江苏苏州星湖财富广场销讲.doc

星湖财富广场销讲目 录第一章 环境篇 3大环境 3小环境 8苏州工业园区 8娄葑镇——园区新城 10独墅湖高教区 13生物纳米科技园 15娄葑东区车坊地区 16公共交通 18轨道交通 21第二章 市场篇 24整体市场 24二级市场表现 26商业市场 29竞争商业项目 32第三章 发展商篇 40项目策划团队 40第四章 产品篇 41“星湖财富广场”基本资料 41面积配比 43“星湖财富广场”规划及设计理念概述 44“星湖财富广场”项目swot分析 45第五章 销售篇 47业务执行 47接待说辞 48第六章 答客问 51第一章 环境篇大环境苏州概况：苏州，位于北纬30°47'－32°02'，东经119°55'－121°20'，东邻上海，南接浙江，西依太湖，北枕长江，气候温和湿润，水陆空交通四通八达，是我国重要的历史文化名城和风景旅游城市之一 重要数据 ：位置：位于江苏省东南部的长江三角洲，东靠上海，南界浙江，西濒太湖，北临长江  面积：全市总面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里，古城区14.2平方公里  人口：全市总人口600万，其中市区人口200余万  区划：辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区（虎丘区）7个区和张家港、常熟、太仓、昆山、吴江5个县级市，121个镇。

  市名由来：因城西南有姑苏山而得名苏州，又称姑苏城 自然环境 苏州地处温带，属亚热带季风和季风性湿润气候，四季分明，气候温和，雨量充沛全市地势低平，平原占总面积的55%，水网密布，土地肥沃，物产丰富主要种植水稻、麦子、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等苏州是闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府，素有“人间天堂”之美誉 苏州地区河网密布，市区是江南水网的中心和全国河流最密集的地区，周围是全国著名的水稻高产区，农业发达，有“水乡泽国”、“天下粮仓”、“鱼米之乡”之称这里物华天宝，人杰地灵，因其从古至今繁荣发达、长盛不衰的文化和经济，被誉为“人间天堂”，素有“丝绸之都（丝绸之府）”、“园林之城”的美誉又因其小桥流水人家的水乡古城特色，而有“东方威尼斯”、“东方水都（东方水城）”之称现今的苏州已经成为“城中有园”、“园中有城”，山、水、城、林、园、镇为一体，古典与现代完美结合、古韵今风、和谐发展的国际化大都市2004年曾经成功举办世界遗产大会2006年又举办了第三届全国体育大会交通情况：苏州自古有京杭迀河贯穿而过现有京沪铁路以及312，204等多条国道经过苏州。

苏州周边有上海虹桥机场，浦东机场，无锡硕放机场2007年苏州正在建设轻轨 预计2012年左右投入使用其高速公路密度达到德国水平，是交通部授予的公路交通枢纽城市历史文化：苏州建城于公元前514年，吴王夫差的父亲阖闾命楚国叛将伍子胥建阖闾城，距今已有2500多年的历史了春秋时期，这里是吴国的都城，至今还保留着许多有关西施、伍子胥等的古迹隋开皇九年（公元589年）始称苏州，沿用至今苏州城建城早，规模大，水陆并行，河街相邻，古城区至今仍坐落在原址上，为国内外所罕见 苏州园林甲天下，已被列入世界文化遗产名录，在中国四大名园中，苏州就占有拙政园、留园两席；“吴中第一名胜”虎丘深厚的文化积淀，使其成为游客来苏州的必游之地；而唐朝诗人张继的一首《枫桥夜泊》，令古今游客争相来访枫桥，闻听寒山寺的钟声 姑苏城外自然风光秀丽，灵岩、天平、天池和洞庭诸山，点缀于太湖之滨，形成了富有江南风情的湖光山色 苏州既有园林之美，又有山水之胜，自然、人文景观交相辉映，加之文人墨客题咏吟唱，使苏州成为名副其实的“人间天堂” 苏州园林是文化意蕴深厚的“文人写意山水园”古代的造园者都有很高的文化修养，能诗善画，造园时多以画为本，以诗为题，通过凿池堆山、栽花种树，创造出具有诗情画意的景观，被称为是“无声的诗，立体的画”。

在园林中游赏，犹如在品诗，又如在赏画为了表达园主的情趣、理想、追求，园林建筑与景观又有匾额、楹联之类的诗文题刻，有以清幽的荷香自喻人品（拙政园“远香堂”），有以清雅的香草自喻性情高洁（拙政园“香洲”），有追慕古人似小船自由漂荡怡然自得的（怡园“画舫斋”），还有表现园主企慕恬淡的四园生活的（网师园“真意”、留园“小桃源”）等等，不一而足这些充满着书卷气的诗文题刻与园内的建筑、山水、花木自然和谐地揉和在一起，使园林的一山一水、一草一木均能产生出深远的意境，徜徉其中，可得到心灵的陶冶和美的享受其中沧浪亭、狮子林、拙政园和留园分别代表着宋（公元960～1278年）、元（公元1271～1368年）、明（公元1368～1644年）、清（公元1644～1911年）四个朝代的艺术风格，被称为“苏州四大名园”，拙政园和留园更跻身“中国四大名园”之列，网师园也颇负盛名 苏州发现了许多远古文化遗址，尤其是新石器时代晚期的良渚文化最为丰富，著名的有赵陵山遗址、少卿山遗址、绰墩遗址、草鞋山遗址、罗墩遗址等，其中赵陵山遗址1992年被列为全国十大考古遗址重大发现之一天堂苏州，东方水城——典型的“小桥、流水、人家”苏州是中国著名古都，曾为春秋之吴国、战国之越国、三国之孙吴、元末之张吴等多个政权的首都，也是中国现存最古老的城市，经著名史学家顾颉刚先生考证为中国第一古城。

她是吴文化的发祥地和集大成者，亦为中华文明的重要发源地，是传统文化发达、历史底蕴深厚、风景秀美如画的城市，拥有世界文化遗产、中国十大风景名胜之一的苏州园林和其他大量的自然景观和历史古迹苏州有文字记载的历史已逾4200年，是举世闻名的历史文化名城和典型的园林城市是国家首批历史文化名城之一．古城的古迹密度在中国仅次于北京和西安，列全国第三位．一般认为，苏州城始建于公元前514年，已历经2500多年的沧桑苏州也是中国最精致的城市，古城基本保持着古代“水陆并行、河街相邻”的双棋盘格局、“三纵三横一环”的河道水系和“小桥流水、粉墙黛瓦、古迹名园”的独特风貌其中苏州古城是世界文化遗产苏州园林和世界非物质文化遗产昆曲”双遗产”集于一身．现在进入国家申请世界文化遗产名录预备清单的有苏州古城历史街区和江南水乡古镇．苏州是中国世界文化遗产最多的城市，迄今有九座园林列世界文化遗产之列．昆曲和以虞山派为代表之一的古琴列世界非物质文化遗产之列．苏州现有2个国家历史文化名城（苏州、常熟），3个中国历史文化名镇（昆山周庄、吴江同里、苏州角直），7个江苏省历史文化名镇（苏州东山、苏州西山、苏州光福、苏州木渎、吴江震泽、太仓沙溪、昆山千灯），还有一大批保存较好的古镇（如吴江的黎里、盛泽，昆山锦溪，太仓浏河等）、古村落（吴中区的东山村、明月湾）。

苏州方言：苏州话，一种吴语方言(英文Wu Chinese)，属于吴语太湖片苏沪嘉小片长期以来一直是吴语的主要代表方言之一（上海话也是吴语的代表方言，但实际上苏州话和上海话差别很小，苏州话比上海郊区一些吴语方言更容易被上海市区人理解） 苏州话以软糯著称，所谓吴侬软语（侬作人解）就是由此而来昆曲和评弹都使用苏州话，并流行于整个吴语太湖片现代新派苏州话有28个声母，43个韵母，7 个声调，这个声韵调系统也是吴语的一般情况而老派的苏州话则具有27个声母，49个韵母，7调苏州郊区很多都保留了翘舌音声母，故部分地区具有33个声母 苏州话是吴语的代表，在历史上有很高的地位近代中国有四大白话：京白、韵白、苏白和粤白而苏白无疑是江南地区最流行的语言由于江南地区的发达，较多苏州人能够从劳动中解放出来，从事其他行业其中读书是苏州人从事较多的行业从唐代到清代，苏州地区的状元占有所有状元的很大的比例，明清一度达到五分之一上层社会的精英中较多的也是苏州籍苏白在明代从江南的流行语言成为士大夫的流行语言越剧、昆曲、评弹都以苏白为标准音，甚至一开始的京剧都曾使用过苏白古人云：“善操海内上下进退之权，苏人以为雅者，则四方随之而雅，俗者，则随而俗之。

上层社会，尤其是江南地区的上层人物大多以苏州话为荣甚至不同地区的人交流也有使用苏州话的和官方“普通话”京白相对而言，苏州话在当时社会的地位相当于民间的“普通话” 姑苏城被大明士绅名流列为游学天下必得一游的五大都会之一，上至后妃宫眷、官宦妻女，下至民间匹妇乃至江湖艺女，更以穿着苏式服装，学说苏白，操唱吴歌，引为骄傲尤其对各式妓女来说，衣必吴妆，话必苏白，擅长吴歌，成为必备之技能，非如此不足以自抬身价 《海上花列传》是最著名的吴语小说，作者江苏松江府人韩邦庆全书由文言和苏白写成，对话皆用苏州方言是该书的鲜明特点，使用苏白也是19世纪兴起的吴语小说的共同特点综合经济：2008年，全市经济在高平台上继续实现稳定增长，产业发展更趋协调，结构升级调整优化，发展方式有效转变初步核算，2008年全市实现地区生产总值6701亿元，按可比价计算比上年增长13%其中第三产业增加值2436亿元，比上年增长15.5%三次产业的比例为1.6：62.0：36.4，第三产业比重比上年提高1.8个百分点按现行汇率计算人均GDP超过1万美元 全市实现地方一般预算收入668.91亿元，比上年增长23.5%全年地方一般预算支出619.55亿元，比上年增长24.7%。

全市工业总产值达到22103亿元，其中规模以上工业总产值达到18630亿元，分别比上年增长16.0%和15.3% 全市实现社会消费品零售总额1551.75亿元，比上年增长24.1％ 年末金融机构本外币存、贷款余额分别为8800亿元和6580亿元，分别比年初增加1328亿元和770亿元 全市完成房地产开发投资718.08亿元，比上年增长19.3％，占全社会固定资产投资的比重为27.5％商品房施工面积为7036.91万平方米，增长15.4％；竣工面积为1481.24万平方米，比上年下降20.9％商品房屋销售面积1007.36万平方米，比上年下降47.4%，其中住宅销售面积830.26万平方米，下降49.8%全年实现商品房销售额573.42亿元，下降41.8%，其中住宅销售额为459.38亿元，下降44.5％ 市区二手房交易成交面积187.21万平方米，其中住宅100.19万平方米全市拍卖、招标和挂牌交易用地3200.13公顷 全市实现旅游总收入724亿元，比上年增长13.5%；接待境外游客219万人次，比上年增长6.5%；旅游外汇收入9.78亿美元，增长10%；接待国内游客5270万人次，增长10%。

全市实现进出口总额2285亿美元，比上年增长8%，其中出口总额1317亿美元，比上年增长10.7% 全市新增注册外资163.4亿美元，比上年下降11%；实际利用外资81.3亿美元，比上年增长13.5% 全社会固定资产投资2611.16亿元，比上年增长10.3% 市区居民人均可支配收入23867元，比上年增长12.3%；农村居民人均纯收入11680元，比上年增长11.5% 全市出生47772人，出生率为7.62‰，人口自然增长率为0.96‰，户籍人口出生婴儿性别比为104.1年末全市户籍总人口629.75万人，比上年增加5.32万人，其中市区户籍人口238.21万人，比上年增加2.91万人科技教育：科技 2006年全市组织实施省级以上科技项目358项，其中国家级项目142项，省级项目216项127项科技成果获市级以上科技进步奖，其中江。