规划面积和测绘面积差异.ppt

规划面积 测绘面积 实测面积差异分析《青岛市规划局文件》 青规字 [2010] 69号《建筑工程程建筑面积计算规范》 GB／T 50353-2005《房产测量规范《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》（2000年）规划面积和测绘面积的计算差异分析分析依据阳台规划—阳台无论封闭与否均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积注：进深不应超过，超过外的部分计算全面积) （图一）分析:开敞式阳台，二者一致，无损失面积的风险封闭阳台，测绘面积会增加，应注意超90的可能结论:做封闭阳台测绘面积大于规划面积，在不受90户型限制的情况下，可以起到平衡面积损失或增加面积的作用例：生态城A5地块19#楼总面积为10682平，16F，每层4户，每户一个封闭阳台平方），测绘面积总增加110平，占该楼总面积的1.03%图二）测绘—封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积；非封闭阳台按其维护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积规划面积和测绘面积的计算差异分析(图一图一)(图二图二)坡屋顶（室内）规划—坡屋顶内空间无论图纸标注利用与否，净高超过米的部位计算全面积；净高在米至米的部位计算1/2面积；净高不足米的部位不计算面积。

分析：若有净高在米到米之间高度的坡屋面空间，在测绘的时候会损失掉此部分面积的1/2结论：若想不损失此部分面积，就不能出现米到米之间高度的空间，坡屋顶设计时如果效果允许，应使坡檐的最低点净高≥2100；例：右图为生态城A3-3-1地块情花项目，斜线位置规划计算面积为6平方，而测绘时不计算面积测绘—原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，净高在米以上的部位，按其外围水平投影面积计算规划面积和测绘面积的计算差异分析坡屋顶（室外露台）规划—无明确规定坡屋顶外檐投影下的露台部分要计算1/2面积与民用院专家沟通，其称评审中心要看是谁审核，有的要求算，有的不要求分析：此处为规范上的模糊地带，有人会套用“有永久性顶盖而无维护结构”这一条，要求计算1/2的面积，但有沟通为不计算面积的可能存在结论：如果是洋房及别墅建筑，又是坡屋顶，此条无法回避，评审中心若要求计算面积，则测绘面积会小于规划面积应沟通评审中心不计算面积例：右图为生态城A1地块红郡别墅露台上坡屋顶，评审中心要求此处计算1/2建筑面积，而测绘中心不计算面积，测绘面积比规划面积减少平方测绘—露台不计算面积，即便是在坡屋顶外檐投影下的露台规划面积和测绘面积的计算差异分析层高 吹拔空间规划—居住建筑层高在以上（不含）计倍建筑面积，以上（不含）计2倍面积。

商业网点层高以上（不含）计倍建筑面积，以上（不含）计2倍建筑面积居室上空的吹拔空间，除了入口大堂外除了入口大堂外，均按此执行)分析:居住建筑层高以上，商业网点层高以上，测绘面积均小于规划面积结论：住宅建筑尽量减少两层镂空空间；商业网点单层层高严格控制在以内例：图一为生态城A5地块底商，个别层高，大于，测绘面积计1倍，规划面积计，测绘面积减少约220平方；图二为生态城项目A3-3-1地块情花洋房四层复试餐厅两层镂空空间，层高6m，大于，测绘面积计1倍，规划面积计2倍，测绘面积减少12平方测绘—层高（净高）以上计算建筑面积，层高米（净高）以下不计算建筑面积当层高大于时候，无论多高，均只计算一层面积规划面积和测绘面积的计算差异分析(图一图一)(图二图二)雨篷规划—雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1／2计算注：未说明是有柱还是无柱雨篷）分析:无柱雨篷出挑米以内，则规划和测绘计算方法一致，无面积损失，若超出米，则会有面积损失有柱的雨篷，测绘面积大于规划面积结论：无柱雨篷出挑控制在 米以内，避免规划计算面积，测绘不计算面积若是有柱雨篷，测绘面积大于规划面积。

例：图一为有柱雨篷，出挑2m ＜，规划不计算面积，测绘计算面积约为8m；图二规划与测绘均不计算面积；测绘—与房屋相通的有柱雨篷按柱外围水平投影全面积计算无柱雨篷不计算面积规划面积和测绘面积的计算差异分析雨篷柱(图一图一)(图二图二)花池 结构板 室外机搁板规划—飘出建筑外墙、无维护结构且面积不大于1平方米、净深尺寸不超过米（含米）的，不计算建筑面积不符合以上条件的，按水平投影面积的一半计算建筑面积分析:住宅建筑一般室外机搁板净深600，净宽1100，面积平方即可满足要求，符合规划不计算面积要求公共建筑如蚂蚁工房等应引起重视若在阳台上隔出一段做为空调机位，验收后改造（广州万科idear即采用此法），此处偷面积要偷彻底，避免出现如上计算面积的情况，造成测绘面积小于规划面积结论：严格控制空调机位、花池等的面积和净深尺度在规划不计算面积的范围以内测绘—均不计算面积规划面积和测绘面积的计算差异分析例：如上图为生态城蚂蚁工房阳台、空调机位平面，空调机位深600，宽2250，符合不计算面积的条件；后期业主多会拆除空调机位内栏杆，整天作为阳台使用此处要注意空调机位净深不能大于门斗、挑廊、走廊、檐廊规划—有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1／2计算。

维护结构指墙体、门、窗）分析:此部分较为复杂，对于围护结构的定义，从《建筑工程程建筑面积计算规范》上指的是”围合建筑空间四周的墙体、门、窗等柱不是围护结构，所以有柱的廊道门斗等，测绘面积大于规划面积结论：在建筑效果允许的前提下，做有柱无围护结构的门斗、走廊、檐廊等，预测绘时，会增加测绘面积例：右图二为生态城蚂蚁工房的室外办公街，规划计算1/2面积，测绘则套用（3），做为临街通道，不计算面积此处测绘较规划减少32平方右图一为红郡别墅首层外廊，规划计算半面积，测绘计算全面积，此处增加5平方，占该户型面积的2%测绘—有柱或围护结构的，按其柱或围护结构外围水平投影全面积计算 （1）有一面墙体维护且有柱支撑，按支撑物的外围投影计算全部建筑面积2）有一面墙体维护且无柱支撑，不计算面积3）走廊做为临街通道使用，不计算面积规划面积和测绘面积的计算差异分析(图一图一)(图二图二)伸缩缝规划—（1）与室内不相通的伸缩缝不计算面积2）建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算分析:变形缝的计算规则基本上一样，但是设计往往将变形缝计入，从而造成测绘面积小于规划面积结论：严格控制设计院计算面积时候不得将变形缝面计入。

例：右图为生态城A6地块7#楼变形缝，宽，长，16F，共计平方规划设计将面积计算在内，测绘结果比规划设计减少了平方测绘—与室内不相通的伸缩缝不计算面积；规划面积和测绘面积的计算差异分析面积线规划面积和测绘面积的计算差异分析图示为生态城项目A5地块14#楼2-33平面图上图蓝色框线为设计院勾勒的面积线，特点为阳台取对角，计算总面积为平方下图蓝色框线为测绘勾勒的面积线，红色线框为阳台面积线条，先将阳台面积计算出，然后将其1/2计入，计算总面积为二者之差为平方整栋楼差额为：平方结论：阳台对角勾面积线并不准确，而且往往比测绘计算方式少建议按照测绘勾线方式执行1、首先要保证请照图纸设计面积做足规划批复面积；2、其次方案设计尽量规避规划与测绘面积计算规则的差异点，避免因为规则的不同，在后期测绘中造成面积减少（同时也应注意不能增加）若因为方案需求不得不出现测绘比规划面积减少的情况，如两层镂空，应考虑利用规则弥补损失的面积，如增加封闭阳台、首层做门斗等3、做好以上两点后，实测阶段增加面层抹灰面积后，实测面积会大于等于规划批复面积如：一个350平的标准层，增加20厚抹灰，面积约增加3平方，增加0.8%，且不会超过3%。

4、建议方案阶段增加一个测绘介入的环节，可综合衡量面积指数，将测绘较规划阶段增加的面积与损失的面积平衡，达到合理增加不超3%的目的规划面积和测绘面积的计算差异分析总结1、平、立、剖面图纸的一致性，尤其是在阳台的封闭与否上，三者一定要做到一致2、图纸的规范性，不要漏标房间属性等如居委会、物业用房、治安联防等功能房间的范围、面积、名称一定要明确在图纸上3、人防设计院所出的人防图纸范围线，一定要与人防图纸所在地库层的图纸范围一致4、入户门一定要表示清楚，否则影响办证例如有入户花园的户型，入户花园内的两道门应不一样，且标明“入户花园”字样5、交通核最好所有楼层均使用，否则会造成上下楼公摊系数相差较大例如生态城情花洋房，首层直接入户，不经过楼梯则首层的公摊仅为外墙，得房率极高，而2-4F公摊会较大，会高于一般的洋房公摊测绘阶段图纸常见问题08. 03. 26Page 14。