借名买房暗藏六大风险.docx

          借名买房暗藏六大风险                    文／孙莹在房地产调控政策、贷款审批条件等影响下，不少没有资格或贷款困难的买房人便借用他人名义购买房屋由此，借名买房应运而生所谓借名买房，是指实际出资人（借名人）借用他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，并约定由实际出资人享有房屋权益但是这种买房方式蕴藏着风险，并且产生了许多纠纷借名买房有三种情况选择借名买房的主要有三种人第一种人是不具备购房资格的人保障房政策和限购令的实施使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房第二种人是因年龄等原因无法办理银行贷款的老人由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整，一些人虽有购房资格，却因银行贷款审批未过而无法购房，比如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还第三种人是为了享受低价购房的优惠政策一些单位对内部职工购房给予优惠条件，比如团购、集资建房、房改房等，价格远低于市场价，使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房借名买房暗藏风险法官总结认为，借名买房的行为存在着六类诉讼风险第一类，没有书面协议，一方否认曾约定借名买房借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人可能因房屋价格上涨等因素否认借名买房。

第二类，借名购买经济适用房等保障性住房，即使签订了书面协议，但因规避政策，该协议存在被法院认定无效的可能，借名买房人无法实现获得房屋产权的目的第三类，在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临被拒绝的风险第四类，购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采取登记原则，借名人面临被起诉腾退房屋的风险第五类，即便登记人认可自己的“背房”身份，但如果其陷入诉讼，借名人很可能受牵连因为借名买房是借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产将面临被查封或处分的危险比如登记人离婚，其配偶就可以主张该房屋作为夫妻共同财产进行分割i或者登记人背上外债，债权人申请保全，就会使房屋被查封第六类，如果登记人将房屋转让给第三人，借名入的房子很可能打了水漂，再也要不回来由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人就是房屋所有权人如果第三人在不知情的情况下，从登记人手中买了房子，借名人就会面临丧失房屋的可能，最终的结果只能依不当得利向登记入主张赔偿法院针对借名买房的诉讼风险提醒市民，一定要认识到借名买房暗藏着“赔了房子又折钱”的风险，不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。

另外，如果是因办理贷款困难这种不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，法官建议双方签订书面协议，以白纸黑字的形式固定借名买房行为如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房最后，实际出资人应留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等一旦出现房屋登记人对借名买房的事实不予认可的情况，出资人就可以向登记人主张债权，以减少损失编辑／王翠萍  -全文完-。