影响房屋价值的因素.docx

•楼层：从目前昆明的房屋情况看，大致分为多层、小高层、高层 从多层来看（以共有 7 层楼的房屋为准），3 楼的价格是最高的，而 其他楼层与3楼的价格差别为总房价的2%〜4%左右小高层和高层 的价格则是楼层越高，价格也就越高，从昆明的价格情况看，楼层间 的差价在30 元/平方米左右•朝向：针对昆明的情况，朝向最好的是南向、西南向、东南向的房 屋，价格比其他朝向的高出总房价的 3%左右；其次是东向、西向和 偏北向比北向房屋价格高出总房价的 2%左右；北向的房屋价格自然 也要比其他朝向的低•装修：一些带装修的房子价格要比毛坯房贵，但也要根据房屋具体 的装修情况而定例如装修的年限、保养是否完好、装修档次等一 般装修费用以最初装修价格的 10%逐年递减，例如，某套房屋装修时 花了 10 万元，出售时已经使用了两年，那么应该减去两万元但装 修的价格也要根据具体情况，比如一些房子虽然装修年限较长但保养 较好，那么价格也要更好一些•面积：面积的估价较为复杂，但一般可找同一区域或同一小区的3 套房作为可比实例，这3套房子的价格要是正常的成交价•户型：目前的二手房户型大致有两种情况，一种是新建住宅，一般 是大客厅小卧室的户型，但过去建盖较早房屋的户型则多为小客厅大 卧室，而大客厅小卧室户型的价格要比小客厅大卧室的高。

•景观：景观通常是提升小区档次、居住品质的重要因素孔令海认 为，一些景观特别好的小区，如滇池高尔夫等，景观好的房子与景观 相对差房子价格差在 700 元/平方米左右判断小区景观价值，越靠 近中庭的景观越好，价格也就越高而一些老的小区可能不存在景观 的问题，但房东在出售或购房者在购买时也可考虑房屋的卧室是否朝 向街道主干道、高架桥、铁路等•层高：层高即两层楼板间的高度，一般为3 米，因此，层高低于3 米的房屋价格也要低•车位：目前昆明的车位参考价格大致为：市中心车位15 万/个左右、 二环外车位10 万元/个左右、三环外车位7 万元/个左右也要根据 车位的大小、在车场所处的位置来判断其价格•名校指标：不少名校周边的房屋价值也不断提升但购房者在选择 这类房子时要先了解周边名校的教学质量、是否自带读书指标等但 目前这类能自带名校指标，不用再额外缴纳赞助费的房源已不太多■ 小帖士•二手房评估的方法：采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一 楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的近期实际成交价格进 行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价，然后结合待评估房屋 的实际情况，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

•在估算房价时参考的因素包括:1. 估算二手房的特性，包括楼层、朝向、面积、装修、房龄、户型、 小区内位置、景观、层高等等除了以上二手房的具体特性外，还有 一些其他的因素也能影响二手房的价格，如是否带车位，是否有读名 校的指标等等2. 除了以上因素外，还要了解所在小区的均价，以及小区内类似房屋 的挂牌价和成交价格3. 所在小区和所在板块的房价走势。