土地利用政策及土地违法行为法律责任.ppt

土地利用政策与土地违法行为法律责任,一、土地权利制度 二、土地招标拍卖挂牌出让相关问题 三、土地违法行为与法律责任 四、卫片执法检查与例行督察相关问题,（一）土地所有权制度 1、土地所有权是土地所有制在法律上的体现我国实行土地的社会主义公有制，即国家所有（全民所有制）和劳动群众集体所有制 国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 2、将集体土地变为国有土地的情形：征收,一、土地权利制度,3、土地权利制度的法律规定,宪法 物权法（中华人民共和国主席令第六十二号，2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行） 土地管理法（自1987年1月1日起施行，1988年12月29日第一次修正，1998年8月29日修订，2004年8月28日第二次修正）,《宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有 《土地管理法》 第二章“土地的所有权和使用权”都是关于土地权利的规定 物权法：除关于动产的规定外，几乎其他条款都与土地权利有关二）国有土地使用制度,国有土地使用权的取得通过划拨方式和有偿方式。

1、划拨土地 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用，或者无偿交付给土地使用者使用的行为 《土地管理法》第五十四条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地划拨土地不是用地者的完全财产，因此，未经政府批准不能处置 《城市房地产管理法》（1995年1月1日实施，2007年修正） 第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金2、有偿方式供地 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为 土地出让方式：协议方式和招标、拍卖、挂牌方式 《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

出让土地是用地者的完全财产，取得土地使用权证书和房屋所有权证书，“两证齐全”即可上市交易三）集体建设用地使用制度,1、农民集体所有土地使用的范围 （1）乡镇企业用地； （2）乡村公共事业、公益事业用地； （3）农村村民宅基地； （4）农村集体经济组织举办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、经营等形式共同举办企业2、宅基地管理 严格实行“一户一宅”农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准 《土地管理法》第六十二条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准 宅基地是一种福利，只能享受一次严格宅基地使用主体，禁止非法交易 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）明确规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”依法取得的宅基地不能买卖二、土地招标拍卖挂牌出让相关问题,《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令, 2007年11月1日起施行 ） 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》（2006年8月1日起实施） 对招标拍卖挂牌出让方法、程序和标准做了很细致具体的规定，并且提供了操作范本，出让公告、竞买须知、成交确认书及竞买申请都提供了格式文本 。

一）以下4种情形的土地必须实行招拍挂方式出让： 1、政府供应的工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须采取招拍挂方式 政府供应的建设用地，一是新增，即农用地转用和征收后形成的国有建设用地二是存量，即政府收购或收回的国有建设用地 2、政府供应不属于工业、商业等五类用途的国有建设用地时存在竞争情形的须采取招拍挂方式3、原划拨土地使用权改变用途有明确规定应当收回土地使用权的，须采取招拍挂方式供应 4、划拨土地使用权转让有明确规定应当收回土地使用权的，须采取招拍挂方式供应二）招标、拍卖、挂牌三种方式选择哪种方式操作问题 理论上，招标、拍卖、挂牌三种方式是同等的，政策上没有明确三者的区别39号令没有规定哪种性质的土地必须以招标方式供应，哪种性质的土地必须以拍卖或挂牌方式供应从政府这一供地主体来说，同一宗地，既可以招标方式供应，也可以拍卖或挂牌方式供应安徽省国土资源厅、监察厅《关于进一步规范国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让有关问题的通知》（皖国土资〔2008〕42号） 对严格限制挂牌方式出让作出规定 有下列情形之一的，可以采取挂牌方式出让： (1)工业项目用地； (2)因企业改制须异地搬迁、安置职工的项目用地； (3)招标、拍卖出让国有建设用地使用权公告发布后，至竞投、竞买申请截止日止，竞买人不足法定人数的项目用地； (4)国家和省规定可以采取挂牌方式出让的其他情形。

三）商品住房用地单宗出让面积的规定 《限制用地项目目录（2006年本增补本）规定，对于商品住宅项目，宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷四)招标拍卖挂牌出让程序,1、编制并公布土地出让计划 国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布 2、制定招标拍卖挂牌出让方案 由规划建设部门出具规划设计条件和规划红线图，明确规划指标 国土部门明确土地权属来源 委托中介评估机构对出让价格进行评估（作为确定起始价和底价参考依据） 对出让方案进行集体会审（政府召开相关会议）出让方案应明确出让地块的空间范围、用途、地价、年限、出让方式、时间和其他条件等3、编制招标拍卖挂牌出让文件 4、发布招标、拍卖或者挂牌公告 公告期限不得少于20日，补充公告的期限不得少于20日以挂牌交易的，公告期满后挂牌交易时间不得少于10日 竞买保证金不得低于起始价的50%。

《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号）规定，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%此后我市规定竞买保证金不得低于起始价的50%5、资格审查 6、分别进入招标、拍卖或挂牌程序，确定中标人、拍卖竞得人或挂牌竞得人 7、签订成交协议 首先，签订成交协议书以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当当天与中标人、竞得人签订《成交确认书》其次，签订土出让合同中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》8、公告结果招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布 9、办理土地登记受让人依照《国有建设用地使用权出让合同》的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书五）关于出让最低价,1、协议出让最低价 《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令，2003年8月1日起施行）第四条规定：以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 第十七条规定：低于协议出让最低价出让国有土地使用权的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的７０％ 基准地价是各城镇按不同的土地级别、不同地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格基准地价评估是以城镇整体为单位进行的基准地价的内涵：①基准地价是一个区域性的平均地价，它可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段的平均地价；②基准地价是各类用地的平均地价，即是用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；③基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；④基准地价是单位土地面积的地价基准地价的主要作用:①宏观控制地价，反映土地市场中地价变化趋势，为投资决策等提供依据②国家征收土地使用税等的依据③政府参与土地有偿使用收益分配的依据④进一步评估标定地价的基础⑤对土地利用、流动进行引导2、工业用地出让最低价 国土资源部2006年发布，2007年1月1日开始实施的《全国工业用地出让最低价标准》，明确要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。

低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任,三、土地违法行为与法律责任,土地违法行为是指违反土地管理法律法规的规定，依法应当追究法律责任的行为 土地违法行为的分类 从违法行为的外在表现划分，可以分为违法转让土地行为、违法占地行为、违法批地行为、违法供地行为、破坏耕地行为等 “违法”与“非法”的区别 根据全国人大法工委《立法技术规范》（试行）:“违法”一般用于违反法律强制性规范的行为非法”通常情况下也是违法，但主要强调缺乏法律依据的行为一）违法转让土地行为 违法转让土地行为，是指违反土地管理法律法规的规定，以各种形式违法转让土地使用权的行为 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第19条：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与违法转让土地使用权包括三种情形： （1）未经批准转让国有划拨土地使用权 （2）不具备法定条件转让国有出让土地使用权（包括违法转让国有作价出资或入股土地使用权、违法转让国有承租土地使用权） （3）违法转让农民集体土地使用权。

违法转让土地的具体形式之一 ——未经批准转让国有划拨土地使用权 国有划拨土地使用权须经批准才能转让 国有划拨土地使用权经批准转让的，转让后土地用途符合《划拨用地目录》（2001年国土资源部部9号令）的，办理相应的划拨用地手续，颁发《国有土地划拨决定书》转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，应当由受让方办理出让等土地有偿使用手续 划拨土地使用权转让相关法律法规规定 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（55号令）第45条规定：符合下列条件的，经批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押 《城市房地产管理法》第40条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照有关规定缴纳土地使用权出让金按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让房地产收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理未经批准转让划拨土地使用权的法律责任】 未经批准转让以划拨方式取得土地使用权的房地产的，按照《城市房地产管理法》第67条的规定，责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款； 对未经批准。