2022年房地产估价案例与分析考点知识复习87.docx

2022年房地产估价案例与分析考点知识复习87作为抵押物的房地产有许多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循慎重、保守原则，选用估价方法时，一般尽量将本钱法作为一种估价方法房地产抵押价值评估常见类型的估价思路及方法的选用简述如下：　　（一）完全产权房地产　　这类房地产是以出让方式获得土地使用权，即拥有肯定期限的土地使用权和房屋产权，主要包括各类商品房、自建自营的饭店、款待所、培训中心、训练、高尔夫球场、工厂等等对这类房地产作为抵押物进展评估时，可依据详细状况采纳市场法、收益法和本钱法估价对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进展评估，可以采纳基准地价修正法、市场法和假设开发法估价　　（二）不完全产权房地产　　这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等对这类房地产作为抵押物进展评估时，应中选择以下方式之一评估其抵押价值：一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。

估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额该数额根据当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算　　市场条件比拟成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择其次种方式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选用市场法（收益法）作为一种方法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的上地出让金或出让毛地价价值；再选用本钱法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值　　市场狭小的、特别的房地产可选择第一种方式，采纳房产与土地（不含土地使用权出让金的价款）分别估价再综合的本钱法估价。