北京侨福芳草地个案分析课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/9/12,#,新聚仁,地产研究院,侨福芳草地,商业案例分析,项目概况,项目地址,北京市朝阳区东大桥路,9,号,开业时间,2012,年,12,月,投资,30,亿,占地面积,13.8,万平方米,建筑面积,20,万平方米,物业组成,购物中心、写字楼,各物业建筑面积,4.65,万商业,+8.2,万办公、酒店,经营业态,餐饮,30%+40-50%,时尚品牌,+20%,精品手表和珠宝,车位,1000,个,开发商,北京侨福置业有限公司,开发周期,1995,年拿地，,2000,规划，,2004,年开建，,2010,年建成,紧邻北京,CBD,中心，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心,艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑,项目成就,北京潮流时尚新地标,北京最为独特的购物中心模式,236,米亚洲最长室内步行吊桥,中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认证”的综合体商业建筑,与艺术品相结合的纯正式体验式购物中心,项目区位,北京市朝阳区东大桥路,9,号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）,紧邻北京,CBD,地带,地铁,10,号线,:,呼家楼站，,A,出口，乘,126,，,440,东大桥站即到,1,号线,:,永安里站，,A,出口，往北步行,15,分钟即到,6,号线,:,东大桥站，,A,出口，往南步行,7,分钟即到,搭乘公交,芳草地站：乘坐,28,，,43,，,120,，,126,，,403,下车即到,东大桥东站：乘坐,101,，,109,，,112,，,118,电车以及,75,，,403,，,420,，,615,，,619,，,750,路公交车，下车往南步行,200,米即到,交通路线,商业定位,以领先绿色思维，打造汇聚顶级,购物,、,办公,，,酒店,与,艺文,的北京新地标。

立足芳草地浓郁的国际氛围与低端优势，致力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京时尚风格与高品质的新复合生活板块其领先的环保设计、永续大展的理念和丰富多远的艺术氛围构成了芳草地独有特色，为每一位到访者带来充满新意的独特体验非传统”,的商业建筑,整个建筑外观，尽显时尚设计感，使用独特、时尚的,金字塔外罩,，将四座塔楼建筑连接在一起由,ETFE,膜和三重玻璃幕墙,覆盖笼罩，保证内部舒适优美的环境不受外界干扰底层的下沉式设计，扩展了空间的使用效率钢铁,与,艺术,的结合,一条横贯整栋建筑的长桥，长达,236,米，是国内首座室内步行桥它横跨在建筑复合体之间，增大顾客的视野；,整条长桥与建筑配套的系列观光电梯、直升梯与十八座六米长的自动扶梯相配套，亦可让来访客户和顾客尽享便利,国内首座长达,二百三十六,米的步行桥,“绿”,色人文,内,外,“环保”,理念,能源使用量是同等建筑的,50%,，是中国第一个获得绿色建筑评估体系,LEED,铂金级认证的综合性商业项目,此外，项目的节水设备也非常丰富，不仅包括电子水龙头，卫生间节水洁具以及低流量淋浴设施等，雨水过滤后也可循环利用被用作绿化灌溉，从而提高水使用率,保护膜覆盖下的空气流动,环保罩将四个商业建筑完全包裹，为了满足里面建筑的高度要求，其形状为三角形，屋顶沿西面和北面倾斜,平面,120X150,米，高度超过,80m,的结构，立面采用单层玻璃，顶采用,ETFE,半透明膜，形成独立的,微气候环境,。

不仅做到了冬暖夏凉，从而也节省了空调系统的使用拥有独特的微型气候系统，室内能实现自动温控,租户们能够在水、电等能耗方面长远地降低开支,从内在来说，稳定的内部微循环系统，结合楼群,VAV,冷水吊顶系统和智能,BMS,系统，可以至少节约,60%,的能源使用率，最高达到,80%,的比率同时，模块化办公格局的灵活性和兼容性也为租户节省了,10-15%,的装修成本,“艺术”,氛围,侨福芳草地中摆放着的,41,件,达利,雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏之一，它们与建筑相融合，散发出属于侨福芳草地的独特气质用艺术品留住客户，“顾客们会因此多停留，他们待在这里的时间越长，就越有购物的可能艺术”,细节,带有艺术气息的厕所指示牌,别出心裁的垃圾桶设计,带有智能温水清洗系统的坐便器,共分两个展厅，占地总面积4000余平方米致力于积极推动和参与中国当代艺术的发展和研究秉持以人为先的理念，实现从过去展览馆“以物为中心”的完美蜕变艺术”,展览馆,业态与品牌,芳草地逾,50%,品牌首进中国，品牌稀缺性成,竞争性侨福芳草地没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，现在的租金水平是,1000-2000,元,/,平方米,/,月,采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是,10%-20%,，手表、珠宝等精品抽成比较高，但餐饮低一点。

也并不是纯粹的奢侈品消费场所，既有快时尚的,GAP,，也有高档的精品手表和珠宝，既有花,18,块钱就可享受的台湾老字号度小月，也有米其林三星主厨开的纯正西餐,业态分布,但是侨福芳草地在未来的三到五年，也要有一个调整适应期，这么多第一次来中国或北京的品牌，能否获得北京消费者的认可，还有待检验,办公,四栋建筑共有8200m的办公空间，50%以上的办公室可以直接通向空中花园、观景桥和露台，美丽的室外空间提供了除了传统空间之外的惬意环境，也为办公用户提供一个交流轻松的工作空间写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责,酒店,大楼的最顶层是拥有60套客房的精品酒店，通过观光电梯可从大堂直接到达豪华客房都拥有宽大的户外阳台、个性化泳池、按摩浴缸和娱乐设施等玻璃与钢结构的空中大厅位于大楼最高点，在这人们可将北京的景色尽收眼底写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责,侨福芳草地,-,中国绿色建筑先锋,ParkviewGreen,芳草地的能源使用量仅为同等规模建筑的,50%,，是中国第一个获得美国绿色建筑协会,LEED,（,LeadershipinEnergy&EnvironmentalDesignBuildingRatingSystem,）“铂金级预先认证”的综合性商业建筑，此外，,ParkviewGreen,芳草地更分别获得以下奖项：,2010,年,:MIPIMAsia,年度最佳绿色建筑,2011,年,:,FuturArc,绿色先锋奖 ,Perspective,透视优秀奖 国际绿色大奖最佳绿色智能建筑项目铜奖,2012,年,:GBA,环保建筑大奖中获得亚太区绿色建筑大奖,项目所获奖项,开发周期较长，资金回笼周期较长，需要有雄厚的资金支撑；,需要很长时间培养市场，目标消费群体比较小众，需要城市规模足够大的支撑；,前期消费者的好奇心过后，怎样保持大人流量的持续性也是对开发商的一个挑战。

借鉴点,思考点,项目总结及借鉴点,走差异化路路线，用艺术品留驻客源；,北京最为独特的购物中心模式；,236,米亚洲最长室内步行吊桥；,中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认证”的综合体商业建筑；,知识回顾,Knowledge Review,祝您成功！,。