济南小户型的分析与总结.doc

济南小户型的分析与总结随着市场的发展，竞争的加剧，同时消费者的需求层次的日益多样化，要求开发的产品日趋丰富这种变化已出现在济南市场，如酒店式公寓、商务公寓、产权式酒店及小户型居住公寓等一、小户型的定义小户型（SOLO）原本的意思是指独奏、单独、单飞在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等SOLO的消费群体是年轻人，他们或是外地人，或是本地想独立的年轻人SOLO的户形设计以超小为特点，一般为10多平方米至50平方米左右二、小户型的几种形式与复合地产1、小户型的形式（1）酒店式公寓，一般面积在20至35平方米，多为纯正的酒店风格，除卫生间外，卧室、客厅功能相互融合，没有明显的分割区，济南市酒店式公寓主要有嘉汇·环球广场、爱特公寓、明珠国际商务港等2）小户型公寓，一般面积在25至50平方米，多为一室一厅一卫一厨，功能相对独立3）小户型住宅，一般在45至75平方米，大多为一居室和二居室，是一种纯居住物业4）小户型写字间，一般在80平方米左右，多为成长型公司购买。

2.复合地产的定义复合地产属于一种创新的开发、经营模式，也是一种创新的力作复合型地产，说白了，就是打破以往地产开发中的但以理念支持，以地产为载体，整合多种产业（农业、商业、旅游业、生态、科技等），创造出一种全新的地产经营模式复合型房地产将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其它相关行业进行整合，从而将某种具有贴近性的生活方式完整的镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活 三、小户型楼盘分布特征济南市新开发小户型总量并不多，大约六十万平米，而纯小户型就更少，相对于济南需求市场来说，供应量明显偏低1）其分布也大致集中于经一路沿线、北园大街、山大路和文化东路2）这些地方第三产业发达，外来人口多，特别是个体工商户比较多，如北园大街个体私营业主和山大路的从事IT产业的年轻人比较多3）山大路—文化路是高校集中的地区，租赁市场空间大，市场供不应求，需求量极大4）这些地方交通方便、人口流动性大，商务、商业发达四、针对济南小户型楼盘的对比分析1、从价位情况进行分析通过上图可知，小户型价位较集中在8000元/平方米左右浮动，只有巴黎花园均价较高一些 。

由于小户型物业在建筑（建材）成本及施工成本上高于其他类型的物业，所以小户型的单价略高于同区位、同类型的其他户型的单价，差价约在10％－15％之多.2、从容积率方面分析 从上所知，上述五个楼盘的容积率均在2.5左右，只有巴黎公园的稍低于2由公式：容积率=总建筑面积/总占地面积 可得，上述五个楼盘的总建筑面积都比较大国家对于容积率的规定，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅不应超过3，这就限制了开发商的开发程度3、从绿化率方面分析对于一般的小区而言，绿化率=绿地率，唯一不同的是，绿化率指的是规划地块内各类绿化面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：绿化率=绿化面积/土地面积，这里的绿化面积逼近包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地，还包括屋顶、晒台的人共绿地；而绿地面积不包括后者国家规定，良好小区的绿化面积不小于30%，从上图可知，我们调查的济南五个楼盘的绿化率均达标4、从物业费方面分析 从上图可知，五个楼盘的物业费大都在1.50元/平米.月左右，可见济南物业的收费水平没有太大的差别5、从建筑类别和物业类别方面分析丁豪广场的多为高层，住宅、公寓和城市综合体；香格里拉的多为塔楼、高层，住宅、公寓及商住楼；巴黎公园的多为多层、高层和小高层，住宅及写字楼；中建文化广场的多为板楼和高层，住宅和普通住宅；中齐未来城的较多为板楼结合、多层和高层，住宅、公寓及花园洋房。

由此可见，不同区域的建筑类别及物业类别是不同的关于本周调研小户型的总结一、在调研中所遇到的问题1、在撰写调研计划时遇到的问题（1）由于经历的少，撰写计划时所想的内容欠缺（2）有些计划根本不符合现实，无法进行下一步的调研工作（3）在撰写计划时，组员意见发生分歧，会耽误时间2、在收集信息时遇到的问题（1）由于组员太少，收集的信息不太全面（2）关于小户型的信息，更新的不太快，信息较落后，很多信息收集不到（3）由于济南小户型的楼盘比较多，我们仅仅选择的只是济南五个楼盘，代表性不强3、在分析时遇到的问题分析内容不够透彻，有些内容因为收集不到无法分析，加之时间比较紧，我们仅仅从房价、容积率及绿化率等方面进行了分析，不能让别人很清晰地了解小户型的相关情况二、本周学到的内容u 了解了济南的一些小户型的楼盘u 学到了很多小户型的相关内容u 团结合作精神：分工协作的能力u 设计问卷调查的方法u 了解了查询资料的方法u 与人沟通的能力与技巧三、相关链接济南作为山东的省会城市、环渤海经济圈的龙头，吸引了越来越多的省内外人流据统计，济南目前流动人口约50万，而且以15%—20%的年增长率增长，主要包括全国、全省各地驻济人员，省内外的大学生和个体工商户。

2005年，仅济南市高校毕业生达到2—3万人，随着房地产市场不断成熟，房价的回归和小户型产品的出现为这些流动人口提供了在济南“成个家”的机会，许多人逐渐加入了购房大军他们对住宅的要求首先是为了解决落脚的地方，因而更注重其性价比，显得比较务实，不会为那些炒得天花乱坠的概念所打动济南房地产市场可谓是红红火火，许多小户型的楼盘都有不俗的销售业绩国家对于小户型也有相关的政策，从国四条”到“国十一条”，从“遏制房价过快上涨”到“加快中低价位、中小套型普通商品房住房建设”，这样的一系列政策转变和出台，也预示着2010年楼市的发展趋势，同时为2010年房地产开发指明了方向我们相信，具有社会责任感和使命的房地产开发商会响应国务院号召积极投入到中小型商品房的建设中来，同时，具有性价比的中小套型的商品房也将成为2010年的热销户型 / 文档可自由编辑打印。