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第三讲___房地产开发用地———————————————————————————————— 作者：———————————————————————————————— 日期： 第三讲 房地产开发用地一、房地产开发用地的概念和特征〔一〕房地产开发用地的概念房地产开发用地——是指以进展房地产开发为目的而取得土地使用权的土地房地产开发用地是指房地产开发商在房地产开发过程中所需要使用的土地,具体而言,就是对依法取得的国有土地使用权进展投资开发建立根底设施和房屋的国有土地其用地可根据**规划可分为住宅用地、商业用地和综合用地所以说商业用地只是房地产开发用地性质的一种形式和表现只要是国有土地出让如闲置2年,国有土地部门都可无条件收回土地首先必须是依法取得国有土地使用权的土地，其次，房地产开发用地，是指进展根底设施和房屋建立的用地根底建立用地：一般是指给水、排水、污水处理设施建立用地，供电、通信设施建立用地，煤气、热力设施用地，道路、桥涵、公共交通设施用地，园林绿化、环境卫生建立用地以及消防、路标、路灯等设施建立用地房屋建立用地，一般是指住宅建立用地，工业、交通、仓库用房、商业效劳用房、文化、体育、娱乐用房、教育、医疗、科研用房以及办公用房等各类房屋建立用地。

〔二〕房地产开发用地的特征1、房地产开发用地的主体具有特定性，其必须是依法取得房地产开发资格的专业房地产开发企业2、房地产开发用地，一般具有资产增值的功能3、房地产开发用地，一般以市场取向为目的 4、房地产开发用地的用途，一般具有广泛性 根据?中华人民共和国城市房地产管理法?之规定，国家向房地产开发者提供土地采取土地使用权出让和土地使用权划拨两种方式 二、土地使用权出让〔一〕土地使用权出让的概念和特征 1、土地使用权出让的概念土地使用权出让——是指国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为第一，土地使用权出让是国家将土地使用权出让的行为 第二，土地使用权出让是有期限的 第三，土地使用权出让是有偿的，土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金 2、土地使用权出让的特征第一，土地使用权出让，是以土地所有权与土地使用权别离为根底的第二，土地使用权出让，是有年限的第三，土地使用权出让，是有偿的第四，土地使用者享有权利的效力不及于地下之物 〔二〕土地使用权出让的范围、批准权限和宏观调控 1、土地使用权出让的范围 一是土地使用权出让的地域范围；二是土地使用权出让的土地范围；三是土地使用权出让的建立工程范围。

〔1〕土地使用权出让的地域范围土地使用权出让的地域范围——是指土地使用权出让在什么空间地域范围内进展就一级人民政府所管辖的行政范围而言，既包括城市的空间地域范围，也包括农村的空间地域范围；既包括城市市区的空间地域范围，也包括城市规划区或者城市郊区的空间地域范围土地使用权出让是在特定的空间地域范围内进展的根据?中华人民共和国城市房地产管理法?第二条规定，土地使用权出让的特定空间地域范围是城市规划区也就是说，土地使用权出让是在城市规划区范围内进展的城市规划区——是指城市人民政府编制并经依法批准的城市总体规划所划定的范围，一般包括城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建立和开展需要实行规划控制的区域 (2)土地使用权出让的土地范围土地使用权出让的土地范围——是指出让土地使用权是在集体所有土地，还是在国有土地范围内进展根据?中华人民共和国城市房地产管理法?第二条和第八条规定，土地使用权出让是在城市规划区范围内的国有土地上进展的城市规划区范围内的集体所有土地在未经依法征用转为国有土地之前，不得出让如果城市规划确定某一建立工程需要占用集体所有土地，而对该建立工程所需占用的集体所有土地政府拟通过出让方式向建立用地者提供土地使用权时，政府必须先依法将该集体所有土地征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可出让。

(3)土地使用权出让的建立工程范围土地使用权出让的建立工程范围——是指对哪些建立工程用地采取出让方式提供建立用地的土地使用权由于目前我国采取土地使用权出让和土地使用权划拨两种方式供给建立用地，所以一般讲，除了依法可以采取划拨方式提供建立工程用地以外，其他建立工程用地，都应当采取出让方式提供建立用地根据?中华人民共和国城市房地产管理法?第二十三条规定，对国家机关用地和军事用地，城市根底设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等工程用地以及法律、行政法规规定的其他建立用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨，也就是说，除这些建立工程以外，其他建立工程如商业、旅游、娱乐、居住、工业等用地，原那么上都应当采取出让方式提供建立用地商业用地——是指为商业目的而占用的土地，包括商店、商场、市场、购物中心、商业中心、饮食业、效劳业等用地；旅游用地——是指为旅游目的而占用的土地，包括旅游度假村、旅游度假中心、旅游开发区等用地；娱乐用地——是指为娱乐目的而占用的土地，包括娱乐园、娱乐场、娱乐宫、康乐园、歌舞厅、赛马场等用地；居住用地——是指住宅建筑及其配套设施用地，包括各种类型的商品房、别墅以及住宅区、居民点用地，工业用地——是指直接或间接用于工业生产建立的土地，包括各种工厂建筑及其附属设施、生产资料及产品储存场地、防护用地、厂区行政办公用地等。

2、土地使用权出让的批准权限 政府对土地使用权出让的批准权限与土地使用权划拨的批准权限一样，具体批准权限如下： 〔1〕出让耕地一千亩以上、其他土地二千亩以上的，由国务院批准； 〔2〕出让耕地一千亩以下，其他土地二千亩以下的，由省、自治区，直辖市人民政府批准； 〔3〕出让耕地三亩以下，其他土地十亩以下的，由县级人民政府批准； 〔4〕省辖市，自治区州人民政府对出让土地使用权的批准权限，由省，自治区人大常委会决定，直辖市的区和县人民政府对出让土地使用权的批准权限，由直辖市人大常委会决定一般按照省、自治区、直辖市人大常委会制定的?土地管理法实施方法?中规定的省辖市、自治区人民政府和直辖市的区、县人民政府对土地使用权划拨的批准权限执行 3、土地使用权出让的宏观调控 根据?中华人民共和国城市房地产管理法?第十条规定，国家对土地使用权出让宏观调控的具体措施，包括以下两个方面的内容： (1)房地产开发用地控制指标 房地产开发用地控制指标——是指省级以上人民政府根据国民经济和社会开展需要以及房地产业开展对土地的需求，在保证土地供需平衡根底上提出的房地产开发用地方案控制指标，一般可分为长期、中短期和年度房地产开发用地方案控制指标。

控制指标包括两个层次： ①、国家级控制指标一般由国务院土地管理部门组织编制，报国务院批准后，下达省、自治区、直辖市人民政府执行国家级控制指标对省、自治区、直辖市人民政府拟订出让土地使用权用于房地产开发的用地方案指标起指导性控制作用 ②、省级控制指标一般由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门组织编制，报省、自治区、直辖市人民政府批准后，下达给市、县级人民政府执行省级控制指标应以国家控制指标为编制依据市、县人民政府不得突破省、自治区、直辖市人民政府下达的控制指标下达控制指标的作用在于防止盲目用地和土地供给总量失控 (2)年度出让土地使用权总面积方案 年度出让土地使用权总面积方案——是指市、县人民政府根据省、自治区、直辖市人民政府下达的房地产开发用地控制指标，结合当地的房地产开发对土地需求的实际情况，分年度拟订的出让土地使用权总面积方案根据目前一些地方的实际做法，出让土地使用权总面积方案，一般应当包括：出让工程的名称、投资开发建立的规模、投资金额、开发用途；出让地块的幅数(地块数量)；总面积数量以及出让土地的种类，如耕地或非耕地，等等年度出让土地使用权总面积方案须报国务院或省级人民政府。

在一般情况下，省、自治区、直辖市人民政府拟订的年度出让土地使用权总面积方案，应当报国务院批准；市、县人民政府拟订的出让土地使用权总面积方案，应当报省、自治区，直辖市人民政府批准这主要是为了加强上级人民政府对下级人民政府出让土地使用权的监视管理，严格将出让土地使用权的总面积控制在下达的控制指标之内，实现对房地产开发用地的总量控制和宏观调控 从?中华人民共和国城市房地产管理法?第十条规定可以看出：国家对出让土地使用权用于房地产开发的用地实行总量控制和宏观调控，采取了下达控制指标和对出让土地使用权总面积方案进展审批的方法，这具有很强的行政管理特征，这是符合我国国情的三、土地使用权出让的方式和程序 土地使用权出让的方式——是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者时，所采取的形式和方法根据?中华人民共和国城市房地产管理法?和?城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?的规定，我国的国有土地使用权出让的方式有三种，即协议山让、招标出让和拍卖出让土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标的，可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让的土地使用权的出让金不得抵于按国家规定所确定的最低价这样规定，一方面照顾到我国目前的实际情况，并参考国外的做法，保存了三种出让方式；另一方面那么考虑到双方协议方式出让土地使用权，存在随意性大，不利于自由竞争，甚至可能助长不正之风的弊端，法律作了必要的限制：一是对几类高利润用地进展出让方式的限制；二是对双方协议出让中最低出让金的限制 〔一〕协议出让方式和程序 1、协议出让方式的含义 协议出让方式——是指出让方与受让方通过协商谈判的方式达成关于有偿出让国有土地使用权的协议，确定双方权利义务关系以协议方式出让土地使用权，最大的优点在于政府在出让行为中具有较强的控制能力，可以根据市场情况及土地用途确定出让金数额、出让年限等事宜，比拟灵活，对经济不兴旺地区及一些难以组织拍卖、招标出让的工程，有较强的适应性但协议出让方式没有引入竞争机制，缺乏公开性和平等竞争，人为因素较多，导致目前协议出让的地价实际上不是市场地价，因此，以协议方式出让土地使用权的市场，是一种缺乏竞争的、不兴旺的、不公正的土地交易市场但是，协议出让方式毕竟是一种重要的出让方式，特别在我国社会主义市场经济开展初期是很难取消的，就是在一些市场经济兴旺的国家和地区(如香港)，仍然存在协议的方式。

协议出让方式，主要适用于工业仓储、市政公益事业工程、非盈利工程及政府为调整经济构造、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的建立工程 由于协议出让方式本身存在上述的缺陷，容易造成国有土地资产流失，?中华人民共和国城市房地产管理法?第十二条第二、三款规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式〞采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价〞 2、协议出让程序协议出让的程序比拟简单，一般包括申请、协商、签约、实际履行四个阶段 〔二〕招标出让方式和程序 1、招标出让方式的概念 招标出让方式——。