上海市房产面积测算规范.doc

市房产面积测算规1.房产面积测算的总则1.1 〔房产面积测算的容〕房产面积测算分为房屋建筑面积测算和共有建筑面积摊算，其中共有建筑面积摊算包括专有建筑面积〔套建筑面积〕测算、共有建筑面积测算与分摊经共有建筑面积摊算，计算出产权建筑面积〔套建筑面积〕1.2 〔房产面积测算的要求〕房产面积的测算指水平面积的测算，房屋边长测量取水平距离房屋边长以米为单位，取值0.01米；房产面积以平方米为单位，取值0.01米平方米共有建筑面积分摊过程中，各权属单元的套建筑面积、套应分摊的共有建筑面积及套建筑面积取值0.01平方米，共有建筑面积摊算结果保存四舍五入的凑整误差房屋建筑面积测算最大误差按下式计算：式中： △—房屋建筑面积误差的限差〔M2〕S—房屋建筑面积〔M2〕2. 房屋建筑面积计算2.1 〔一般规定〕房屋建筑面积系指房屋外墙〔柱〕勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，构造结实，层高〔或高度〕2.2米〔含2.2米〕以上的永久性建筑房屋建筑面积计算应具备以下条件：〔1〕应具有上盖〔独立顶盖或以上部的房屋、阳台、挑台、廊、屋檐等上部建筑为盖〕和地(楼、底)板；〔2〕应有围护构造〔如：墙、柱、护栏等〕；〔3〕层高或高度在2.2米或2.2米以上；〔4〕构造结实，属永久性的建筑物；〔5〕房屋的附属部位〔如：阳台、廊、门斗、雨篷等〕应与主体房屋室相连通；〔6〕可作为人们生产或生活或各种活动的场所。

按围护构造〔如：墙、柱、护栏〕水平外围计算房屋建筑面积应遵循以下规则：〔1〕房屋空间由墙、柱、护栏分别围护的，建筑面积应按墙、柱、护栏各自水平外围计算见图图〔2〕房屋空间主要由墙围护，墙面有柱突出的，建筑面积一般按墙水平外围计算见图图〔3〕房屋空间主要由柱、护栏相连围护或由墙、护栏纵横相连围护，护栏外围小于柱或墙端外围的，建筑面积应按护栏水平外围计算；护栏外围大于柱或墙端外围的，建筑面积应按柱或墙端水平外围计算，假设遇阳台或按一半计建筑面积的部位，则按护栏外围计算见图图〔4〕房屋不封闭部位有柱、墙围护其上盖外沿小于柱、墙外围的，建筑面积应按上盖外沿的水平投影计算当柱〔墙〕间连有护栏，护栏外围和上盖外沿均小于柱〔墙〕外围的，建筑面积应按护栏外围和上盖外沿中小者的水平投影计算见图图〔5〕房屋不封闭部位的底板外沿小于围护构造外围的，建筑面积应按底板外沿的水平投影计算见图图〔6〕房屋不封闭部位有柱、墙围护其上盖和底板外沿均小于柱、墙外围的，建筑面积应按上盖和底板外沿中小者的水平投影计算见图图2. 2 〔建筑面积计算细则〕单层、多层房屋单层房屋按一层计算建筑面积多层房屋按各层建筑面积的总和计算夹层、插层、技术层房屋的夹层、插层、技术层及其井道和连通的楼梯、电梯井等层高在2.20米以上的部位按其围护构造水平外围计算建筑面积。

地下室、半地下室〔1〕层高在2.20米以上的地下室、半地下室及其相应出入口，按其外墙〔不包括防潮层及保护墙〕水平外围计算建筑面积〔2〕与室连通的有透明构造顶盖的地下室采光井，按其围护构造水平外围计算建筑面积；与室不连通的有透明构造顶盖的地下室采光井及露天的地下室采光井不计建筑面积见图图突出屋面的建筑〔1〕房屋天面上属永久性建筑〔如：楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等〕，层高在2.20米以上的，按其外围水平面积计算〔2〕突出屋面的电梯机房，当其下方设有缓冲层时，假设缓冲层向天面开门且层高在2.20米以上的，缓冲层应计算建筑面积；假设缓冲层不开门的，则不计建筑面积〔3〕房屋天面上有盖和围护构造的景观或装饰性建筑〔如：亭、阁、塔、装饰柱廊及其他装饰性架空部位等〕不计建筑面积穿过房屋的通道穿过房屋的通道，按一层计算建筑面积跨层部位、上空部位房屋层高跨越两个以上自然层的建筑空间〔如：门厅、大厅等〕，按其所在层计算一层建筑面积，在其上部被跨楼层形成的上空部位按周边围护构造外围不计建筑面积上空周边的走廊、回廊及室阳台〔层高≥2.2M〕按其围护构造水平外围计算建筑面积见图2.2.8图2.2.8井道〔1〕房屋中的井道〔如：电梯井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、烟道等〕按其穿越的房屋自然层〔层高≥2.2M〕计算建筑面积。

见图2.2.9图2.2.9〔2〕观光梯透明构造封闭围护的梯井及不封闭围护构造围护的梯井，按其穿越的房屋自然层〔层高≥2.2M〕计算建筑面积无围护梯井的观光梯不计建筑面积见图0图0〔3〕房屋中的井道〔包括观光梯井〕在仅穿越跨层部位的局部，按一层计算建筑面积见图2.2.9〔4〕房屋井道的坑底高于房屋最下层地坪，坑底至坑上一层层高小于2.2米的，最下层的井道不计建筑面积见图2.2.9阳台〔1〕全封闭的阳台按其围护构造水平外围计算建筑面积〔2〕不封闭的阳台〔如：凸阳台、凹阳台、凹凸阳台、有柱阳台等〕按其围护构造外围水平投影一半计算建筑面积见图1图1不封闭阳台应具有上盖，上盖高度应≥2.2米且≤2个自然层当上盖满遮阳台时，则其下不封闭阳台按其围护构造外围水平投影一半计算建筑面积；当上盖前沿遮盖阳台前护栏而其侧沿未遮盖阳台侧护栏时，则其下不封闭阳台按上盖侧沿与阳台前护栏外围合围的水平投影一半计算建筑面积；当上盖前沿未遮盖阳台前护栏时，则其下不封闭阳台不计建筑面积；水平投影为"凸〞形的不封闭阳台，假设其上盖前沿未遮蔽阳台"凸〞形前部护栏但遮蔽"凸〞形后部护栏的，则其下不封闭阳台按"凸〞形后局部护栏外围水平投影一半计算建筑面积。

无上盖或上盖高度不符规定的不封闭阳台不计建筑面积见图图2.2.12〔3〕底层不封闭阳台符合有护栏、上部2层以有满遮本阳台的不封闭阳台的，按其围护构造外围水平投影一半计算建筑面积坐于下部房屋屋面平台上的不封闭阳台〔简称屋面阳台〕参照底层不封闭阳台计算建筑面积见图、图3底层不封闭阳台、屋面阳台计算建筑面积的，其护栏中允许开一个出口，阳台横向护栏中开有出口的应余留局部护栏见图4图4底层不封闭阳台、屋面阳台两侧有竖直围护构造〔如柱、墙〕、上盖满遮及护栏围闭的，不管其上部有无类似阳台，按其围护构造外围水平投影一半计算建筑面积见图5图5〔4〕不封闭阳台向房屋延伸，形成局部悬空局部坐于下层屋顶的阳台，假设阳台延的屋顶局部两侧由竖直围护构造〔如墙、柱〕围护或符合屋面阳台建筑面积计算规则的，则整个阳台按不封闭阳台标准计算建筑面积，否则整个阳台不计建筑面积；不封闭阳台横向延伸坐于下层屋顶上，形成局部悬空局部坐于下层屋顶的阳台，悬空局部的按不封闭阳台标准计算建筑面积，坐于下层屋顶的局部按屋面阳台标准计算建筑面积见图6图6〔5〕上下层不封闭阳台投影错位的，下层阳台以其上部2个自然层围的阳台〔或其他形式的上盖〕为上盖〔上盖进深≥阳台进深〕，按上盖侧沿与阳台前护栏外围合围的水平投影一半计算建筑面积。

见图2.2.17图2.2.17〔6〕不封闭阳台护栏倾的，阳台建筑面积按护栏上端水平外围尺寸起算；不封闭阳台护栏外倾的，阳台建筑面积按护栏下端水平外围尺寸起算；不封闭阳台护栏超出底板外沿的，阳台建筑面积按底板水平外围尺寸起算此类阳台上盖应遮蔽护栏上端外围见图2.2.18图2.2.18室外走廊〔包括挑廊、檐廊、连廊〕图2.2.19〔1〕全封闭的走廊按其围护构造水平外围计算建筑面积〔2〕室外无柱有护栏的走廊〔简称无柱走廊，其护栏中允许开有出口〕其建筑面积按围护构造外围水平投影一半计算见图0图0无柱走廊的上盖高度应≥2.2米且≤2个自然层上盖满遮的，则其无柱走廊按其护栏外围水平投影一半计算建筑面积；无柱走廊沿长度方向局部有上盖遮蔽局部为露天的，上盖遮蔽局部的走廊按上盖与护栏外围合围的水平投影一半计算建筑面积无上盖或者上盖进深＜走廊护栏进深或者上盖高度不符规定或者无护栏的无柱走廊，不计建筑面积见图0无柱走廊护栏倾、外倾、超出底板外沿的，参照不封闭阳台护栏标准计算建筑面积见图2.2.18〔3〕室外有柱走廊按其柱水平外围计算建筑面积见图1有柱走廊柱间附有护栏、廊端有竖直围护构造〔如墙〕、底板外沿小于柱外围及上盖外沿小于柱外围情形的，应遵照建筑面积计算一般规定中有关建筑面积按围护构造水平外围计算应遵循的规则，确定有柱走廊的水平外围，计算其建筑面积。

见图1图1架空通廊〔1〕全封闭的架空通廊按其围护构造水平外围计算建筑面积〔2〕有顶盖不封闭的架空通廊〔包括无柱架空通廊和有柱架空通廊〕按其围护构造外围水平投影一半计算建筑面积见图2图2无柱架空通廊按其护栏外围水平投影一半计算建筑面积其上盖应符合满遮护栏且高度≥2.2米且≤2个自然层，否则不计建筑面积见图3有柱架空通廊上盖满遮护栏的，按护栏外围水平投影一半计算建筑面积；有柱架空通廊护栏外围大于柱外围，上盖遮蔽柱未遮蔽护栏的，按柱外围水平投影一半计算建筑面积；有柱架空通廊护栏外围和上盖外沿均小于柱外围的，按其中小者外围水平投影一半计算建筑面积见图3图3〔3〕无顶盖的架空通廊不计算建筑面积门斗、门廊〔1〕门斗按其围护构造水平外围计算建筑面积有突出墙面的围护构造并以上部建筑为上盖的类似门斗的房屋出入口，按其围护构造水平外围计算建筑面积见图4图4〔2〕房屋外墙凹有上盖的出入口，上盖与出入口处房屋外墙合围的空间不计建筑面积见图2.2.25图2.2.25假设房屋外墙凹有上盖的出入口，其两侧墙前外端有突出的围护构造〔如垛墙、柱〕的，则按其围护构造水平外围计算建筑面积见图2.2.26图2.2.26〔3〕门斗常见异形按图2.2.27所示计算建筑面积。

图2.2.27〔4〕有柱或有围护构造的门廊，按其柱或围护构造水平外围计算建筑面积；独立柱、单排柱或单排支撑构造的门廊，按其上盖水平投影一半计算建筑面积见图2.2.28图2.2.28雨蓬〔1〕有柱〔或有柱和侧墙〕雨蓬按其柱水平外围计算建筑面积；独立柱〔或独立支撑构造〕雨蓬，按其上盖水平投影一半计算建筑面积见图2.2.29以上部建筑为上盖下有柱〔或有柱和侧墙〕的建筑空间，按其柱水平外围计算建筑面积；以上部建筑为上盖下有独立柱〔或独立支撑构造〕的建筑空间，按其上盖水平投影一半计算建筑面积图2.2.29〔2〕无柱雨蓬下的空间不计建筑面积见图0图0楼梯〔1〕室楼梯〔包括自动扶梯〕、楼梯间的建筑面积按其通过的房屋自然层〔层高≥2.2M〕计算见图1图1室楼梯、楼梯间在仅通过跨层部位的局部，按一层计算建筑面积见图1室楼梯每个自然层的建筑面积是按其下一层至本层的楼梯水平投影计算，两层间的楼梯板投影重叠的局部，只计一次投影见图2-A、B室最底层楼梯下方空间按最底层楼梯水平投影计算建筑面积见图2-B、C室楼梯被上层梯洞围护构造水平投影遮盖的局部不计入上层的楼梯建筑面积见图2-C图2错层房屋中每个错层楼梯的建筑面积按其错下一层至本层楼梯水平投影计算，最下错层楼梯下方空间按最下错层楼梯水平投影计算建筑面积。

见图2.2.33图2.2.33〔2〕层高2.2米以上有满遮顶盖的室外楼梯，按其围护构造外围水平投影计算建筑面积；层高2.2米以上无顶盖或顶盖不满遮的室外楼梯，按其围护构造外围水平投影一半计算建筑面积见图2.2.34图2.2.34每个楼层室外楼梯的建筑面积，按其下一房屋自然层至本房屋自然层的室外楼梯段围护构造外围水平投影计算，两层间的楼梯投影重叠的局部，只计一次投影室外楼梯在仅临靠跨层部位的局部，室外楼梯按一个楼层计算多层室外楼梯，假设最上层顶盖满遮整个楼梯的。