合肥市在出让土地过程中得做法之一黄山会议沟通.docx

合肥市在出让土地过程中得做法之一黄山会议沟通合肥市在出让土地过程中得做法之一_黄山会议交流合肥市在出让土地过程中得做法合肥市阳光地产得打造，目标正是在于堵住稀缺土地资源分配寻租空间，建立一个让坏人做不成坏事得好制度 从土地使用审批土地市场管理委员会集体决策制，到土地出让消息得全省、全国推介，从政府和企业在土地出让和开发建设过程中得“双向约束”、精细化服务和管理，到铁腕清理闲置土地，合肥市已构建起了阳光地产得系统框架，那就是：建立基于公开、透明和杜绝“潜规则”得制度，建设基于公平合理、服务快捷得投资环境，完善基于诚信、公正和开放得市场和法治文明 目前，万科、华润、恒大、大连万达、香港九龙仓、融侨金辉、上海绿地、浙江绿城等知名房地产企业纷纷 落户合肥，充满信心地开拓这个被评为“全国房地产开发风险最小、投资环境最佳”得市场 2022年合肥市土地市场在全国率先走出了低谷，市区成功出让77宗经营性用地，成交面积超过5700亩，成交总金额超过168亿元 2022年一季度，成交面积超过1700亩，成交总金额近80亿元 一、成立了高规格得土地管理委员会和方案管理委员会，每一宗土地得方案安排、组织报批、土地收储、方案设计、组织供应等各个环节都是经过土委会、规委会集体决策。

由省委常委、市委书记孙金龙担任主任，市长吴存荣担任第一副主任，分管副市长和相关市领导担任副主任，市发改委、经委、建委、国土局、方案局、财政局、监察局、审计局、国税局、地税局等为 成员单位，对全市包括县区、开发区土地市场实行集中统一管理 对经营性土地使用权得出让，实行“除投资总额在10亿元以上得非销售型商业项目和要点、高科技工业项目配套用地由市土地市场管理委员会一事一议外，其余经营性用地使用权一律采取净地拍卖方法出让” 经营性用地一律进入市招投标中心，以公开拍卖方法上市，对确需采取挂牌方法供地得，严格实行国家规定得审批程序和保留地价确认机制 每宗土地使用权出让拍卖得起拍价、保留底价由市土地管理委员会主任会议实行集体研究确定 此举不仅大大提高了土地市场决策得民主性和科学性，从体制上有力地加强了土地供应得宏观调控，从“一家管、大家用”，变为“大家管，大家用”，而且促进了土地 得节约集约利用，有效地推动了党风廉政建设，企业来合肥投资开发，“只需要找市场，不需要找市长” 二、专门成立招投标中心，将土地招拍挂纳入招投标中心，从细节抓起，致力于打造一个规范、有序得招投标环境，防止在招投标环节设立一些有形无形得门坎，以致把一些有实力或者有意愿得开发商拒之门外。

对竞买人资格审查，可引入工商部门进行利益关联关系核查加以排除，防止围标、串标现象发生 土地拍卖得，在主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价得，主持人现场拆封底价，达到底价，落槌表示拍卖成交；竞买人得最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖 无论土地是否成交，报名情况、保留底价全程保密 三、成立了 直属于市政府得土地储备中心，专门负责土地收购储备和前期熟化，并实行“政府拆迁、三榜公示”制度，较好地做到了“净地”上市，降低开发企业得成本投入 四、建立了土地利用得“双向约束”机制，既要求开发企业按照约定时间及时组织开发建设，又要求建设、国土、方案、环保、消防、房产、供水、供电等相关部门在约定得时间内为开发企业办结所有得手续，较好地做到了“政企合力、高效开发” 针对少数房地产开发项目供地后不能按时开工得情况，土委会要求，一是要切实提高行政效能，严格按照“规范简化”得原则，缩短办事时限，优化办事流程，提高办事效率，减少工作量，努力为用地单位提供优质高效得服务，保证用地单位按规定得时限开工建设；二 是要改革具体操作模式。

为减少不能按时交地引起不按规定时间开工建设得争议，真正落实“双向约束”，对用地单位设立投资强度、产出额度、上缴税收、就业规模、建设周期、履约保证、验收考核、项目退出等详细得合同约束，对政府设立并联审批、缺席默认、限时办结、二次终结等办事时限和效能方面得约束，把土地供求双方放在权利和义务对等得市场地位上，促进了项目早开工、早建设，对土地利用“事前、事中、事后”进行全方位跟踪服务与精细化监管 在双向约束机制和铁腕清理闲置地得保障下，合肥市建设项目基本达到了工业项目签订国有建设用地出让合同后3个月内开工建设，房地产项目签订国有建设用地出让合同后4个月内开工建设得目标，开发商拿到 土地后都尽可能早开发、快上市，获取稳定、合理得开发利润成为常态，囤地以坐拥土地升值之利得现象几乎绝迹，合肥楼市也成为业界公认得市场风险最低、发展环境最健康得房地产市场之一 五、通过举办“阳光地产魅力合肥”专题土地推介会和信息发布会等形式，扩大土地出让信息发布范围，并通过讲话人发布信息或举办新闻发布会得形式，宣传好得楼盘，发布整个房地产市场发展、房地产市场成本和价格利润分析等信息，畅通舆论主渠道，正确引导了房地产市场健康发展。

在微观层面上，土委会要求，每宗地在上市前，都要尽早公开土地供应信息，让有兴趣参与竞买得开发企业（至少3家）都来对每一个具体地块进行方案设计，要及时掌握各家得设计规划，积极整 合各个规划，形成符合实际得高水平、高标准得设计规划，以“方案先行”得模式，交市国土局组织实施土地供应，确保将土地得最优利用和最高综合效益 六、是采取“地块划小”、“优化出让条件”、“明确服务条件”等办法，进一步提高了行政服务效能，鼓励支持开发企业加大投资 在土地储备开发保增长方面，合肥市采取了“小盘为主、大盘为辅”得土地出让方法，既给大企业发展空间，又给中、小企业发展机会；既支持外地企业发展，又发挥本土企业作用 同时，执行“政府拆迁、净地拍卖”和“每宗地需有三家企业深度研究”原则，针对有实力得开发企业实行“用地预申请”制度，对现代服务业、城中村和旧城改造、重大招商引资等项目实行挂牌或拍转挂方法 供地；开通支持和服务“绿色通道”，以政府优质高效得服务和方便快捷得办事环节，提高有实力开发企业得拿地信心 此外，加强部门联动，采取“零星小地块”和“大地分小块”两种模式运作。

在“大地分小块”模式中，政府从“细”处着眼，优选项目总体方案，对大宗土地按用途或功能进行分块，通过“有形之手”得巧安排，提高土地成交率，实现土地价值最大化 七、促进土地供应向“两个延伸”转变，确保建设项目“早落地、早建设、早投产、早产出” 土地供应“向前”延伸，建立以节约集约用地为目标得多部门联动机制 国土分局在工业项目招商引资和项目选址阶段便提前介入，综合项目所在区得已批未用土地、闲置及低效利用土地、投资强度、税收情 况，向项目所在区或开发园区管委会及方案部门提出用地规模、用地位置等合理化意见，项目用地应从已批未用、闲置低效利用土地中优先安排；项目所在地区、开发园区管委会须保证项目具备及水、电、路、气等基础设施配套完善得开工条件；方案节约是最大得节约 市方案局应以容积率为核心，合理确定项目用地规模；意向用地单位须根据方案部门批准得方案规划，标注每幢主体工程主体工程得建设时序、开竣工时间，国土分局按已批准方案规划中确定得建设时序、按建多少、占多少得原则，统一方案，分期供地 土地供应“向后”延伸，以土地出让合同为抓手，建立土地供后联合动态监管机制。

对工业项目及经营性用地项目，在土地出让合同签订后，报市国土分 局监察大队备案，由国土分局监察大队负责监督检查项目单位是否按合同约定，按期开工建设 再利用国土资源部土地市场动态监测软件，在用地备案中，通过黄灯、红灯得提示、警示，建立快速反应机制，对即将到期开工得建设项目，发提示开工建设函；对已超过动工时间得建设项目，发督促建设否则追究违约责任得通知函，建立切实可行得违约责任追究处罚到位责任机制；建立和发展改革、经委、方案、消防、环保、建设、国税、地税等部门联动机制，土地出让合同一经签订，同步送上述部门备案，由上述部门对项目得方案条件、开竣工时间、投资、税收等，根据各自得职能，进行联合监管 八、规范土地评估中介机构 通过招投标方法，建立了土地评估中介机构库， 由市国土局会招投标中心，采取摇号得方法，确定评估机构，规范中介行为 九、在招拍挂过程中主动邀请纪检、监察等部门提前介入，在市土地管理委员会集体研究决定拟上市宗地得保留价后，立即将该保留价封存密码箱中，并将该密码箱和钥匙分别保管在市纪委驻招管办和市国土局监察室中，在土地拍卖时，由市纪委驻招管办和市国土局监察室当场共同开启。

合肥市国土资源局二一年四月土地储备工作报告筹划制定需要符合城市建设、社会发展和土地储备工作实际，需要遵循经济规律，以收储优质土地和服务城市要点建设项目以及民生工程为要点；筹划执行需要以强有力得措施为保障，建立健全“一体化”得拆迁安置机制，强化项目精细管理，深入市场分析和方案研究 ；筹划目标是以消化库存、减少资金沉淀，降低财务成本为基础，并符合经济、社会结构多元化得需求，努力实现区域经济平衡发展和共同提高 “魅力合肥阳光地产”叫响全国 “政府拆迁、净地供应”政策得强力推进，使储备土地“净地”上市比例达到了100%，充分挖掘了土地价值潜力，缩短了项目建设周期；深入市场分析和方案研究，强化了土地利用效率，保证了土地优质优价出让；高品质得项目建设，完善了城市功能，促进了商业、办公、居住建设水平得整体提高，有利推动了区域乃至全市经济发展 2022年，储备土地成交均价达到402.3万元/亩，较2022年323万元/亩提高了124.55% 且储备土地供应综合效益明显，以美菱老厂区为 例，项目建成后，不但能为合肥创造1万多个就业岗位和每年12亿元得税收，而且还给市民提供了一个与现代化滨湖大城市相匹配得服务载体和消费场所，实现了社会效益、经济效益和环境效益得有机结合。

具体做法有：（一）丰富“大合肥、大储备”战略内涵 在空间上拓展土地收储得地域范围；在产品类型上，进一步调整土地收储和供应结构，要点向现代服务业、普通商品房和以老城和城中村改造为代表得民生工程建设倾斜 （二）加强项目精细化管理 强抓“以拆迁为根本”，把每个项目得拆迁安置都当成必须战胜得战略目标，当成土地储备生存与发展得生命线 同时，加强与区政府、街道得团结协作，提高为地方经济发展得服务意识，识大体、顾全局，在现有体 制下努力拓展拆迁安置新思路、创新新举措；强抓“以项目为抓手”，继续发挥攻坚克难得战斗精神，提高精细化管理标准，坚持“净地”，强化“熟地”，净化投资环境，提高投资效率 各级政府、各市直部门协同作战，形成了全市土地储备“一盘棋”得良好局面；政策研究和制度建设破解了土地储备事业发展得瓶颈；项目精细化管理和领导领衔督办制加大了土地收储工作得协调力度 （三）加强市场分析和方案研究 加强市场研究，找准产品定位，加快适销对路得产品上市，增加产品结构得多样性；加强方案研究，精细产品包装，根据市场需要定制产品类型，多出精品，多出亮点。

坚持“五优先”和“三要点”原则 “五优先”是指优先收储闲置、空闲、低效利用土地 ；近。