国有土地上非住宅征收评估操作指引.doc

注意保密，会后回收市国有土地上非住宅房屋征收评估操作指引（讨论稿）第一条 根据《中华人民国城市房地产管理法》（中华人民国主 席令第72号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民国国务 院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、 《房地产估价规》 （GB/T 50291-1999 ）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014 ）、《市人民政府关于加快推进棚户区改造工作的 意见》（黄政发[2015]6号）、《关于印发v市棚户区改造项目实施工作 规程（试行）＞等文件的通知》（黄棚指办[2015]9号）等法律、法规、 技术规程的有关规定，为规市房地产评估机构在国有土地上的非住宅 房屋征收（搬迁）评估活动，市房地产中介协会组织市房地产评估机 构及房地产估价师共同参与，制定本征收评估操作指引第二条 市行政区围国有土地上实施的非住宅房屋征收评估活 动适用本操作指引第三条 房地产评估机构、房地产估价师应当独立、客观、公正 地开展非住宅房屋征收评估工作，并对出具的评估意见负责第四条 房地产估价应遵循合法原则、价值时点原则、最高最佳 利用原则、替代原则第五条 被征收房屋价值评估目的为：为房屋征收部门与被征收 人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

第六条 非住宅房屋征收评估容包括：房屋及其占用围的土地使 用权价值，装修价值，地面附属物价值，机械设备搬迁补偿价值，停 产停业损失第七条非住宅用房评估思路1、商业用房评估（1）以出让方式取得土地使用权且土地、房屋证载用途一致的 商业用房，应当选择比较法、收益法作为其主要的评估方法对大型 超市、大卖场等大面积营业用房，应考虑经营场所的特点和经营情况2）以划拨方式取得土地使用权且土地、房屋证载用途一致的 商业用房，应先比照以出让方式取得土地使用权的商业用房进行评 估，得出被征收房屋完全产权的市场价值， 然后扣除划拨土地使用权 办理出让手续应补缴的土地出让金，余额为被征收房屋的价值征收评估价值二完全产权的市场价值-补缴的土地出让金2、 办公用房评估（1） 以出让方式取得土地使用权且土地、房屋证载用途一致的 的办公用房，应当选择比较法、收益法作为其主要的评估方法2） 以划拨方式取得土地使用权且土地、房屋证载用途一致的 办公用房，应先比照以出让方式取得土地使用权的办公用房进行评估，得出被征收房屋完全产权的市场价值， 然后扣除划拨土地使用权 办理出让手续应补缴的土地出让金，余额为被征收房屋的价值征收评估价值二完全产权的市场价值-补缴的土地出让金3、 工业生产（仓储、冷库等）用房评估被征收工业生产用房，采用成本法进行评估，首先选用适当的估 价方法评估其国有土地使用权价格，然后选用成本法评估建筑物的重 置成新价值，国有土地使用权价格和建筑物的重置成新价值之和即为 被征收房屋的价值。

征收评估价值二国有土地使用权价格+建筑物重置成新价值4、 教育用房（学校）评估教育用房（学校）分公益和非公益两种情况，选用适宜的估价方 法进行评估，一般采用成本法进行评估，首先选用适当的估价方法评 估其国有土地使用权价格，然后选用成本法评估建筑物的重置成新价 值，国有土地使用权价格和建筑物的重置成新价值之和即为被征收房 屋的价值征收评估价值二国有土地使用权价格+建筑物重置成新价值5、 医疗用房（医院、卫生服务站）评估医疗用房（医院、卫生服务站）分公益和非公益两种情况，选用 适宜的估价方法进行评估，一般采用成本法进行评估，首先选用适当 的估价方法评估其国有土地使用权价格，然后选用成本法评估建筑物 的重置成新价值，国有土地使用权价格和建筑物的重置成新价值之和 即为被征收房屋的价值征收评估价值二国有土地使用权价格+建筑物重置成新价值6、 公共设施用房评估公共设施用房主要包括供电、供水、排水、公厕、垃圾站等房屋, 采用成本法评估其建筑物的重置成新价值7、 宗教、寺庙、祠堂、社区用房评估宗教、寺庙、祠堂、社区用房采用成本法评估其建筑物的重置成 新价值8、 特殊用房评估① 加油站评估，采用收益法、成本法等适宜的估价方法进行评估。

② 停车库评估，采用比较法、收益法、成本法等适宜的估价方法 进行评估9、 特殊情况的处理(1) 被征收房屋土地登记用途和房屋证载用途不一致的，先由 房屋征收部门对其用途进行认定，估价机构根据认定结果，选用适宜 的估价方法进行评估2) 对于土地登记用途为综合，房屋证载用途为非住宅，土地 用途和房屋用途不明确的情况，先由房屋征收部门对其用途进行认 定，估价机构根据认定结果，选用适宜的估价方法进行评估3) 被征收房屋仅提供《国有土地使用证》，未提供《房屋所有 权证》的情况，在按照权属完整评估其被征收房屋的价值，在此基础 上扣减2%被征收房屋仅提供《房屋所有权证》，未提供《国有土地使用证》 的情况，先由征收部门进行土地权属调查， 按照调查认定结果进行评 估，并按照国土部门的规定扣减需要补缴的土地出让金4) 被征收房屋为改制出让取得的，估价机构按照土地为完全 出让方式进行评估，由征收部门按照改制出让政策进行扣减土地出让金第八条机械设备评估1、 机械设备的评估程序① 被征收人填写机械设备基本情况申报表， 填写容设备名称、类型（是否可搬迁）、规格型号、购置时间、启用时间、账面原值、净 值等② 评估人员现场调查、核实、记录使用及保养状况。

③ 机械设备是否可搬迁，由征收部门与被征收人协商确定④ 评估机构按照双方协商的结果进行评估2、 机械设备评估容① 对于可搬迁的机械设备，评估其搬迁费用，包括拆除、运输、 安装和调试等② 对于不可搬迁、可正常使用的机械设备，评估其重置成新价值 设备基础，评估其重置成新价值③ 对于已报废的机械设备，根据征收双方协商的处理方式，评估 其残值或搬运费④ 成品、半成品、备件等存货，评估其搬运费第九条停产停业损失的评估程序依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号） 第二十三条“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征 收前的效益、停产停业期限等因素确定故应对被征收人进行经营 状况调查：区分是否正产生产或经营、处于半停产状态、已停产但将 房屋对外出租和完全停产停业等情况，其停产停业损失补偿的容和标 准应有所不同，具体的评估程序为：1、 征收部门与被征收人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《关于印发 ＜市棚户区改造项目实施工作规程（试行） ＞等文件的通知》（黄棚指办[2015]9号），双方按照不超过被征收房屋价值的 5% 协商给予一次性补偿2、 协商不成的，双方就经营状况及补偿容进行协商确定后，由评估机构收集相关资料进行停产停业损失评估。

其补偿容一般包括：① 对于持续生产、半停产情况，补偿容包括月净利润、月员工生 活补助（含社保）等；② 对于已停产但将房屋对外出租的， 补偿容包括月租金损失、员 工生活补助（含社保）等；③ 对于完全停产的，则不考虑停产停业损失选择货币补偿的，补偿期限不超过6个月，选择产权置换的，补 偿期限按照双方约定的期限给予补偿3、按照双方协商的补偿容，① 月净利润：是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间 每月平均能够获取的税后净利润月净利润按征收决定发布前 12个 月的损益表确定需要被征收人提供由会计师事务所出具的财务报表、企业生产经营情况说明无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前 12个月实际缴纳的企业所得税推算或行业平均净利润率计算② 月员工生活补助（含社保）：是指生产经营者在停产停业期间， 每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决 定发布前上个月的市最低工资标准计算员工数量以生产经营者在征收决定发布前 12个月缴纳社会保险 的月平均人数计算生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会 保险经（代）办机构开具参保人数证明社保金按核定人数及市灵活就业交纳标准进行补偿。

③ 月租金：是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租 金，由被征收人提供同承租人签订的租赁合同， 房地产价格评估机构 根据市场租金评估确定④ 其他经协商需要补偿的损失：如征收人和被征收人协商确定的违约损失补偿，被征收人需提供经营或租赁合同等相关资料， 由评估公司评估确定附件1:房地产估价方法和适用围1、房地产估价方法① 比较法定义：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较， 根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后的得到估价对象的 价值或价格的方法适用围：同类房地产数量较多、在一定时期存在交易案例且具有 一定可比性的房地产，多用于住宅、商业、办公计算公式：估价对象比准价格=可比实例成交价格X交易情况修 正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系 数② 收益法定义：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益 乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法适用围：适用对象是收益性房地产，包括住宅、办公、商业等 计算公式：V二A/R X [1-1 心+R) n]式中：V-收益价格；A-每年净收益；R-资本化率；n-可获收益 年限③ 成本法定义：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧， 将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

适用围：新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地 产、正在开发的房地产、计划开发的房地产等，例如：工业房地产、 公共设施用房、仓库等计算公式：房地产价格二土地取得成本+建设成本+管理费用+销 售费用+投资利息+销售税费+开发利润④ 假设开发法定义：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的 必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后 续开发的必要支出折现到价值时点后相减， 获奖开发完成后的价值减 去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法适用围：凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以 采用比较法、收益法、成本法以外的方法求取的房地产，都是用假设 开发法，例如：在建工程计算公式：房地产价值二开发完成后的价值-后续开发的必要支出 及应得利润2、土地估价方法①市场比较法：根据替代原理，将待估宗地与具有替代性，且在 估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较， 并对类似宗地的成交 价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法商住用地、商业 用地、住宅用地和工业用地均可采用计算公式：P=PBx A x BX C x D x EP-待估宗地价格Pb-比较实例价格A-待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数B-待估宗地估价期日地价指数指数除以比较实例交易日期地价 指数C-待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件 指数D-待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件 指数E二待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数② 收益还原法：将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定 的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。

适用于有收益的 商业用地、住宅用地等计算公式：P=a/r x [1-1 /（1+r） n]式中：P-土地收益价格；a- 土地年纯收益；r-土地还原利率；n- 未来土地收益年限③ 剩余法：在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上， 扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以 价格余额来估算待估宗地价格的方法适用于具有开发价值的商业用 地、住宅用地。