改造资金平衡初步方案1_1（四）.docx

改造资金平衡初步方案1_1（四）改造资金平衡初步方案1_1（四）改造资金平衡初步方案（1）1资金平衡初步方案根据投资商意向协议及投资估算和土地评估报告，对体育场改造资金平衡进行测算，初步方案如下：一、主要规划指标根据规划方案，土地总面积32960平方米，建筑占地25800平方米，总建筑面积38785平方米，其中体育场6380平方米，室内停____5155平方米，商业27250平方米（其中1层店铺10058平方米，底层商业____17192平方米）二、土地出让价款测算1、根据____金阳71号评估报告，商业部分平均地价2143元/平方米，按商业部分建筑面积27250平方米及分摊土地面积23157平方米计，楼面地价1821元/平方米，总地价4962万元；2、停____部分，建筑面积5155平方米，分摊土地面积4381平方米，根据评估机构测算，地价为2270元/平方米，楼面地价为1929元/平方米，总地价994万元3、文体设施部分建筑面积6380平方米，分摊土地面积5422平方米，根据评估机构测算，地价为550元/平方米，楼面地价为467元/平方米，总地价298万元4、总地价该地块总地价＝4962＋994＋298＝6254万元。

三、体育场改造建设费用1、总费用：根据投资方测算，总建设费用合计为9367万元；2、产权归属投资方部分的建设费用：根据初步协议，商业部分的90%和停____产权归投资方，这部分的建设费用＝（18118平方米×90%×1300元/平方米）＋（9132平方米×90%×1100元/平方米）＋（5155平方米×1500元/平方米）＝3797万元；3、产权归属____部分的建设费用9367－3797＝5570万元四、资金平衡初步方案1、投资方投入地价款6254＋建设总费用9367＝15621万元考虑3%的契税，总投入为15809万元2、产权归投资方部分的地价款27250×90%×1821）＋994＝5136万元考虑3%的契税，土地总价款为5290万元3、____支付的回购款：根据意向协议，____需返还＝地价款6254＋契税6254×3%－500（____）＝5942万元；4、投资方的平衡点测算投资方实际投入＝总投入15809－回购款5942＝9867万元按投资方实际取得的建筑面积商业部分24525（27250×90%）＋停____部分5155＝29680平方米计，每平方米平均售价达3324元/平方米才能保本。

假若店铺平均售价为6000元/平方米，底层商业____平均售价为3500元/平方米，室内停车场平均售价为2000元/平方米计，则总售价＝10058×6000＋17192×3500＋5155×2000＝13083万元如商业部分和停车场全部归投资方，扣除其实际总投入9867万元，则投资方毛利3216万元；若商业部分的90%和停车场归投资方，则投资方毛利20____万元；若商业部分的80%和停车场归投资方，则投资方毛利806万元；如仅商业部分归投资方，则投资方毛利2185万元；如仅商业部分的90%归投资方，则投资方毛利980万元；如仅商业部分的80%归投资方，则投资方亏225万元以上仅为初步测算，供参考五、土地出让方案由县____门根据县审查同意的规划方案出具规划设计条件通知书→国土部门根据规划指标委托有资质的地价评估机构进行地价评估→评估结果需经国土局集体确认→收回原体育场国有建设用地使用权→编制国有建设用地公开出让方案上报县____审批→编制出让文件并发布公开出让公告本次出让为整体出让，分二大功能区，一是文体功能区，以不低于____出让，土地出让年限为50年，产权通过回购后归____；二是商业区和室内停车场，按市场评估价出让，土地出让年限为40年，可以分割办证，90%的产权归受让方（具体多少产权归投资方由县____决定）。