房地产市场分析的内容.docx

细心整理房地产市场分析的内容〔一〕宏观因素分析房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进展分析投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与构造、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业构造、三资企业数量及构造、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策〔信贷规模与利率水平〕等投资者还要分析探究其所选择的特定开发地区的城市开展与建立状况例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施状况，水、电、燃气、热力、通讯等市政根底设施完善程度及供应实力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业开展政策等这方面的状况，城市之间有很大差异，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差异例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、根底设施状况等就有很大的差异地区的经济特征确定后，还必需对工程所在地域的状况进展分析，包括经济构造、人口及就业状况、家庭构造、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发工程的看法等。

〔二〕市场状况分析房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析市场状况分析一般要从以下几个方面进展：1．供应分析〔重要考点〕〔1〕调查房地产当前的存量、过去的走势和将来可能的供应详细内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、准备开工数量、已获规划许可数量、变更用途数量和撤除量等；短期新增供应数量的估计〔2〕分析当前城市规划及其可能的变更和土地利用、交通、根本建立投资等准备〔3〕分析规划和建立中的主要房地产开发工程规划中的工程需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和工程当前状态等；正在开发建立中的房地产工程需分析其用途、工程名称、位置、预料完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等〔4〕分析房地产市场的商业周期和建立周期循环运动状况，分析将来相关市场区域内供求之间的数量差异例题4．以下各项中，属于房地产供求分析内容的是〔　〕A．就业分析B．投资购置和运用购置的比例分析C．市场吸纳和空置的现状与趋势的分析D．已获规划许可数量答案：D2．需求分析〔重要考点〕〔1〕需求影响因素分析需求影响因素分析是需求分析的第一步影响需求的因素随物业类型不同而不同例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有本钱和对将来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理询问和效劳业、高新技术和销售业等的开展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。

〔2〕需求预料详细分析工程所在市场区域内影响需求的因素，并依据这些因素如就业、人口、家庭规模与构造、家庭收入等的将来开展趋势，实现对拟开发房地产类型市场需求的预料详细分析过程是：确定影响特定物业类型需求的主要市场因素、确定物业类型的需求参数、获得特定市场探究区域的历史和准备的需求数据或区域增长数据、估算市场需求、进展市场份额进展分析、宏观因素对总需求的影响及相应调整〔3〕吸纳率分析就每一个相关的细分市场进展需求预料，以估计市场吸纳的价格和质量详细内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳准备或相应时间周期内的需求〔4〕市场购置者的产品功能需求包括：购置者的职业、年龄、受教化程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购置和运用购置的比例3．竞争分析〔重要考点〕〔1〕列出与竞争有关工程的功能和特点详细内容包括；描述已建成或正在建立中的竞争性工程〔价格、数量、建立年头、空置、竞争特点〕，描述准备建立中的竞争性工程，对竞争性工程进展评价〔表4-6〕竞争工程评价表表4-6因素分类详细因素在建竞争工程建成竞争工程市场标准竞争物业特点市场空缺工程1工程2工程3工程4工程A工程B经济因素月租金水平463554停车场租金334243设施支配及运用435535建筑因素建筑年头237683建筑状况337564单元面积456341房间数量132443房间功能种类624l52层数225324电梯数量264353阳台177321建筑特征和设计形式235343场地特征游泳池036541网球场124784健身房104663俱乐部433453景观质量456874停车场状况586341周围环境与就业中心的接近程度873236与商业中心的接近程度754436与消遣、文化设施的接近程度635546公共交通类型与沿途环境432575与停车场的接近程度235783续表因素分类详细因素在建竞争工程建成竞争工程市场标准竞争物业特点市场工程1工程2工程3工程4工程A工程B空缺周围环境与主要干道的接近程度453675与学校的接近程度及学校质量452224与医院、消防、警察局的接近程度453467环境质量32798l得分合计9010512212013695市场占有率〔%〕13．615．718．217．920．314．2〔2〕市场细分，明确拟建工程的目标运用者详细内容包括：目标运用者的状态〔年龄、性别、职业、收入〕、行为〔生活方式、预期、消费模式〕、地理分布〔需求的区位分布及流淌性〕，每一细分市场下运用者的愿望和须要，按各细分市场结果，分析对竞争工程功能和特点的需求状况，指出拟建工程应具备的特色。

4．市场占有率分析〔重要考点〕〔1〕基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供应总吸纳量、吸纳速度和拟开发工程的市场份额，明确拟开发工程吸引顾客或运用者的竞争优势详细内容包括：估计工程的市场占有率，在充分考虑拟开发工程优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特征；估算工程吸纳量，工程吸纳量等于市场供求缺口〔未满意需求量〕和拟开发工程市场占有率的乘积〔2〕市场占有率分析结果，要求计算出工程的市场占有率、拟建工程销售或出租进度、价格和销售期，并提出有利于增加市场占有率的建议〔三〕相关因素分析〔重要考点〕当把握了总体背景状况后，投资者就可以针对某一详细开发投资类型和地点进展更为详尽的分析从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到对某一详细的物业类型和开发工程所处地区之房地产市场状况的分析应当留意的是，由于不同类型和规模的房地产开发工程所面对之市场范围的差异，导致市场分析的方式和内容也有很大的差异不同类型工程须要重点分析的内容包括：1．住宅工程市场分析将包括与房地产经纪机构、物业管理人员，特殊是住户的沟通，以了解开发工程四周地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对将来住房的盼望，以确定所开发工程的平面布置、装修标准和室内设备的配置。

2．写字楼工程首先要探究工程所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与四周商业设施的关系还要考虑内外设计的平面布局、特色与风格、装修标准、大厦内供应公共效劳的内容、满意将来潜在运用者的特殊需求和偏好等3．商业购物中心工程要充分考虑工程所处地区的流淌人口和常住人口的数量、购置力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的效劳半径及旁边其他购物中心、中小型商铺的分布状况最终才能确定工程的规模、档次以及日后的经营设想4．工业或仓储工程首先要考察开发所必需具备的条件，诸如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源问题同时还要考虑将来人住者的看法，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求但不管是什么类型的房地产开发工程，都须要就以下问题进展详细的分析：工程所处的位置、四周环境及与城市中心商业区的关系；工程用地工程地质资料；旁边地区土地利用及城市规划限制指标，城市建立规划管理的有关定额指标〔如限制高度、容积率、用途、绿地率、建筑覆盖率、内外交通组织、建筑防火、停车场车位数等〕；针对将来用户的需求信息；同类竞争性开展工程的信息，。

政府对此开展工程的看法；工程四周市政根底设施、配套设施的供应实力；针对工程的本钱/价格/租金/空置率/市场吸纳实力分析；金融信息，如各类贷款获得的可能性、贷款利率、贷款期限和归还方式等三、房地产市场分析报告房地产市场调查与分析工作的最终成果，是房地产市场分析报告房地产市场分析报告应当结合市场分析的目的与用途，有针对性、有重点的撰写市场分析报告通常由以下几局部内容组成〔重要考点〕〔1〕地区经济分析该局部主要探究地区经济环境，通常分为两个局部：一是地区经济的根本趋势分析；二是地区根底产业的开展趋势分析地区经济及根底产业开展的方向、增长速度，对整个地区全部房地产业的开展都有重要影响任何物业的价格起伏及供求变更，其根底影响因素都来自物业所在地区的经济环境，所以对地区经济环境的根本判定是对各类物业市场探究的根底〔2〕区位分析该局部是开发地点多种用途比拟分析，是为一块土地选择用途，即该地点的最正确用途分析这项内容是进展投资决策时的主要分析内容严格地说，它是一项特殊困难的工作，往往要将工程地块所在区位与类似区位进展比拟，发觉市场时机；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进展分析比拟。

此处所指的区位分析是在宏观层次上的假如是在宏观和微观层次上都作比拟，它就可称作是可行性探究的全部，包含了房地产市场分析的全部内容〔3〕市场概况分析该局部是对地区房地产开展概况的分析，预料本地区房地产各类市场总的将来趋势，并把工程及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该工程在这项分析中，要通过人口、就业、收入等资料，推算出各类专业市场总的供需趋势，及工程所在专业市场的总需求增量〔4〕专业市场供求分析专业市场供求分析须要进展两个方面的分析，一是分析专业市场中各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；二是将供需缺口。