产权式酒店运营模式分析分析.ppt

專業 值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTS 尺度 顧問 产权酒店分析产权式酒店运营模式分析專業 值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTS 尺度 顧問 产权酒店分析简介：首先大致介绍了产权式酒店的起源及现状，然后对 国内市场中出现的产权式酒店和约模式做了归纳总结，并 为每一种模式辅以案例，最后提出了产权式酒店的权益分 析图，并陈述了产权式酒店优劣势关键字：产权式酒店，condo hotel，time share專業 值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTS 尺度 顧問 产权酒店分析起源及发展 u发展现状：全球产权酒店 1986-1995年年平均 增长15.8％；1980年 ，全球500个旅游目的 地有15.5万个家庭购买 了产权式酒店；到 1995年，全球81个国 家4000个旅游目的地 有35万个家庭购买了产 权式酒店80年代到 90年代初，全球引入产 权式经营的旅游目的地 的数量增长了6倍，90 年代初，全球产权式酒 店销售收入已达40亿美 元，到2000年就飙升 到300亿美元—摘自中国酒店杂 志时权酒店产权酒店买断旅店旅游设 施在特定时间里 的使用权 将每间客房分割 成独立产权出售 发展共同特点： 建于具有强势 景观资源和经 济比较活跃的 地区，以保证 酒店有较高的 出租率和物业 升值空间專業 值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTS 尺度 顧問 产权酒店分析产权酒店概述地域特征•强势景观资源或经济活跃区域•交通的易达性客户定位•城市的高收入阶层经营特点•产权完全归属业主 •专业第三方管理 •管理方经营，不保证业主的收益u快速回现，减小 开发 商资金压力u开发商可以减小 甚至免除酒店经营带来 的风险u开发商可以获得 酒店使用权以及未出售 产权部分（如配套设施）的长期性收益 。

•开发商可保留酒店 配套等的产权而获得 长期收益 •投资客为主專業 值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTS 尺度 顧問 产权酒店分析经营模式详解模式产权管理者业主收益业主入住权利开发商权益按揭期间按揭到期后模式 一产权 完 全 归 属 业 主发展商 委 托 的 第 三 方 专 业 酒 店 管 理 机 构月收益用于 支付月供款 无分红根据经营状 况每月收取 净收益每月可入住若 干天 入住不影响收 益参与酒店 利润分配模式 二月收益用于 抵冲供楼款 获得浮动分 红根据经营状 况每月收取 净收益+浮 动分红每月可入住若 干天 入住不影响收 益参与酒店 利润分配模式 三自付供楼款 ，获得酒店 支付的月收 益 获得浮动分 红根据经营状 况每月收取 净收益+浮 动分红每月可入住若 干天 入住影响收益参与酒店 利润分配模式 四获得承诺的 固定收益＋ 浮动分红 业主自付供 楼款获得承诺的 固定收益＋ 浮动分红 业主自付供 楼款每月可入住若 干天 入住不影响收 益参与酒店 利润分配 承担保证 业主月固 定收益的 义务u风险由业主 承担，可能出 现亏损u主要风险由 开发商担承專業 值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTS 尺度 顧問 产权酒店分析案例展示——丹枫白露（模式 1）u投资商：深圳市三九房地产（集团 ）有限公司u酒店管理：深圳市三九物业管理有限 公司u地址：深圳市罗湖区深 南东路1001号u占地面积：0.48万平方 米u建筑面积：6.28万平方 米u客房：共有294间典雅宽敞的套 房， 面积从60平方米到205平 方米不等投资 方式 实景展示15年租赁的按揭 供款方式5年租赁的按揭供 款方式0年租赁的按揭供款方式 1.首付30％，其中 5％发展商不收 取，实际首付25 ％ 2.与三九酒店公司 签定认购物业15 年的租赁合约（ 发展商作担保） 3.经营收入用于代 为支付按揭供款 4.无分红和其他收 益1.业主自行负担 月供（房款的 95％） 2.与三九酒店公 司签定认购物 业5年的租赁 合约（发展商 作担保） 3.投资者在租赁 期内可获得每 月4100元人 民币的回报 4.5％的剩余楼 款五年内免息 分期支付1.投资者不与 三九酒店公 司签定租赁 合约 2.自行支付按 揭供款 3.5％的剩余 楼款入伙前 补齐经营模式产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付 酒店营运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住 酒店4天，入住不影响收益。

按揭供楼到期之后可继续委托酒店 方代为经营，每月收取净收益專業 值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTS 尺度 顧問 产权酒店分析案例展示——东方威斯大酒店（模式 2） u发展商：深圳天源通利房地产开发 有限公司u投资商：深圳市景亿投资发展有限 公司u酒店管理：深圳南山国际旅行社有限 公司u地址：深圳市盐田港东海大道9 号区u客房：拥有各类客房共117套 投资 方式 实景展示投资方式总述一期投资方式二期投资 方式1.付清全款后，获 得该物业70年的 产权 2.有效期内，可以 进行抵押、转让 、转移和继承 3.业主每月享有酒 店免费入住权， 该入住权可以转 赠亲友 4.业主在每个财务 年度，获得当年 利润分红1.首期款9.8万 元 2.永不供楼，并 每月获得固定 的投资回报（ 月供） 3.每月享有3天 的免费入住权1.总价57万 元/套，首 期8万元 2.投资商每月 按时支付业 主固定收益 3.每年48天 的酒店公寓 免费入住权经营模式酒店保证月供款部分的收益，对年度分红数额不做保证（但购房时对客 户许以良好的收益预期）專業 值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTS 尺度 顧問 产权酒店分析案例展示——雅兰酒店（模式 3）u投资商：香港雅兰集团u发展商：雅兰置业（深圳）有限公 司u酒店管理：雅兰酒店管理（深圳）有 限公司，粤海酒店管理有限公 司u地址：深圳盐田区大梅沙盐梅路 8号u占地面积：11750平方 米u建筑面积：21900平方 米u客房：总统套房、豪华 商务套房和标准双人客房共196 间，面积为39～40.5平方米 。

投资 方式 实景展示休闲投资型投资回报型完全自用型1.享受100％利润 分配 2.委托期为一年 3.可随时入住，并 承担基本运行费 ，年底从业主应 分配利润中扣除 ，不足部分从下 一年财务年度中 续扣1.委托期不少于 六年 2.业主每年入住 签分限为80分 ，超过部分按 散客房价的优 惠价付费 3.基本运行费及 可能的亏损由 发展商承担1.酒店提供基 本管理服务 2.业主只须承 担基本运行 费和客房服 务费 3.不参与酒店 的经营算例演示假定：休闲投资（A方式）： 客房80套，价值4000万投资回报（B方式）： 客房50套，价值2500万发展商自留物业： 价值7500万酒店联营物业总价值： 14000万本年度酒店可分配利润：800万业主自住积分系数： 0.92 A方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×A方式业主物业价值/酒店联 营物业总值＝800×4000/14000＝228.57万 A方式业主年度收益 ＝全体A方式业主可分配利润×业主物业价值/A 方式物业总值×自住系数＝228.57×50/4000×0.92＝2.63万 B方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×B方式业主物业价值/酒店联 营物业总值×60％＝800×2500/14000×60％＝85.71万 B方式业主年度收益 ＝全体B方式业主可分配利润×业主物业价值/B 方式物业总值×自住系数＝85.71×50/2500×0.92＝1.58万專業 值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTS 尺度 顧問 产权酒店分析案例展示——大梅沙海景酒店（模式 4）u发展商：深圳市桂祺实业发展有限 公司u投资商：秀峰度假俱乐部（深圳） 有限公司u酒店管理：秀峰度假俱乐部（深圳） 有限公司u地址：深圳市盐田区大 梅沙u占地面积：11596.3平 方米u建筑面积：14088平方 米u客房：312间各式高档客房投资 方式 实景展示方式一1.获40年的产权，这个产权是可以自由买卖的2.每年能享受60天的休闲度假生活3.酒店承诺每年给客户相当于总购房款5％的固定回报和经 营利润30％的分成算例演示当投资者以30％的首付购买一套价值50万的酒店产权时，他只需投入 首期款15万元，每年就能得到固定回报25000元。

若客房部平均 年纯利润只计500万元，那么他每年可分得红利3602.9元投资 者60天的入住权益根据淡旺季平摊，就可以达到13016元扣除 应扣减的服务费6528元，权益转让可得6488元，考虑到资金的 时间价值，投资的动态回报率能达到14.67％即使扣除每个月 2317.59元的供楼款，其投资回报率也可达到11.66％專業 值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTS 尺度 顧問 产权酒店分析案例总结u深圳产权式酒店建于两类地方：强势自然资源的地方（海景） ，客流量较大的中心商务区u深圳产权酒店的经营状况除丹枫白露尚可外，其余均不尽人意 而丹枫白露主要是靠其开发商三九集团内部的商务客流支撑， 以旅游客为主的产权酒店，淡旺季区分十分明显，旺季供不应求 ，淡季仅能维持经营專業 值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTS 尺度 顧問 产权酒店分析产权酒店权益关系——投资合同期间u开发商利润－投 资合同期内，开发 商占有使用权因此 获得收益分配u投资收益－业主 拥有的产权部分获 得的收益分配u佣金－由于开发 商拥有使用权，因 此通过合同将使用 权衍生的经营权委 托于第三方，第三 方因此获得佣金。

u合同到期后，若 业主愿意，仍可继 续签订类似投资合 同产权酒店所有权使用权专业第三方开发商投资客户酒店住客经营权图例： 合同关系： 权利素： 现金流：投资回报开发商收益佣金專業 值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTS 尺度 顧問 产权酒店分析产权酒店经营模式优劣分析u优 点1. 快速脱手，快速回现，减小资金压力2. 可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期 收益3. 通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资 客户u缺 点1. 通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5％－10％2. 若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至 亏损3. 当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围4. 从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资 类型，投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要 的是理性的长线投资客户，这于当前市场情况不符5. 现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际 上是不通行的没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证 自己在未来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身风险很 大，做这样的承诺是一种自欺欺人的做法。

專業 值得信賴的合作夥伴 CHI DU CONSULTANTS 尺度 顧問 产权酒店分析THANKS。