商品房的内销与外销.doc

商品房的内销与外销商品房的内销与外销按照预定的销售对象不同，通常将商品房分为外销商品房和内销商品房两大类 外销商品房是指房地产开发企业建造的可向国外和港澳台的企业、其他组织和个人销 售的商品房内销商品房是指房地产开发企业建造的可向外省市驻当地办事处和联络处， 当地的单位和个人出售的商品房房地产开发企业在商品房上市前必须办理相应的《外销商品房预（销）售许可证》和 《内销商品房预（销）售许可证》 具有以上许可证的房地产开发企业销售的商品房才具有 合法性，购房者的合法权益才能得到保障 （（1 1）购买内销、外销商品房的条件：）购买内销、外销商品房的条件： A.个人购买商品房，必须具有本市城镇居民常住户口，或根据当地最新文件执行 如，北京市有最新规定：具有北京市公安机关发放的暂住证的个人也可以购买内销商品房B.外省市、自治区、直辖市、计划单列市和经济特区驻当地办事处购买商品房必须 有市建委和计委的批准文件 C.市区、县属单位购买商品房必须有区、县计委批准的文件 D.市共他经济组织、社会团体购买商品房应有其主管部门批准的文件这些是一般省市的规定，在购买过程中以当地的现行有关文件规定为准 购买外销商品房的条件：目前，各地对购买外销商品房的限制较少，一般国内外人士均可购买，但要注意销 售外销商品房的房地产开发企业在向国内人士（还不具有购买内销房资格的）销售前，必 须向市人民政府申请，批准后方可进行销售。

（（2 2）如何办理内销商品房的买卖手续）如何办理内销商品房的买卖手续 1、签订合同 购房者要符合购买内销商品房的条件（以当地的有关最新文件为 准） 如果购房者已审核了开发商的资质、资信情况，并对所购买的商品房的合法有效性进 行了检验，如：审查其是否有内销商品房预售（销售）许可证等后，就可以与开发商商谈 签合同之事买卖双方签订的合同按当地的有关规定执行如， 《北京市内销商品房管理暂 行规定》中规定：商品房的预售、销售，买卖双方均应签订由市房屋土地管理局统一 制的 《北京市内销商品房预售契约》或《北京市内销商品买卖契约》 2、办理登记 如果购房者购买的是期房，签订买卖契约后 30 日之内，买卖双 方必须持有效的身份证明、户口本或企业营业执照等有关证明到市房屋土地管理局办理预 购、预售登记 3、申领权证 原期房交付后 30 日内，现房销售签订买卖约后 30 日内，买卖双 方持相应的买卖契约、身份证或能证明身份的有效证件、户口簿、印章等到市房屋土地管 理局办理房契过户手续，申领房地产权属证件 （（3 3）如何办理外销商品房的买卖手续）如何办理外销商品房的买卖手续购房者与开发商签订买卖或预售合同后，不管所购的是现房还是期房，均需到市房 屋土地管理局市场管理处登记盖章，然后与已领取了房屋所有权证和国有土地使用证的开 发商一起到市房地产交易所交纳有关契税、手续费，取得卖契（即由房产土地管理部门负 责制的房屋买卖合同）后，到市房屋土地登记事务所申请办理房地产权属转移登记。

1、购房者办理买卖（预售或销售）登记手续必须提交哪些文件？ A.必须带齐全部预售（买卖）契约，买卖双方一起到当地房屋土地管理局市场管 理处办理 B.买方如果是外国人、华侨、港澳台同胞，若自己办理手续时，应携带有效的护照、港澳台同胞回乡证或身份证件；不能亲自办理手续，必须委托他人办理的，如果购房 者在中国，必须提交经国内公证机关公证的委托书及能证明身份的有效证件的复印件；如 果购房者当时不在国内，必须提供有效的经公证、认证的委托书，委托他人办理 C.买方若是国内企业（港澳台企业除外） ，应携带有效的企业法人营业执照副本、 法定代表人身份证或法定代表人签字并盖有公章的授权委托书 D.买方若是国内非企业的组织，应携带该组织按规定登记注册的文件和其上级批 准购房的文件E.买方若是港澳台企业时，应携带企业有效的注册证书、登记证书以及董事会或 该企业权利机构关于购房和授权签约人等内容决议港澳企业提供的上述文件经司法部门 委托的律师办理公证后并加盖转递章后为有效文件；台湾企业提供的上述文件经台湾公证 机构办理公证后，由海基会转递到市公证员协会再转递F.买方若是外国企业，应携带该企业有效的注册证书、登记证书，经所在企业注 册的公证处公证，并经该国外交部或其授权机构和中国驻该国使（领）馆认证；对于未与 我国建立外交关系的国家，必须经由与两国都有外交关系的第三国的外交部或其授权机构 和中国驻该国使（领）馆认证。

G：外国企业和外国个人提交的证件、文书、名称是外文的，要同时提交经公证 后的中文译文及中文名称购房者办理权属登记手续必须提交哪些文件？ 办理房地产权属登记必须携带的证件及填交的图表有：房产卖契，市外销商品房预 售契约或买卖契约的，有效的身份证明、印章，代理人应提交有效的授权委托书，填写市 城镇土地使用权登记申请、审批表及市房屋所有权登记申请书或房屋产权登记表，登记部 门认为确认所有权必须提交的其他有关文件 2、购房者办理权属登记手续必须 提交哪些文件？ 办理房地产权属登记必须携带的证件及填交的图表有：房产卖契，市外销商品 房预售契约或买卖契约的，有效的身份证明、印章，代理人应提交有效的授权委托书，填 写市城镇土地使用权登记申请、审批表及市房屋所有权登记申请书或房屋产权登记表，登 记部门认为确认所有权必须提交的其他有关文件。