庄园为代表的地中海风格，体现项目的精细和品位，彰显尊贵另一种以领世郡、京津新城为代表的北美风格，强调贴近自然和谐，风格气派从户型上分析，不同项目根据自身的市场和客户的定位，规划了差异化的户型针对纯高端客户，户型面积较大，以玛歌庄园、天嘉湖为代表，主力户型面积在400平米左右由于总房款较高，提高了客户准入的门槛，因此非常注重产品的细节在户型设计上比较有特点，如天嘉湖项目的户型，几乎照搬美国豪华别墅项目的户型，因此该项目的户型有特点，对于有过高端别墅经历的客户会感觉该项目与国外产品接轨，产品设计很地道。

以300——350平米左右为主力户型的项目，主要以梦都.岭上林里、领世郡为代表，在户型面积上比较适中，功能布局规划比较合理重点吸引主流客群在保证利润的条件下，尽可能的保证一定的销售速度以250——280平米左右为主体的“经济型”别墅，由于总房款较低，对客户的购买力要求相对较低，门槛相对较低但随着产品的日益稀缺，“经济型“别墅也不再“经济”n 销售分析Ø 销售量07年，独栋别墅的销售量11万平米销售节奏有所放缓，尤其是07年的下半年，表现十分明显如天嘉湖项目，在今年10月正式开盘，销售56套后，但很快就控制销售节奏，目的是利用昆明星耀集团将区域价值做足后，在进行销售，重点搏取利润领世郡也使“惜售”的典型，300余栋独栋别墅处于封顶阶段，依然等待时机Ø 销售价格在独栋别墅项目惜售的同时，各项目纷纷大幅提高销售价格例如京津新城在第一季度市场均价为6600元/平米，但到了第四季度已提升至10000元/平米而领世郡将价格提升至23000元/平米天嘉湖项目07年10月开盘，市场均价12000元/平米从单位总房款的角度分析，可分为3个档次² 单位总房款超过500万的项目包括玛歌庄园、领世郡、万科城玛歌庄园总房款较高是由于单套户型面积较大，随着市场的发展，单套总房款在700万元以上，正是由于市场定位于高端，针对的客户群较少，该项目销售速度一直比较缓慢。

而津滨创辉也把该项目作为重点利润增长点，对销售速度要求较低领世郡和万科城在户型面积设计上比较适中，200-300平米为主，在销售初期，由于性价比较高，因此取得了比较突出的销售业绩，一经上市，便迅速消化，当公司意识到独栋别墅资源的重要性时，存量已经不再充足万科城仅余10套，单价已标至25000元/平米，一方面是由于资源的稀缺，另一方面主要的目的还是为了重点推动联排别墅而起到价格标杆的作用而领世郡在操作手法上与万科城比较类似，目前在售的独栋别墅的单价为23000元/平米，也是以价格标杆的作用为主，重点是为了未来300套存量的独栋别墅提前做好市场试探和准备从项目特征分析，单套价值在500万以上的项目均具有较高的操作水准，在规划、户型、园林等方面均有所体现，并得到了市场的认可² 单位总房款在300-500万的项目该档次的项目包括梦都.岭上林里、京津新城、天嘉湖该类项目的主力户型的面积基本在300平米左右，单价在10000-14000元其中京津新城是开发多年的项目，随着区域条件的成熟，其定位由经济型别墅向更高的层次转化发展而天嘉湖项目在未来也将有较大的发展潜力，该项目的操作思路就是耐心的等待来自昆明的星耀集团将区域做熟做大，坐收渔利。

而梦都.岭上林里具有高尔夫、树林资源，在规划和户型上也具有鲜明的特点，在市场也具有很强的竞争力² 单位总房款低于300万的项目东篱.19英里，是今年新上市的项目，位于武清区大孟庄，距离市区较远，位于北京与天津之间，交通不便另外该项目所在区域不成熟，以农业为主，第三产业十分薄弱该项目是由当地的开发商开发，结合当地资源，以农家乐为主要的卖点之一该项目基本上没有做推广工作，主要以低价格和独栋别墅概念吸引市场关注n 供应量市场存量40.2万平米对于独栋别墅，各项目均把利润放在首位预计各项目将采取谨慎的控制销售节奏，重点拉升价格，以获取最大的利润² 单位总房款超过500万的项目包括玛歌庄园、领世郡、万科城等项目，预计存量为12.2万平米² 单位总房款在300-500万的项目包括梦都.岭上林里、京津新城、天嘉湖市场存量为18万平米² 单位总房款低于300万的项目东篱.19英里，项目存量10万平米2、重点项目分析2.1京津新城n 地段分析Ø 地理位置位于天津市宝坻区，处在京津唐三角区的中心点，东以潮白河为界，西临津蓟高速公路，距津蓟高速公路周良庄出口仅200米，南北两侧现状为农田，城内水系资源丰富，河渠交错。

Ø 自然环境分析项目所在地宝坻北依燕山，东临渤海，东距北戴河和东陵，分别为1个小时左右的车程，北距承德避暑山庄3个小时的车程距盘山和古蓟州黄涯关长城45公里宝坻是地下水资源丰富，年开采量可达2.2亿立方米，而且水质优良，地下水全淡水区开采深度在100米左右，地表水年可调剂量为2.5—3亿立方米宝坻地热资源储量丰富，南部有周良庄地热异常区，深度3000米左右，水质优良，地下热源储藏量达十一亿立方米之多，热源面积近200平方。