房地产开发企业纳税存在的问题及建议.doc

房 地产是个相对新兴的行业，有着丰厚的利润，吸引着很多开发商进行投资、开发但是，随着这个行业的蓬勃发展，也相应出现了很多问题，特别是在税收方面，表 现出有的企业对税收政策掌握不透，有的企业为了某种目的偷漏税款等；同时，国家对房地产行业约束的政策法规也还有不太完善的地方房地产开发企业纳税存在 的问题归纳起来有以下十一种：一、为了虚构利润，制造盈利假象，提前纳税 有的房地产开发企业挂着“提前纳税，为国家先作贡献”的 幌子，背后却是为了某种不可告人的目的如，某房地产开发公司是一个集团股份公司的子公司，同时也是该集团股份公司的产业支柱该集团股份公司为了争取上 市和每年能给各股东分红，便让下属公司虚构业绩房地产开发公司从１９９４年至１９９７年连续四年，在未具备销售商品房条件的情况下，与下属单位和关联单 位签订合同订购，在订购方没有付款，未办理商品房移交手续的情况下，开具了发票，提前纳税，并进行单方核算四年间共提前缴纳营业税金及附加５１１万元， 虚列营业收入近９０００万元，造成虚构利润３１００万元，帮助母公司制造连续四年盈利的假象二、勾结建筑商，迟迟不结转成本、利润，不进行纳税申报 有 的房地产开发企业开发的房产项目已经完工，并且房屋已经发售了一大部分，但由于企业资金紧张的问题，便勾结建筑商，让其暂时不开发票进行工程结算，造成房 地产开发企业实现的利润长期隐瞒于账中，不纳所得税。

如：某房产建设公司，账面反映所有的房产开发项目都未竣工决算，但经核实，有三个项目是可以完工决算 的，仅因公司资金紧张的问题，便勾结建筑商，让建筑商暂不开发票进行工程结算，双方达到共同偷漏税收的目的，其中有一个工程的成本高达８０００多万元，一 直因没发票结算而挂于账中，所得收益未反映出来三、为他人作嫁衣裳，多交税款 有的房地产开发企业由于土地供给制度等原因，看中的“风水宝地”正常渠道要不到，不得不通过关系，找权力部门帮助，事成之后，再按许诺给权力部门以“好处”，但由于这些权力部门不能搞经营，是非纳税人，因此分得的“好处”，只能由房地产开发企业代纳税如，某房地产开发公司纳税额与实际收入相差３４００多万元，就是因为给了帮其找到“风水宝地”的某部门３４００多万元，并帮其交纳营业税造成的该房地产开发公司自己所得实际只有１８００多万元四、“以物易物”，不纳税申报 有 的房地产开发企业有资金没有土地，而有的企业有土地但没有资金，这些企业便联合起来，共同开发房地产项目，一方出资金，一方出土地，项目建成之后，以部分 房屋抵扣出地的一方，但并未能对合作的土地和抵扣的房屋进行纳税申报如，某房地产开发公司与某股份公司合作，股份公司出地１０００平方米，房地产开发公 司负责建筑５０００平方米的房屋，房屋建成后６：４分成，即房地产开发公司分得房屋３０００平方米，股份公司分得房屋２０００平方米。

但房地产开发公司并 未对用２０００平方米的房屋换得股份公司６００平方米的土地使用权价值部分进行纳税五、隐瞒“人情房”收入，不作销售纳税 有 的房地产开发企业仍然挂靠在政府部门里，未进行脱钩一方面利用主管部门的权力，给房地产开发经营带来方便；另一方面帮助主管部门解决一些住房困难之忧和 满足一些人的特殊要求如，某房地产开发公司将建成的商品房的一部分给其主管部门的部分领导和职工作住房之用，但由于主管部门的资金未能及时到位，所给的“人情房”账面也未作相应的反映，少作了销售收入，也就没有纳税申报六、对代理商开错发票、少开发票、或不开发票，视而不见，共同偷税 代 理商即中介机构销售房产是房地产开发企业销售房产的一种主要形式，房地产开发企业与代理商之间签订协议，房地产开发企业将其开发的房产全部或部分委托代理 商销售，销售收入由房地产开发企业收取，然后再按协议约定，将超出双方约定的房价的部分归代理商所有代理商收到该部分房款时，应开回发票给房地产开发企 业出账，同时，代理商按发票进行纳税但是，实际操作过程中，有部分代理商却错用发票给房地产开发企业，有的发票金额比收到的金额少，有的干脆不开发票， 造成房地产开发企业账务处理混乱，纳税依据不足。

如，某房地产开发公司收到代理商开出的发票是一张建筑修缮业发票，而且金额比实付金额少，造成双方漏税近 １３万元七、不把代理商销售房产取得的全部房款入账反映，不申报纳税 有 的房地产开发企业让代理商收取售房款，然后有意把部分收入截留在代理商处如某房地产开发公司将其开发的房产销售业务委托给一境外代理商，该房产从 １９９３年开始销售，至１９９７年上半年，已销售了近７０％的房产，取得了几亿元销售收入但该房地产开发公司仅就本市收款的销售房产收入几千万元进行纳 税，其余的售房收入，房地产开发公司指示代理商在境外代为支付各种基建成本、费用，或汇给房地产开发公司作为外方股东的代垫基建款，这样就隐瞒了巨额的销 售收入，造成大量税收流失八、部分房款只开收据，不开发票，不做账务处理，不申报纳税 有的房地产开发企业为了偷税，对部分售房款不开具发票，只以收据作为支付凭证，故意隐瞒部分收入；这里，由于购房者为了少交契税、印花税，也愿意接受发票金额比实付房款少的发票如，某房地产开发公司的销售部就截留了这种不开发票的收入２０万元九、随意调节预收账款，纳税不实 我 国房地产开发企业在销售房屋时，采用预收款方式，并对预收账款计征营业税。

但是，有部分房地产开发企业为了某种目的，却利用预收账款随意调节利润，造成纳 税不实如，某房地产开发公司由于售房收入升幅太大，为了减少升幅程度，留有余地，便人为地每年冲减部分预收房款，但１９９６年由于法人代表要退休，为了 表现其在职时有业绩，又人为地调大预收房款，并在没有依据的情况下，结转了部分营业收入 十、只对销售收入纳税，不对定金纳税；只在年末对预收房款的余额计缴营业税 有 的房地产开发企业认为定金不是预收款，不应纳税，纳税额只是对实现销售收入的部分但是，实际是全部房款收齐时，定金已包括在内，定金不是预收款只是对偷 税的一种狡辩；有的房地产开发企业将定金存放代理商处，结算时再自行抵减，不纳税申报如，某房地产开发公司将定金存放于代理商处达１８０多万元，偷漏营 业税近１０万元还有的房地产开发企业平时并不对预收账款计缴营业税金，只是在年末再按预收账款的余额计缴营业税金，这样不但造成重复计税，因为预收账款 金额含上年结转余额；同时也会造成偷漏税款，因为预收账款可能已结转了营业收入 十一、销售合同、预售契约不缴纳印花税 由 于《印花税暂行条例》规定纳税义务人自行缴纳印花税，并没有赋予有关的代扣缴义务。

所以，有的房地产开发企业以销售不动产所签定的售房合同、预售房契约是 由代理商代办的为借口，不申报缴纳印花税同时，由于购房者的分散性、流动性、无监督性，使部分境外企业、个人和境内个人购买不动产所签定的售房合同、预 售房契约也不缴纳印花税，税务机关也未能进行有效监督，造成税收的流失             ----针对以上存在的问题，治理的方法应该是双管齐下，标本兼治笔者建议，可以采取以下几方面措施，来规范企业的纳税意识，严惩偷漏税行为，防止国家税收的流失 （一）加大宣传力度，采取多种形式宣传销售房地产的有关税收政策法规，使房地产开发企业、中介代理商都懂得如何申报纳税，加强他们的纳税意识 （二）政府有关部门应从多方面对房地产业的发展给予支持，从计划、财政、规划、国土、金融等方面创造宽松环境，使房地产开发企业在取得土地和资金过程中，有章可循，公平竞争，而不让其去走歪门斜道 （三）要加大监督力度，审计部门要加强对房地产开发企业的审计监督；纪委、监察部门要认真对待群众反映的问题，并组织力量清查彻底，把房地产行业中的害群之马抓出来 （四）加强税收征收力度，税务部门在检查对房地产开发企业的纳税过程中，要查清查透，一经发现偷漏税款，要从严处理，决不留情。

（五）加大对未具备售房条件而虚假销售行为打击力度，特别是对尚未领取《预售商品房许可证》就进行销售的房地产开发企业，有关部门要严厉打击 （六）房管局、房产交易登记所等有关部门，要配合税务、审计、纪检部门的工作，因为房管局能掌握到房地产开发企业已办理房产鉴证的房产销售情况税务机关要定期掌握到房地产开发企业交易鉴证情况，杜绝售房收入不申报纳税现象 （七） 建立和完善房地产业的有关法规，以及房地产中介、物业管理制度如，制定有关法规，规定房地产开发企业必须将全部预收房款存入指定银行的账户，以便于管理 和检查，防止销售不入账；制定有关法规，规定只有缴纳了印花税的合同、契约才能办理房产鉴证，并指定房地产开发企业是购买不动产的境外企业、个人和境内个 人签定合同、契约的法定代扣缴义务人，以杜绝印花税的流失；对房地产开发企业售房过程中出现的新形式，如，卖楼花、银行按揭、回购房业务等，其账务处理也 应做有关的规定 （八）房地产开发企业要练好“内功”，建立和完善内部控制制度，加强经营管理和财务管理；财务人员要规范账务处理，严格按照规定出账；要做好知识更新的培训工作，以提高自身素质，增强纳税意识作者单位：河南大通税务师事务所）。