无锡金科罗氏中亚地块整体定位及物业发但展建议.ppt

谨呈：无锡谨呈：无锡**房地产有限公司房地产有限公司无锡无锡**罗氏中亚地块前期顾问项目罗氏中亚地块前期顾问项目整体定位及物业发展建议整体定位及物业发展建议2009年12月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归地产顾问股份有限公司所有，未经地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目推荐背景说明推荐背景说明:项目关键词项目关键词报告推荐点报告推荐点项目组成员项目组成员操作时间操作时间中等规模、破碎地块、高地价项目中等规模、破碎地块、高地价项目1、市场研究：如何通过市场分析确定项目未来发展趋势，以、市场研究：如何通过市场分析确定项目未来发展趋势，以及市场格局分析、及市场格局分析、2、洋房化社区打造、商业定位及街区打造、洋房化社区打造、商业定位及街区打造3、案例沉淀：无锡西水东、案例沉淀：无锡西水东——城市核心区旧改综合体打造城市核心区旧改综合体打造周华、邱月娇、王轲、汤铭、沈杨周华、邱月娇、王轲、汤铭、沈杨2009.11-2009.12月底月底合雅无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目漫漫•街区生活街区生活融优惬意报告结构项目本体分析市场竞争项目发展战略企业目标客户分析整体定位物业发展建议无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目报告结构项目本体分析企业目标项目发展战略整体定位物业发展建议市场竞争客户分析123481.2.3.4.95.6.7.8.9.无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目区域发展：区域发展：项目位于南长区中心，运河西岸；南长区整体定位于都市产业创新区、文化休项目位于南长区中心，运河西岸；南长区整体定位于都市产业创新区、文化休闲特色区、品质人居引领区，其中依托太湖广场、古运河休闲街等基础设施的完善，未来闲特色区、品质人居引领区，其中依托太湖广场、古运河休闲街等基础设施的完善，未来规划为无锡副中心，成为城市外扩的首位承接区，城市价值彰显规划为无锡副中心，成为城市外扩的首位承接区，城市价值彰显三大产业带三大产业带p 发展定位：依据发展定位：依据2009年年1月《无锡市南长区经济转型优化发展规划研究报告》，区域定位于都市创业产业创新区、文化休闲特色区、品质人居引领区p 空间布局：依托产业发展空间布局：依托产业发展古运河界文化遗产旅游带清扬路现代商务商业带京杭运河滨水休闲风基础，区域将打造“三大集聚区、三条产业带、十集聚区、三条产业带、十个特色街（区）个特色街（区）”的空间的空间开发总体结构。

p “三大集聚区”指太湖广场国际商务集聚区、清名桥古运河历史文化文化创意集聚区、南长科技创新清名桥古运河历史5 文化创意集聚区太湖广场国际商务集聚区 67情带十条特色街十条特色街人民西路电子数码街西水东国际名品特色街振新路抗体休闲特色街阳光时尚生活街及服务外包集聚区p “三条产业带”指古运河界文化遗产旅游带、清扬路现代商业商务带、京杭运河滨水休闲风情带南长科技创新及服务外包集聚区1010.永乐路娱乐休闲特色街清名东路酒吧休闲特色街清南路餐饮保健特色街太湖半岛综合商贸特色街金城路汽贸特色街下甸桥现代物流特色街无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目项目属于高地价，较大规模，中高容积率项目项目属于高地价，较大规模，中高容积率项目基础经济指标：基础经济指标：p地价：地价：22.4亿，合亿，合楼板价5300元/p项目规模：项目规模：A地块可建设面积约33435米；B地块可建设面积约13089米；C地块可建设面积约55462米； D地块可建设面积约37759米； E地块可建设面积约47158米； F地块可建设面积约20498米p规划指标：规划指标：容积率：2.0-2.4Ø可用占地：可用占地：228903米米Ø建筑面积：建筑面积：457806米米p规划用途：规划用途：住宅；商业金城路高架u6个小地块u临街面长u10%的商业要求京杭大运河1、地块被分割的比较碎；2、地块紧靠金城路高架；3、紧邻京杭大运河；4、地块中规划一万方幼儿园5、商业面积不低于总建筑面积的10%报告结构项目本体分析市场竞争项目发展战略企业目标客户分析整体定位物业发展建议无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目报告结构项目本体分析企业目标项目发展战略整体定位物业发展建议市场竞争客户分析无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目开发商困惑开发商困惑——区域内地王项目，如何突破区域内认知，在激烈的竞争中获得优势，区域内地王项目，如何突破区域内认知，在激烈的竞争中获得优势，以保证项目的溢价及利润最大化以保证项目的溢价及利润最大化战略层面：战略层面：p本项目是**集团首次在城市核心区获取的高地价项目，如何能够实现该项目的溢价及企业背景：p中国百强房企23位，在住宅产品开发方面有着充实的经验。

利润最大化，p十年集团发展，目前处于从重庆策略层面：策略层面：p如何实现竞争占位？超越地价远低于**的九龙仓项目？实现“又快又好销售”技术层面：技术层面：p地块较为破碎带来的规划难题？物业组合？体量较大的商业？幼儿园与学校的资源如何充分利用？高端项目的认知如何建立？向全国扩张第一阶段，先布局长三角经济发达二线城市，再伺机进入一线城市p无锡**在无锡深耕，通过东方王榭及观天下项目的运作，品牌口碑及影响力已进入第一梯队，作为首次进入城市的核心区项目，承担着企业扩张中的“提款机”作用，溢价及利润最大化是最重要的价及利润最大化是最重要的报告结构项目本体分析市场竞争项目发展战略企业目标客户分析整体定位物业发展建议无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目报告结构项目本体分析企业目标项目发展战略整体定位物业发展建议市场竞争客户分析无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目高端住宅市场格局高端住宅市场格局：资源导向型和城市驱动型，高端格局初步成形：太湖广场区域，崇安：资源导向型和城市驱动型，高端格局初步成形：太湖广场区域，崇安城市核心区，蠡湖新城区域为三个集中的区域；城市价值与太湖的资源价值得到市场充分城市核心区，蠡湖新城区域为三个集中的区域；城市价值与太湖的资源价值得到市场充分认知认知太湖广场片区：太湖广场片区：p政府规划，最有国际化潜力的高档居住片区；p城市旧改重点区域，近年来拆迁量不断放大香榭一品9500欧风新天地12000常工城尚城11000爱家金河湾 高层7800洋房17000贸中心崇安老城片区：崇安老城片区：p无锡城市传统核心区，在无锡人心中的位置不可取代；土地资源稀缺p以解放环路为界，临近区域为城市旧改重点区域，中心土西水东12000洋房14000金域蓝湾11000蠡湖蠡湖新城新城老城区老城区太湖广太湖广场场14000万科金域缇香高层 11000洋房 15500茂业10000地出让增多，但由于拆迁成本、拿地成本等，开发商进入成本不断上升蠡湖新城片区：蠡湖新城片区：p强势资源优势，配套资源相对稀少；客户高认知区域p未来土地出让量较大，将成为豪宅集中区蠡湖一号高层10000洋房15000绿城玉兰花园9800朗诗12000时代上城高层 8500洋房 13000无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目细分板块下，各区域中高端项目驱动特点鲜明细分板块下，各区域中高端项目驱动特点鲜明以配套及品牌开发商驱动以配套及品牌开发商驱动代表楼盘：山语银城、万达广场、紫金英郡、阳光嘉园板块均价：洋房：10000元/高层：8500-9500元/客户特点：大多数为区域内自住改善型客户，看重区域的环境及配套资源驱动资源驱动河埒口板市中心板块城市价值及景观、文化价值驱动城市价值及景观、文化价值驱动代表楼盘：西水东、万科金域蓝湾、香榭一品、欧风新天地板块均价：洋房：12000元/高层：11000客户特点：多数为私企人员、政府公务员及银行人士，改善客户，以及拆迁客户的回归，看重地段和景观资源代表楼盘：瑜憬湾、蠡湖香榭、湖滨壹号、蠡湖一号、太湖锦园沿湖均价：高层：15000元/洋房：14000元/客户特点：沿湖楼盘客户多以政府公务员和银行人士及生意人为主，看重环境的改善型客户块蠡湖新城北块南长次中心板块城市价值驱动城市价值驱动代表楼盘：朗诗未来之家、时代上城、茂业豪园、界贸易中心、清扬御庭板块均价：洋房：13000-15000元/高层：8500-12000资源及品牌开发商大盘驱动资源及品牌开发商大盘驱动代表楼盘：太湖国际社区洋房均价：15500元/湖景高层：14000-16000小高层：9000客户特点：洋房客户多为银行及政府人士，主要来自滨湖、崇安、南长，再改客户；高层客户刚需自住居多，也有部分投资客，看重居住环境蠡湖新城南块太湖新城板块客户特点：多数为私企人员，多次置业的再改客户，看中城市价值和未来潜力政府及品牌开发商驱动政府及品牌开发商驱动代表楼盘：绿城玉兰花园板块均价：高层：9800元/客户特点：银行及政府以及看重绿城品牌的人士居多，拥有多套物业的再改客户无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目本区域未来供应量大本区域未来供应量大——优势地块陆续推出，但随着拆迁成本的增加，拿地成本将不断上优势地块陆续推出，但随着拆迁成本的增加，拿地成本将不断上升升夹城里夹城里 振新路地块振新路地块南长区最好的一个地块，5000户居民，拆迁难度大，出让情况不明确，刚开始拆迁华润地块华润地块可能在明年10月份前面市的豪宅项目，位置在梁溪河附近，海岸城项目海岸城项目建面7.7万严巷地块严巷地块建面54760方；容积率1.4-1.6，绿地率大于35%九龙仓九龙仓72号地块号地块建面：34万方金域蓝湾西侧九龙仓九龙仓71、、73号地块号地块公交三厂地块、职公交三厂地块、职业技术学院地块业技术学院地块建面124100方，容积率小于71号地块建面24万方叶片厂地块叶片厂地块2.0-2.4；绿地率大于30%九龙仓九龙仓70号地块号地块香江集团：财富港香江集团：财富港正在与香江集团接洽，拟打造一个高档综合体。

建面94095；容积率小于2.0-2.3本项目本项目建面85620方；容积率1.7-2.0五爱北地块五爱北地块建面83070方；容积率1.4-1.6新苏机械厂地块新苏机械厂地块建面106994；容积率2.0-2.3；地段地段/资源型资源型产品型产品型人文型人文型无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目综合各区域中高端项目发现，在项目成型的过程中，逐渐分化产生三种核心竞争力主导综合各区域中高端项目发现，在项目成型的过程中，逐渐分化产生三种核心竞争力主导项目，地段＋资源型的项目市场表现更好项目，地段＋资源型的项目市场表现更好n 开发特点：拥有强势资源或地段，围绕开发特点：拥有强势资源或地段，围绕地段地段/资源型资源型资源做文章n 代表楼盘：蠡湖一号、太湖国际社区、代表楼盘：蠡湖一号、太湖国际社区、西水东西水东n 开发特点：重产品开发特点：重产品打造、精雕产品细节、打造、精雕产品细节、无锡城市高端住宅无锡城市高端住宅核心竞争力核心竞争力产品型产品型人文型人文型高形象、高品质、国际化n 代表企业：朗诗未来之家、绿城玉兰公代表企业：朗诗未来之家、绿城玉兰公寓n 开发特点：营销主导，重体验价值，重开发特点：营销主导，重体验价值，重展示价值，善于挖掘项目的人文资源n 代表楼盘：金域蓝湾代表楼盘：金域蓝湾城市商务中心新城规划无强势规划引导高档居住区 但基础配套缓慢供应量少，高层、城市综物业类型高层为主，少量洋房 别墅、高层、洋房合体为主吸引客户类型无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目从市场竞争来看，本项目所在区域未来与市中心区域、环蠡湖片区会成为客户跨区域竞从市场竞争来看，本项目所在区域未来与市中心区域、环蠡湖片区会成为客户跨区域竞争的优选区域争的优选区域旧城改造，城旧城改造，城市价值驱动市价值驱动南长次中心南长次中心旧城改造，城旧城改造，城市价值驱动市价值驱动市中心市中心生态资源驱动生态资源驱动环蠡湖片区环蠡湖片区旧城改造，综旧城改造，综合人居指数合人居指数河埒口河埒口新城新城+生态环生态环境境+规划导向规划导向太湖新城太湖新城资源价值 太湖广场、古运河、运河市中心城市资源超市、医院、商业配套齐蠡湖、太湖惠山、梁锡河、蠡溪公 蠡湖、太湖、长广溪园、河埒广场 湿地、雪浪山万达广场、大润发、家配套氛围超市、医院、商业配套齐 全全配套缺乏乐福超市、新体育中心、育红小学、四院、妇幼太湖中学保健所政府规划客户分流区域，环蠡湖无强势规划引导太湖新城，无锡新行政中心片区分流预期后置公寓（多层转向小高层、别墅+公寓（复合型市高层为主） 区及单一高层社区）开发商品牌朗诗、茂业、九龙仓恒隆、苏宁、盛高绿城、阳光万达、华润、阳光万科、华润、绿城区域外倾向于吸引多全市及区域内的首次改善 全市及区域内的首次改善 再改客户、投资者、不首次改善型及首置客户 次改善型客户及泛公及再次改善客户，拆迁回 及再次改善客户，拆迁回 急于居住，客户后市预为主，急于居住，依赖 务员阶层，市区价格归者，急于居住 归者、投资客 期高 于相对成熟的生活配套 外溢的首置客户，投资者，不急于居住无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业市场商业市场>> 太湖广场商圈商业体量多，已确定商业面积太湖广场商圈商业体量多，已确定商业面积27.5万米，未来预计增加万米，未来预计增加供应供应12.5万米万米p茂业城：商业体量11.2万米p湾欢乐城：商业体量1万米p界贸易中心：商业体量3.2万米p九龙仓：商业体量待定（预计7.5万米p燕莎商务广场：商业体量待定（预计5万米）p阳光城市广场：商业体量6.2万米p太湖半岛商业：商业体量4.5万米p新天地：商业体量1.4万米商业类型商业类型集中型商业：茂业、燕莎、贸中心、太湖半岛社区型商业：阳光广场、九龙仓旅游特色商业：新天地、南禅寺、古运河无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业市场体量商业市场体量>> 区域商业未来供应将集中在区域商业未来供应将集中在2012年至年至2013年，周边商业竞争明年，周边商业竞争明显，本项目商业体量不占优势，应与竞争对手差异化经营显，本项目商业体量不占优势，应与竞争对手差异化经营n由于项目周边为无锡市新开发商业区域，因此主要开发量集中在2010年以后。

n2009年以后，特别是2012年、2013年，预计随着太湖广场商圈几个大型商业项目的建成，区域内将有大体量商业集中供应n本项目的上市时间预计在2011年左右，届时将面临大规模体量商业项目的直接竞争和挑战n由于2011年以后商业项目的单体体量规模均在6万方米以上，而本项目受自身地块的限制，难以发挥规模优势，因此，2000 2006 20072008 2011 20122013应突出项目主题，与之错位竞争商业中心单核发展，其他区域人口密度较弱不足以支撑商业发展；中心区商业中心单核发展，其他区域人口密度较弱不足以支撑商业发展；中心区域消费能力强，消费观念传统，跟风意识明显，追求新鲜商业形态和主题域消费能力强，消费观念传统，跟风意识明显，追求新鲜商业形态和主题目前目前随着南长区太湖广场的商圈逐渐成熟，太湖广场有望成为无锡第一个商业随着南长区太湖广场的商圈逐渐成熟，太湖广场有望成为无锡第一个商业副中心，南禅寺、古运河商业街有较大发展，吸引旅游客户，阳光城市花副中心，南禅寺、古运河商业街有较大发展，吸引旅游客户，阳光城市花园及太湖半岛依靠自身超市拉动人气形成区域商圈园及太湖半岛依靠自身超市拉动人气形成区域商圈。

未来未来社区型商业凭借自身超市拉动人气，形成区域商业中心社区型商业凭借自身超市拉动人气，形成区域商业中心购物中心凭借周边商务氛围成熟拉升区域品质吸引人气，带动高档消费购物中心凭借周边商务氛围成熟拉升区域品质吸引人气，带动高档消费思考思考无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目项目商业判断项目商业判断>>项目无锡目前项目无锡目前商业属于单核心结构，但未来太湖广场有望成为无锡第商业属于单核心结构，但未来太湖广场有望成为无锡第二商业副中心二商业副中心无锡目前商业市场研判：无锡目前商业市场研判：商业中心单核发展，其他区域人口密度较弱不足以支撑商业发展；中心区商业中心单核发展，其他区域人口密度较弱不足以支撑商业发展；中心区域消费能力强，消费观念传统，跟风意识明显，追求新鲜商业形态和主题域消费能力强，消费观念传统，跟风意识明显，追求新鲜商业形态和主题区域未来商业市场预测：区域未来商业市场预测：随着南长区太湖广场的商圈逐渐成熟，太湖广场有望成为无锡第一个商业随着南长区太湖广场的商圈逐渐成熟，太湖广场有望成为无锡第一个商业副中心，南禅寺、古运河商业街有较大发展，吸引旅游客户，阳光城市花副中心，南禅寺、古运河商业街有较大发展，吸引旅游客户，阳光城市花园及太湖半岛依靠自身超市拉动人气形成区域商圈。

园及太湖半岛依靠自身超市拉动人气形成区域商圈优势商业项目总结：优势商业项目总结：社区型商业凭借自身超市拉动人气，形成区域商业中心社区型商业凭借自身超市拉动人气，形成区域商业中心购物中心凭借周边商务氛围成熟拉升区域品质吸引人气，带动高档消费购物中心凭借周边商务氛围成熟拉升区域品质吸引人气，带动高档消费考虑太湖广场及周边环境对本项目的影响，本项目商业条件介于集中型商业和街区商业之考虑太湖广场及周边环境对本项目的影响，本项目商业条件介于集中型商业和街区商业之间，参考周边商业竞争形态，可根据开发力度灵活调整商业方向间，参考周边商业竞争形态，可根据开发力度灵活调整商业方向无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目项目商业判断项目商业判断>>项目存在集中式商业开发机会，但较有风险，销售型沿街商铺发展成项目存在集中式商业开发机会，但较有风险，销售型沿街商铺发展成熟，可根据规划具体落实体量，原则上尽可能的控制商业体量熟，可根据规划具体落实体量，原则上尽可能的控制商业体量项项目目商商业业机机会会123l利用超市业态发力，形成区域商业氛围，带动住宅发展本项目周边超市已利用超市业态发力，形成区域商业氛围，带动住宅发展。

本项目周边超市已饱和，不具备再发展的条件）饱和，不具备再发展的条件）l商业发展沿街商业为主，沿主要街区排布形成主题城市街铺，成为几个社区共商业发展沿街商业为主，沿主要街区排布形成主题城市街铺，成为几个社区共享（九龙仓享（九龙仓+本项目本项目+朗诗）的一站式商业场所朗诗）的一站式商业场所l发展集中式商业，主体三层为主，但从操作难度来看发展集中式商业，主体三层为主，但从操作难度来看，需要充分考虑企业战略，需要充分考虑企业战略转型需求，功能仍然是打造一站式商业场所转型需求，功能仍然是打造一站式商业场所方案三方案三集中型商业集中型商业方案二方案二街区街区报告结构项目本体分析市场竞争项目发展战略企业目标客户分析整体定位物业发展建议无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目报告结构项目本体分析企业目标项目发展战略整体定位物业发展建议市场竞争客户分析九龙仓九龙仓西水东西水东无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目从区域内现有项目的成交客户来看，从区域内现有项目的成交客户来看，以首改客户为主，随着片区价格的攀升再改客户比例以首改客户为主，随着片区价格的攀升再改客户比例有增加的趋势，同时客户梯度并未随项目产生分级，高端项目覆盖中高级别客户有增加的趋势，同时客户梯度并未随项目产生分级，高端项目覆盖中高级别客户项目项目万科金域蓝湾万科金域蓝湾朗诗未来之家朗诗未来之家茂业豪园茂业豪园时代上城时代上城贸国际公寓贸国际公寓客户构成客户构成三分之一为万科品牌的二次置业者；公务员、生意人、企事业单位中高三分之一为万科品牌的二次置业者；公务员、生意人、企事业单位中高层，主要是首置、首改，再改型客户层，主要是首置、首改，再改型客户以公务员，私营业主为主，购房以改善型需求为主，要占以公务员，私营业主为主，购房以改善型需求为主，要占50%以上。

也有以上也有投资的，占投资的，占15%，但是长期保值的多一点，买给子女的，买给老人的，但是长期保值的多一点，买给子女的，买给老人的50-60方米比较稀缺，方米比较稀缺， 50%以上是老客户再购；大户型为再改型客户，以上是老客户再购；大户型为再改型客户，多为公务员、经融机构人员、企事业单位中高层、生意人，主要为再改型多为公务员、经融机构人员、企事业单位中高层、生意人，主要为再改型客户，养老型客户也占据一定比例客户，养老型客户也占据一定比例无锡本地中高收入人群，其中经商的为主，占到无锡本地中高收入人群，其中经商的为主，占到70%以上，其他包括金融以上，其他包括金融从业人员、教师等，主要为再改型客户从业人员、教师等，主要为再改型客户高层：以首次置业的年轻白领夫妇、老人居多高层：以首次置业的年轻白领夫妇、老人居多洋房：公务员、银行人士、企业中高管、私营业主等主要是首改型客户洋房：公务员、银行人士、企业中高管、私营业主等主要是首改型客户约约15%为市中心拆迁居民；为市中心拆迁居民；30%为政府官员；为政府官员；20%为周边企事业单位员工及为周边企事业单位员工及高层管理人员，主要为再改型客户；另外高层管理人员，主要为再改型客户；另外15%为父母为子女购房；现场来为父母为子女购房；现场来人约人约20%为浙商及沪商投资客为浙商及沪商投资客50%私营业主、外企和大型企业高管以及江浙人士，主要为再改型客户私营业主、外企和大型企业高管以及江浙人士，主要为再改型客户无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目无锡客户眼中的无锡客户眼中的豪宅价值认知排序：地段豪宅价值认知排序：地段+品牌品牌+无劣势的产品已然先天决定了项无劣势的产品已然先天决定了项目的豪宅素质；但一定价格敏感，形象和展示进一步提升高端形象目的豪宅素质；但一定价格敏感，形象和展示进一步提升高端形象高端的产品价格价格一定贵——客户最直接的认知- 地段区域是支地段地段撑高端项目的首要条件，如西水东知名开发商开发的项目往往成为客户的高端认知：万科、绿城品牌品牌高端楼盘 产品形态产品形态价格支撑要素 及户型及户型-别墅、洋房等低密度项目认知较高端-舒适、奢侈的户型往往成为高端楼盘的象征：九龙仓、贸、绿城、西水东其它要素：高端配套（高星级酒店）物业服务（管家式服务）外立面外立面材质材质外立面风格无趋同，但对于用材会使外立面风格无趋同，但对于用材会使部分客户感知高端部分客户感知高端报告结构项目本体分析市场竞争项目发展战略企业目标客户分析整体定位物业发展建议无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目报告结构项目本体分析企业目标项目发展战略整体定位物业发展建议市场竞争客户分析核心问题：竞争问题核心问题：竞争问题竞争价值竞争价值竞争策略竞争策略产品线产品线开发策略开发策略无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目核心问题：竞争问题核心问题：竞争问题问题一：区域间竞争是否占优？问题一：区域间竞争是否占优？问题二：区域内部激烈竞争如何占位问题二：区域内部激烈竞争如何占位竞争价值竞争价值竞争策略竞争策略产品线产品线开发策略开发策略无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目1 区域间竞争是否占优？区域间竞争是否占优？无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目区域价值判断：南长区规划为现代纯粹的居住和办公区，加上自身的区位优势和太湖广场区域价值判断：南长区规划为现代纯粹的居住和办公区，加上自身的区位优势和太湖广场CBD强势带动，居住价值凸显；在区域竞争中具备优势强势带动，居住价值凸显；在区域竞争中具备优势区域定位功能定位崇安区南长区滨湖区现在的行政文化和商业贸易的中心具有文化特色的集现代商务办公和居住为一体的特色城区规划未来的五中心商贸居住＋文化艺术现代商务办公＋居住旅游＋科研＋商服＋行政文化城市价值资源价值人文价值综合居住价值崇安区南长区滨湖区★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★南长区与崇安中心区相比：地段稍差，但进入门槛更低南长区与滨湖区（环蠡湖）相比：资源稍差，但配套齐全，未来随着蠡湖新城的发展将逐步高端，现状南长区竞争占优政府目标是把南长建设成为政府目标是把南长建设成为具有文化特色的集现代商务具有文化特色的集现代商务办公和居住为一体的城区办公和居住为一体的城区无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目问题一问题一:区域间竞争是否占优区域间竞争是否占优?Ü观点一观点一：客户对于南长区居住的传统认知强，项目所在南长次中心区已经成为无锡中高端客户首选区域之一Ü观点二：观点二：南长区规划利好，太湖广场、高星级酒店、集中商业、古运河改造、品牌开发商等进驻，后续发展潜力巨大Ü观点三：观点三：南长次中心区域与市中心区域相比，具备供应充足、进入门槛较低，与蠡湖片区相比，具备配套完善等优势立于不败之地立于不败之地结论：南长次中心区域在结论：南长次中心区域在目前已经成为中高端客户目前已经成为中高端客户优选之地，区域规划利优选之地，区域规划利好，后势发展潜力大，在好，后势发展潜力大，在蠡湖新城配套完善之前，蠡湖新城配套完善之前，将具备显著的竞争优势将具备显著的竞争优势后期客户将随对于城市价后期客户将随对于城市价值与资源价值的需求分流值与资源价值的需求分流而自然分流而自然分流无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目2 区域内部激烈竞争如何区域内部激烈竞争如何占位？占位？无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目太湖广场片区竞争中，各项目均有自身的核心竞争力，在资源、规模、附加值、配套上太湖广场片区竞争中，各项目均有自身的核心竞争力，在资源、规模、附加值、配套上本项目不占优势，本项目需要寻求市场机会及差异化的卖点突破竞争本项目不占优势，本项目需要寻求市场机会及差异化的卖点突破竞争产品产品资源资源项目项目万科金域蓝湾万科金域蓝湾核心竞争力核心竞争力品牌；资源品牌；资源朗诗未来之家朗诗未来之家茂业豪园茂业豪园时代上城时代上城贸国际公寓贸国际公寓本项目本项目差异化科技产品差异化科技产品配套配套规模品牌资源规模品牌资源配套配套市场机会市场机会+差异化差异化配套配套品牌品牌附加值附加值规模规模金域蓝湾金域蓝湾未来之家未来之家茂业豪园茂业豪园贸贸时代上城时代上城高端无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目主流主流占位占位问题问题2：在现有的竞争现实中选择什么样的占位？：在现有的竞争现实中选择什么样的占位？从企业目标出发级市场现状出发能够产生高价值，但是先主流高端：主流高端：天条件（地段及区域认知）不支撑，要获得足够量客户的认同有困难竞争相对激烈，但存在自结论：在目前的竞争现实结论：在目前的竞争现实中，立足中高端上层，贴中，立足中高端上层，贴近高端突破（瞄准西水东）近高端突破（瞄准西水东）是相对稳妥的占位是相对稳妥的占位主流中高端主流中高端：：身价值再造可能，突破竞争本项目市中心项目市中心项目盛高西水东盛高西水东贸国际公寓贸国际公寓茂业豪园茂业豪园核心地段主流中端：主流中端：无法实现高溢价，不支撑品牌和利润目标朗诗未来之家朗诗未来之家九龙仓时代上城九龙仓时代上城万科金域蓝湾万科金域蓝湾品牌开发商规模较大时代上城小户型时代上城小户型万科金域蓝湾小户型万科金域蓝湾小户型清扬御庭清扬御庭通过各自楼盘定位分为三个阶梯：通过各自楼盘定位分为三个阶梯：中端•••••无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目项目在城市价值与资源价值上均不占优，同时地价高于九龙仓，竞争突破的凭借？项目在城市价值与资源价值上均不占优，同时地价高于九龙仓，竞争突破的凭借？西水东的高价值认知；城市核心区的更新带来压力；城市资源价值城市资源价值区域及项目价值认知：区域及项目价值认知：——太湖广场城市价值核心边缘；——运河资源价值没有高认知；（万科金域蓝湾未出现明显的分化）太湖自然资源价值太湖自然资源价值如何突破？如何突破？资源价值：运河资源价值认知的提升和体验？会所资源价值：运河资源价值认知的提升和体验？会所•市场机会：需求未明显分化，集中于主流，产品序市场机会：需求未明显分化，集中于主流，产品序列是时间节奏把控抢占市场先机？配套价值：幼儿园配套价值：幼儿园+小学，优质教育资源驱动？小学，优质教育资源驱动？•城市价值：特色商业提升城市价值体验，自我的中城市价值：特色商业提升城市价值体验，自我的中心化？建立地标？产品价值：低容积率带来的产品差异和竞争优势？产品价值：低容积率带来的产品差异和竞争优势？多物业类型，附加价值的提升？品牌价值：品牌价值：**在无锡的口碑。

在无锡的口碑蠡湖一号的高价值认知；太湖国际社区的湖景高层高于非湖景高层价格50%客户普遍认可太湖的资源价值，沿湖别墅产品及太湖锦园项目的销售均表明该点无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目3 竞争占位下的策略竞争占位下的策略无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目竞争占位策略竞争占位策略踩准市踩准市场时机场时机避免与九龙避免与九龙仓形成价格仓形成价格战，形成战，形成差异化差异化p从从产产品结构品结构和和客户结构客户结构进行趋势研判进行趋势研判p差异化差异化定义自己，定义九龙仓定义自己，定义九龙仓无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目产品结构：产品结构：08年两房总价集中在年两房总价集中在60-110万，主力面积在万，主力面积在90-110米三房总价集中米三房总价集中在在80-160万，主力面积在万，主力面积在120-160米米2008年年1,朗诗未来之家2.万科金域蓝湾3.茂业豪园4.贸国际公寓5.清扬御庭总价总价（万元）（万元）3603403203002802602406.太湖国际社区220200180160140120100806040两房三房四房户型面积户型面积（方米）（方米）8010012014016018020022024026028030032033无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目产品结构：产品结构： 09年两房总价集中在年两房总价集中在80-100万，主力面积在万，主力面积在90-110米。

紧凑三房总价米紧凑三房总价集中在集中在100-150万，主力面积在万，主力面积在120-140米，舒适三房集中在米，舒适三房集中在140-220万（多数以洋万（多数以洋房形式出现），主力面积在房形式出现），主力面积在160-180米，产品面积段略有放大米，产品面积段略有放大2009年年1,朗诗未来之家2.万科金域蓝湾3.茂业豪园4.贸国际公寓5.清扬御庭6.太湖国际社区7.西水东8.九龙仓总价总价（万元）（万元） 360340320300280260240220200180160140120100806040两房三房四房户型面积户型面积（方米）（方米）6080 10012014016018020022024026028030032034无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目产品结构：与产品结构：与08年相比，年相比，09年三房，四房产品的供应增大，两房及以下的比例减少，大年三房，四房产品的供应增大，两房及以下的比例减少，大户型产品呈现供应增多面积增大的趋势户型产品呈现供应增多面积增大的趋势2008年大面积公寓户型配比年大面积公寓户型配比2009年大面积公寓户型配比年大面积公寓户型配比15%6%19%36%33%40%63%40%33%85%58%60%37%41%33%朗诗未来之家茂业豪园贸国际公寓朗诗未来之家茂业豪园贸国际公寓二房及以下三房四房其他二房及以下 三房 四房 其他与与08年相比，年相比，09年无锡两房及以下比例减少，四房五房的年无锡两房及以下比例减少，四房五房的户型占比增多，户型占比增多，无锡2008年10-2009年10成交结构40302010无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目产品结构：产品结构：从市场现状成交来看，从市场现状成交来看，140-160面积段中，面积段中，140-150这一段去化明显快于这一段去化明显快于150-160，但后者，但后者呈现逐步上升的趋势，同时从金域蓝湾的成交情况来看，呈现逐步上升的趋势，同时从金域蓝湾的成交情况来看，158米三房去化较好米三房去化较好无锡2008-2009中心区高层、小高层产品成交3002001000140-150150-160311031572117210136121361359159159729771453145301794179512245224791736173611657165561968196302189218411151011516140-150150-160金域蓝湾金域蓝湾200 9年年5 -10月份成月份成 交情况交情况122㎡（三房）158㎡（四房）175㎡（四房）216㎡（四房）u从金域蓝湾158米去化说明市场对这一类产品有需求u同时新推产品蠡湖香榭也出现了191的三房产品，11.28日开盘，推226套90及191的产品，从销售人员处了解到，目0122㎡（三房）158㎡（四房）175㎡（四房）216㎡（四房）5月0304156月2115467月39628月33229月9290210月5902前此类产品所剩不多u太湖锦园出现170米的三房7060金基晓庐40无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目探求：区域未来的客户演变带来相应的户型产品演变探求：区域未来的客户演变带来相应的户型产品演变南京、杭州的高端住宅分化体系与无锡高端住宅分化体系相比，发现无锡住宅供应分化体南京、杭州的高端住宅分化体系与无锡高端住宅分化体系相比，发现无锡住宅供应分化体系存在断层，首改客户与再改客户未进一步细分系存在断层，首改客户与再改客户未进一步细分p再改客户承受能力更强，对于无锡四四房房房房均均 90户型的舒适度需求更旺盛p目前区域市场主力户型户均面积相应较小，供应存在断层四四房房房房均均 90面面积积807060南京长江路9号≥62㎡ (四房）≥50㎡ (三房）锋尚国际公寓≥75㎡ (三房）面面积积80供应断层真正顶级奢侈豪宅缺失5040天正湖滨仁恒江湾城≥53㎡ (四房）≥44㎡ (三房）70405060708090三房房三房房 均面积均面积60贸公寓、茂业≥56㎡ (四房）四四房房房房均均 90面面积积杭州金色海岸东方润园阳光海岸≥91㎡ (四房）≥127㎡ (三房）50万科金域蓝湾≥52㎡ (四房）户型放大≥42㎡ (三房≥66㎡ (三房80西水东、朗诗、清扬御庭≥55㎡ (四房）华润悦府 ≥75㎡ (三房）40≥48㎡ (四房）≥45㎡ (三房50保利东湾春江花月绿城丽江公寓≥50㎡ (四房）新绿园金隅观澜时代≥43㎡ (四房）≥40㎡ (三房）≥59㎡ (三房）贸滨江405060708090三房三房 房房 均均 面面 积积405060708090三房房均面积三房房均面积一一梯梯无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目客户结构：首次改善型需求客户成为区域主流，再改型客户呈现上升趋势，客户未因客户结构：首次改善型需求客户成为区域主流，再改型客户呈现上升趋势，客户未因为价格差异而出现明显分化，随着价格的高起，首置客户有逐渐退出区域的趋势，大为价格差异而出现明显分化，随着价格的高起，首置客户有逐渐退出区域的趋势，大层需求量暂未得到明显激发层需求量暂未得到明显激发产品类型产品类型70-110米米120-150米米150-200米米200-300米米置业客群置业客群第第首置首置投资投资队队首改首改再改再改占有占有或回归或回归主要成交楼盘主要成交楼盘金域蓝湾金域蓝湾朗诗未来之家朗诗未来之家时代上城时代上城盛高西水东盛高西水东金域蓝湾金域蓝湾朗诗未来之家朗诗未来之家盛高西水东盛高西水东时代上城时代上城茂业豪园茂业豪园贸国际公寓贸国际公寓盛高西水东盛高西水东茂业豪园茂业豪园贸国际公寓贸国际公寓盛高西水东盛高西水东客户群关注点客户群关注点高性价比，未来高性价比，未来投资回报、成熟投资回报、成熟方便配套方便配套产品品质、企业产品品质、企业品牌、一定程度品牌、一定程度的性价比的性价比高品质、舒适度、高品质、舒适度、面子面子资源、稀缺的占资源、稀缺的占有、高品质有、高品质无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目客户趋势客户趋势根据项目的入市节奏，主打的客户群体从购买能力来区根据项目的入市节奏，主打的客户群体从购买能力来区分呈现逐渐递增分呈现逐渐递增以客户购买因素为切入点，依据项目开发节奏同区域价格及区域的发展——太湖广场中心地位的加强将目标客户分为：2010-2011区域紧凑型高层区域紧凑型高层三房总价突破三房总价突破180万万*市场价格变动市场价格变动率率2011-2012茂业、西水东等茂业、西水东等中心区项目出现中心区项目出现大于大于200米的高米的高层层或复式产层层或复式产品，且走量稳定品，且走量稳定2012-前期前期中期中期首改客户首改客户少量首置少量首置一部分再改一部分再改及养老客户及养老客户再改客户为再改客户为主，部分首主，部分首改及养老客改及养老客户户后期后期追求极度舒适度追求极度舒适度的再改高端客户的再改高端客户洋房洋房+高层高层洋房洋房+少量少量适当放大（高层出现适当放大（高层出现160- 资源价值兑现，高层资源产资源价值兑现，高层资源产180米以上户型），追求 品品舒适度（再改客户细分）舒适度（再改客户细分）高层大面积产品可能（220以舒适度舒适度洋房三房：160-180（舒适度）（养老客户）两房：95（2+1）米紧凑三房：120-140（3+1）同时不排除小面积产品 上）客户无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目启启 动动 期期中期中期市场开始分化后期后期资源价值兑现+大层豪宅时代到来（从本项目的开发时竞争机会点市场未明显分化判断标志：区域均价突破判断标志：区域均价突破首改客户天花板：首改客户天花板：180万万*市场自然价格波动市场自然价格波动间判断，大层时代可能在间判断，大层时代可能在三期到来，可关注茂业、西三期到来，可关注茂业、西水东等项目产品线的消化情水东等项目产品线的消化情况作为判断）况作为判断）竞争依托整体形象+**品牌+产品品质+产品附加值整体形象+产品+配套资源整体形象+运河资源+成熟社区贴近市场主流，洋房拉形象，贴近市场主流，洋房拉形象，从无锡的客户访谈发现，无锡中高端客户的大家庭居住概念相对较弱，三代同居的情况相应较少，因此从产品比例来看，同时期的产品配比中，三房的比例高于四房设置的比例，相应的可设置部分两房产品替代“四房”三代同居的情况洋房四房：200米以上（舒适度）高层两房：100万总价高层三房：150万洋房三房：220万承受能力高，总价放大总价抜升空间极大洋房四房：300万以首改客户为主，部分首置及再改客户再改客户为绝对主力，细分市场客户再改客户、资源占据客户报告结构项目本体分析市场竞争项目发展战略企业目标客户分析整体定位物业发展建议无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目报告结构项目本体分析企业目标项目发展战略整体定位物业发展建议市场竞争客户分析无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目整体定位：整体定位：从企业目标出发：需要建立项目高端形从企业目标出发：需要建立项目高端形象，实现溢价象，实现溢价企业目标企业目标本体条件出发：本体条件出发：地块较为破碎，沿街地块较为破碎，沿街面长面长商业面积大商业面积大用地相对紧张用地相对紧张项目本体项目本体“漫”街区生活差异化竞争差异化竞争与九龙仓形成差异化与九龙仓形成差异化竞争竞争“小上海小上海”无锡的工商文化无锡的工商文化无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目定义九龙仓：高密度、高容积率、大规模的建筑林立的定义九龙仓：高密度、高容积率、大规模的建筑林立的城市森林城市森林形象九龙仓占地面积38万建筑面积103万容积率2.7产品洋房、小高层、高层一期洋房产品规划一期N九龙仓项目与本项目紧邻，从其项目项目logo、规划意向、规划意向等均突出了城市意向感强城市意向感强，天际线明显，虽然一期推出了低密度的电梯洋房，但从整体2.7的容积率来看，其城市森林城市森林的意向基本确定合雅无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目漫漫•街区生活街区生活融优惬意无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目定义自身：与九龙仓形成反差定义自身：与九龙仓形成反差大规模大规模反反 差差中等规中等规模模容积率容积率城市建筑城市建筑九龙仓九龙仓本项目本项目街区生活街区生活容积率容积率高高高、密高、密较低较低城市森林城市森林现代感现代感强强反反 差差洋房感洋房感街区化街区化“漫漫”街区街区无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目街区生活？多主题融合的商业多主题融合的商业街角功能处理街角功能处理住宅、商业、园林的融合住宅、商业、园林的融合街区生活要具备“城市的多样性”和“街道眼”，城市多样性满足不同人的兴趣、能力、需求、财富甚至口味；“街道眼”是一个引人注目的概念：在城市街区里，孩子们在公共空间中嬉戏玩耍、邻居们在街边店铺前散步聊天，街坊们在上班途中会意地点头问候……——《美国大城市生与死》，美国，简.雅各布，1916街区生活体现的是一种新型的居住模式，其核心精神是，通过住宅、园林与商业的有机融合，创造符合人类生活天性的现代生活，给居住者以一种舒适、方便的生活。

——《细胞城市》，日本，山本理显时尚的，无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目在这里随心购物惬意畅谈轻松散步出则繁华，进则静谧，进退之间品位生活生活一切都如此的随性纯正的街区生活即将开始……在这里每一幢建筑都是历史历史的，饱含岁月的洗礼，中西的融合，形成其独特的魅力，犹如无锡图书馆带来的历史价值每一家店铺又都是时尚久经未来的挑战时间与时尚的冲突，历史与现代的结合一切都如此耐人寻味无锡图书馆无锡图书馆无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目街区生活的四要素：广场、街道、园林、建筑街区生活的四要素：广场、街道、园林、建筑开放、公共开放、公共广场广场街道街道风情、通行风情、通行街区生活街区生活有机融合有机融合半私密，走出去半私密，走出去园林园林建筑建筑居住、建筑美学居住、建筑美学广场无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目街区生活符号：街区生活符号：幽默幽默——社区内的幽默符号，街头社区内的幽默符号，街头雕塑雕塑雕塑广场雕塑广场无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目街区生活符号：街区生活符号：沟通沟通——给客户一个休闲沟通的环境给客户一个休闲沟通的环境，街区生活意向，街区生活意向生活广场生活广场无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目游乐天地游乐天地街区生活符号：街区生活符号：童心童心——展现活泼可爱的你，幼儿园及文体设施设置、迪斯尼儿童街展现活泼可爱的你，幼儿园及文体设施设置、迪斯尼儿童街无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目街区生活符号：街区生活符号：浪漫浪漫——体验温馨、浪漫一刻，街角体验温馨、浪漫一刻，街角的祝福，街头的问候的祝福，街头的问候玫瑰园玫瑰园无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目艺术走廊艺术走廊街区生活符号：街区生活符号：欣赏欣赏——懂得欣赏，懂得品味人生，商业的城市懂得欣赏，懂得品味人生，商业的城市show场，品味建筑场，品味建筑报告结构项目本体分析市场竞争项目发展战略企业目标客户分析整体定位物业发展建议无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目报告结构项目本体分析企业目标项目发展战略整体定位物业发展建议市场竞争客户分析无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目物业发展建议物业发展建议u总体策略与原则u规划布局建议u园林景观建议u产品风格建议u户型设计建议u配套设施建议u启动区策略合街道无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目漫漫•街区生活街区生活项目物业发展的方向：基于对项目定位的诠释项目物业发展的方向：基于对项目定位的诠释融优雅惬意漫漫•街区生活街区生活规划意向：高低搭配，低密度意向规划意向：高低搭配，低密度意向半开放，居住与商业的融合，历史与时尚的融合，半开放，居住与商业的融合，历史与时尚的融合，中西的融合；中西的融合；适度的街道适度的街道商业意向：体现惬意、优雅、漫调的建筑与时尚的商业意向：体现惬意、优雅、漫调的建筑与时尚的建筑园林商业广场业态业态产品意向：品质的立面，舒适的室内空间，强调人产品意向：品质的立面，舒适的室内空间，强调人的舒适度的舒适度园林意向：重视人的参与性，强调走出去园林意向：重视人的参与性，强调走出去无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目立面造型立面造型1、充分应用容积率户型设计户型设计1、部分高端产品提社区环境社区环境1、重点打造环境中配套设施配套设施1、地标性的区域商形象标签形象标签指标形成具有地标效应的整体效果供最佳资源和极致化设计，楼王产品设置的景观节点，如入口、 业建筑幼儿园屋顶绿化，节 幼儿园与学校的设置点景观等2、立面符合品质高端人群的审美需求，2、建筑材质精挑细选，在客户最能感知2、社区环境细节见证品质，如设计独特高品质高品质街区生活街区生活沉稳、大气、有设计感3、住宅与商业建筑的美学设计，体现历史感处使用高品质材质3、各类各档的产品都应在开发指标的基础上做出一些特色亮点，具体方法就是“情景化”而有品位的雕塑、珍贵的植被等3、半开放社区，景观节点等注重人的参与性，以及人的不同视角，注重人、建筑与人的结合无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目物业发展建议物业发展建议u总体策略与原则u规划布局建议u商业建议u住宅产品建议u园林景观建议u产品风格建议u配套设施建议u启动区策略无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目规划排布原则：规划排布原则：高价值地块排布高价值产品，兼顾容积率，高低搭配；沿街布置高价值地块排布高价值产品，兼顾容积率，高低搭配；沿街布置商业，以独特的商商业，以独特的商house建筑形态围合街道，形成街区意向建筑形态围合街道，形成街区意向商业，以商house形态为主，在红色所示区域排布，开间设置建议4-6米不等，进深12-15米以高梯户比产品为主，T4，T3产品，一排高层大面积T2产品为主，1栋空中复式产品p高价值地块排布洋房及舒适度高的高层产品，运河绿化带的私密性、远离高架p地块方正的地方布置洋房类不等，两层为主，局部三层T4或t3产品大面积T2产品为主，1栋空中复式产品低密度产品p北部狭长型地块承担容积率作用，兼顾户型的舒适度，适当拉大面宽p沿街布置商业产品p园林景观结合建筑自然间距布置，体现参与性及细节T3或t2产品，舒适型产品洋房产品，退洋房或错层叠加别墅产品p在幼儿园及学校的建筑设计中考虑将其内部化成为园林节点无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目幼托：结合地块价值，建议将幼儿园布置在如图所示处幼托：结合地块价值，建议将幼儿园布置在如图所示处分析：分析：u幼儿园的设置从项目整体来说是可以成为价值点，但是由于幼儿园的自身带来的噪音问题，建议放置在尽量不影响洋房客户的区域u同时考虑与规划的小学结合考虑，从建筑形态和风格进行统一，从而成为整个街区的配套亮点u紫色区域的占地>10800方无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目规划意向规划意向分析：分析：u在体量满足的同时本地块可考虑做三栋高层，预留足够的车位空间u将车位停放于居住价值相对较低的地块，同时满足商业价值（餐饮）的停车需求u预留200个车位的社会公共停车位uF地块预留4000的文体商业商业 文体场地文体场地场地u建议前期营销中心排放到临中南路的街角位置车位车位绿化带绿化带前期营销中心前期营销中心无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目物业发展建议物业发展建议u总体策略与原则u规划布局建议u商业建议u住宅产品建议u园林景观建议u产品风格建议u配套设施建议u启动区策略无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业：街区洋房商业：街区洋房——商商houseWhy?商house是将别墅建筑形态应用于商业功能，他的优点在于：p 保持统一的洋房风格，给整体项目以历史厚重感p 创新的建筑风格形成差异化竞争，用以消化5万方商业体量p 商house可以起到居住、商务、办公、展示、商业的多种功能，作为弹性空间，可以抵御风险，实现利润How?时间与时尚的冲突，将历史厚重感和现代时尚标志感融合p 建筑形态：商业外部建筑形态为排建筑形态：商业外部建筑形态为排，沿街排布p 单体：进深控制在单体：进深控制在12-15米，开间为米，开间为4.8米，以两层（2.5）为主，局部做到3层p 外立面：主体建筑形态体现历史厚重外立面：主体建筑形态体现历史厚重感，偏英伦，暖色调，可采用真石漆；建筑内饰以及部分的商业街区和外观建筑形态运用创新的时尚元素无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目街区洋房街区洋房——商商house二层商业解决方案——商业功能转化商商HOUSE功能空间模糊化：商业空间的弹性处功能空间模糊化：商业空间的弹性处理，有效降低风险理，有效降低风险——住宅空间？——办公空间？——商务空间？——展示空间？……无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目街区洋房街区洋房——商商house结合高层住宅设计，同时保证较好的商业氛围结合高层住宅设计，同时保证较好的商业氛围商HOUSE（2F）充分融合1F商业与上层物业的功能，商House作为小型工作室或企业小型的展示橱窗，并赋于居住功能无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目有天有地，独门独院商HOUSE:建筑为2层(局部3层)纵向排式的别墅，每户一院。

每层层高为4-6米，即可保证可以隔成二层，保证附加值每单元2层，面积115米左右独门独栋，有天有地无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目街区洋房街区洋房——商商house优优商商House在整个项目中起的作用是在整个项目中起的作用是“吃掉吃掉”部分商业面部分商业面积，并且通过其积，并且通过其丰富的外立面设计及功能模糊化特丰富的外立面设计及功能模糊化特征作为非住宅功能使用产品，同时其价值高于传统征作为非住宅功能使用产品，同时其价值高于传统二层商业价值，风险得到有效的控制二层商业价值，风险得到有效的控制ppp无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业规划示意，建筑布局商业规划示意，建筑布局本项目地块较碎，沿街面多，除去运河西路和金城路控规要求不能做商业外，剩下有主要九个沿街面，按照进深12-15米，面宽4.8米可排布5万方商业，其中其中街角部分布置稍大体量的商街角部分布置稍大体量的商业，形成商业节点业，形成商业节点由于项目打造为高端项目，商业的排布势必影响项目的高端价值，那么必须通过业态来规避、甚至提升项目的高端形象建议采用商house建筑形态，以商业、办公、居住、展示等综合功能降低物业销售风险前期控制商业业态，主要以展示馆、SPA会馆、传媒（广告）公司、特色零售、咖啡、红酒馆等为主，前期可考虑部分运营p无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业规划示意，单体建议商业规划示意，单体建议本建筑单体以排形式为主，两层建筑，局部三层。

建筑按进深12米2层可做到3.9万方，按2.5层可做到4.8万方3Fp建筑进深12-15米为宜，开间在4.8米，两层建面约115建筑单体间2F2F1F进深12-15米2F1F开间4.8米p可打通，做两开间，甚至三开间，便于不同业态对各种面积的需求层高做到4-6米，便于增加产品的附加值无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目细节细节——以商以商house建筑形态出现，注重藤蔓、拱门、灰空间等的运用建筑形态出现，注重藤蔓、拱门、灰空间等的运用藤蔓藤蔓拱门及灰空间拱门及灰空间欧式灯艺欧式灯艺生态元素生态元素拱门及灰空间拱门及灰空间无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目细节细节——橱窗的设计、夜景灯光的运用突出橱窗的设计、夜景灯光的运用突出“漫漫”街区生活街区生活橱窗设计橱窗设计橱窗设计橱窗设计夜景灯光夜景灯光无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目现实案例现实案例——国际丽都城，主体建筑形态体现历史厚重感，偏英式，采用暖色调国际丽都城，主体建筑形态体现历史厚重感，偏英式，采用暖色调国际丽都城国际丽都城无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目项目商业定位为中高端，以银行、展示馆、项目商业定位为中高端，以银行、展示馆、SPA会所、特色餐饮零售，前期控制会所、特色餐饮零售，前期控制业态，不贬损住宅价值业态，不贬损住宅价值银行特色零售传媒SPA展示馆引入一些国际知名艺术雕塑作品引入一些国际知名艺术雕塑作品本土原创型雕塑家建立自己的雕塑展本土原创型雕塑家建立自己的雕塑展临时性的流动雕塑院落临时性的流动雕塑院落以不同题材建立起的专题雕塑院落以不同题材建立起的专题雕塑院落无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目时间与时尚的冲突时间与时尚的冲突——商业外部建筑形态包含历史厚重感，但局部细节、内饰、情景商业外部建筑形态包含历史厚重感，但局部细节、内饰、情景商业街的小品雕塑却是时尚的、标志的商业街的小品雕塑却是时尚的、标志的引入一些国际知名艺术雕塑作品引入一些国际知名艺术雕塑作品本土原创型雕塑家建立自己的雕塑展本土原创型雕塑家建立自己的雕塑展临时性的流动雕塑院落临时性的流动雕塑院落以不同题材建立起的专题雕塑院落以不同题材建立起的专题雕塑院落街道芭蕾街道芭蕾——商业街灵魂载商业街灵魂载体，城市的景观体，城市的景观/旅游的景旅游的景点点/留念的背景小区道路的留念的背景小区道路的软处理建议软处理建议2314无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目通过四条商业主题街结合商通过四条商业主题街结合商house的形态，形成针对不同人群但同时业态较高端的形态，形成针对不同人群但同时业态较高端的商业，奠定项目的商业，奠定项目“漫漫”街区生活基调；街区生活基调；原则：尽量不干扰住宅，商业业态均好性及主题性原则：尽量不干扰住宅，商业业态均好性及主题性高端餐饮街高端餐饮街结合停车场考虑及结合停车场考虑及高层住宅高层住宅丹桂轩、coldstone、yogo juice、新元素、满记甜品咖啡吧、红酒馆、翡翠小厨、采蝶轩、港丽餐厅等中高端业态城市城市show场场城市快车道，展示城市快车道，展示面面车、表、包等高端品牌的展示馆，在这里衣服需要定制，表需要预定，车只是展示。

从这个角度让无锡人看到这里就代表着高端、品位迪斯尼儿童街迪斯尼儿童街结合幼儿园考虑结合幼儿园考虑引入迪士尼玩具店、nici、la vinne 、kidsland、teddy熊、芭比娃娃等Boutique精品街精品街步行道步行道ZARA、MANGO、H&M名牌时装，玛花纤体、丽妍雅集等女性护肤美容中心SHOW无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目城城市市场场无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目高端餐饮街高端餐饮街无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目迪斯尼儿童街迪斯尼儿童街BOUTIQUE无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目精精品品街街无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目物业发展建议物业发展建议u总体策略与原则u规划布局建议u商业建议u住宅产品建议u园林景观建议u产品风格建议u配套设施建议u启动区策略A无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目产品产品——洋房化社区，独具特色的洋房化产品洋房化社区，独具特色的洋房化产品AAB或或D CAA:空中洋房空中洋房B:原味洋房原味洋房C:左岸洋房左岸洋房ABADD:公馆洋房公馆洋房无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目空中洋房：项目主力产品，产品形式表现为空中院馆为主要价值点，面宽拉大，空中洋房：项目主力产品，产品形式表现为空中院馆为主要价值点，面宽拉大，做多开间产品，在高层建筑中实现洋房的居住感觉做多开间产品，在高层建筑中实现洋房的居住感觉AT3140110140面宽36AT4130130面宽36A90 90AAT2180-200 160160 180-200A面宽28-30X2无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目通过增加通过增加弹性功能空间，功能空间细化来增强客户的居住体验弹性功能空间，功能空间细化来增强客户的居住体验户户型型发发户户型型力力点点竞争价值轴竞争价值轴发发力力挑空入户花园挑空露点点空间预留空间可分可合衣帽间家庭室储藏室明厨明卫南北通透南北阳普通凸窗落地凸窗户型紧凑干湿分区生活阳2700观景窗动静分区 双卫生间客厅、主卧朝南 宽厅设计产品轴产品轴基本舒适度基本舒适度舒适度提升舒适度提升性价比提升性价比提升功能空间弹性功能空间弹性空间细化空间细化无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目公园大地公园大地南北双院馆，赠送一半面积，同时通过南北双院馆，赠送一半面积，同时通过6米的挑高阳，奇米的挑高阳，奇偶错，实现阳面积全部赠送偶错，实现阳面积全部赠送129米三房奇数层129米三房偶数层无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目户型高赠送亮点户型高赠送亮点3 ：一梯三户，户户超大面积入户花园：一梯三户，户户超大面积入户花园全全春华四季园春华四季园部赠送，产品附加值高，可在此基础上加大边套的开间，部赠送，产品附加值高，可在此基础上加大边套的开间，做大面积做大面积入户花园入户花园入户花园单位ＡＢＣ户型三房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫建筑面积９７１１６９７无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目赠送嵌入式衣柜、设置收纳系统，作为实用的功能空间、赠送嵌入式衣柜、设置收纳系统，作为实用的功能空间、其他赠送利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给业主利用入户玄关、门后空间等设置收纳系统虽然空间很小，但由于形成特定功能，易于被客户感知客户易感知客户易感知无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目A：空中洋房的五大支撑体系：空中洋房的五大支撑体系——极致赠送、电梯单独入户、精装大堂及地下车极致赠送、电梯单独入户、精装大堂及地下车库入口、奢侈性功能及房间舒适度打造产品竞争力库入口、奢侈性功能及房间舒适度打造产品竞争力最大化赠送，利用奇偶层阳挑最大化赠送，利用奇偶层阳挑高，空中院馆，入户花园等高高，空中院馆，入户花园等高赠送提高客户可感知的性价比赠送提高客户可感知的性价比赠送赠送主卧套房，大面宽，凸窗主卧套房，大面宽，凸窗及全落地玻璃增加舒适度及全落地玻璃增加舒适度舒适度舒适度价值体价值体奢侈性功能奢侈性功能家庭厅设置、奢侈卫家庭厅设置、奢侈卫生间，带桑拿空间生间，带桑拿空间系系电梯电梯电梯单独入户电梯单独入户公共空间公共空间精装大堂及地下车库入口精装大堂及地下车库入口无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目空中院馆入户电梯家庭厅精装入户大堂270度观景阳，既能满足采光要求，又能大范围观景，将公园景致尽收眼底无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目270度观景阳：景观资源最大体现度观景阳：景观资源最大体现270度观景大阳270度观景阳，既能满足采光要求，又能大范围观景，将公园景致尽收眼底无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目挑高奇偶错阳挑高奇偶错阳无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目原味洋房：项目明星产品，原味洋房：项目明星产品，**最成熟的产品南北退洋房（最成熟的产品南北退洋房（5+1或或6+1），基于），基于区域客户，建议底楼带地下室、顶楼复式，二楼带地下室可考虑取消（楼梯太区域客户，建议底楼带地下室、顶楼复式，二楼带地下室可考虑取消（楼梯太长，客户感知不强）长，客户感知不强）200复式控制面积BB或或D140米160米170米170米增加舒适度别墅元素运用无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目客户对于现有洋房的改进要求客户对于现有洋房的改进要求餐厅：尺度不能太小，客户会反映王榭顶复一楼餐厅小厨房：多数客户对洋房的暗厨和尺度反应强烈，希望厨房能够有采光，且空间要大，至少能放下双开门冰箱；洋房洋房客户对于主卧的卫生间要求较高，要能放下奢华型大尺度浴盆许多客户反应现有产品的衣帽间太小作为主卧的套房是必备品，尺度无具体需求，但不能太小无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目在现有基础上，洋房产品一楼及顶楼融入别墅元素，如通过堆坡方式解决地下室的采光的在现有基础上，洋房产品一楼及顶楼融入别墅元素，如通过堆坡方式解决地下室的采光的同时，可设置双入户，地下室入户玄关挑空同时，可设置双入户，地下室入户玄关挑空双玄关可考虑将传统的楼梯宽度由0.9米加大至1.2，体现舒玄关挑空适度现有元素：u下沉式庭院u地下室赠送u大面宽三开间产品u大面积露u阳光房无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目左岸洋房：左岸洋房：空中复式洋房或大层，楼王产品，推出时序相应后置，挑高客厅、空中复式洋房或大层，楼王产品，推出时序相应后置，挑高客厅、落地窗、露等元素的运用，体现空间尺度的舒适度落地窗、露等元素的运用，体现空间尺度的舒适度220米C无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目宏发领域宏发领域空中错层复式产品，高赠送的同时，在满足面尺度的基空中错层复式产品，高赠送的同时，在满足面尺度的基础上，空间感的打造，也提升了产品的舒适度础上，空间感的打造，也提升了产品的舒适度入户花园赠送挑高客厅5.8米225米的跃层复式无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目香蜜湖香蜜湖八角阳光房、挑高客厅、餐厅、南北双花园、双主卧套等八角阳光房、挑高客厅、餐厅、南北双花园、双主卧套等元素打造空中别墅产品元素打造空中别墅产品238米5房复式下层复式下层复式上层复式上层无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目客厅、餐厅挑空、落地窗设置客厅、餐厅挑空、落地窗设置•客厅挑空，顶层主人套房，别墅级的生活体验•储藏室，多功能房等空间的利用，增加居住的舒适便捷•大露空中花园，居高临下，一览城市景观u上下双层的复式结构,功能分布空间分割自由，私密性强无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目公馆洋房：基于现有区域再改客户的比例增加，现有洋房客户的顶和底层客户增公馆洋房：基于现有区域再改客户的比例增加，现有洋房客户的顶和底层客户增加的趋势，将这部分客户的需求中间化，错层复式结构，叠加别墅的变体，市场加的趋势，将这部分客户的需求中间化，错层复式结构，叠加别墅的变体，市场创新产品创新产品p面积段与现有洋房产品的顶和底层产品相同B或或Dp立面和竖向交通解决方式不同p别墅化意向更强p入户庭院及大面积露的运用p面积段在200以上，项目后期推出p容积率于洋房产品相当D无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目杭州香墅杭州香墅洋房以错层的户型设计创造叠加空间，且每户均设有下沉式洋房以错层的户型设计创造叠加空间，且每户均设有下沉式花园或露，赠送面积丰富，使洋房产品实现叠排效果，从花园或露，赠送面积丰富，使洋房产品实现叠排效果，从而能提升溢价能力而能提升溢价能力公馆风格三层跃四层户型：5.8m挑高客厅、外设宽绰露廊柱、拱门、窗格、建筑线条等细节原态借鉴法国官邸，法式建筑风格鲜明花园洋房由5层组成，上下共分为四户，面积在180-240㎡之间：一层面+全赠送的地下室、二层整层+三层一部分、三层一部分+四层整层、五层整层+全赠送的阁楼，从而使每户都享有叠加空间，一层带地下室户型：地下室面积全赠送，带下沉式花园并且每个单元均设有德国蒂森克虏伯电梯直接入户无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目实际上是多庭院的叠式类别墅产品，每户都拥有独立的庭院，但其交实际上是多庭院的叠式类别墅产品，每户都拥有独立的庭院，但其交华润橡树湾华润橡树湾182米通方式不好，导致中间套去化不佳，建议调整交通组织方式和空间尺通方式不好，导致中间套去化不佳，建议调整交通组织方式和空间尺度度29m2下沉式庭院下沉式庭院,采光良好采光良好五层产品五层产品一层和地下一层为一户，南北向双入户二层、三层为一户，独立楼梯四层、五层为一户，独立楼梯19m2北向入北向入户庭院户庭院私密内庭院私密内庭院56m2南向入南向入户庭院户庭院29m2下沉式庭院下沉式庭院,采光良好采光良好无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目B户型跃庭户型跃庭——二层和三层，完全私有双层入户的独立楼梯，二层和三层，完全私有双层入户的独立楼梯，华润橡树湾华润橡树湾完全私有双层入完全私有双层入户的独立楼梯户的独立楼梯40m2的空中庭院，客厅局部的空中庭院，客厅局部6米挑高，大尺度庭院及客厅挑高米挑高，大尺度庭院及客厅挑高的设计体现高端物业品质的设计体现高端物业品质17m2的大阳的大阳客厅局部挑高客厅局部挑高6米，二层通高幕墙米，二层通高幕墙南向南向22m2超大空中露超大空中露240米无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目华润橡树湾华润橡树湾C户型怡庭户型怡庭——四层和五层，双层入户的独立楼梯，四层和五层，双层入户的独立楼梯，20余㎡的空中庭余㎡的空中庭园园怡庭建筑面积：211㎡四层私有双层入私有双层入户的独立楼梯户的独立楼梯6㎡㎡的入户花园的入户花园独立楼梯，双层入户独立楼梯，双层入户五层入口处五层入口处五层17㎡㎡空中大露空中大露无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目富越香墅上海滩花园洋房华润橡树湾成都麓镇赛尔威猛T3T4T25%无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目产品户型配比产品户型配比产品类型面积区间建面比例(住宅总建面)备注充分考虑各户型的附加值退洋房错层叠加一、二楼170-180四房，三楼160米，四楼140米，五楼200-220复式180-240米产品，错层复式15%-18%（5：5）户型舒适度的保证，卫生间、厨房间功能空间的放大双玄关等户型舒适度的保证，卫生间、厨房间功能空间的放大边套基本功能空间舒适度的保证，三开边套140米左右的三房，中间套110间产品；米左右两房，其中北面地块的t3产品其中套可考虑拉大进深，将中间套拉出来边套120米左右三房，中间套90米两房，面宽适当拉大，保证舒适度160米三房，180-200米四房，t2板楼30%-35%15%-20%25%-30%中间套可考虑加大进深，通过入户花园的设置，增加采光及通透性奇偶错挑高阳等加大附加值的赠送，控制总面积充分考虑舒适度，其中套房设计，如主卧套书房，书房可由附加值改建，双套房设计，家庭室设计空中复式或大层产品两栋为宜，靠近运河布置，220-240左右五房产品客厅、餐厅的挑高处理，6米挑高的奇偶错阳无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目产品结构建议：产品结构建议：首期产品贴近市场主流，以首期产品贴近市场主流，以90米的两房，米的两房，135-140米的主流三房为主，中期米的主流三房为主，中期抓住再改客户，可做抓住再改客户，可做160㎡㎡的三房，考虑加大舒适度，设置套房功能（加书房）的三房，考虑加大舒适度，设置套房功能（加书房）90米米-110米两房米两房135-140米三房米三房160米三米三房房180-200米四房米四房220-240米米（空中复式或大（空中复式或大层）层）首置客户首置客户养老客户养老客户首改客户首改客户再改客户再改客户再改客户再改客户再改客户再改客户家庭结构家庭结构四次置业四次置业原则一：首期贴近市场主流，建议面积在原则一：首期贴近市场主流，建议面积在140以内，可以保证控制风险，快速回现以内，可以保证控制风险，快速回现；二期从功能尺度考虑可做；二期从功能尺度考虑可做160的的3+1，，原则二：物业类型的体量控制原则：最大化花园洋房体量，高层的量可通过增加原则二：物业类型的体量控制原则：最大化花园洋房体量，高层的量可通过增加梯户比来衡容积率（不建议缩减洋房的量），前期推出保证快速回现梯户比来衡容积率（不建议缩减洋房的量），前期推出保证快速回现原则三：在销售初期，保证部分商业建筑面市（最好能经营），可以起到意向展原则三：在销售初期，保证部分商业建筑面市（最好能经营），可以起到意向展示的示的 作用作用无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目物业发展建议物业发展建议u总体策略与原则u规划布局建议u商业建议u住宅产品建议u园林景观建议u产品风格建议u配套设施建议u启动区策略无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目由于用地紧张，无法出现大面积集中型园林，因此整体体现精细化，细节上出由于用地紧张，无法出现大面积集中型园林，因此整体体现精细化，细节上出彩、取胜彩、取胜简约规划简约规划体现品质和想法体现品质和想法园林景观整体园林景观整体规划从简规划从简园林景观园林景观打造原则打造原则精细化打造，投入精细化打造，投入在看得见的地方在看得见的地方协调景观与建筑协调景观与建筑的关系的关系洋房、高层，园林的视洋房、高层，园林的视角不同角不同植被和材质选择植被和材质选择选择低成本和易维护选择低成本和易维护的本地植被，选择不的本地植被，选择不易受损和老旧的材质易受损和老旧的材质具体操作建议p景观以线性、点式贯穿项目整体p在洋房和高层区域可布置1-2个小型集中园林p通过植被的搭配做到常绿与落叶搭配，四季有花，春景秋色，从而体现处出景观的丰富感与层次感p洋房“赏园”、高层“观景”无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目整体园林注重参与性和体验性，从人的视觉角度出发，运用高大、茂密的乔木、整体园林注重参与性和体验性，从人的视觉角度出发，运用高大、茂密的乔木、灌木等对建筑进行遮挡，弱化建筑密度大的问题；灌木等对建筑进行遮挡，弱化建筑密度大的问题；低密度部分如梧桐和爬山虎的运用低密度部分如梧桐和爬山虎的运用低密度部分的园林园林入户无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目整体园林注重参与性和体验性，从人的视觉角度出发，运用高大、茂密的乔木、整体园林注重参与性和体验性，从人的视觉角度出发，运用高大、茂密的乔木、灌木等对建筑进行遮挡，弱化建筑密度大的问题；灌木等对建筑进行遮挡，弱化建筑密度大的问题；高层部分三重园林，同时低密度的建筑自身成为景观之一高层部分三重园林，同时低密度的建筑自身成为景观之一无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目通过茂密的园林对高层建筑进行遮挡，增加人视线与高层建筑之间的缓冲带通过茂密的园林对高层建筑进行遮挡，增加人视线与高层建筑之间的缓冲带通过步道高度的变化吸引人的关注点，建筑隐约若现无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目立体园林，打造低密度产品屋顶绿化效果，增加整体社区的绿化感和可观赏性立体园林，打造低密度产品屋顶绿化效果，增加整体社区的绿化感和可观赏性1. 增加高层产品的视觉景观感2. 打造社区内部园林景观的同时，将幼儿园及小学屋顶进行绿化和情景设置地下室绿化地下室绿化学校屋顶绿化学校屋顶绿化幼儿园屋顶情景设置幼儿园屋顶情景设置幼儿园屋顶绿化幼儿园屋顶绿化无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目架空层架空层——通过架空层的设置，开阔社区景观视野体系，提供一个相对私密的休通过架空层的设置，开阔社区景观视野体系，提供一个相对私密的休憩空间憩空间u本项目高层建筑底层建议营建6～8米的架空层，同时引入部分景观体系，实现社区景观与建筑的融合渗透；u标杆区域的架空层可与水系相结合。

无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目私家园林私家园林——体现客户的尊贵感体现客户的尊贵感北京·香山甲第踏步庭院水景庭院花架庭院无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目小品的设计小品的设计——小尺度、小空间的景观驻留节点及可参与性，使业主小尺度、小空间的景观驻留节点及可参与性，使业主可走可留，展现项目品质可走可留，展现项目品质无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目物业发展建议物业发展建议u总体策略与原则u规划布局建议u商业建议u住宅产品建议u园林景观建议u产品风格建议u配套设施建议u启动区策略无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目本项目外立面建议：洋房以较为纯粹欧式风格为主，高层以新古典主义或本项目外立面建议：洋房以较为纯粹欧式风格为主，高层以新古典主义或art deco风格为风格为佳，体现品质感，商业风格与整体风格一致，幼儿园、学校也保持一致，从而成为整体洋佳，体现品质感，商业风格与整体风格一致，幼儿园、学校也保持一致，从而成为整体洋房化的街区；立面材质倾向于石材与真石漆的结合使用，整体色系偏暖，黄、红色为主，房化的街区；立面材质倾向于石材与真石漆的结合使用，整体色系偏暖，黄、红色为主，体现时间感和质感体现时间感和质感无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目高层重视顶部处理，采用廊架或其它造型，结合灯光，增强项目的仪式高层重视顶部处理，采用廊架或其它造型，结合灯光，增强项目的仪式感，彰显非凡品质感，彰显非凡品质u建筑顶部的处理是加强项目昭示性最常用的手法u可采用柱状架空，形态看似皇冠，彰显项目的尊贵感u夜间配上灯光的处理，非常具有仪式感，突出项目品质无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目物业发展建议物业发展建议u总体策略与原则u规划布局建议u商业建议u住宅产品建议u园林景观建议u产品风格建议u配套设施建议u启动区策略无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目**全配套全配套——**在无锡为多项目运作，其中不乏商业、酒店、幼儿园、会所等其在无锡为多项目运作，其中不乏商业、酒店、幼儿园、会所等其它业态，因此以此为本项目的软性发力点，通过它业态，因此以此为本项目的软性发力点，通过**无锡全配套的概念打动购房客无锡全配套的概念打动购房客户户幼儿园、教育资源幼儿园、教育资源商业商业本项目的一流幼儿园将给予**业主入园优惠，同时吸引老业主重复购买会所会所**的多个项目（包括酒店）可形成不同主题的会所，真**全配套全配套资源整合者资源整合者共享共享本项目的商业街可与21号地块商业的商户进行连锁经营及互动，给予**业主特定的消费优惠正打造一个“会所群”，从吸引**业主开始，逐步扩大影响力，带领无锡的高端客户进入会所体验时代**大酒店大酒店给予**业主入住或消费的优惠，如定期party举办、年会举办等无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目教育教育——私享的高端特色幼儿园及贵族外国语小学，树立项目的教育竞争力私享的高端特色幼儿园及贵族外国语小学，树立项目的教育竞争力幼儿园幼儿园贵族小学贵族小学无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目在形态上打造生态幼儿园，可增加高层的景观视觉感在形态上打造生态幼儿园，可增加高层的景观视觉感无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目会所会所——会所与商业融合，会所与商业融合，引入主力引入主力店形成泛会所，同时可在考虑商业价值较差的店形成泛会所，同时可在考虑商业价值较差的地方利用商铺形成运河会所，挖掘运河价值，持有经营地方利用商铺形成运河会所，挖掘运河价值，持有经营1. 会所排放结合运河资源，演绎历史和时尚的时间冲突，形成差异2. 将商业价值相对较低的街角作为会所，可考虑消化部分难以出售的商业3. 会所的功能可以融入儿童的艺术教育和体验，女性美容以及商务功能4. 建议体量不超过3000㎡无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目软性服务软性服务——定制物管，别墅级体验，营造尊贵感定制物管，别墅级体验，营造尊贵感基础服务基础服务n私人厨师n私人园丁应用服务应用服务维护服务维护服务Ø 私人心理医生Ø 私人营养师Ø 私人健身教练出行服务出行服务Ø 私人保镖n形象顾问Ø 专业家庭教师管理管理服务服务Ø 私人律师Ø 私人理财师人性化服务人性化服务Ø 私人司机Ø 旅行安排专家终极终极系统服务系统服务高品质生活的高品质生活的—私人管家私人管家无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目私人管家私人管家私人理财师私人理财师私人营养师私人营养师私人健身美容专家私人健身美容专家无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目物业发展建议物业发展建议u总体策略与原则u规划布局建议u商业建议u住宅产品建议u园林景观建议u产品风格建议u配套设施建议u启动区选择BFE无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目启动区选择：考虑交地顺序，同时从地块价值及项目开发角度出发启动区选择：考虑交地顺序，同时从地块价值及项目开发角度出发容积率：2.2u从地块价值分析，同时按照交地顺序从C地块启动，部分A地AC一期D块的高层，以保证一期的启动体量在10万方左右，产品贴近市场主流产品，少量洋房，高层加大主流产品，少量洋房，高层加大梯户比衡后期容积率，且能够梯户比衡后期容积率，且能够快速回现，同时地块条件能够承载洋房及高层产品uE地块及A、B地块产品主打再改客户，在项目二期时，预计随着区域价格的上涨，首改客户将被挤出，出现舒适型高层产品（（T3、、T2），高价值稀缺洋房供），高价值稀缺洋房供应量加大应量加大uD、F地块预留， 作为居住价值相对较高的地块，靠近运河资源，作为大面积产品开发无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目回顾合雅无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目漫漫•街区生活街区生活融优惬意**九龙仓无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目本项目高层产品建立差异化价值，将核心价值和形象贯穿于硬件和软件中，产生本项目高层产品建立差异化价值，将核心价值和形象贯穿于硬件和软件中，产生溢价路径溢价路径形象品牌产品配套服务生活方式商业配套从面市角度商业配套从面市角度看，四期规划的商业看，四期规划的商业城市森城市森林，高密林，高密度社区，度社区，中端形象中端形象品牌开品牌开发商发商产品一般，产品一般， 不会成为与不会成为与**差异的差异的并无在赠送、并无在赠送、 价值点。

商业打的是价值点商业打的是舒适度及功舒适度及功 太湖广场的商业配太湖广场的商业配能性上有太能性上有太 套，教育配套为公立套，教育配套为公立大突破大突破 和周边共享配套，社和周边共享配套，社理念为理念为“酒店式贴酒店式贴身管家服务身管家服务”，倡，倡导公开式管理服导公开式管理服务，但无实质性内务，但无实质性内容容倡导完全私密化倡导完全私密化的社区生活方式的社区生活方式区内幼儿园配套并无区内幼儿园配套并无亮点亮点本项目与本项目与**其他三个其他三个倡导倡导“入则静谧入则静谧漫街区生漫街区生活，相对活，相对的低密度的低密度社区，高社区，高端形象端形象品牌开品牌开发商发商洋房产品具洋房产品具备领先优备领先优势，高层产势，高层产品硬件方面品硬件方面五大价值体五大价值体系系项目动，打造全配项目动，打造全配套商house在建筑在建筑形态上以及贴近再改形态上以及贴近再改客户需求的高端业态客户需求的高端业态上具备差异优势；排上具备差异优势；排他性教育配套也是亮他性教育配套也是亮**全配套全配套带来的软性服务价带来的软性服务价值区隔值区隔出则繁华，进退出则繁华，进退之间品味生活之间品味生活”的半私密化生活的半私密化生活方式，强调邻里方式，强调邻里关系以及商业与关系以及商业与住宅融合的街区住宅融合的街区点点生活生活无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目开发思路及实施策略：立足城市高端，进入一线阵营开发思路及实施策略：立足城市高端，进入一线阵营“漫”街区生活运河资源价值显现运河资源价值显现市场未明显分化市场未明显分化l 漫街区生活形象拔高l贴向市场主流 ，高单价追求，控总价，容积率优势增大附送空间；高层洋房化l高价值洋房建立价值标杆l营销重塑项目价值，弱化地段劣势差异化产品价值提升差异化产品价值提升l前期形象拔升积累，形成价值标杆l高价值洋房产品，成为明星产品，主力现金流；同时出现公馆洋房产品，满足再改客户的不同需求，高层产品提供多种洋房化意向l抢占市场先机，提前产品升级；提升客户价值；引导市场需求分化；l教育资源价值驱动l产品与资源紧密结合，产品序列与运河资源的衔接；l资源溢价带来后期高利润空间；l大层豪宅时代来临，上升空间极大高端形象建立：街区生活意向**品牌低密度稀缺产品营销造势街区生活意向教育资源舒适产品一期价格街区生活意向资源占有极度舒适空间前期居住人群利润最利润最大化大化超越九超越九龙仓龙仓3000元元竞争竞争问题问题“漫漫”街街►区生活区生活融合融合►► 优雅优雅惬意惬意►p依托**的产品打造产品打造与洋房街与洋房街区的打区的打造，差异造，差异化定义自化定义自己己p抓住市场洋房化产洋房化产品品商业商业园林园林稀缺低密稀缺低密度物业度物业+舒舒适度高层适度高层产品产品商商house产品及街产品及街区化意向区化意向注重人的注重人的体验和交体验和交流流机会，紧机会，紧抓再改客抓再改客户户**全配套全配套注重软性注重软性服务的提服务的提升升无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目报告回顾报告回顾目标目标利润最利润最大化大化超越九超越九龙仓龙仓3000元元核心问题核心问题竞争竞争问题问题核心价值点核心价值点► “漫漫”街街区生活区生活► 融合融合► 优雅优雅► 惬意惬意战略战略p依托**的产品打造产品打造与洋房街与洋房街区的打区的打造，差异造，差异化定义自化定义自己己p抓住市场价值支撑价值支撑洋房化产洋房化产品品商业商业园林园林落实落实稀缺低密稀缺低密度物业度物业+舒舒适度高层适度高层产品产品商商house产品及街产品及街区化意向区化意向注重人的注重人的体验和交体验和交流流机会，紧机会，紧抓再改客抓再改客户户**全配套全配套注重软性注重软性服务的提服务的提升升无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目附件1.推荐参考项目2.市场报告无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目推荐考察项目无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目高层项目洋房项目商业项目项目名称上海爱家豪庭上海绿地威廉翠湖天地公馆77地址虹口银欣路28号(近四路)浦东东靖路2250弄济南路168弄,117街坊建国新路77弄备注新古典主义风格Artdeco风格Artdeco风格Artdeco风格项目名称上海滩花园洋房上海华润橡树湾杭州富越香墅成都麓山国际——麓镇项目地址浦东乳山路505弄/源深路199弄杨浦新江湾城国浩路88号西湖文一路西段双流县人民南路南延线麓山大道二段六号备注外立面创新产品创新产品叠拼/洋房外立面项目名称上海国际丽都城上海中海瀛深圳中信红树湾深圳十二橡树庄园地址静安北京西路758弄徐汇龙瑞路128弄南山沙河东路与白石路交汇东面南龙岗坂雪岗大道与布龙公路交汇处以西备注法式风格现代风格现代风格现代风格华润上海滩花园黄浦紫霞路199弄Artdeco风格上海武康庭武康路376号法式风格新华路、衡绿洲雅宾利闸北中兴路699号Artdeco风格山路、建国西路、绍兴路无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目翠湖天地绿地威廉爱家豪庭公馆77华润上海滩花园绿洲雅宾利无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目富越香墅·上海滩花园洋房成都麓镇塞尔维蒙华润橡树湾无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目1.整体市场60无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目2008.6-2009.9一年多内无锡整体市场经历了从低迷到爆发的过程，一年多内无锡整体市场经历了从低迷到爆发的过程，09年上半年的成交量年上半年的成交量接近接近08年全年的成交量，销售均价呈年全年的成交量，销售均价呈U型上升，价格、销量整体上扬型上升，价格、销量整体上扬成交均价（元/m2）成交量（万方）807060504030月份2010008-09年无锡整体市场走势8000700060005000400030002000100001月2月3月4月 5月 6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月 2月3月4月5月6月 7月 8月9月成交面积 46.1 14.5 25.7 21.3 3432.2 29.2 23.1 28.6 27.7 34.3 4934.3 32.1 53.36864.2 5956.256成交均价 5780 5752 5654 6222 5908 6688 6747 6382 6521 6085 6054 6648 6035 5883 5827 6086 6542 7174 6102 6165 6909无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目近年来南长区一直属于无锡销售价格的高点区域，区域内品牌开发商的陆续进驻，逐步抬近年来南长区一直属于无锡销售价格的高点区域，区域内品牌开发商的陆续进驻，逐步抬升了区域内高端项目的价格和接受程度升了区域内高端项目的价格和接受程度2009年9月成交前十名项目名称诺卡花园区属锡山区套数171**观天下西城纪山语银城愉景湾花园绿地波士顿公馆崇安区北塘区滨湖区滨湖区惠山区164122121106105单位：套12000100008000600040002000单位：元/方米1400012000100008000600040002000九龙仓时代上城宝龙城市广场融创理想城市南长区新区惠山区10310310201-9月均价北塘区35776209滨湖区105457777崇安区286511849惠山区81814864南长区181610479锡山区35816371新区604359670魅力万科城滨湖区100无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目09年下半年一级土地市场活跃，地王频出，截止目前为止，共成交年下半年一级土地市场活跃，地王频出，截止目前为止，共成交54幅土地，其中幅土地，其中23幅幅有居住性质；知名开发商频进，看好无锡后市发展有居住性质；知名开发商频进，看好无锡后市发展龙湖地块龙湖地块龙湖地产是否在无锡拿地，09年第四批土地拍卖之前就吸引了众多关注，在本次土地拍卖会上，龙湖地产可谓毫无悬念地拿下了太湖国际科技园地块，起始价2.8亿，成交价6.44亿。

溢价127.8%：位置:地块位于无锡（太湖）国际科技园TKY-HB-A-07、08号地块（湖景路以北、净慧西道以西）;面积（M2）:188496.2;用途: 居住、商业;容积率:<1.1-1.2;建筑密度:<35%;绿地率:>35%;出让金起始价（万元）:28274;竞买保证金（万元）:5655绿城地块绿城地块8月7日，绿城以总价29亿成功竞得无锡太湖一地块，创下近几年无锡市区土地招、拍、挂单宗地块总价的新记录溢价83.5%资料显示，该地块位于太湖大道以南、鸿桥路以东、隐秀路以西，土地面积222616.8方米，土地用途为居住、商业、商务办公，容积率<2.0-3.0，土地出让起始价158000万元，楼面地价元7097.398/㎡2009年年1-11月无锡土地成交情况月无锡土地成交情况无锡2009年土地成交明细无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目整体市场：整体市场：相对于同等相对于同等GDP水的城市，房价位于前列，全国知名开发商相继进入，带水的城市，房价位于前列，全国知名开发商相继进入，带动房地产市场升级；市场基本面健康，处于快速上升期，拥有较大的溢价和价值拉升空间动房地产市场升级；市场基本面健康，处于快速上升期，拥有较大的溢价和价值拉升空间整体处于快速上升期，价值拉升空间大整体处于快速上升期，价值拉升空间大p住宅市场活跃，随着城市框架的拉大，住宅市场供应呈现由市中心区域向优势发展区域发展，并引导和改变居民对于传统居住区域心区域向优势发展区域发展，并引导和改变居民对于传统居住区域的理解的理解p民营经济的发展和新区的产业园区发展带来购房门槛逐年升高，居民对于基本居住需求上升至对于居住品质追求，城市中心区首改居民对于基本居住需求上升至对于居住品质追求，城市中心区首改及再改客户比例较大及再改客户比例较大p万科、绿地、龙湖、华润、绿城、**、九龙仓、苏宁、恒隆等知名国内和香港开发商陆续进入无锡市场，带领无锡进入了快速增长名国内和香港开发商陆续进入无锡市场，带领无锡进入了快速增长型市场型市场p别墅产品、花园洋房、小高层、高层、城市豪宅、科技住宅等多种产品共存，市场初步进入产品和客户细分阶段，但分化不明显种产品共存，市场初步进入产品和客户细分阶段，但分化不明显p经过08年一轮的住宅市场调整，目前无锡房地产市场显著回暖，压制需求极大爆发压制需求极大爆发无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目2.竞争及典型楼盘无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目高端住宅市场格局高端住宅市场格局：资源导向型和城市驱动型，高端格局初步成形：太湖广场区域，崇安：资源导向型和城市驱动型，高端格局初步成形：太湖广场区域，崇安城市核心区，蠡湖新城区域为三个集中的区域；城市价值与太湖的资源价值得到市场充分城市核心区，蠡湖新城区域为三个集中的区域；城市价值与太湖的资源价值得到市场充分认知认知太湖广场片区：太湖广场片区：p政府规划，最有国际化潜力的高档居住片区；p城市旧改重点区域，近年来拆迁量不断放大香榭一品9500欧风新天地12000常工城尚城11000爱家金河湾 高层7800洋房17000贸中心崇安老城片区：崇安老城片区：p无锡城市传统核心区，在无锡人心中的位置不可取代；土地资源稀缺p以解放环路为界，临近区域为城市旧改重点区域，中心土西水东12000洋房14000金域蓝湾11000蠡湖蠡湖新城新城老城区老城区太湖广太湖广场场14000万科金域缇香高层 11000洋房 15500茂业10000地出让增多，但由于拆迁成本、拿地成本等，开发商进入成本不断上升蠡湖新城片区：蠡湖新城片区：p强势资源优势，配套资源相对稀少；客户高认知区域p未来土地出让量较大，将成为豪宅集中区蠡湖一号高层10000洋房15000绿城玉兰花园9800朗诗12000时代上城高层 8500洋房 13000无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目细分板块下，各区域中高端项目驱动特点鲜明细分板块下，各区域中高端项目驱动特点鲜明以配套及品牌开发商驱动以配套及品牌开发商驱动代表楼盘：山语银城、万达广场、紫金英郡、阳光嘉园板块均价：洋房：10000元/高层：8500-9500元/客户特点：大多数为区域内自住改善型客户，看重区域的环境及配套资源驱动资源驱动河埒口板市中心板块城市价值及景观、文化价值驱动城市价值及景观、文化价值驱动代表楼盘：西水东、万科金域蓝湾、香榭一品、欧风新天地板块均价：洋房：12000元/高层：11000客户特点：多数为私企人员、政府公务员及银行人士，改善客户，以及拆迁客户的回归，看重地段和景观资源代表楼盘：瑜憬湾、蠡湖香榭、湖滨壹号、蠡湖一号、太湖锦园沿湖均价：高层：15000元/洋房：14000元/客户特点：沿湖楼盘客户多以政府公务员和银行人士及生意人为主，看重环境的改善型客户块蠡湖新城北块南长次中心板块城市价值驱动城市价值驱动代表楼盘：朗诗未来之家、时代上城、茂业豪园、界贸易中心、清扬御庭板块均价：洋房：13000-15000元/高层：8500-12000资源及品牌开发商大盘驱动资源及品牌开发商大盘驱动代表楼盘：太湖国际社区洋房均价：15500元/湖景高层：14000-16000小高层：9000客户特点：洋房客户多为银行及政府人士，主要来自滨湖、崇安、南长，再改客户；高层客户刚需自住居多，也有部分投资客，看重居住环境蠡湖新城南块太湖新城板块客户特点：多数为私企人员，多次置业的再改客户，看中城市价值和未来潜力政府及品牌开发商驱动政府及品牌开发商驱动代表楼盘：绿城玉兰花园板块均价：高层：9800元/客户特点：银行及政府以及看重绿城品牌的人士居多，拥有多套物业的再改客户无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目市中心板块市中心板块——以解放环路为中心，向外辐射以解放环路为中心，向外辐射2公里范围内，覆盖北塘区、南长区等城市公里范围内，覆盖北塘区、南长区等城市旧改项目，成为无锡市民的向往之地，点式项目突围，为本项目重点竞争区域旧改项目，成为无锡市民的向往之地，点式项目突围，为本项目重点竞争区域香榭一品香榭一品欧风新天地欧风新天地常工常工·城尚城城尚城红豆国际红豆国际盛高西水东盛高西水东吾爱人家吾爱人家天元家天元家8无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目西水东西水东——盛高在无锡的首个项目，却依靠市中心地段的稀缺性、外部景观盛高在无锡的首个项目，却依靠市中心地段的稀缺性、外部景观资源、配套及荣氏历史文脉，将楼盘打造成为一个全市范围内的高端住宅形象资源、配套及荣氏历史文脉，将楼盘打造成为一个全市范围内的高端住宅形象一期泓府首推四幢户型配比表一期泓府首推四幢户型配比表名称精致两房面积(㎡ )88、89套数128套数百分比41.2%29 5高层多层舒适三房紧凑三房舒适三房宽敞四房300以上160、178、183136、137183195、202、222、223326、395、399132202131642.4%6.4%0.6%4.2%5.1%西水东经济技术指标西水东经济技术指标p 优势地段：北面的解放路是无锡城市核心的象征，沿健优势地段：北面的解放路是无锡城市核心的象征，沿健康路步行10分钟及可抵达市中心商圈核心；南为太湖广占地面积建筑面积容积率建筑形态25000㎡147000㎡5.88多层、高层、超高层场商务区，为无锡行政及商务设施聚集地；p 酒店、商业配套：项目规划一幢酒店、商业配套：项目规划一幢280米的城市地标，含米的城市地标，含一个五星级酒店以及沿河的西水东国际名品特色商业街，从豪华配套已经树立起项目的高端形象；p 文化价值深耕：荣氏文化底蕴的深耕，以情系西水东的文化价值深耕：荣氏文化底蕴的深耕，以情系西水东的系列推广树立客户心目中的高端口碑无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目开发思路开发思路——首期推售以稀缺低密度产品及创新复式产品提升高端形象，主流高首期推售以稀缺低密度产品及创新复式产品提升高端形象，主流高层产品增加客户接受度层产品增加客户接受度p 泓府共由10栋楼宇组成，共规划用户680余户，6层到49层. 项目一期户型由84--110㎡的精致两房、118-135㎡的紧凑三房、145-180㎡的舒适大三房、216-240㎡宽敞四房、以及300㎡以上的珍藏版空中别墅组成，楼层高度从6层到49层不等p 高层2#和5#共260套，可售242套，产品为紧凑两房（93.5万）和舒适三房（184-204万）p 多层8#和9#共51套，可售41套，产品线丰富，从137-399不等，有三成是300以上大层和顶复产品，总价在500万以上一期泓府首推四幢销售情况一期泓府首推四幢销售情况面积面积单价（元） 总价（万） 推盘量销售率高层紧凑两房舒适三房89160-183105001150093.5184-204131111100%98.1%紧凑三房舒适三房1371831500013000206238202100%100%泓府泓府多层宽敞四房300以上196-230（复式）300以上（复式）1400016000280-325500万以上1316100%100%无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目首次推售产品线丰富，户型通透且赠送面积较大，客户认可度高首次推售产品线丰富，户型通透且赠送面积较大，客户认可度高设备空中花园 设备空中花园入户花园电梯入户3.84.73.3户型优点：空间花园、入户花园、实用飘窗及设备总送面积大，设备可变为一个房间，135㎡电梯入户，私密性好，客户感知强烈无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目二层设备家庭厅大尺度横厅观景阳户型优点：160㎡赠送设备、电梯直接入户，大尺度横厅；330㎡空中复式产品，客厅挑空及大面积落地窗的应用，电梯直接入户一层无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目地段优势以及对荣氏历史文脉的深耕和推广使得项目高调起势，快速去化完毕，地段优势以及对荣氏历史文脉的深耕和推广使得项目高调起势，快速去化完毕，高层产品当天去化率达到高层产品当天去化率达到99%，目前总体去化约，目前总体去化约4.6万方万方荣氏厂房改造包装地段绝佳，紧邻市中心西水东为什么我的眼里总含着眼泪，是因为我对这土地爱的深沉为什么我的眼里总含着眼泪，是因为我对这土地爱的深沉“情系西水东”营销推广活动9月26日开盘，当日选房客户1000多人，可售房源283套，摇号方式，当天开盘基本售罄无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目客户定位于全市范围内的改善（再改）及少量投资人群，最看重项目地段的稀缺客户定位于全市范围内的改善（再改）及少量投资人群，最看重项目地段的稀缺性以及周边配套性以及周边配套客户描述：无锡本地居民较多，占比客户描述：无锡本地居民较多，占比80%左右，其中左右，其中约15%为市中心拆迁居民；30%为政府官员，属于投资及再改型客户； 20%为周边企事业单位员工及高层管理人员；另外15%为父母为子女购房；现场来人约20%为浙商及沪商投资客。

客户特征：现场约客户特征：现场约20%为为28-38岁的客户，大部分客岁的客户，大部分客户年龄约为40岁以上置业目的：置业目的：70%约以改善型居住为主，另外约以改善型居住为主，另外30%以投以投资为主，后期以收取租金及出售为主要动机客户关注点：非常认可此项目的地段，认为此处适宜客户关注点：非常认可此项目的地段，认为此处适宜居住，周边配套齐全，投资客则认为此地段与地块的稀缺性，以及出色的产品规划和后期浓厚的商业氛围，认为非常适合投资且保值无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目未来竞争未来竞争——城市旧改力度较强，竞争项目及出让用地较多，城市价值较高，为重点竞争城市旧改力度较强，竞争项目及出让用地较多，城市价值较高，为重点竞争区域区域茅泾浜地块茅泾浜地块可建设用地面积34850，容积率小于2.2-2.4，用地性质为居住、商业、办公用地u一级市场：市中心及周围未来出让地块有限，目前仅有两个地块含居住性质，且体量较小u二级市场：市中心及周围后续存量及面市楼盘点式分布，体量大，且都为中高端楼盘，是项目未来的重点竞争区域华仁凤凰城华仁凤凰城欧风新天地欧风新天地香榭一品香榭一品吾爱人家吾爱人家天元家天元家西水东西水东金域缇香金域缇香中百一店地块中百一店地块可建设用地面积14577，容积率小于8.5，用地性质为商业、办公、酒店用地探矿机械厂地块探矿机械厂地块可建设用地面积约48610，地块容积率1.8-2.0，用地性质为商业金融居住用地80年代初到年代初到21纪近纪近20年年无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目河埒口片区河埒口片区——早期成型，中期停滞，现又得到城市建设发展机遇，区域配套逐步成早期成型，中期停滞，现又得到城市建设发展机遇，区域配套逐步成熟，日趋形成城市中央生活区，依托适中的区位、完善的配套成为无锡首改客户的优选熟，日趋形成城市中央生活区，依托适中的区位、完善的配套成为无锡首改客户的优选之地，但由于区域发展规划有限，之地，但由于区域发展规划有限，3-5年内高端项目较少年内高端项目较少上纪上纪8080年代年代p近邻传统商业中心的密集型居住区p独有的梅园和荣氏家族、江南大学、轻工业大学等人文旅游资源背景p兴建了一批市政配套设施如无锡展览馆、无锡博物馆、江南商场等河埒口商圈成为无锡最河埒口商圈成为无锡最早成型的成熟商圈之一早成型的成熟商圈之一奠定基础奠定基础年代初到年代初到21纪近纪近20年年p该区域并没有再出现大规模的改造和建设。

早期规划政策导向变化早期规划政策导向变化太快，河埒口商圈发展太快，河埒口商圈发展近近20年出现了停滞状态年出现了停滞状态进入进入2121纪纪p区域配套成熟，河埒市民广场一期已经正式开放，二期工程正在建设中，年内全面建成开放p青祁路高架的贯通以及万达广场的进入，极大的带动了片区的发展，其适中的区位、完善的配套成为无锡首改客户的优选之地城市规模扩容，河埒口城市规模扩容，河埒口商圈得到新机遇，日趋商圈得到新机遇，日趋形成城市中央生活区，形成城市中央生活区，E地块惠山惠山东区：东区：区区锡山锡山区区区区新区：新区：新新区区滨湖区：滨湖区：无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目万达广场万达广场无锡万达广场所在的滨湖区河埒片区，目前属于城中心边缘板无锡万达广场所在的滨湖区河埒片区，目前属于城中心边缘板块，政府规划导向下价格透支形成价格高地，市场接受度较高块，政府规划导向下价格透支形成价格高地，市场接受度较高区位现状区位现状区位：项目所在的滨湖片区是片区是仅次于次中心区区位：项目所在的滨湖片区是片区是仅次于次中心区的价格高地；市场：居住氛围不足、配套有待完善，但在政府良好市场：居住氛围不足、配套有待完善，但在政府良好的规划及宣传导向下，品牌开发商的进驻仍使得该区域成为接受程度较高、广泛认可的区域；客户：客户以滨湖区原有人群为主，部分市区及其他客户：客户以滨湖区原有人群为主，部分市区及其他区域客户，置业目的主要是自住及养老。

D地块B地块 C地块A地块北区：北区：大盘驱动大盘驱动3500-4000元元/米米价格驱动价格驱动5000-6000元元/米米北塘北塘区区中心区中心区次中心区次中心区10000元元/米米产业驱动产业驱动便于工作、投资为目的便于工作、投资为目的6000-8000元元/米米资源驱动资源驱动自住、养老、度假为目的自住、养老、度假为目的7000~11000元元/米米位置基本指标产品类型滨湖区河埒青祁路和梁溪路交叉口滨湖区河埒青祁路和梁溪路交叉口建筑面积建筑面积70万米，容积率万米，容积率3小高层、高层、商业、办公、酒店、公寓小高层、高层、商业、办公、酒店、公寓E地块惠山惠山东区：东区：区区锡山锡山区区区区新区：新区：新新区区滨湖区：滨湖区：无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目万达广场万达广场无锡万达广场所在的滨湖区河埒片区，目前属于城中心边缘板无锡万达广场所在的滨湖区河埒片区，目前属于城中心边缘板块，政府规划导向下价格透支形成价格高地，市场接受度较高块，政府规划导向下价格透支形成价格高地，市场接受度较高区位现状区位现状区位：项目所在的滨湖片区是片区是仅次于次中心区区位：项目所在的滨湖片区是片区是仅次于次中心区的价格高地；市场：居住氛围不足、配套有待完善，但在政府良好市场：居住氛围不足、配套有待完善，但在政府良好的规划及宣传导向下，品牌开发商的进驻仍使得该区域成为接受程度较高、广泛认可的区域；客户：客户以滨湖区原有人群为主，部分市区及其他客户：客户以滨湖区原有人群为主，部分市区及其他区域客户，置业目的主要是自住及养老。

D地块B地块 C地块A地块北区：北区：大盘驱动大盘驱动3500-4000元元/米米价格驱动价格驱动5000-6000元元/米米北塘北塘区区中心区中心区次中心区次中心区10000元元/米米产业驱动产业驱动便于工作、投资为目的便于工作、投资为目的6000-8000元元/米米资源驱动资源驱动自住、养老、度假为目的自住、养老、度假为目的7000~11000元元/米米位置基本指标产品类型滨湖区河埒青祁路和梁溪路交叉口滨湖区河埒青祁路和梁溪路交叉口建筑面积建筑面积70万米，容积率万米，容积率3小高层、高层、商业、办公、酒店、公寓小高层、高层、商业、办公、酒店、公寓155B无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目复合产品分解复合产品分解产品户型面积及总价与区域主流客户层级吻合，适合首次置业产品户型面积及总价与区域主流客户层级吻合，适合首次置业及首改型客户及首改型客户建筑面积所属地块户型推出套数去化套数价格去化情况销销售售酒店式公寓（精装修）3万方主力户型55方139-143三房52196521358700元/方销售完毕产产品品住宅（高层、小高层）12.3万方（BC、D、E124-127三房89-94两房2643902273568000元/方总体去化84%区还未推）65-72一房264236持持有有产产品品（住宅小高层楼王，毛坯）沿街商铺购物中心3万方23万方C、DC、DB总高10层，大层，165-170方50-200方，一附二层——545011000万/方30000元/方——目前还剩顶楼及3、4层目前只剩150-200米的大户型——五星级酒店商务楼休闲广场4万方2.7万方(两栋）3万方AAB——————————————————p无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目万达广场万达广场推盘节奏推盘节奏启动区选取市场主流住宅产品率先入市，住宅底商紧随其后，楼王在启动区选取市场主流住宅产品率先入市，住宅底商紧随其后，楼王在住宅后阶段推出（住宅后阶段推出（170米四房）米四房）重重 点点时间轴时间轴C区一批2008年9月C区二批2008年12月C区第三批 D区第一批2009年4月 2009年6月D区第二批2009年8月D区第三批2009年9月D区第四批2009年10月 2009年10月产品产品面积面积高层Ø 90-140米两房及三房高层及小高层Ø 108-150米两房及三房沿街商铺及高层Ø 商铺：45-200方高层Ø 128及140的小三房及三房高层及小高层Ø 79-140米两房至三房小高层（大层）楼王Ø 165-170方高层Ø 70-144米两房至三房精装公寓Ø 主力户型55米住宅产品价格走势住宅产品价格走势08年9月份开盘均价7100元/方，目前8700元/方。

总体价格走势跟随市场稳中有升157无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目客户定位于区域范围内的首次置业型、首次改善型及少量投资人群，最看重项目客户定位于区域范围内的首次置业型、首次改善型及少量投资人群，最看重项目周边成熟的生活配套以及自身打造的商业体周边成熟的生活配套以及自身打造的商业体客户描述：多为河埒本地客户，占比客户描述：多为河埒本地客户，占比80%左右，大学左右，大学教师和有一定工作资历收入较高的企业管理阶层等泛公务员阶层置业目的：买住宅的客户，投资的较少，占置业目的：买住宅的客户，投资的较少，占20%左左右，公寓投资的就比较多了，占80%客户关注点：认为此处适宜居住，周边配套齐全，距客户关注点：认为此处适宜居住，周边配套齐全，距离市中心适宜，价格相对适中，品牌开发商和商业驱动效用优势明显投资客认可万达整体规划以及未来的升值潜力无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目未来竞争未来竞争——非城市热点出让区域，未来供应较少，非重点竞争区域非城市热点出让区域，未来供应较少，非重点竞争区域仪表厂地块仪表厂地块总建面25200方，容积率小于1.5-1.8，绿化率大于20%，用地性质商业、商务办公用地无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目沿蠡湖片区沿蠡湖片区——资源竞争性区域沿蠡湖片区政府规划预期高，存在大量的未出让用地，资源竞争性区域沿蠡湖片区政府规划预期高，存在大量的未出让用地，随着品牌开发商的陆续进驻，政府将控制出让节奏，未来是项目的重点竞争区域随着品牌开发商的陆续进驻，政府将控制出让节奏，未来是项目的重点竞争区域商业办公居住商业居住休闲度假、酒店学校中心区中心区商业居住蠡湖商业街商业街中央公园中央公园太湖政府对于蠡湖新城清晰的复合功能定位，成政府对于蠡湖新城清晰的复合功能定位，成功的引导了蠡湖新城的发展走在一个正确的功的引导了蠡湖新城的发展走在一个正确的方向，为蠡湖新城的发展奠定了良好的发展方向，为蠡湖新城的发展奠定了良好的发展基础基础鼋头渚160无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目代表楼盘代表楼盘——蠡湖一号、长广溪湿地的别墅项目、太湖锦园，依托太湖资源，实现溢价，蠡湖一号、长广溪湿地的别墅项目、太湖锦园，依托太湖资源，实现溢价，客户多为再改或投资客户客户多为再改或投资客户蠡湖尚郡蠡湖尚郡占地面积:45800方米总建筑面积:72000方米物业类型：排、公寓2008年5月31日开盘，均价11000目前多层共90套，已售77套，去化率86%别墅总价460万，271套，已售229套，去化率85%客户：再改的第二居所客户，部分客户来自长三角地区太湖锦园太湖锦园占地面积:403600方米总建筑面积:242237方米物业类型：多层、小高层、别墅2009年5月开盘，独栋2500-3100万，排420万，公寓均价12000目前小高层共418套，已售224套，去化率54%别墅42套，已售35套，去化率83%客户：三四次置业以上的再改客户，部分客户来自上海、香港，本地客户以滨湖区居多蠡湖一号蠡湖一号占地面积:453700方米总建筑面积:710000方米物业类型：排、湖景高层、洋房2008年6月开盘，湖景高层、别墅18000，洋房12000目前多层共140套，已售90套，去化率64%高层816套，已售535套，去化率66%客户：主要为再改客户，高层投资客占到50%，上海和浙江的居多，本地客户以改善为主到蠡湖买房子的客户都是看重了湖景资源的稀缺性，我们的项目上基本上都是再改客户，还有好多来自长三角和香港的客户，看到湖景的房子要比看不到的贵50%以上。

——蠡湖一号 王志鹏商商业业街街规规划划无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目蠡湖新城片区未来出让土地量大，包括绿城在内的土地供给达到蠡湖新城片区未来出让土地量大，包括绿城在内的土地供给达到1021亩，但由于政府对亩，但由于政府对片区远期价值看好，会适当控制出让节奏片区远期价值看好，会适当控制出让节奏蠡园经济开发区蠡园经济开发区体育体育中心中心空空中学中学景华苑景华苑蠡湖蠡湖规划会展规划会展用地用地度假村度假村地地绿绿城城民房民房空空地地规划规划CBD中心中心空空蠡湖蠡湖人家人家湖滨湖滨1号号蠡湖蠡湖山明水秀大酒山明水秀大酒店店地地一号一号鼋头渚鼋头渚中央中央公园公园太湖太湖度假村度假村餐饮、酒店餐饮、酒店蠡湖蠡湖公园公园７ 主要的高新技术产业区43无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目太湖新城片区太湖新城片区——高端项目价值兑现偏远期；太湖新城依靠生态高端项目价值兑现偏远期；太湖新城依靠生态+城市驱动，但成熟城市驱动，但成熟偏远期，政府进驻对高端项目的拉动效果有限偏远期，政府进驻对高端项目的拉动效果有限p太湖新城距离中心城区车程在20分钟以内，是一个开放式、生态型的现代化新城；主要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心和休闲宜居中心p从无锡在无锡市城区“七片一带”的总体布局结构中规划为高品质居住太湖市区市区太湖新城太湖新城新行政中心新行政中心区p目前区域内有绿城的高端项目以及华润的太湖国际社区、万科的魅力之城非沿蠡湖即靠政府，其余地带高端项目的出现偏远期1 •城中区：居住生活为主，承担城市综合职能2 •太湖新城：教育、科研、旅游、高品质居住3 •蠡溪区：以旅游居住商贸体育为主的综合区4 •山北区：居住功能为主，保留传统工业５ •东亭:以工业、居住、商贸为主的综合区６ •锡北区：居住、物流、工业及高科技园•新区：以工业、居住、物流为主的综合区，是无锡最61257无锡七片一带规划111无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目太湖国际社区太湖国际社区——凭借蠡湖自然资源、城市级地标配套以及户型创新的凭借蠡湖自然资源、城市级地标配套以及户型创新的优势走城市高端路线优势走城市高端路线36万方中央港湾配套户型创新户型创新社区配套商业社区配套商业湖景资源湖景资源配套规划配套规划滨湖东区滨湖东区邻里中心邻里中心主题广场主题广场滨湖西区滨湖西区开放式公园开放式公园项目紧临蠡湖项目紧临蠡湖产品创新产品创新高附加值产品高附加值产品89米米“2+2”户型户型中央港湾区中央港湾区滨湖步道滨湖步道国际商业中心国际商业中心国际艺术中心国际艺术中心土地面积（万米）土地面积（万米）容积率容积率总建筑面积总建筑面积1.3146蠡湖大桥公园蠡湖大桥公园蠡湖蠡湖产品产品销售情况销售情况洋房、小高层、高层洋房、小高层、高层一期入住一期入住层房园二期0无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目高端产品线，整体定位户型在高端产品线，整体定位户型在140以上；产品上以花园洋房作为标杆，高层以上；产品上以花园洋房作为标杆，高层产品户型面积极差较大，物业类型间户型面积差距不大产品户型面积极差较大，物业类型间户型面积差距不大整体户型配比表整体户型配比表209层花园洋一期多层20层花洋 11房 层开发周期开发周期一期一期物业类型物业类型花园洋房多层（6层）名称名称舒适三房舒适四房舒适五房舒适二房紧凑三房户型配比户型配比135~143米161米210米100.6米124.43米套数套数11438384848百分比百分比13.18%4.39%4.39%5.55%5.55%07年年6月开盘月开盘推量套推量套小高层（9层）小高层（11层）舒适二房紧凑三房紧凑三房120米131.35米128.05米3636884.16%4.16%10.17%1200010000800060008283.5价格走势图8952.410822.408年推出年推出高层（20层，两梯四户）高层（20层，一栋两梯四户，一紧凑二房舒适二房舒适三房紧凑二房舒适三房89.81米130.85米140.57米89.81米135.17米804040401009.25%4.62%4.62%4.62%11.56%40002000栋两梯两户）舒适三房舒适一房140.57米72米20112.31%1.27%200720082009二期二期小高层（11层）舒适二房紧凑三房106~107米132~139米22222.54%2.54%价格舒适三房舒适三房142米150米22222.54%2.54%6.94%4848363688客客解解读读无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目项目看重长期主流的改善需求，使其坚持一贯定位；一期房源全部售罄，年项目看重长期主流的改善需求，使其坚持一贯定位；一期房源全部售罄，年去化量达到去化量达到13.4万方万方一期户型配比表一期户型配比表总体销售情况总体销售情况开发周期物业类型花园洋房面积段135~143米161米210米套数1143838物业类型多层小高层销售面积62716.8477868.37年去化量27874.1534608.16一期07年6月开盘推量套多层（6层）小高层（9层）小高层（11层）100.6米124.43米120米131.35米128.05米高层 161653 71845.8太湖国际社区成交面积比列4.39%1.27%21.97%高层（20层，两梯四户）89.81米130.85米140.57米8040407265.43%89-107120-143150-161210户户首次置业者改善型客户Ø 刚性需求客户，注重住房的经济实用性、交通便利性刚性需求客户，注重住房的经济实用性、交通便利性 ，，总价敏感总价敏感Ø 受区域环境及未来价值吸引，注重物业管理、户型、周边受区域环境及未来价值吸引，注重物业管理、户型、周边配套配套Ø 关注区域关注区域价值、价格和品牌价值、价格和品牌无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目绿城玉兰花园绿城玉兰花园——核心优势在于雄厚的客户基础、产品品质及精致的园核心优势在于雄厚的客户基础、产品品质及精致的园林搭配，走高端路线林搭配，走高端路线绿城是1梯2户的大户型，善于造景，主要吸引客户的还是他们的设计、材质、户型，他们的老客户也会给他们带新客户的，也有一直跟随的投资了好几个绿城项目的。

——无锡贸 总裁杭州70%的高端客户为绿城客户，而且忠诚度很高，其他产品除非性价比极高，为绝版，否则很难与其竞争——和家园客户经理精美园林精美园林昭示性外立面昭示性外立面土地面积（万米）土地面积（万米）容积率容积率总建筑面积总建筑面积产品产品18.12.0539.82高层高层09.10.11一期推出一期推出1、、5号楼的号楼的销售情况销售情况西单元，共西单元，共180多套，全部售多套，全部售完完无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目绿城产品为高舒适度的两梯两户产品设计，主力面积为绿城产品为高舒适度的两梯两户产品设计，主力面积为140米的大户型，客户主要为再米的大户型，客户主要为再改投资客、绿城会客户以及部分政府公务员各占改投资客、绿城会客户以及部分政府公务员各占1/3绿城客户组成绿城客户组成一期首推两幢高层户型配比表及销售状况一期首推两幢高层户型配比表及销售状况10%30%户型2房面积区段103总套数48百分比26.1%单价10198总价105万销售率%95.8%30%3房168-1835831.5%9940167-182万96.6%30%私营业主政府人士4房205-2127842.4%9893203-210万93.6%绿城老业主其他合计184184客客户户解解读读绿城老客户政府人员私营业主关注地段Ø 老业主买我们项目的比较多，占30%左右Ø 明年5月1号市政府要搬过来，工作人员大概就有1.6万人，政府人员买在我们这方便上班，也占到30%Ø 客户买本项目主要关注的是位置，还要看实惠——绿城销售人员无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目太湖新城未来竞争太湖新城未来竞争——土地供应量较大，但客户预期较远，非重点竞争区域土地供应量较大，但客户预期较远，非重点竞争区域信城道东侧地块信城道东侧地块可建设用地213411，分为A、B、C三块，容积率小于3.2，B地块容积率小于2.2，C地块容积率小于2.2，用地性质为商业、商务办公、居住用地客户语录客户语录u未来将还有连片的大面积土地出让，但目前周边居住氛围较差，配套不完善，客户对片区的认知成熟预期较远u太湖新城太慌了，没安全感，住在那边，晚上出去，就像去找鬼一样。

那边现在的居住氛围太差了——规划局陈杰威尼斯花园东侧威尼斯花园东侧地块地块可建设用地158600，分为A、B两个地块，容积率小于1.3-1.5，A地块为酒店用地，B地块为居住用地，容积率小于1.6-1.8信城道西侧地块信城道西侧地块可建设用地138540，分为A、B、C三块，容积率小于3.2，B地块容积率小于2.2，C地块容积率小于2.2，用地性质为商业、商务办公、居住用地无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目其他区域其他区域——以品牌开发商的品牌影响打造中高端项目，点式突围，对本项以品牌开发商的品牌影响打造中高端项目，点式突围，对本项目会形成竞争干扰，代表楼盘：万科金域缇香目会形成竞争干扰，代表楼盘：万科金域缇香竞争优势：p品牌的绝对影响力p稀缺物业产品（4+1的退洋房）万科金域缇香u无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目金域缇香金域缇香——依靠营销及产品图片破新区区域形象，明星产品洋房奠定价格基依靠营销及产品图片破新区区域形象，明星产品洋房奠定价格基础，成功与九龙仓洋房产品直面竞争础，成功与九龙仓洋房产品直面竞争6059 585735 34333221 201932项目属于新区门户，距离市一期户型配比表一期户型配比表金域缇香经济技术指标金域缇香经济技术指标中心及太湖广场均只有10分钟，且周边配套完善名称面积套数百分比占地面积建筑面积容积率总户数建筑形态12.2万㎡30.5万㎡2.5约2170套多层、高层u定位定位客群客群情况情况10月31日开盘，推出9层小面积楼中楼产品，2#3#的面积在78-105之间，预计后期推出60#两梯四户90米高层交通方便的高档楼盘交通方便的高档楼盘以本区域客户；以本区域客户；40%左右左右的泛公务员群体和企业中的泛公务员群体和企业中高层；高层；25%左右的生意人左右的生意人小复式多层洋房两房三房二房三房三房78105821201251441604055020661228.7%3.5%35.9%14.3%4.3%4.3%8.6%无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目退洋房户型赠送尺度大，但由于总价过高，去化较慢。

目前项目单月去化退洋房户型赠送尺度大，但由于总价过高，去化较慢目前项目单月去化1.1万方万方一期销售情况一期销售情况面积面积单价（元） 总价（万） 推盘量销售量销售率小复式多层两房三房两房三房7810582120125100001250010000124001300078万131万82万149万163万405502062924819473%40%96%95%66%洋房1F 160㎡退洋房三房14415000216万6117%16018000288万1200洋房 120㎡洋房顶楼 160㎡洋房 144㎡无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目本区域本区域——从形象、环境、交通、配套等各方面指数均达到较高标准，被认为是无锡未来从形象、环境、交通、配套等各方面指数均达到较高标准，被认为是无锡未来最发达的区域，而且因此对各类客户拥有最强的牵引能力，区域内竞争激烈最发达的区域，而且因此对各类客户拥有最强的牵引能力，区域内竞争激烈北塘区：无锡传统印象中的北塘区：无锡传统印象中的混杂区域，受惠于地段优势逐步发展的片区崇安区：成熟的无锡核心区崇安区：成熟的无锡核心区域，趋于老化锡山区：工业集群区和农业锡山区：工业集群区和农业基地，非高端本项目本项目新区：以高科技、工业园为新区：以高科技、工业园为拉动的区域，客户文化层次相对较高南长区：近城市核心区域的南长区：近城市核心区域的成熟区，客户最为多元化滨湖区：靠政府规划拉动的滨湖区：靠政府规划拉动的潜力片区惠山区：主城区的工业企业惠山区：主城区的工业企业北迁区域，低端收入群体聚集南长区：旅游、商务、人文多元化发展无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目九龙仓时代上城九龙仓时代上城——品牌开发商打造的中高端大盘项目品牌开发商打造的中高端大盘项目Ø 品牌：作为品牌开发商在无锡拟建五个项目，本品牌：作为品牌开发商在无锡拟建五个项目，本项目项目DBCA是规模最大的一个Ø 大盘：规划设计融多层、高层、超高层于一体，总建大盘：规划设计融多层、高层、超高层于一体，总建筑面积约103万m2，容积率2.7，占地38万方，主城区唯一一个逾百万方的超级大盘，沿河还将有9栋高达148米的超高层Ø 分期开发：时代上城共分分期开发：时代上城共分A、、B、、C、、D四个区域开发，四个区域开发，B地块率先启动，占地6.9万米，建面13.41万米，建筑类型为高层及四个地块中唯一的小高层和多层建筑。

A、C、D三个地块建筑类型为高层和超高层建筑及一定数量的商业（规划未定）；沿运河排布48层超高层时代上城一期经济技术指标时代上城一期经济技术指标占地面积建筑面积容积率建筑形态69000㎡134100㎡1.44多层、高层、超高层无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目时代上城是九龙仓在无锡的首个项目，在所有的五个项目中，本项目先期启动，作为企业时代上城是九龙仓在无锡的首个项目，在所有的五个项目中，本项目先期启动，作为企业的现金流项目，后续新开的现金流项目，后续新开72号地块，等待古运河改造完成，会陆续启动古运河地块，打号地块，等待古运河改造完成，会陆续启动古运河地块，打造城市中心稀缺低密度物业（别墅或洋房）造城市中心稀缺低密度物业（别墅或洋房）九龙仓大厦：树立形象九龙仓大厦：树立形象集写字楼、商业和酒店为一体的综合体项目，规划中拟建一个五星级酒店（马可波罗），目前的规划在调整，已经由前期的两栋超高层，改建为1幢超高层和3栋高层，如果规划通不过的话，可能会退地73号地块：高端项目号地块：高端项目物业类型有排别墅、花园洋房、高层，紧邻古运河打造一个高端住宅项目72号地块：催熟区域号地块：催熟区域的中端项目的中端项目34万方集高层、洋房和商业广场于一体的综合项目，以住宅为主71号地块：高端项目号地块：高端项目项目总建筑面积约24万米，项目将打造成包括住宅和商业的高端居住住宅无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目B地块一期通过主打小户型产品立势，后续产品竞争力减弱地块一期通过主打小户型产品立势，后续产品竞争力减弱123456971011812131#9#10开盘加推高层小户型加加推推第第二二批批洋洋房房2#3#4#时代上城一期推售节奏一期一期B地块首推五幢户型配比表地块首推五幢户型配比表09.8.1209.9.509.10.17高层名称精致两房三房面积(㎡ )88、89125-153套数328150套数比例62.8%28.7%140001200010000800060008000价格走势图85001250040002000洋房四房188-216235-25526185%3.4%02009年年8月月2009年年9月月价格2009年年11月月97无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目产品并无太大亮点，小户型依靠总价低去化快，大面积洋房相对去化较慢；到目产品并无太大亮点，小户型依靠总价低去化快，大面积洋房相对去化较慢；到目前为止总体去化前为止总体去化446套，达到套，达到4.8万方万方89米米2房房2厅厅1卫卫一期一期B地块首推五幢销售情况地块首推五幢销售情况148-155米米3房房2厅厅2卫卫高面积面积售价推盘量已售销售率层两房89840032832799.6%整体整体定位于追求九龙仓品牌的中高端人群定位于追求九龙仓品牌的中高端人群定位定位三房125-145 1300015010368.7%客群客群28层的高层以年轻人和老人居多；洋房多以层的高层以年轻人和老人居多；洋房多以多层四房200-216 14000245-255 9000261834.6%38.9%情况情况政府公务员、银行人士和企业的管理层和南政府公务员、银行人士和企业的管理层和南长区及周边的生意人为主长区及周边的生意人为主多层总去化 125-255-19411961.3%无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目朗诗未来之家朗诗未来之家——河西片区区域形象改变者，依靠细分市场，获得客户河西片区区域形象改变者，依靠细分市场，获得客户青睐，奠定区域价格基础青睐，奠定区域价格基础32415610118129未来之家推售节奏推推 推推出出 出出一一 一一期期 期期1# 2#3# 4#5# 6#2007.6推推出出二二期期8#9#102008.8将将推推出出三三期期13#14#2009.11三期两幢高层户型配比表三期两幢高层户型配比表朗诗未来之家经济技术指标朗诗未来之家经济技术指标面积（米）套数套数百分比（%）占地面积6万㎡二期三幢高层户型配比表二期三幢高层户型配比表一房5565666620.4%20.4%建筑面积15万㎡面积套数套数百分比1333310.2%容积率总户数建筑形态2.52900小高层、高层90-95137-14039410578.9%21.1%三房四房1201421722106231333119.2%9.9%10.2%9.9%无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目户型缺乏赠送面积，同时因凹入式阳影响了采光；目前一二期总销售户型缺乏赠送面积，同时因凹入式阳影响了采光；目前一二期总销售967套，套，年均去化量为年均去化量为5.6万万11栋（33层）12栋（31层）u 到目前为止，一二期共980套，已销售967套，两年内总去化11.2万方u 三期标准层均为6户，中间是一房小户型，紧邻为三房，端头为大户型，共322套u 因科技住宅恒温、恒湿、恒氧的特点，13365555565172142120120210为保证景观资源最大化，出现东西朝向u 三期均价预计14000-16000未未 来之家价来之家价 格走势格走势 图图价格200001500012000120001200010500150001000050000凹阳2007.072008.072009.022009.052009.11二期三幢高层销售情况二期三幢高层销售情况面积90-95137-140套数394105单价1200012000总价约110万约165万已售390105销售率98.9%100%整体定位客群情况无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目形象诉求：领先、高科技、全新健康享受；形象诉求：领先、高科技、全新健康享受；市场问题：产品附送少、大户型总价高、科技持久性未得市场验证市场问题：产品附送少、大户型总价高、科技持久性未得市场验证科技时尚的住宅；中高端首置或再改型中崇尚科技概念的人群。

相对前卫时尚具有个性的一批置业者，具有海外经历，教育程度和知识较为渊博，能接受新事业，崇尚科技环保生活50-60方米比较稀缺， 50%以上是老客户再购；大户型为再改型客户，多为公务员、经融机构人员、企事业单位中高层、生意人客户认同点客户认同点客户抗性客户抗性营销主渲染点营销主渲染点朗诗品牌；科技产品；区域未来发展前景；交通方便；55、65米居住性一房缺乏附送面积；大户型单位的高总价；对科技住宅持久性的疑虑；阳采光科技产品、恒温、健康生活；无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目万科金域蓝湾万科金域蓝湾——优势地块及品牌开发商是项目的主要价值点，但市场机会把握优势地块及品牌开发商是项目的主要价值点，但市场机会把握错失，整体销售情况欠佳错失，整体销售情况欠佳12 13 14一期首推三幢高层户型配比表一期首推三幢高层户型配比表金域蓝湾经济技术指标金域蓝湾经济技术指标占地面积 15万㎡建筑面积 36万㎡容积率 2.5总户数290011栋高层+4栋建筑形态超高层金域蓝湾推售节奏推推出出12#13#推推出出14#两房三房四房面积90122158175216推盘量264661326666套数百分比44.4%11.1%22.2%11.1%11.1%08.9.2309.5无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目项目在售项目在售14号楼，推出号楼，推出158和和122两种户型，户型设计一般，紧凑四房销售情况较两种户型，户型设计一般，紧凑四房销售情况较好。

项目总共推出好项目总共推出594套，目前去化套，目前去化537套，达到套，达到6.9万方万方158㎡㎡四房四房ü典型户型：典型户型：158㎡㎡户型空间布置合理；户型空间布置合理；122㎡㎡三房三房但是该户型相对以均衡为主，缺乏亮点；但是该户型相对以均衡为主，缺乏亮点；客户关注亮点为入户花园的赠送；客户关注亮点为入户花园的赠送；122㎡㎡户型南北不通透，且舒适度有限，去化相户型南北不通透，且舒适度有限，去化相对较慢对较慢ü目前在售目前在售14幢楼两梯三户两个单元，均幢楼两梯三户两个单元，均价价14000-16000，两种产品差价，两种产品差价50万左万左右，不存在客户重叠右，不存在客户重叠一期首推三幢高层户型销售情况一期首推三幢高层户型销售情况面积推盘量已售销售率整体以运河精品住宅以及万科品牌为主线；主要注重历金金 域蓝湾价域蓝湾价 格走势格走势 图图两房三房90122264662634599%69%定位客史地缘、万科品牌的客户万科品牌的追随客户，三1500010000825088009100100001200015813211486%群分之一为万科品牌的二次5000四房175666395%情况置业者；158㎡定位于成熟的改善型客户；122面02008.0920009.032009.052009.072009.09216665279%向年轻小夫妇的改善型客户价格无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目形象诉求：古运河文化、万科品牌及荣氏文化；形象诉求：古运河文化、万科品牌及荣氏文化；市场问题：一开始入市时间不佳，高端客户萎缩，调整产品线推出市场问题：一开始入市时间不佳，高端客户萎缩，调整产品线推出90产品，市场产品，市场回暖后，开始逐渐推出大面积产品，但面临区域内大规模项目的竞争，丧失核心回暖后，开始逐渐推出大面积产品，但面临区域内大规模项目的竞争，丧失核心优势优势客户认同点客户认同点客户抗性客户抗性营销主渲染点营销主渲染点万科品牌；梁溪河运河人文景观；精装修；交通便利；未来发展前景缺乏附送面积；船舶、汽车的噪音；大户型单位的高总价；目前生活配套不完善；建筑密度较大具有压抑感，高楼层抵触大梁溪河和运河景观、区域人文历史、绿化园林、万科品牌n无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目茂业豪园茂业豪园——依靠地段极度放大城市价值，定位中高端的综合体依靠地段极度放大城市价值，定位中高端的综合体一期茂业豪园户型配比表一期茂业豪园户型配比表名称两房三房面积114、116、117149套数15284百分比30%17%高层三房300以上182312、366、471、4851689734%19%二期茂业天地观园二期茂业天地观园276套套300以上产品以上产品茂业经济技术指标茂业经济技术指标占地面积 1.1万㎡12000100009000茂业豪园价格走势图11000950010000价格10000无锡茂业城规划集综合购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅为一体，近50万方米的商务休闲综合体，其中包括大型百货商场、国际时装品牌连锁店、美建筑面积7.1万㎡8000食城及各种娱乐休闲配套设施，一应俱全容积率6.560004000n住宅方面，打造四栋144米住宅楼，为无锡最高的住宅建筑，气派豪华的外立面，总户数建筑形态501高层200002007.122008.072008.122009.012009.03凸显都市时尚气息，分为两期，一期推出571套100米以上房源，二期推出276套300米以上的房源。

无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目户型无太大亮点一期茂业豪园目前销售率达到户型无太大亮点一期茂业豪园目前销售率达到78.6%但主要通过降价打折拉但主要通过降价打折拉动销售，对项目形象和开发商品牌受到极大影响；一期动销售，对项目形象和开发商品牌受到极大影响；一期501套，去化套，去化395套，达到套，达到5.5万方，年去化万方，年去化2.8万方万方一期茂业豪园销售情况一期茂业豪园销售情况一期149米三房户型两房面积113-117单价10000总价113-117万推盘量152销售率78%高三房14910000150万8490%层三房300以上182312、366、471、4851000010000182万300万以上1119766%90%二期茂业天地观园大面积户型图定位客群情况客户定位于无锡当地金字塔尖客户一期茂业豪园的客户主要为无锡本地的中高收入人群，其中经商的为主，占到60%以上，其他的包括金融从业人员、大学教师等二期茂业天地观园的客群主要是经商的，约占到80%还有温州炒房的和开发商政府官员不会买，目前处于蓄客期，实际成交情况待观望无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目形象诉求：超高层豪宅、国际型、综合体价值；形象诉求：超高层豪宅、国际型、综合体价值；市场问题：产品附送少、大户型总价高、形象表现上高度不够市场问题：产品附送少、大户型总价高、形象表现上高度不够客户认同点客户认同点客户抗性客户抗性主渲染点主渲染点成熟的商业配套；便利的交通；区域未来发展潜力；太湖广场核心区高端商业住宅定位目前周边环境；大户型较高总价；豪宅形象高度不够太湖广场核心区高端公寓；9无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目贸公寓贸公寓——同样依靠地段极度放大城市价值，定义为城市顶级豪宅，同样依靠地段极度放大城市价值，定义为城市顶级豪宅，石材立面品质较高，但产品过于超越市场接受程度，社区意向弱，去化缓慢石材立面品质较高，但产品过于超越市场接受程度，社区意向弱，去化缓慢界贸易销售情况界贸易销售情况面积区段160-180价格14300总价范围228-257万剩余套数 剩余百分比26183-206214-279290-311286-495(商业)14500139001470035600265-298万297-387万426-457万1018-1762万1324724总共487套；已售145套，已售比例为30%界贸易经济技术指标界贸易经济技术指标占地面积建筑面积容积率总户数建筑形态55568㎡30万㎡4.55487高层整体整体定位定位客群客群情况情况顶级城市豪宅；高形象的建立，定位为顶级城市精英顶级城市豪宅；高形象的建立，定位为顶级城市精英的专享官邸的专享官邸无锡金字塔顶层的人群；注重大宅生活的高端商务人无锡金字塔顶层的人群；注重大宅生活的高端商务人士；目前客户士；目前客户50%为大型企业私企主；为大型企业私企主；30%为外企高层为外企高层及大型企业高层；及大型企业高层；20%为外地投资者，包括一部分浙江为外地投资者，包括一部分浙江客户，但整体去化缓慢客户，但整体去化缓慢无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目形象诉求：国际型豪宅标准、别墅后的形象诉求：国际型豪宅标准、别墅后的CBD王者生活、高层豪宅标杆；王者生活、高层豪宅标杆；市场问题：大户型总价高、顶级层客群范围窄，消化慢；市场问题：大户型总价高、顶级层客群范围窄，消化慢；242米户型：双面大露米户型：双面大露242㎡㎡358米户型：动静分明米户型：动静分明358㎡㎡客户认同点客户认同点客户抗性客户抗性主渲染点主渲染点成熟的商业配套；便利的交通；区域未来发展潜力；顶端豪宅定位；内部中心绿化较高总价；对于大面积层豪宅感知不强，部分别墅回归者；顶端豪宅定位；感性角度对于高端客户身份渲染；酒店、会展中心等综合配套优势无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目清扬御庭清扬御庭——非知名开发商之小规模项目，使产品各方面都落入中端非知名开发商之小规模项目，使产品各方面都落入中端大厅大厅清扬御庭户型配比表清扬御庭户型配比表面积供应套数套数百分比清扬御庭经济技术指标清扬御庭经济技术指标两房80-9090-1004644100100占地面积93000方米整体交通方便的中档110-12044100建筑面积容积率建筑形态210000方米2.2酒店式公寓、高层住宅、商定位客群情况楼盘以本区域客户；拆迁客户；30岁到50岁的改善型客户为最主要群体。

三房四房120-130130-140160-170180-190200以上525287754893.991.697100100铺0无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目产品线丰富，适合各种需求段，去化率高；但没有主打户型，产品落入中端产品线丰富，适合各种需求段，去化率高；但没有主打户型，产品落入中端清扬御庭销售情况清扬御庭销售情况面积80-90供应套数46成交套数46去化率100两房三房四房90-100110-120120-130130-140160-170180-190200以上444452528775484444494885754810010094.292.397.7100100清扬御庭价格走势图清扬御庭价格走势图价格10000800075007980630070008000600040002000户型配比从高到低，合适各个需求段2008.062008.12009.022009.082009.1O无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目本区域未来供应量大本区域未来供应量大——优势地块陆续推出，但随着拆迁成本的增加，拿地成本将不断上优势地块陆续推出，但随着拆迁成本的增加，拿地成本将不断上升升夹城里夹城里 振新路地块振新路地块南长区最好的一个地块，5000户居民，拆迁难度大，出让情况不明确，刚开始拆迁华润地块华润地块可能在明年10月份前面市的豪宅项目，位置在梁溪河附近，海岸城项目海岸城项目建面7.7万严巷地块严巷地块建面54760方；容积率1.4-1.6，绿地率大于35%九龙仓九龙仓72号地块号地块建面：34万方金域蓝湾西侧九龙仓九龙仓71、、73号地块号地块公交三厂地块、职公交三厂地块、职业技术学院地块业技术学院地块建面124100方，容积率小于71号地块建面24万方叶片厂地块叶片厂地块2.0-2.4；绿地率大于30%九龙仓九龙仓70号地块号地块香江集团：财富港香江集团：财富港正在与香江集团接洽，拟打造一个高档综合体。

建面94095；容积率小于2.0-2.3本项目本项目建面85620方；容积率1.7-2.0五爱北地块五爱北地块建面83070方；容积率1.4-1.6新苏机械厂地块新苏机械厂地块建面106994；容积率2.0-2.3；地段地段/资源型资源型产品型产品型人文型人文型无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目综合各区域中高端项目发现，在项目成型的过程中，逐渐分化产生三种核心竞争力主导综合各区域中高端项目发现，在项目成型的过程中，逐渐分化产生三种核心竞争力主导项目，地段＋资源型的项目市场表现更好项目，地段＋资源型的项目市场表现更好n 开发特点：拥有强势资源或地段，围绕开发特点：拥有强势资源或地段，围绕地段地段/资源型资源型资源做文章n 代表楼盘：蠡湖一号、太湖国际社区、代表楼盘：蠡湖一号、太湖国际社区、西水东西水东n 开发特点：重产品开发特点：重产品打造、精雕产品细节、打造、精雕产品细节、无锡城市高端住宅无锡城市高端住宅核心竞争力核心竞争力产品型产品型人文型人文型高形象、高品质、国际化n 代表企业：朗诗未来之家、绿城玉兰公代表企业：朗诗未来之家、绿城玉兰公寓n 开发特点：营销主导，重体验价值，重开发特点：营销主导，重体验价值，重展示价值，善于挖掘项目的人文资源n 代表楼盘：金域蓝湾代表楼盘：金域蓝湾城市商务中心新城规划无强势规划引导高档居住区 但基础配套缓慢供应量少，高层、城市综物业类型高层为主，少量洋房 别墅、高层、洋房合体为主吸引客户类型无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目从市场竞争来看，本项目所在区域未来与市中心区域、环蠡湖片区会成为客户跨区域竞从市场竞争来看，本项目所在区域未来与市中心区域、环蠡湖片区会成为客户跨区域竞争的优选区域争的优选区域旧城改造，城旧城改造，城市价值驱动市价值驱动南长次中心南长次中心旧城改造，城旧城改造，城市价值驱动市价值驱动市中心市中心生态资源驱动生态资源驱动环蠡湖片区环蠡湖片区旧城改造，综旧城改造，综合人居指数合人居指数河埒口河埒口新城新城+生态环生态环境境+规划导向规划导向太湖新城太湖新城资源价值 太湖广场、古运河、运河市中心城市资源超市、医院、商业配套齐蠡湖、太湖惠山、梁锡河、蠡溪公 蠡湖、太湖、长广溪园、河埒广场 湿地、雪浪山万达广场、大润发、家配套氛围超市、医院、商业配套齐 全全配套缺乏乐福超市、新体育中心、育红小学、四院、妇幼太湖中学保健所政府规划客户分流区域，环蠡湖无强势规划引导太湖新城，无锡新行政中心片区分流预期后置公寓（多层转向小高层、别墅+公寓（复合型市高层为主） 区及单一高层社区）开发商品牌朗诗、茂业、九龙仓恒隆、苏宁、盛高绿城、阳光万达、华润、阳光万科、华润、绿城区域外倾向于吸引多全市及区域内的首次改善 全市及区域内的首次改善 再改客户、投资者、不首次改善型及首置客户 次改善型客户及泛公及再次改善客户，拆迁回 及再次改善客户，拆迁回 急于居住，客户后市预为主，急于居住，依赖 务员阶层，市区价格归者，急于居住 归者、投资客 期高 于相对成熟的生活配套 外溢的首置客户，投资者，不急于居住无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目3.客户分析九龙仓九龙仓西水东西水东无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目从区域内现有项目的成交客户来看，以首改客户为主，随着片区价格的攀升再改客户比例从区域内现有项目的成交客户来看，以首改客户为主，随着片区价格的攀升再改客户比例有增加的趋势，同时客户梯度并未随项目产生分级，高端项目覆盖中高级别客户有增加的趋势，同时客户梯度并未随项目产生分级，高端项目覆盖中高级别客户项目项目万科金域蓝湾万科金域蓝湾朗诗未来之家朗诗未来之家茂业豪园茂业豪园时代上城时代上城贸国际公寓贸国际公寓客户构成客户构成三分之一为万科品牌的二次置业者；公务员、生意人、企事业单位中高三分之一为万科品牌的二次置业者；公务员、生意人、企事业单位中高层，主要是首置、首改，再改型客户层，主要是首置、首改，再改型客户以公务员，私营业主为主，购房以改善型需求为主，要占以公务员，私营业主为主，购房以改善型需求为主，要占50%以上。

也有以上也有投资的，占投资的，占15%，但是长期保值的多一点，买给子女的，买给老人的，但是长期保值的多一点，买给子女的，买给老人的50-60方米比较稀缺，方米比较稀缺， 50%以上是老客户再购；大户型为再改型客户，以上是老客户再购；大户型为再改型客户，多为公务员、经融机构人员、企事业单位中高层、生意人，主要为再改型多为公务员、经融机构人员、企事业单位中高层、生意人，主要为再改型客户，养老型客户也占据一定比例客户，养老型客户也占据一定比例无锡本地中高收入人群，其中经商的为主，占到无锡本地中高收入人群，其中经商的为主，占到70%以上，其他包括金融以上，其他包括金融从业人员、教师等，主要为再改型客户从业人员、教师等，主要为再改型客户高层：以首次置业的年轻白领夫妇、老人居多高层：以首次置业的年轻白领夫妇、老人居多洋房：公务员、银行人士、企业中高管、私营业主等主要是首改型客户洋房：公务员、银行人士、企业中高管、私营业主等主要是首改型客户约约15%为市中心拆迁居民；为市中心拆迁居民；30%为政府官员；为政府官员；20%为周边企事业单位员工及为周边企事业单位员工及高层管理人员，主要为再改型客户；另外高层管理人员，主要为再改型客户；另外15%为父母为子女购房；现场来为父母为子女购房；现场来人约人约20%为浙商及沪商投资客为浙商及沪商投资客50%私营业主、外企和大型企业高管以及江浙人士，主要为再改型客户私营业主、外企和大型企业高管以及江浙人士，主要为再改型客户无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目客户认可南长区域，但对于运河西岸有一定抗性，但随着城市扩张及新的住宅开客户认可南长区域，但对于运河西岸有一定抗性，但随着城市扩张及新的住宅开发，中期来看不存在抗性发，中期来看不存在抗性无锡人眼中的居住热点片区无锡人眼中的居住热点片区客户语录——住在南长，无锡市自古以来就是居住最好的地方——宁愿南一尺，不愿北一长——南长区里的清扬新村、沁园新村以及曹张是当时最好的小区，现在小区虽然落后了，但还是愿意住在这边——相对于运河东边，河西边还是有点偏的，中桥那边外地人太多，感觉有点乱专业人士访谈清扬路两侧，甚至可以接受继续往南——运河东西边不存在太大的问题，随着时间的推移以及未来这边住宅的开发，这种价值差距会逐渐缩小，运河东边会逐渐融入到太湖广场的价值体系内——老的无锡人认为那里有点乱，比较偏，地块周围的环境不好，但问题不大——地块靠不上蠡湖的价值，未来还是靠太湖广场的辐射更多访谈语录见访谈纪要主要原因湖景湖景梁溪河、古运河梁溪河、古运河资资源源价价值值认认同同感感逐逐渐渐走走低低无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目运河资源的价值有待挖掘，无锡人喜好的外部资源依次为太湖、蠡湖运河资源的价值有待挖掘，无锡人喜好的外部资源依次为太湖、蠡湖>梁溪河、梁溪河、古运河古运河>运河，政府对于滨河带有规划，但时间尚未确定运河，政府对于滨河带有规划，但时间尚未确定通航、噪音、水质通航、噪音、水质问题等成为目前客户不认可运河资源的客户语录——现在不都看景观资源嘛，靠近河的房子总归要贵一点。

——不太喜欢运河，吵死了，尤其是晚上的汽笛声，况且里面的水也比较浑浊，还有船，没什么好看的，买房子不要离运河太近——如果靠近运河的房子比不靠河的贵太多，我宁愿要里面的房子——无锡人比较信风水，依山傍水总归不错，不过最好都会请风水先生去看的专业人士访谈运河运河——运河以后不会禁航，也不可能改道不过政府在规划滨河绿化带改造，市中心那段已经开始实施，我们这里还不确定——运河的资源价值有限，无锡的水很多，尤其是大大小小的河，无锡人都喜欢太湖、蠡湖，认可湖景应该比运河多——运河作为价值卖点支撑有限，只能做为加分点——我们朗诗项目朝东主要还是看太湖广场，不是主要看运河更多访谈语录见访谈纪要地地段段地地段段还还是是地地段段——买房子肯定要看地段我们买房子都看重品牌的——我觉得地段决定一切，另外产品的尺度空间也比较——无锡买房看品牌无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目中高端产品的认知标准依次为：地段（城市价值）、开发商品牌、价格、产品中高端产品的认知标准依次为：地段（城市价值）、开发商品牌、价格、产品客户语录买房子肯定要看地段，出门到市区购物、小孩子上学等等都方便，不过最后还是要看价格，买房子肯定要看地段，出门到市区购物、小孩子上学等等都方便，不过最后还是要看价格，买房子都看重品牌的，万科、买房子都看重品牌的，万科、**的物业都很好，的物业都很好，**的洋房很漂亮的洋房很漂亮地段决定一切，然后就是开发商品牌开发商品牌，像万科之类的，地段决定一切，然后就是开发商品牌开发商品牌，像万科之类的，**也不错，当然价格不能太离也不错，当然价格不能太离谱，对于产品我觉得客厅一定要大、要气派，但绝不能朝北；朝南的房间越多越好，但是在在厅朝北和朝南卧室多的话，我肯定选前者——**现在那个地段很好呀，我觉得往南高浪路以内都能接受，如果在金城路以内，那就是市区；**的房子造的很好，不过知道你们拿了地王，以后的房子肯定很贵吧专业人士访谈——无锡人买房包括高端客户买房，首先看地段首先看地段。

他们眼中的中高端产品时这样的，地段怎么样、首先看地段他们眼中的中高端产品时这样的，地段怎么样、开发商品牌好不好，他们比较认万科、九龙仓、绿城、开发商品牌好不好，他们比较认万科、九龙仓、绿城、**等大品牌，价格就不说了，肯定要过万等大品牌，价格就不说了，肯定要过万了了 产品的尺度空间也比较大，这样才能体现豪宅的标签感产品的尺度空间也比较大，这样才能体现豪宅的标签感买房看品牌的，比较认万科豪宅的尺度一定要做大，像贸大层的厅很气派买房看品牌的，比较认万科豪宅的尺度一定要做大，像贸大层的厅很气派——老百姓老区分高低端产品的标准往往是价格标准往往是价格去年人们认为标准往往是价格去年人们认为7000以上是高端，今年以上是高端，今年10000以以上是高端更多访谈语录见访谈纪要——外立面不要太亮，当然也不能太暗高层好看的不多，第一国际还不错，欧式的高层好看的不多，第一国际还不错，欧式的 高层感觉要高档还是要欧式的，或者中高层感觉要高档还是要欧式的，或者中无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目产品的舒适性要大于功能性，对于产品价值的认知排序依次为：朝向产品的舒适性要大于功能性，对于产品价值的认知排序依次为：朝向>空间尺度空间尺度>附加功附加功能，能，对立面的关注非常有限，但多数认可面砖、石材比涂料高档，对于风格无明显的趋同偏对立面的关注非常有限，但多数认可面砖、石材比涂料高档，对于风格无明显的趋同偏好好客户语录——豪宅的标准客厅一定要气派，要亮堂，卧室要舒适，有中西厨桑拿房等也行，不过不重要，衣帽间要大，现在的人衣服都很多的，立面这个东西，肯定实材的好吧，长的好看的我看万科的就不错外立面不要太亮，当然也不能太暗，要显得大气就行，说老实话，无锡比较好看的还真没发现过，华外立面不要太亮，当然也不能太暗，要显得大气就行，说老实话，无锡比较好看的还真没发现过，华仁凤凰城那种还不错——房子你们洋房就做的挺好看的，高层不好看，太单调太单调，还没有观天下好看，但太现代了，蠡湖上郡就太单调，还没有观天下好看，但太现代了，蠡湖上郡就还看上去不错的，高层好看的不多还看上去不错的，高层好看的不多 第一国际还不错，欧式的，高层感觉要高档还是要欧式的第一国际还不错，欧式的，高层感觉要高档还是要欧式的式的，欧式的显得豪华，要有特点，有自己的个性，现在的肯定不行的；绿地还有理想城市房子是便宜的，外表太难看，就是涂料，没风格，没个性，房子质量也太差，立面处理的要好，当然用些石材，文化石什么的显得高档一些；化石什么的显得高档一些；专业人士访谈——客户还是觉得产品一定要舒适实用，首先空间尺度要大，客厅很重要，做生意人尤其喜欢厅大，朝南房间数越多越好，因为好多高端客户反而喜欢三代同堂，对于外立面的感知往往比较被动，是我们主动介绍的绍的更多访谈语录见访谈纪要——我们买房子肯定在南长——买房子肯定在南长 就往南走，但滨湖稍微远了点，上班以及孩子上学都不方就往南走，但滨湖稍微远了点，上班以及孩子上学都不方——现在无锡最好的区域就是滨湖，环境好，未来好，南长还可以你们那个地还不错的，在金城高架以内，交通很方便的；你们那个地还不错的，在金城高架以内，交通很方便的；——无锡人购房区域情节非常浓购房区域情节非常浓。

不过南长区现在是首选的居住区域购房区域情节非常浓不过南长区现在是首选的居住区域无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目客户置业倾向客户置业倾向——区域性明显，就近置业，优先选择本居住区域置业，其次选择相邻区域区域性明显，就近置业，优先选择本居住区域置业，其次选择相邻区域置业，南长区和市中心区域以及蠡湖片区成为全市客户选择区域置业，南长区和市中心区域以及蠡湖片区成为全市客户选择区域客户语录买房子肯定在南长，几代人都在这里住习惯了买房子肯定在南长，几代人都在这里住习惯了——我买房子的时候只考虑**的，当时只是比较观天下和王谢，因为我们在这个区域都住习惯了了，父母也都在这边除非这边没合适的房子，才会考虑邻近区域买房子肯定在南长，价格贵的话，就往南走，但滨湖稍微远了点买房子肯定在南长，价格贵的话，就往南走，但滨湖稍微远了点便，况且那边人气没起了，挺荒的无锡最好的区域就是滨湖，环境好，未来好，南长还可以，崇安当然不错了，北塘不怎无锡最好的区域就是滨湖，环境好，未来好，南长还可以，崇安当然不错了，北塘不怎么样，最差了，就是有个欧风街撑着，别的都不行，滨湖很好，就是现在房价很高，没什么空间，蠡湖新城里面配套什么的都没有，环境是好的，不方便，每天上个班也还得开个把小时的间，蠡湖新城里面配套什么的都没有，环境是好的，不方便，每天上个班也还得开个把小时的车，再说太贵了，不值。

你们那个地还不错的，在金城高架以内，交通很方便的专业人士访谈南长区现在是首选的居住区域，目前也就是这个区域人气最旺南长区现在是首选的居住区域，目前也就是这个区域人气最旺——现在客户买房都喜欢跟父母分开住，有经济实力的话，在同一个小区买两套，一套大的自己跟小孩住，另一套给父母住，但多数也会就近置业更多访谈语录见访谈纪要买房首先会考虑孩子的上学问题，商业配套买房首先会考虑孩子的上学问题，商业配套地方都要有，会所倒是无所谓——孩子上学肯定非常重要 像阳光的城市花园那样，以教育带动项目开发也是不错的我觉得商业这像阳光的城市花园那样，以教育带动项目开发也是不错的我觉得商业这——大部分客户买房都会考虑孩子的上学问题侨谊幼儿园，小学应该是锡师侨谊幼儿园，小学应该是锡师——好多客户买房都会问到学区无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目客户购房关注学校、商业配套，会所只是作为附加值客户购房关注学校、商业配套，会所只是作为附加值客户语录——我们现在买房首先会考虑孩子的上学问题 商业配套也要方便，起码菜场超市这些每天生活必备的商业配套也要方便，起码菜场超市这些每天生活必备的会所倒是无所谓，常跟朋友一起玩运动都去比较专业的地方，不过以后会所里有这种地会所倒是无所谓，常跟朋友一起玩运动都去比较专业的地方，不过以后会所里有这种地方，那会考虑在会所里消费孩子上学肯定非常重要，像阳光的城市花园那样，以教育带动项目开发也是不错的孩子上学肯定非常重要，像阳光的城市花园那样，以教育带动项目开发也是不错的个东西，整个无锡都缺乏一个像样的中端的可以让你玩一天、吃一天、逛一天的地方专业人士访谈客户买房都会考虑孩子的上学问题，现在无锡比较好的幼儿园有实验幼儿园、宋庆龄幼儿园、客户买房都会考虑孩子的上学问题，现在无锡比较好的幼儿园有实验幼儿园、宋庆龄幼儿园、小学应该是锡师。

对于那种打像北大、清华招牌的到不一定行，无锡人不吃这一套，关键小学应该是锡师对于那种打像北大、清华招牌的到不一定行，无锡人不吃这一套，关键要做的好，然后口碑传播客户买房都会问到学区，商业这个东西超市和菜场客户会问，至于会所，现在无锡没有哪个会客户买房都会问到学区，商业这个东西超市和菜场客户会问，至于会所，现在无锡没有哪个会所经营的好，大家都担心后期的营运问题，客户主动问的也不多客户主动问的也不多，关于会所的功能，客户一般会问到游所经营的好，大家都担心后期的营运问题，客户主动问的也不多客户主动问的也不多，关于会所的功能，客户一般会问到游泳池、健身房更多访谈语录见访谈纪要无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目崇安区崇安区客户总结客户总结 特征之二特征之二无锡城市高端住宅对应客户特征无锡城市高端住宅对应客户特征A.区域性特征明显区域性特征明显B.信赖朋友介绍，口碑宣传效果最佳信赖朋友介绍，口碑宣传效果最佳C.更喜欢毛坯房，可以完全做成自己的风格更喜欢毛坯房，可以完全做成自己的风格D.对会所的需求度不高对会所的需求度不高无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目崇安区崇安区客户总结客户总结 特征之三特征之三无锡客户眼中的豪宅价值认知排序：地段无锡客户眼中的豪宅价值认知排序：地段+品牌品牌+无劣势的产品已然先天决定了项无劣势的产品已然先天决定了项目的豪宅素质；但一定价格敏感，形象和展示进一步提升高端形象目的豪宅素质；但一定价格敏感，形象和展示进一步提升高端形象高端的产品价格价格一定贵——客户最直接的认知- 地段区域是支地段地段撑高端项目的首要条件，如西水东知名开发商开发的项目往往成为客户的高端认知：万科、绿城品牌品牌高端楼盘 产品形态产品形态价格支撑要素 及户型及户型-别墅、洋房等低密度项目认知较高端-舒适、奢侈的户型往往成为高端楼盘的象征：九龙仓、贸、绿城、西水东其它要素：高端配套（高星级酒店）物业服务（管家式服务）外立面外立面材质材质外立面风格无趋同，但对于用材会使外立面风格无趋同，但对于用材会使部分客户感知高端部分客户感知高端无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目整个无锡中心区是个大而同质的市场，未来中高端市场跨区域竞争，供应量大，供应的整个无锡中心区是个大而同质的市场，未来中高端市场跨区域竞争，供应量大，供应的相对同质和单一导致了需求未分化相对同质和单一导致了需求未分化市市场场p整个无锡市场是个大而同质的市场，中高端市场跨区域竞争，供应量大p南长次中心区域内部自身竞争激烈，城市旧改力度的加大引致众多品牌开发商的大规模项目同质竞争客客 户户p区域内置业倾向明显p南长次中心区域现有客户以首改客户为主，部分首置及再改客户，其中随着价格的攀升再改客户比例有增大的趋势无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目4.商业及公寓市场无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目项目地处无锡重点商业发展区域的中间地带，离太湖广场商圈最近项目地处无锡重点商业发展区域的中间地带，离太湖广场商圈最近n中心区无锡商业市场整体集中在市中心区域，特别是由解放路围合而成的区域内。

主要商业区域分布于站前、胜利门、崇安寺-三阳广场、南禅寺、青石路特色商业街五个区块其中，崇安寺-三阳广场商业区最为集中n太湖广场项目地块项目地块太湖广场商圈为近期无锡供应量较为集中的新兴商圈太湖广场商圈为近期无锡供应量较为集中的新兴商圈n新区长江路商圈已初具规模n太湖新城太湖新城商业副中心则是未来无锡商业区域的主要供应n蠡湖新城依靠太湖自然资源，江苏省人口密度最大的街道n本项目周边商业项目主要分布于项目东北侧的太湖商圈该商圈距离本项目约10分钟车程，本项目处于该商圈的一级辐射圈内商圈商圈无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业市场商业市场>> 太湖广场有望成为无锡第二商圈，项目地处较近，受其辐射太湖广场有望成为无锡第二商圈，项目地处较近，受其辐射发展太湖广场商圈，形成商业副中心发展太湖广场商圈，形成商业副中心借力中心城区，改变南长区商业的战略部署借力中心城区，改变南长区商业的战略部署p太湖广场地区位于中心城与太湖新城城市发展的轴线上，并且也是东西新城的连接区域，这块华东地区最大的绿地广场被定位为“城市客厅”全面发展规划全面发展规划p太湖广场区域将汇集5家五星级酒店、5幢超200米、30幢以上超百米建筑，成为政府配套设施最齐全、高档酒店最集中，购物中心规模最顶级，跨国公司总部入驻最多的国际商务中心。

无锡城市新地标无锡城市新地标p增加“活动功能”，与普通的绿地和休闲地块有所区别，使百姓能动态地与广场融合南禅寺南禅寺新天地新天地太湖广场太湖广场阳光广场阳光广场太湖半岛广场太湖半岛广场项目地块项目地块南长区政府建设太湖广场城市全面发展的规划顺应了都市融合的大趋势，崇安区和南长区南长区政府建设太湖广场城市全面发展的规划顺应了都市融合的大趋势，崇安区和南长区必然向着城市融合的方向发展，南长区将成为无锡南扩的第一站必然向着城市融合的方向发展，南长区将成为无锡南扩的第一站金金无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业市场商业市场>> 项目周边商业租金分布差距较大，清扬路商业租金最高，有望成为无锡项目周边商业租金分布差距较大，清扬路商业租金最高，有望成为无锡第二条中山路，本项目周边商业租金最低第二条中山路，本项目周边商业租金最低南禅寺南禅寺新天地新天地租金租金5-12元元阳光广场阳光广场圈圈广场商广场商8元元太湖太湖 13-1租租租金租金 4-6元元太湖半岛广场太湖半岛广场中南路租金中南路租金1.2元元项目地块项目地块街口租金街口租金4元元清清扬扬路路河河古古运运商商业业带带无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业市场商业市场>> 太湖广场商业未来太湖广场商业未来“西拓北进南延西拓北进南延”，东边以发展住宅为主，东边以发展住宅为主Ø基础建设基础建设西扩西扩西侧发展滨水休闲、西侧发展滨水休闲、Ø发展高端住宅发展高端住宅Ø代表：朗诗、九代表：朗诗、九龙仓龙仓南禅寺南禅寺新天地新天地太湖广场太湖广场商圈商圈阳光广场阳光广场太湖半岛广场太湖半岛广场商业为特色的办公、商业为特色的办公、居住混合发展区居住混合发展区北进北进北侧发展以文化、办北侧发展以文化、办公、酒店以及行政功公、酒店以及行政功能，加强南长区与崇能，加强南长区与崇安区之间的系安区之间的系Ø开发休闲特色商业开发休闲特色商业Ø代表：阳光广场代表：阳光广场Ø复合型旅游地产，开复合型旅游地产，开发古运河商业发古运河商业Ø代表：南禅寺、新天地代表：南禅寺、新天地Ø增增强与崇安区的系，成为无锡第二强与崇安区的系，成为无锡第二商圈商圈。

项目地块项目地块太湖广场本身将展现极大的带动和辐射功能，往东是古运河片区、南禅寺片区，直至新区，往北和老太湖广场本身将展现极大的带动和辐射功能，往东是古运河片区、南禅寺片区，直至新区，往北和老城区中山路比邻，往南着力打造清扬商业大道，往西南距蠡湖新城和滨湖新城并不遥远城区中山路比邻，往南着力打造清扬商业大道，往西南距蠡湖新城和滨湖新城并不遥远无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业市场商业市场>> 项目周边项目周边超市集中，有包括家乐福、沃尔玛、好又多、易初爱莲、乐超市集中，有包括家乐福、沃尔玛、好又多、易初爱莲、乐购，现有超市足够满足市民消费需求，再加入超市业态的可能性不大购，现有超市足够满足市民消费需求，再加入超市业态的可能性不大项目地块项目地块南南无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业市场商业市场>>地块周边现有商业体量不大，主要以临街商铺为主，自主形地块周边现有商业体量不大，主要以临街商铺为主，自主形成，等级较低端成，等级较低端p地块周边目前商业体量不大，多是二层沿街商铺，进深十米左右，业态以餐饮、浴场、小卖部、电动车及配件为主p商业档次不高中中p其中餐饮及浴场经营状况较好路路金金城城路路p总体量大概12000米无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业市场商业市场>>项目地块周边商业租金调查项目地块周边商业租金调查地块周边金城路商业油条店麻辣烫40米40米1.2元\天\米1.2元\天\米烟草专卖 70米1.1元\天\米无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业市场商业市场>>太湖广场商业租金调查太湖广场商业租金调查太湖广场太湖广场——家乐福里面家乐福里面达芙妮一般鞋店80米20米13元\天\米13元\天\米位置较好的 23米18元\天\米阳光广场沿街商铺阳光广场沿街商铺阳光直街的经营状况相对一般琴行：150米租金：2.9元\天\米天目湖土特产：40米 租金：3.2元\天\米建筑东路的租金相对较高：鄂绒多娇：39米租金：5.9元\天\米好滋味糖果店：40米租金：6.1元\天\米无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业市场商业市场>> 太湖广场商圈商业体量多，已确定商业面积太湖广场商圈商业体量多，已确定商业面积27.5万米，未来预计增加万米，未来预计增加供应供应12.5万米万米p茂业城：商业体量11.2万米p湾欢乐城：商业体量1万米p界贸易中心：商业体量3.2万米p九龙仓：商业体量待定（预计7.5万米p燕莎商务广场：商业体量待定（预计5万米）p阳光城市广场：商业体量6.2万米p太湖半岛商业：商业体量4.5万米p新天地：商业体量1.4万米商业类型商业类型集中型商业：茂业、燕莎、贸中心、太湖半岛社区型商业：阳光广场、九龙仓旅游特色商业：新天地、南禅寺、古运河无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目商业市场体量商业市场体量>>区域商业未来供应将集中在区域商业未来供应将集中在2012年至年至2013年，周边商业竞争明年，周边商业竞争明显，本项目商业体量不占优势，应与竞争对手差异化经营显，本项目商业体量不占优势，应与竞争对手差异化经营n由于项目周边为无锡市新开发商业区域，因此主要开发量集中在2010年以后。

n2009年以后，特别是2012年、2013年，预计随着太湖广场商圈几个大型商业项目的建成，区域内将有大体量商业集中供应n本项目的上市时间预计在2011年左右，届时将面临大规模体量商业项目的直接竞争和挑战n由于2011年以后商业项目的单体体量规模均在6万方米以上，而本项目受自身地块的限制，难以发挥规模优势，因此，2000 2006 20072008 2011 20122013应突出项目主题，与之错位竞争商业中心单核发展，其他区域人口密度较弱不足以支撑商业发展；中心区商业中心单核发展，其他区域人口密度较弱不足以支撑商业发展；中心区域消费能力强，消费观念传统，跟风意识明显，追求新鲜商业形态和主题域消费能力强，消费观念传统，跟风意识明显，追求新鲜商业形态和主题目前目前随着南长区太湖广场的商圈逐渐成熟，太湖广场有望成为无锡第一个商业随着南长区太湖广场的商圈逐渐成熟，太湖广场有望成为无锡第一个商业副中心，南禅寺、古运河商业街有较大发展，吸引旅游客户，阳光城市花副中心，南禅寺、古运河商业街有较大发展，吸引旅游客户，阳光城市花园及太湖半岛依靠自身超市拉动人气形成区域商圈园及太湖半岛依靠自身超市拉动人气形成区域商圈。

未来未来社区型商业凭借自身超市拉动人气，形成区域商业中心社区型商业凭借自身超市拉动人气，形成区域商业中心购物中心凭借周边商务氛围成熟拉升区域品质吸引人气，带动高档消费购物中心凭借周边商务氛围成熟拉升区域品质吸引人气，带动高档消费思考思考无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目项目商业判断项目商业判断>>项目无锡目前项目无锡目前商业属于单核心结构，但未来太湖广场有望成为无锡第商业属于单核心结构，但未来太湖广场有望成为无锡第二商业副中心二商业副中心无锡目前商业市场研判：无锡目前商业市场研判：商业中心单核发展，其他区域人口密度较弱不足以支撑商业发展；中心区商业中心单核发展，其他区域人口密度较弱不足以支撑商业发展；中心区域消费能力强，消费观念传统，跟风意识明显，追求新鲜商业形态和主题域消费能力强，消费观念传统，跟风意识明显，追求新鲜商业形态和主题区域未来商业市场预测：区域未来商业市场预测：随着南长区太湖广场的商圈逐渐成熟，太湖广场有望成为无锡第一个商业随着南长区太湖广场的商圈逐渐成熟，太湖广场有望成为无锡第一个商业副中心，南禅寺、古运河商业街有较大发展，吸引旅游客户，阳光城市花副中心，南禅寺、古运河商业街有较大发展，吸引旅游客户，阳光城市花园及太湖半岛依靠自身超市拉动人气形成区域商圈。

园及太湖半岛依靠自身超市拉动人气形成区域商圈优势商业项目总结：优势商业项目总结：社区型商业凭借自身超市拉动人气，形成区域商业中心社区型商业凭借自身超市拉动人气，形成区域商业中心购物中心凭借周边商务氛围成熟拉升区域品质吸引人气，带动高档消费购物中心凭借周边商务氛围成熟拉升区域品质吸引人气，带动高档消费考虑太湖广场及周边环境对本项目的影响，本项目商业条件介于集中型商业和街区商业之考虑太湖广场及周边环境对本项目的影响，本项目商业条件介于集中型商业和街区商业之间，参考周边商业竞争形态，可根据开发力度灵活调整商业方向间，参考周边商业竞争形态，可根据开发力度灵活调整商业方向无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目阳光城市广场阳光城市广场>> 有沃尔玛超市，引进折扣店及餐饮娱乐，集多功能于一体有沃尔玛超市，引进折扣店及餐饮娱乐，集多功能于一体Ø大型购物中心，项目位于无锡市南长区CLD（中央生活区）中心区域，红星路和建筑路交汇处，总商业面积约6.2万多方米，其中营业中的沃尔玛购物广场占用1.5万方米，另外4.5万方米规划为零售商业区集时尚购物、特色餐饮、休闲娱乐、文化康体等诸多功能于一体，中西美食、特色餐饮为主的餐饮功能，KTV、酒吧、多功能场所为主的娱乐目前引进品牌有沃尔玛超市、肯德基、味千拉面、外婆人家、钱贵KTV、DQ、棒约翰、豪客来、Nike、Adidas、李宁等。

主体建筑：阳光生活馆，品牌商店：美食、娱乐、生活、旗舰店，可以分为特色餐饮区、时尚购物区、休闲娱乐区、生态休息区、市民活动广场全部以租赁方式全部以租赁方式 租金租金5.5元元/米米/天（生活馆内）天（生活馆内）功能，时尚精品、高档百货为主的购物功能无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目阳光城市广场阳光城市广场>> 消费阶层针对年轻白领，交通方便消费阶层针对年轻白领，交通方便公交线路公交线路线路始发站终点站经停本项目首班时间末班时间41路51路53路68路86路河埒口外下甸工业园梅园火车站复兴路市职教中心公交三场新生路南方泉芦庄小区尺马渚桥中北新村尺马渚桥中北新村中北新村红星桥建筑路红星桥建筑路建筑路6：367：076：066：186：4619：5321：4620：5218：4820：44无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目阳光城市广场阳光城市广场>> 沃尔玛为主力店，占用蓝色区域沃尔玛为主力店，占用蓝色区域1.5万米，配合餐饮（绿色部分）万米，配合餐饮（绿色部分）及主题商业（粉红色部分）及主题商业（粉红色部分）无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目阳光城市广场阳光城市广场>>受无锡传统消费习惯影响，沃尔玛及折扣店生意一般，但还有发展潜力，餐受无锡传统消费习惯影响，沃尔玛及折扣店生意一般，但还有发展潜力，餐饮娱乐配套经营状况好，对本项目发展有借鉴意义饮娱乐配套经营状况好，对本项目发展有借鉴意义无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目项目商业判断项目商业判断>>项目存在集中式商业开发机会，但较有风险，销售型沿街商铺发展成项目存在集中式商业开发机会，但较有风险，销售型沿街商铺发展成熟，可根据规划具体落实体量，原则上尽可能的控制商业体量熟，可根据规划具体落实体量，原则上尽可能的控制商业体量项项目目商商业业机机会会123l利用超市业态发力，形成区域商业氛围，带动住宅发展。

本项目周边超市已利用超市业态发力，形成区域商业氛围，带动住宅发展本项目周边超市已饱和，不具备再发展的条件）饱和，不具备再发展的条件）l商业发展沿街商业为主，沿主要街区排布形成主题城市街铺，成为几个社区共商业发展沿街商业为主，沿主要街区排布形成主题城市街铺，成为几个社区共享（九龙仓享（九龙仓+本项目本项目+朗诗）的一站式商业场所朗诗）的一站式商业场所l发展集中式商业，主体三层为主，但从操作难度来看发展集中式商业，主体三层为主，但从操作难度来看，需要充分考虑企业战略，需要充分考虑企业战略转型需求，功能仍然是打造一站式商业场所转型需求，功能仍然是打造一站式商业场所方案三方案三集中型商业集中型商业方案二方案二Block街区街区无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目第五大道和洛克菲勒中心第五大道和洛克菲勒中心格林威治村位于纽约曼哈顿上城西格林威治村位于纽约曼哈顿上城西地块划小街区化，有利于地块划小街区化，有利于——p1、形成CBD紧凑型城市的活力、多样性；p2、有利于初期二级开发溢价后的土地一级运营无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目项目商业判断项目商业判断>> 大宁集中式商大宁集中式商业，主打餐饮、购物、娱乐，体验型消费中心业，主打餐饮、购物、娱乐，体验型消费中心p占地5.5万方米，p建筑面积25万方米，p内有15幢高低错落建筑，11个大小广场，2公里长步行街p1500个停车位商业、餐饮、文化、娱乐、办公、SOHO、酒店、大卖场，健身房、书店、电影院和车库等等无所不包。

一系列的商业、生活、办公设施被有机的结合起来，所有的建筑构成了一个和谐的群落一大批时尚品牌即将在这里集体亮相据悉，在大宁国际商业广场引进的250个左右的时尚品牌中，约有25%的品牌第一次进入上海零售市场，约有75%的品牌第一次跨越苏州河无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目项目商业判断项目商业判断>> 复合型的商业复合型的商业规划，对建筑设计要求较高，主力店招商有难度，但规划，对建筑设计要求较高，主力店招商有难度，但项目成功后会形成目的地型消费商圈，提升区域整体形象项目成功后会形成目的地型消费商圈，提升区域整体形象无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目公寓市场公寓市场——当前无锡小户型公寓分布格局：主要分布在市中心区域，滨湖区及新当前无锡小户型公寓分布格局：主要分布在市中心区域，滨湖区及新区区锡山区：汇坚国际五金城（投资型）蔚未来（居住型）惠山区：宝龙湖畔花城（居住型）融创理想城市（居住型）明发商业广场（投资型）中威国际公寓（投资型）奥林匹克花园（居住型）市中心：红豆国际广场（投资型）甲壳虫2933 （投资型）南长区：朗诗未来之家（居住型）南禅寺紫金广场（投资型）时代国际（投资型）爱家金河湾 （居住型）哥伦布广场 （投资型）D-PARK国际 （居住型）名品城二期 （居住型）新区：博客山新都会花园公寓滨湖区：阳光嘉园（居住型）家名门（居住型）湖滨杰座（投资型）天鹅湖Ⅱ（居住型）蠡湖国际公寓（投资型）万达广场（投资型）香梅人家梅里新街口万商美寓（投资型）润泽东都中锐瑞城国际社区（投资型）宝龙城市广场（投资型）无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目公寓市场公寓市场——无锡公寓产品成交客户，购房性质以投资兼自住为主无锡公寓产品成交客户，购房性质以投资兼自住为主公寓成交客户购房性质：公寓成交客户购房性质： 总体居住需求大于投资需求总体居住需求大于投资需求刚性首次置业客户刚性首次置业客户此类客户购买力低，对总价极为敏感；伴随着总价的调整，自主类产品的客户口径伸缩力度强，对产品舒适度要求更高。

关注点是地段，总价，投报率关注点是地段，总价，投报率此类客户最关心总价，投资回40%10%纯投资纯投资纯纯自自住住投投资资兼兼自自住住50%此类客户主要是对公寓的年限，水电费有抗性，但看好公寓产品的低投资门槛及未来升值的空间报率，目前无锡公寓总体回报率较低周边投资型产品选择面多，投资公寓主要是看重该片区的租赁市场及较商铺低的投资门槛在产品选择方面，更倾向于投资写字楼产品包括一部分商办自用客户，需求面积较小，可以灵活分割此类客户倾向与购买现房无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目公寓市场公寓市场——目前无锡小户型公寓供应充足，产品竞争较激烈公寓整体主力均价目前无锡小户型公寓供应充足，产品竞争较激烈公寓整体主力均价6000-8000元之间，部分高端楼盘报价元之间，部分高端楼盘报价12000元，主力面积为元，主力面积为40-80米米楼盘名称红豆国际广场甲壳虫2933朗诗未来之家家名门博客山新都会花园公寓爱家金河湾宝龙湖畔花城汇坚国际五金城万达广场参考价格18800元/㎡5500元/㎡12000元/㎡6000元/㎡6000元/㎡待定6500元/㎡2850元/㎡14000元/㎡8700元/㎡所属板块崇安区崇安区南长区滨湖区新区新区崇安区惠山区锡山区滨湖区主推户型50-140米精装公寓29㎡、33㎡、62㎡户型55米至65米一居室49.19㎡、51.07㎡43.29-56.50㎡单身公寓37.70㎡-85.20㎡户型69-92米MINI户型29㎡单身公寓42㎡、70㎡55 ㎡楼盘名称哥伦布广场湖滨杰座南禅寺紫金广场爵风华香梅人家梅里新街口万商美寓明发商业广场中威国际公寓蔚未来参考价格7600元/㎡9000元/㎡12000元/㎡8500元/㎡4600元/㎡22万元/套5000元/㎡5500元/㎡4800元/㎡待定所属板块崇安区滨湖区南长区滨湖区新区新区新区惠山区惠山区锡山区主推户型45-79㎡单身公寓47-108米精装修房40-80方米的精装修公寓40-170方米精装修公寓57.03㎡、65㎡精致小户40-80米精装修公寓一居小户型单身公寓30-70精装酒店式公寓42㎡-150㎡精致小户76㎡小户型无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目公寓市场公寓市场——时代国际地处太湖广场繁华地带，投资及自住兼顾产品，成交惨淡时代国际地处太湖广场繁华地带，投资及自住兼顾产品，成交惨淡占地2万米，总建筑面积为17万米。

整个项目共ABC三栋,包括一栋40层的5A纯商务写字楼和两栋26层至30层的精装修公寓其中，商务写字楼单层面积约2000米，公寓单层面积为1500米公寓户型面积从50～100米不等公寓的产权只有公寓的产权只有40年，自住客对此抗性最大，投资客也不看年，自住客对此抗性最大，投资客也不看好其住宅出租的回报，得房率太低，好其住宅出租的回报，得房率太低，100米的房子有九龙米的房子有九龙仓和朗诗可以选择仓和朗诗可以选择物业类型：总 套 数：绿 化 率：酒店式公寓 办公房约1000套32 % 容 积 率： 6.499开盘时间： 2008.12车位： 840个竣工时间：均价：物管公司：物管费用：设计单位：售 楼 处：周边交通：2010年12月交付8900元/㎡深圳市长城物业管理股份有限公司暂定3.5元/月/米德国KSP、同济大学建筑设计研究院、无锡轻大建筑设计研究院太湖广场南广场图书馆西侧24、5、27、67、81、75、105、106路等无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目公寓市场公寓市场——红豆广场地处无锡市中心核心位置，主打小户型投资产品，但成交惨淡红豆广场地处无锡市中心核心位置，主打小户型投资产品，但成交惨淡位于无锡市核心商圈胜利门广场西侧，东至中山路、南临喜来登大酒店、北靠聚丰园大酒店。

项目周边星级酒店、商场、影视、休闲场所、医院等设施完善从08年05月开盘以来，成交量一直不高原因：无锡公寓市场关注投资兼自住，而目前无锡公寓的投资回报率原因：无锡公寓市场关注投资兼自住，而目前无锡公寓的投资回报率低于其他投资类产品，由于商业性质开发，许多产品没有自住的可能低于其他投资类产品，由于商业性质开发，许多产品没有自住的可能性n物业位置: 北大街与解放路交汇n物业规模: 占地1.17万㎡，建筑面积10.5万㎡ ，酒店公寓420套n开盘时间:2008年5月，8-22层：酒店式公寓n项目类型: 酒店式公寓、办公楼、商业n均价:18000元/㎡n户型面积： 标准层28套，50 – 60 ㎡，少量100~120㎡n配套设施： 内部购物广场，以及周边市中心的丰富配套项目简评：项目简评：依靠优秀的地段以及周边成熟完善的配套，本可以实现突破性的价格；但产品不适合无锡本地市场，销售惨淡无锡无锡**罗氏中亚地块项目罗氏中亚地块项目公寓市场公寓市场——客户居住型小户型公寓有需求，投资型公寓不被市场认知，非刚性需客户居住型小户型公寓有需求，投资型公寓不被市场认知，非刚性需求客户对投资公寓持反对态度求客户对投资公寓持反对态度公寓不会买的，自己也买过，现在的公寓算一算，回报很低的，都不如银行利息，肯定不要，最少回报要到5%才能考虑，增值空间更没有，我自己的公寓想卖掉，都卖不出去。

——**东方王榭洋房23#楼业主叶先生小户型公寓：之前打算买哥伦布的，现在不考虑了，以后再说，投资要看环境的，现在涨的厉害，要等等——**洋房客户戴先生50-60方米项目比较稀缺，周边基本没有我们项目老客户再购的比例很高，50%以上（无锡大部分项目都挺高的），小一点的给父母，大一点的自己住；另一种的是大的买给小孩住，小的就老人搬出去住，现在都喜欢分开住，但又离得不是很远；我们项目整体总价、档次都比较高——朗诗国际业务员 陈莲。