2024年度湖北省房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附带答案).docx

2024年度湖北省房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附带答案)一单选题(共60题)1、在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（ ）A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值【答案】 B2、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2该房地产的最高最佳利用方式为（ ）A.维持现状B.更新改造C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较高标准的办公楼【答案】 B3、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（ ）万元。

A.78B.102C.180D.302【答案】 B4、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（ ）A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】 C5、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元A.400B.450C.500D.540【答案】 A6、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】 A7、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于A.缓则治本B.急则治标C.标本兼治D.未病先防【答案】 A8、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（ ）元/m2。

A.9515B.9690C.10500D.10737【答案】 A9、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（ ）正常市场价格A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 A10、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（ ）A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素【答案】 C11、能约束骨骼，有利于关节的屈伸运动的是A.孙络B.别络C.经别D.经筋【答案】 D12、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（ ）A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制【答案】 B13、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是A.人自身是一个统一的整体B.人与自然环境是一个统一整体C.自然环境是一个有机整体D.人与社会环境是一个统一整体【答案】 C14、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。

A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】 B15、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（ ）A.该房地产的通用性B.该类房地产的市场状况C.该房地产的独立使用性D.该房地产的所有人【答案】 D16、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（ ）A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元【答案】 C17、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】 B18、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。

A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】 B19、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】 C20、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】 C21、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%该综合楼的价值为（ ）万元。

A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】 A22、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（　）万元A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】 B23、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2则统一财产范围的价格为（ ）A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】 A24、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（ ）的价值A.基准日期B.价值时点C.估价时点D.估价报告出具日期【答案】 B25、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（　）A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】 D26、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】 C27、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（ ）。

A.期初B.期中C.期末D.任意阶段【答案】 B28、《素问·疏五过论》指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】 B29、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是A.气能生津B.气能行津C.津能生气D.津能载气【答案】 A30、下列选项中，（ ）不是引起房地产价格上升的原因A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加【答案】 A31、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（　）A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 D32、塞因塞用针对的病机是A.真寒假热B.真热假寒C.真虚假实D.真实假虚【答案】 C33、荀子在《劝学篇》中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海这里强调的是A.质变和量变相互渗透B.量变是质变的前提C.质变体现量变的结果D.质变为新的量变开辟道路【答案】 B34、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ 。