顺义区别墅楼盘分析.docx

顺义区别墅楼盘分析顺义别墅项目研究初稿顺义别墅项目研究初稿前前言言本项目属于郊区大盘开发，开发周期长，开发风险及难度大，开发模式与常规别墅项目不同；项目的首期开发并不畅通，并给大众留下了较差的形象，那么小编们需要解决的问题就是改变项目形象，改变一期颓势，协调好后继开发与已开发部分的关系 项目本身拥有较好的自然资源，具备别墅产品存在条件，在产品打造上有极大的可塑性 项目开发的解决之道 必须充分把握市场把握市场、重新准确准确定位定位、整合开发整合开发 目录目录n本案现状分析n北京别墅市场概括及顺义别墅市场研究n区域内竞争项目n对本项目进行SWOT研究n初步定位意向位置及区域范围位置及区域范围l本案位于 顺平路以南，本案位于顺平路以南，潮白河以东，距顺义潮白河以东，距顺义城区六公里，临交通城区六公里，临交通主干道主干道l随着整个地区别墅项目随着整个地区别墅项目的开发，本项目区位已经的开发，本项目区位已经逐渐变得具有竞争力逐渐变得具有竞争力马坡别墅带马坡别墅带温榆河别墅带温榆河别墅带空港别墅区空港别墅区东方太阳城东方太阳城项目一期开发现状项目一期开发现状产品缺少周边衬托，单产品缺少周边衬托，单从建筑角度而言无法体从建筑角度而言无法体现它的价值现它的价值有一部分产品在不完善有一部分产品在不完善的营销中长期空置，缺的营销中长期空置，缺少维护，在后期营销中少维护，在后期营销中将带来一些不定因素。

将带来 一些不定因素 方案较早缺少超前性，方案较早缺少超前性，属于三年前普遍的兵营属于三年前普遍的兵营式排布，在如今的市场式排布，在如今的市场中缺少竞争力 中缺少竞争力 后继开发地块现状后继开发地块现状地块现状保持良好，通往地块现状保持良好，通往主干道道路一期已经完善，主干道道路一期已经完善，为后继开发带来利好条件 为后继开发带来利好条件 l地块现状平整，比较地块现状平整，比较适适合营造多元产品 合营造多元产品 l天然树木屏障，自然的天然树木屏障，自然的分开了项目区域与村庄的分开了项目区域与村庄的距离，此为一优势距离，此为一优势n总占地面积 48万平方米n总建筑面积:19.7万平米n容积率: 0.47n绿化率:55%n限高:住宅9M,公建12M地块小结 根据一期开发状态，及地块所在区域、位置、环境、周边状况、土地特性等，初步分析认为，该地块适宜做别墅类产品，但由于特殊的区域市场，更适合做组合型别墅类产品 目录目录n本案现状分析n北京别墅市场环境及顺义别墅市场研究n顺义区域别墅市场微观扫描n对本项目进行SWOT研究n初步定位意向北京主要别墅区分布北京主要别墅区分布蒙蒙顿顿卡卡雀雀92年以来，北京别墅开发规模和项目数量长跌交替出现，总体规模迅速年以来，北京别墅开发规模和项目数量长跌交替出现，总体规模迅速增加增加近年来北京别墅市场发展近年来北京别墅市场发展近年来北京别墅市。

场增长迅速，具备一定的上升潜力近年来北京别墅市场增长迅速，具备一定的上升潜力l20012001年总体开发规模不足年总体开发规模不足200100万平方米，万平方米，20012001年超过年超过500500万平方米，预计万平方米，预计0404年将超过年将超过5050各项目，开发规模超过各项目，开发规模超过600600万平方米万平方米北京别墅销售价格总体下降，供给结构发生变化北京别墅销售价格总体下降，供给结构发生变化l92年以来，北京别墅销年以来，北京别墅销售价格整体下降，售价格整体下降，93年销年销售价格超过售价格超过28000元元/平方平方米，预计米，预计04年为年为12000元元/平方米平方米 l近年出现价格趋稳，稳近年出现价格趋稳，稳中有升中有升l2001年价格达到最低，年价格达到最低，低于低于10000元元/平方米；平方米；2001年均价预计达到年均价预计达到12000元元/平方米平方米北京别墅开发区域差异巨大北京别墅开发区域差异巨大l顺义、昌平、海淀、顺义、昌平、海淀、大兴和朝阳是北京别墅大兴和朝阳是北京别墅开发的热点区域开发的热点区域l预计，预计，2001年顺义别年顺义别墅开发规模将超过墅开发规模将超过120万平方米万平方米l自然资源优势是别墅自然资源优势是别墅开发的必要条件，顺义、开发的必要条件，顺义、昌平拥有优越的自然资昌平拥有优越的自然资源因而成为北京别墅市源因而成为北。

京别墅市场开发的热点区域场开发的热点区域北京别墅区域价格北高南低北京别墅区域价格北高南低l北部区域销售价北部区域销售价格较高，昌平、海格较高，昌平、海淀、延庆、朝阳是淀、延庆、朝阳是价格高地价格高地l南城是别墅价格南城是别墅价格低地，如丰台最高低地，如丰台最高价不超过价不超过15000元元/平方米平方米l其中顺义价格区其中顺义价格区间较大，产品供给间较大，产品供给结构较平衡，波及结构较平衡，波及面较广 面较广 顺义拥有别墅开发的相对优势条件顺义拥有别墅开发的相对优势条件l顺义区域有开发别墅的自然资源优势顺义区域有开发别墅的自然资源优势顺义区域属于北京上风上水的区域，具有良好的居住环境顺义区域属 于北京上风上水的区域，具有良好的居住环境亚北区域具有森林、河流和多种植被优势，温泉资源也很丰富亚北区域具有森林、河流和多种植被优势，温泉资源也很丰富l顺义的交通条件将大为改观顺义的交通条件将大为改观快速通道网络已经基本形成 机场高速路、京承高速公路、六环路、快速通道网络已经基本形成 机场高速路、京承高速公路、六环路、五环路、轻轨即将通车五环路、轻轨即将通车改建后的汤立路将很快通车 汤立路贯通将大大增加区域的通大性改建后的汤立路将很快通车 汤立路贯通将大大增加区域的通大性市政建设的大规模投入，市政建设的大规模投入，交通条件有望进一步改善交通条件有望进一步改善十余年的发展成就了顺义成熟别墅区的形。

象十余年的发展成就了顺义成熟别墅区的形象l顺义区域是北京别墅的三大热点之一顺义区域是北京别墅的三大热点之一城西西山板块、城东温榆河板块和城北亚北板块城西西山板块、城东温榆河板块和城北亚北板块城西板块主要优势在于北京难得山景优势；城西板块主要优势在于北京难得山景优势；城东温榆河、潮白河板块主要优势在于临近机场路、临近使馆区城东温榆河、潮白河板块主要优势在于临近机场路、临近使馆区注 城东注 城东榆河、潮白河榆河、潮白河板块竞争力主要在于产品多样化、全面性、优板块竞争力主要在于产品多样化、全面性、优良良“性价比性价比”l城北别墅开发进一步往北推移城北别墅开发进一步往北推移城市本身向北不断推移城市本 身向北不断推移交通条件的改善式别墅北推成为可能交通条件的改善式别墅北推成为可能往北推移具有优越的土地资源往北推移具有优越的土地资源顺义区别墅的开发历史顺义区别墅的开发历史第一代温榆河畔别墅区、空第一代温榆河畔别墅区、空港地区别墅区港地区别墅区第二代马坡第二代马坡潮白河别墅潮白河别墅带带两大别墅区的延展，两大别墅区的延展，造就了很多新的别墅造就了很多新的别墅项目，提升了该地区项目，提升了该地区整体的开发水平，标整体的开发水平，标志着该地区别墅开发志着该地区别墅开发的产品时代来临。

的产品时代来临 顺义区别墅开发特点回顾顺义区别墅开发特点回顾n已机场为中心向四周辐射，沿温榆河和潮白河带状发展 n按各 时期客户（涉外公寓国内富有阶层高级白领阶层）来源不同形成了不同的建筑风格和产品档次 n尽管各为别墅区，但各细分市场分明 n在经过了多年发展之后，竞争格局正在改变，由区位竞争向产品竞争转变，也符合别墅产品的发展特点 顺义区别墅的未来发展趋势顺义区别墅的未来发展趋势区位概念弱化，产品时代来临区位概念弱化，产品时代来临区域别墅项区域别墅项目严重同质目严重同质化，无论是化，无论是产品设计还产品设计还是营销手段是营销手段都需要创新 都需要创新 竞争区域扩竞争区域扩大，只要是大，只要是北京的同类北京的同类产品的优胜产品的优胜者就可能是者就可能是小编们的竞争小编们的竞争者 者 别墅用地吃别墅用地吃紧， 小编们有理紧，小编们有理由相信整个市由相信整个市场会像更好的场会像更好的方向发展，但方向发展，但对小编们的产品对小编们的产品设计也提出了设计也提出了更高的要求 更高的要求 目录目录n本案现状分析n北京别墅市场环境及顺义别墅市场研究n顺义区域别墅市场微观扫描n对本项目进行SWOT研究n初步定位意向东北部地区别墅项目扫描东北部地区别墅项目扫描区区域域案名案名建筑建筑面积面积价格价格本期开盘本期开盘本期本期形态形态（平米）（平米）单价（元单价（元M2M2）总价（万元）总价（万元）时间时间销售率销售率顺顺义义丽高王府丽高王府独栋独栋320-544320-5441920019200108-1050608。

-10502001.12001.10.550.55优山美地优山美地独栋独栋350-500350-5001840018400640-920640-9200103.7.182001.7.180.30.3枫桥别墅枫桥别墅独栋独栋400-1000400-100090009000350-1000350-10002001.9.262001.9.260.60.6万万树万万树独栋独栋483.93483.93600060003003002001.82001.80.750.75莱蒙湖别墅莱蒙湖别墅独栋独栋647-700647-7001300013000840-910840-9102000.6.12000.6.1 0.90.9双拼双拼32032001000110003503502001.3.12001.3.10.90.9东方太阳城东方太阳城独栋独栋260-500260-50070007000180-350180-3502001.3.12001.3.10.30.3TownhousTownhousee100-200100-2001000600060-12060-1200103.52001.50.90.9金宝纯别墅金宝纯别墅独栋独栋297.46-339297.46-33968006800200-230200-2302001.52001.50.20.2美林香槟美林香槟双拼双拼200-290200-290。

1000010000200-300200-3002001.4.262001.4.260.60.6水木兰亭水木兰亭叠拼叠拼243.6243.6560056001401402001.32001.30.30.3密密云云亚澜湾亚澜湾独栋独栋600800150600800150001020010200100-1500600-15002001.7.282001.7.280.50.5怀怀柔柔红螺湖别墅一期红螺湖别墅一期((天籁天籁))独栋独栋7507501150011500862.5862.52001.11.252001.11.250.30.3亚亚北北温哥华森林温哥华森林小独栋小独栋350-40 0350-4001200012000420-480420-4802001.5.12001.5.1纳帕溪谷纳帕溪谷小独栋、小独栋、中等面积中等面积别墅别墅320-600320-60095009500300-570300-5702001.11.22001.11.23325%25%微观市场的研究思路微观市场的研究思路目录目录n本案现状分析n。