顺安市场商业租售情况分析.doc

顺安商业租售情况调查顺安商业目前主要分为：芜铜路沿街、顺凤路沿街、社区商业和其它私房改建商业四个 部分其中目而繁华区域主要集中在转盘附近，芜铜路沿线次之部分新建社区山于其商业 区域沿街的性质将其划为沿街类型下面对顺安的商业租金和售价悄况进行了调研，供贵司参考:一、租金及售价市场调查1、芜铜路商业调查表（项目对面）位置店名业态面积(m8)开间*进深层数租金转让售 价牡丹新村圣像地板建材家居200/1-2F5万/年， 折合20. 8 7G/m2・月/牡丹新村新于广告广告803*151-2F2. 5万/年， 折合26元/nf・月/牡丹新村东城超市零售504*131F4力7年，折合66. 7元/nf・月/牡丹新村东城人王 建材建材家居1008*131F5万/年,折合41. 7元/nT・月/牡丹新村快乐超市零售403*131F2. 5力7年， 折合52元/nV・月/牡丹新村鸿富小吃店餐饮404*111F2万/年/紫金城明旺家具 城建材家居1608*211-2F7力7年，折合36. 5元/nf・月/紫金城富士照明建材家居160/1-2F3万/年折合15. 6元/nf・月/紫金城汽车二手 中介汽配1304. 5*131-2E4万/年折合25. 6元/nV -月/紫金城嘉嘉超市零伟1204*131-2F3万/年折合20. 8元/nf・月/紫金城平安土菜 馆餐饮1304. 5*131-2E自营130万紫金城足疗休闲1304. 5*131-2F2力7年折合13. 8元/nf・月/小结:1） 芜铜路商业主要集中在牡丹新村及紫金城项目沿街商业，此区域商业商户基木上都是长 期经营，个别店铺租金水平仍停帘在两年前水平，耒作调整，租金存在较大的差杲性。

2） 除牡丹新村西段商铺是纯1层，其它均为两层目前牡丹新村段商业1—2层主力血积约130 m2,租金约3.5万/年（前两年水平为2. 5万/年），纯1层单层面积约40-50 m2,租金约2.5万/年3） 紫金城商业部分位于顺安现阶段商业核心区，租金及售价高于牡丹新村，呈现西段略高 于东段的状态，建材家居业态承受的租金较低目前紫金城商业1・2层主力面积约130 租金3-4万/年o4） 芜铜路沿街商业综合租金水平1-2F约为20元/nV •月，纯1楼约为50元/nf •月，平均 转让价约为10000元/nf （l-2F）o依照综合租金水平，理论售价按年投资冋报8%计两层均 价仅为3000元/nV,原芜铜路商业租金水平都比较低，不具备参考价值建议以周边新建商 业售价为参考4）现转讣价与理论售价差别较人如不计物业增值，只考虑商业租赁收益，则现有商业转 手价的投资价值不高芜铜路商业租金价格处于价值低谷，被严重低估，预计近年租金市场 价格会大幅上涨2、芜铜路转盘北侧及顺安老街商业调查表位置店名业态面积开间*进深层数租金临津路花艺花店花店704. 5*81-2F4力7年折合47. 6元/nf・月临津路超市零售704. 5*81-2E3万/年 折合35. 7元/nf・月临津路房产中介中介404*101F2力7年折合41. 6元/nf・月临津路比巴比包了餐饮905*91-2F6力7年折合55. 5元/nf・月小结：1） 临津路路段商业形彖较差，商铺建筑年限都比较反，业态也比较杂，档次比较低。

但由 于靠近转盘商业核心区，地处顺安老街，商业氛围浓厚，租金水平一般2） 商业物业多为两层，主力而积约为70 m2,租金3-4力7年，折合约35.7-47.6元/耐•月3、其它私房改建商业转盘南侧自建房门面，大多为商户自主经营，少量出租，业态多为汽配、钢材、五金等，专 业性比较强，为定向型商业（无人气支撑，不太适合做其它生意）这部分商业租金情况较 低，出租情况及租金帀场都较其它区域差二、周边项目售价调查项冃名面积（肝）开间（nf）层高均价/元新沁园50-45042.9M13000周边新建小区新沁园目前介约为13000元/nf三、本案商业部分前期预定价格建议1） 前期商业定价是比较微妙的博弈，需要有一定品牌力的商家来支撑项口的商业氛围，另 一方面乂不能损失太多预期的利润在谈判的底价上建议项冃前期的预定价榕参考新建项冃“新沁园”的价格13000元/时（客户购买之前会与市场同类项目作横向比较），如前期支付 -•定比例定金预定，可给了适当优恵2） 目前顺安商业租金回报与售价的比值已远低于1： 120,从租售比來看，价格略高，投资 价值很低但F1前顺安处于大力发展期，人口增容也比较明显，后期商业价值还有一定提升 的心理预期，再加上投资者对市场租售回报情况不敏感，给我们的商业销售价格提供了一定 的空间，使13000元/of的价格成为可能。

3） 鉴于开发商与中行良好的合作关系，以及中行购买本案商业的意向度较高，可以售价上 以酒店和超市入驻后价格会有大副上涨为由，适当将售价提高，以15000-18000元/肝向中 行推售1—2层物业。