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阳春市春天花园策划书.doc

31页
  • 卖家[上传人]:M****1
  • 文档编号:421783819
  • 上传时间:2024-01-30
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    • 春天花园策划书走进阳春·走进春天花园座拥城市中心※宜商宜居高尚公寓典范※引领时尚生活步伐封 面 0目 录 1前 言 21.市场分析 31.1.区域市场分析 31.2.定向市场分析 41.3.项目分析 51.4.竞争对手资料分析 61.5.项目周边配套状况 91.6.项目企划思路 112.项目市场定位 132.1市场定位 132.2.项目形象定位 142.3.目标客户定位 152.4.目标市场细分 172.5.目标客户 183.销售策略建议 193.1.市场气氛培养 193.2.促销手段建议 203.3.付款方式建议 243.3.购房指南 254.宣传策略 284.1.媒体选择建议 284.2.宣传主题 294.3广告创意及诉求 304.4广告宣传推广策略 304.5、媒介的组合策略 315.价格定位及数据统计 31结 束 语 32前 言为了促使春天花园成功地将这一项目推出市场,为公司获取最大的经济效益和社会效益以专业的市场调研为基础,根据整体市场的现状和区域市场的特性,发掘项目的优点加以专业发挥,尽快完成项目的销售目标 1. 市场分析1.1区域市场分析 阳春市位于阳江市北部,南濒阳江海港,阳春总面积4054.7平方公里,全市总人口104万,汉族人口居多,瑶、壮等少数民族约1万人。

      全市辖18个镇,309个村委会市政府驻春城镇阳春交通网络完善,道路四通八达,三茂铁路纵贯全市105公里,是全国拥有铁路线最长的县(市)之一,站港铁路(阳春火车站至阳江港口)正在建设之中,阳春成为广东乃至大西南铁路的重要交通枢纽市区距开阳高速公路入口20公里,以纳入珠江三角洲2小时经济范围内有南北贯穿全市的多条省道,阳春火车站至阳江港口一级公路已通车,市内干道正逐步实现硬底化,全市交通运输十分便利   全市实现了程控化、传输数字化,建有标准邮电大楼,开办了数码移动、全国全省联网特快专递、会议电视、电子信函等现代化通讯服务,信息化建设步伐迅速市区面积36平方公里,规划整齐,设施配套,绿化面积占总面积31%,颇具现代气派全市有各种科研机构51个,广东广播电视大学阳春分校1所,中等专业学校3所,中学44所,小学344所有医疗卫生机构77个和409个医疗保健网点市内有银行分支机构7个,其它金融机构3个,为投资者提供全方位的优质服务旅游资源得天独厚,自然景观秀丽,奇峰幽洞星罗棋布,温泉瀑布景色独特,素有“小桂林”之称境内有景点30多个,形成凌霄、春湾、春城、八甲四大景区,其中凌霄岩、龙宫岩、崆峒岩、玉溪三洞、白水瀑布等饮誉中外,每年吸引近百万外地游客前来旅游观光。

      1994年春湾-凌霄岩风景区被广东省定为省级旅游度假区,成为国内特别是港台影视拍摄重要基地由于城市中心规划改建没有大进度,春天花园是阳春最新改建亮点,引领着城市中心的规划改建逐步推进,有关市中心的利好信息不断展示在人们眼前,故以春天花园为中心的消费区将会继续领跑阳春消费活动的步伐这无疑使春天花园成为了阳春市商品楼标志点,更是阳春市的消费活动中枢阳春市区楼盘分布相对分散,主要分布在以东城、城南为中心的集中区域,城西也分布了小部分楼盘1.2定向市场分析 春天花园地处市中心消费区,坐落于行政办公中心辐射区,与中心广场和谐交融,地理位置优越附近商业集中,居民较为密集,消费以大众式消费为主,消费群体多层次化随着多年发展,珠三角经济圈经济逐渐衰退,大量珠三角企业转型搬迁到阳春,推使阳春人口增加;同时在外经营、从事职业的阳春人大部份都有“树落千仗,叶落归根”的思想,阳春市区逐渐发展人口聚居地由于政府的新发展规划推进,使市区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全,加速了区域房地产业的发展,吸引不少人士在此置业安居由于房地产业发展的不成熟,以及管理制度不完善的原因,致使不同性质的房地产,有商品房、安居房、集资房、宅基地等,区域市场竞争十分激烈。

      春天花园,作为城市中心的一部分,在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面,正如该区域楼盘的价格与一路之隔的区域相差甚远,原因不明而喻但由于地处商业及公共事业和行政中心点,有特殊的优越性,而中心区域规划发展逐步完善和经济繁荣因此,位于消费中心区域的春天花园,还是可以借助周边的商业的推进,使在规划、配套、环境等方面得到更大的收益1.3项目分析1.项目名称:春天花园2.项目规模:由3幢29层组成3.推售情况:现推6~28层4.宣传主题:走进阳春 走进春天花园5.价 格:2680元——3200元/m2,均价2880元/m2 6.装修标准:一级一类装修/毛坯房7.优劣势分析⑴优势分析1、 本项目由安芬娜(阳春)房地产公司开发,发展商实力雄厚,能给买家充足的信心2、位于阳春城市中轴线,商业中心区域,发展潜力巨大3、临近政府各行政办公中心区域,可尽享区内的成熟配套4、地处交通主干道东湖路,直交南新大道,交通十分便利5、项目以准现楼发售,增强买家信心 6、周边配套设施较完善,有学校、医院、市场、星级酒店、银行、邮政局、政府各职能部门、商业步行街、体育中心、江边风景线、地质公园、休闲公园等。

      7、户型可供选择多,并且舒适高尚 8、有大型购物停车场、地下停车场,物业收费合理2)劣势分析1、 竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强,形象已经广为人知2、 由于项目档次和附近物业定位区别无隔,其销售对象竞争激烈3、 紧邻主干道旁,商业中心区,噪音污染较严重4、 上下班有经常堵车的情况出现1.4竞争对手资料分析对手一1. 项目名称:中兴·东湖广场2. 项目规模:由2幢23层写字楼、旅游酒店、住宅7幢连体18层、 7幢3层大型购物中心组成3. 推售情况:住宅7幢连体18层4. 宣传主题:新商圈·新地标·新旗舰 迈步粤西商业大时代 御府世家阳春中央显贵身份5.价 格:未定 6.装修标准:一级一类装修/毛坯房7.优劣势分析⑴优势分析A、该楼盘在已提前开始登记客户详细资料,落实购买力;B、与东湖公园相连一体,与中心区较远,可避免主干道噪音及空气污染影响,但亦可方便出入主干道,属安静居住的地方C、发展商知名度在本土十分高,能够给买家很大的信心支持;D、楼盘周围环境风景秀丽,提升楼盘档次;E、有大型购物停车场,物业收费合理;F、有大型购物、娱乐、休闲集一体消费中心;G、地处交通主干道东湖路,直交阳春大道、南新大道,交通也有一定的便利性;H、户型设计舒适,选择多户型设在111㎡~173㎡之间;⑵劣势分析A、周边人口密集度一般,对经营投资不利;B、周边公共配套设施欠缺,学校、医院、市场、较低星级酒店、银行、邮政局、政府各职能部门、商业步行街、体育中心、江边风景线、地质公园等距离都较远; C、公共交通不到位,出门办事不便; 对手二1.项目名称:盛世广场2.项目规模:由2幢连体18层3.推售情况:现推A栋A1~A8的5~18层,B栋B1~B8的5~18层4.宣传主题:都市香格里拉主义 为您大开生活眼界5.价 格:2480~2680元/m2,均价2750元/m2 (复式)2580~2780元/m2,均价2670元/m26.装修标准:一级一类装修/毛坯房7.优劣势分析⑴优势分析A、该楼盘在已提前开始发售,锁定买家入购;B、价格比本楼盘低,比其它楼盘又较高,有一定竞争实力;C、与东湖公园邻近,与中心区较远,地处主干道驱车亦可方便出入。

      D、发展商知名度较高,能够给买家一定的信心支持;E、楼盘周围环境风景秀丽,提升楼盘档次;F、有大型购物停车场、地下停车场,物业收费合理⑵劣势分析A、周边人口密集度一般,对经营投资不利;B、户型设计一般,楼盘交错位较多,影响居住舒适度;C、建筑密度较大,楼距较密,私密性较差;D、周边配套设施欠缺,学校、医院、市场、较低星级酒店、银行、邮政局、政府各职能部门、商业步行街、体育中心、江边风景线、地质公园等都较远,便利性欠缺E、公共交通不到位,且离市中心区较远,出门办事不便对手三1.项目名称:卓信新城2.项目规模:由美景轩3幢、丽景轩3幢、福景轩2、3、5幢3.推售情况:现推 层4.宣传主题:5.价 格: 元/m2,均价 元/m26.装修标准:一级一类装修/毛坯房7.优劣势分析⑴优势分析①该楼盘是一带为数不多的较规模化的住宅楼盘,且内部环境优美,易于吸引买家购买;②邻近交通主干道,交通异常便利;③建筑设计为无电梯低层住宅,且物业收费低廉,对买家有极大的吸引力;④户型设计舒适,可选性较高;⑤周边公共配套设施有一定便利性;⑵劣势分析①该楼盘部分单位靠近马路,受噪音影响大,空气污染大,影响销售;②周边外来人员多,且时常有治安事件发生,影响买家入住信心;③该楼盘周边生活配套设施不齐全,且多为店铺,影响楼盘档次;④周边旧住宅较多,小商铺较多,影响楼盘档次。

      1.5项目周边配套情况1. 社区配套A、 大学:阳春电视大学B、 初、高中学:阳春三中、阳春五中、阳春一中C、 中专、院校:阳春卫校、阳江职业技术学院、 阳春农机技术学校、阳春技工分校D、 小学:春城第一小学、春城第二小学E、 幼儿园:阳春市机关幼儿园、中心广场幼儿园F、 银行:中国人民银行、中国银行、中国工商行、中国农业银行、农村信用合作社、邮政储蓄、建设银行G、 饮食、住宿:悦华四星大酒店、花园三星大酒店、锦都大酒店、金鹏三星大酒店等H、 康体:阳春体育中心、阳春保龄球俱部、老干部活动中心I、 休闲:阳春市中心广场公园、江边风景线J、 邮政:阳春市邮政局K、 行政:阳春市政府、公检法部门、财政税务部门、工商局、劳动局、社保部门、建设局、国土局、水电管理部门、中国人民银行金融管理、卫生局、农业局等;L、 商业中心:红旗路商步行街M、 购物中心:春天花园内设小型购物中心N、 医院:人民医院、中医院、妇幼保健中心、春城镇医院2. 交通状况东湖西路--城云路--龙湾路--朝南路交汇,出入便利,春天花园并有公交车上落站以上是春天花园800米覆盖范围内的公共配套,步行10分钟可达,骑自行车5分钟内可到最远一点,驾车更是能快速到达。

      总体说只用步行就可到达,可以为我们的业主大大减少了成本的支出,便利性十分高,是各界人士的首选以下是本楼盘与相对较有竞争的楼盘便利性对比,见表:1.6项目企划思路由于项目为阳春市内成熟生活、消费中心区物业,拥有优良的先天条件但目前项目商圈辐盖范围内竞争激烈为明显,及近期全国房产价格下降,其它物价上升,消费者购买力水平低下,故如何做好项目的销售企划工作,将是项目能否取得成功的重点从以上对市场和项目的理解,我们初步得出以下的企划思路:1.充分利用先天优越的商业、居住、娱乐、休闲等消费为一体化的中心环境 项目的商业、居住、娱乐、休闲、购物等消费环境较为优越便利,故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“城市中心区宜商宜居高尚公寓典范”,塑造独特的品牌形象2.改善现。

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