房屋租赁业务手册-(2).doc

租赁业务手册一、开展租赁业务意义和要求：1、拓宽经营渠道，增加公司利润增长点,保证员工业绩；2、积累信息和资源，实现买卖、租赁相互补充；3、门店经理要高度重视租赁业务，当成主要业务来抓，要安排相应的人力、物力和时间去做租赁；4、带户看房前必须填写租赁看房单，防止客户跳单和私单二、租赁房源、客户资源管理：1、特点：租赁客户对居住位置目标性强,房主对客户选择性强；租赁双方求租期短，成功率高.2、客户、房源积累途径：①利用上门、网络、贴条、广告、社区等一切手段和渠道积累；②利用《手递手》等平面媒体发布免费个人信息等渠道；3、每当获得租赁客户、房源信息时,文秘必须在第一时间录入租赁资源库，实现共享,相同客户、房源以优先录入的经纪人确定业绩归属（必须有带户看房）；4、由于租赁客户及房主求租期短，门店对其有效性的核实工作必须每日进行，并及时告知文秘将有效信息转入失效信息库三、租赁业务经营方式：1、租赁方式:①居间代理：房主、客户、xxx公司三方签订《房屋租赁居间合同》,xxx公司提供居间服务；②委托出租（房屋托管）:房主与xxx公司签订《出租房屋委托合同》，委托xxx全程代理出租业务；③委托承租：客户就房主已与xxx公司签订《出租房屋委托合同》的房源与xxx签订《承租房屋委托合同》。

2、经营要点：n 对于居间代理:1、原则：①除合同规定内容外不得向租赁双方做任何书面承诺,尽量减少租赁双方日后可能矛盾中的我方责任②在客户同意承租房屋，我方带领其进行物业验收工作之前,门店必须收取客户一定数量的定金.③我方工作不涉及房主、客户之间的租金支付.2、合同签订要点：①我方收取等同于1个月租金的费用作为代理服务费；②门店应尽量向租、住双方同时收取代理服务费.n 对于委托出租：1、原则：①以1整年为单位签订《出租房屋委托合同》；②在签订《出租房屋委托合同》前门店必须掌握房屋钥匙并完成物业验收工作；③仅限以月付、季付形式支付房主租金，每期至多提前5日支付下期租金，同时支付方法必须为银行转帐支付；④为避免产生费用纠纷，门店应要求房主自签订《出租房屋委托合同》之日起不提供网络及线路，否则空置期内所有费用房主承担.2、合同签订要点：①按年收房，如按月付房主租金，则最少签定45天免租期（从合同生效之日起算），同时确保非免租期月利润率不低于10%,并尽量向房主收取等同于1个月租金的代理服务费.②按年收房，如按季度付房主租金,则最少签定45天免租期（从合同生效之日起算），并收取房主等同于1个月租金的代理服务费，同时确保非免租期月利润率不低于20%.③按年收房，如门店认为可进行整体清洁或合理装修并能确保非免租期月利润率不低于30％，则最少签定2个月免租期，并收取房主一个月租金为代理费,并尽量争取按月支付房主租金的形式。

④凡准备签定《出租房屋委托合同》及无法按要求收齐代理费的，门店经理必须提前与各区域总监沟通，得到允许后方可进行.⑤凡需要装修、保洁服务的，门店经理先打呈批件报区域总监批准,由行政部安排n 对于委托承租:1、原则：①保证所签定承租截止日期不早于该房屋委托出租截止日期②承租客户必须最短季付租金凡要求我公司代开租金发票的，我公司视情况决定是否开具,且因此产生的国家规定上缴税费由客户承担.③如果客户看房后现金不足，门店可收其部分定金，并在收据中写明补交剩余钱款日期（一般2日内）并签字，届时签署合同并完成物业验收工作2、合同签订要点：①押1付3，下期房款在上期结束前一个月交纳，并收客户1个月租金为代理费；②凡我公司负责装修的或业主贵重物品较多的，必须押2付3，并收取客户1个月租金为代理费.四、租赁业务管理、交易流程；1、业务管理流程：①每周一利用例会时间,门店将正式生效的租赁合同及相关资料整理完备,连同租赁档案接收单上报客服部，客服部于3日内将档案资料录入“房屋托管信息数据库”并回访②每月28日门店文秘将已签租赁合同房屋的次月收、付款安排填入《门店房屋托管月计划》上报客服部;③客服部在接到《门店房屋托管月计划》后及时参照“房屋托管信息数据库"资料进行核实，并于次月3日前将《客服部房屋托管月计划》上报各区域总监，经总监批准后客服部将计划分别报予财务部及相关门店；④客服部在收、付款当日对相关客户、房主进行回访，并在合同期满前30日通知门店联系续约事宜.2、收、付款流程：（1）原则：①租赁业务的所有收款均由门店执行,所有付款由公司财务部执行。

②门店应采用现金收款方式，避免银行转帐收款.（2)门店收款流程：①文秘收款后及时向客户开具有效收据；②当日填写租赁交易日报表及资金余额日报表上报财务部3)财务部付款流程：财务部接到经区域总监签字确认的计划后按规定时间将租金存入房主帐户，同时保存银行存款联.五、分单比例：1、对于居间代理；自签订《房屋租赁居间合同》之日起：①门店（业务员）自身的房主、客户成交的，得1单；②门店（业务员）合作成单的，双方各得0.5单2、对于委托租赁;自签订《承租房屋委托合同》之日起，客户及房源拥有门店（业务员）各得0.5单.六、业绩考核：1、原则：按月考核,鼓励合作，可以分单.2、对于居间代理：业绩为代理费；3、对于委托租赁:（1）第一期计算单数，业绩构成：①免租期利润：门店在免租期内将房屋出租而产生的租金利润； ②房主代理费:1个月租金③客户代理费：1个月租金④月差价:当月出租租金与我公司承租租金差额.⑤扣除损失的租赁时间差房租成本：门店所签订《出租房屋委托合同》截止日与《承租房屋委托合同》截止日之间的时间差内公司所损失的房租成本 ⑥扣除装修保洁成本及空置期内有线电视、卫生费支出以上业绩汇总后由房主、客户所在门店（业务员）5：5分成。

2）第二期不计算单数,业绩构成：①月差价； ②滞纳金以上业绩汇总后由房主、客户所在门店(业务员）5：5分成3）免租期内未能出租的,按房屋租金成本扣减业绩； (4)房主中途撤租的，签单门店（业务员）只计算业绩不计算单数，所得业绩如下：①房主违约金； ②原已扣除的租赁时间差房租成本损失； ③扣除公司向客户交纳的违约金；以上业绩汇总后由房主、客户所在门店(业务员）5：5分成5)客户中途退租的,原签单门店（业务员）只计算业绩不算单数，所得业绩如下:①保证金； ②违约金; ③原已扣除的租赁时间差房租成本损失； ④扣除新空置期房租成本⑤扣除可能存在的煤气、水电等费用以上业绩汇总后由房主、客户所在门店(业务员)5:5分成6）再签单业务员计算单数，业绩构成：①客户代理费； ②月差价； ③扣除损失的租赁时间差房租成本;以上业绩汇总后由房主、客户所在门店（业务员）5：5分成。