商务综合体案例研究.ppt

解读城市综合体 如何使其价值最大化 目录城市综合体概述 城市综合体的概念 城市综合体与多功能建筑的差别城市综合体的五大典型特征 1.超大空间尺度 2.通道树型交通体系 3.现代城市景观设计 4.高科技集成设施 5.地标式的城市建筑城市综合体的发展历程 城市综合体的开发背景 城市综合体是城市聚集的产物 优越的地段和区域催生了城市综合体 城市综合体市场需求旺盛 城市综合体的发展阶段城市综合体的分类 城市综合体开发要点 城市综合体的功能分析 城市综合体的开发标准强大的资本吸附磁场效应强大的商业价值洼地效应城市空间延续价值城市综合体基本具备了现代城市的全部功能， 所以也被称为“城中之城” 城市综合体的概念 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、 居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通 等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各 部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关 系，从而形成一个多功能、高效率的综合体  大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济 发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点 有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟 购物中心功能是最基本的组合。

 当下的中国房地产，对城市综合体有一个 约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五 种，酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称 为4+1模式 国外城市综合体的英文名为hopsca，是英 文单词hotel（酒店）、office（写字楼）、 park（公园）、shopping mall（购物中心） 、convention（会议中心、会展中心）、 apartment（公寓）首个字母的缩写意拓邦 创意园HOP SCAA是 apartmentH是 Hotel house O是 officeC是 cinemaP是 Park parkingS是 Shopping mall school多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系 统的产生，局部增减无关整体大局而城市综合体则是各组成 部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中 商HOUSE （4-7F）SHOPPING MALL（1-3F）OFFICE （10-F）商HOUSE:作为商务面积的一部分功能多元化（山居OFFICE） 的 创新空中合院别墅产品的，相对独立，有独立的空中院落写字楼－功能转化 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系 的，因此室外空间尺度巨大。

由于建筑规模和尺度的扩张，建筑 的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调， 另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点 超大空间尺度 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地 下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、 停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成 一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系这种交通系统形态打 破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间 交通层，设 置汽车大堂商业层，设 置人行大堂üü 便利、融合、安全、私密便利、融合、安全、私密 ———— üü 与商业入口一体化的大堂与商业入口一体化的大堂 üü 可以打可以打TAXITAXI的大堂的大堂 üü 设置独立访客停车的车库设置独立访客停车的车库 üü 与商业停车完全区隔与商业停车完全区隔通道树型交通体系 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城 市综合体的重要特征通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装 、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境 现代城市景观设计 城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集 合。

其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生 的重要因素室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露 明电梯为主；通讯由、电报、电传、电视、联网电脑等组 成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统 的设置和分区得以保证 高科技集成设施 城市综合体一个显著特 点就是均在所在城市矗立了 地标式建筑 如超高层酒店：济南万达广 场180米高超白金五星级酒 店；又如高层地标式双塔： 无锡万达广场白金五星级酒 店及酒店式公寓组成的玻璃 雕塑双塔等 地标式的城市建筑城市综合体的开发背景  现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经 济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作 ，于是城市综合体便应运而生 城市综合体是城市聚集的产物  城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物因 为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的 时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业  ① 城市形态的表现  在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高 层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。

这种综合建筑体也属于城市综合体  ② 经济形态的表现  随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设 施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在 一起，形成新型的独立式的城市综合体 L V G INVESTMENT 城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国 洛克菲勒中心 亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木 在中国最熟悉的是国贸中心， 到今天差不多20年了 我们看城市综合体发展的历程，国贸三期02年启动形成，它的时间价 值和资产价值无与伦比！  中国国际贸易中心(以下简称“国贸中心“)是 目前中国规模最大的综合性高档商务服务 企业之一，国贸中心地处北京商务中心区 的核心地段，占地12公顷，总建筑面积56 万平方米，集办公、住宿、会议、展览、 购物和娱乐等多功能于一体，是众多跨国 公司和商社进驻北京的首选之地 综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为 拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长点 ；更作为一种成功的商 业模式被投资商和开发商所青睐而在中国尤其是近两年综合体成为城市 建设和运营的标志和主体，同时也成为房地产尤其是商业地产投资商的主 流模式。

几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的 商场、最好（三星以上）的酒店于一体的复合建筑群杭州提出要建100 个城市综合体的宏大构想！而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集 团也提出只建城市综合体的开发战略城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模 型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投 资者投资的一个主要产品的类型 城市综合体依地段而生，城市一 般都在CBD区域就会出现高档次的复 合建筑楼群其功能不能是单一的， 而是复合性的，从这一点来看，CBD 本身就是一个庞大的综合体如北京 万达广场就是一个典型的CBD区域的 城市综合体  依北京的CBD规划方案为例， CBD整个建筑规模控制在1000万平方 米之内，写字楼约占50％左右，公寓 占25％左右，其它25％为商业、服务 、文化及娱乐设施等从一个大的综 合体理念开始，再通过一个个小的综 合体的建设，最后形成一个大的综合 体，共同促进CBD的整体建设 L V G INVESTMENT由于目前城市客群大多从事脑力劳动，1\具备一定的物质基础，2\有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，3\ 并且一般受过良好教育，4\具有较强的专业知识和5\职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活 质量，向往高品质的生活。

 首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物 业管理水平等要求较高；  其次，要求合理的物业生态景观规划雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧 张心态只有在工作之余才能得到释放 因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态 规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣因此，集公寓、商 场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热 点而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了 城市综合体的产生和发展经历也以下几个阶段 |相关链接| 曼哈顿城市综合体 纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都汇集了纽约著名的百老汇 、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都 会艺术博物馆、大都会歌剧院等这里还是世界上就业密度最高的 地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内， 就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部 和几十万就业人口克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合 体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名  一个城市综合体至少组合了hopsca功能中的三种，以一种功能为主 、多种功能配套的高效率建筑群落。

商务办公、居住、酒店业、商 业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展 览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称 为“城中之城” 集合了城市的最重要的功能和人群,是浓缩的都市  城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化 、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过 街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统有效联 系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值在中国城市综合体一般具备三个要素 一是城市的中心和副中心地段； 二是公共交通的枢纽； 三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临（观）水或城市广场 城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体 将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提 高了综合体的使用效益城市综合体内各功能在时间上的衔接 ，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补 充尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其 中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善 L V G INVESTMENT2.1.1 商务 商务是现代城市的主要功能，操纵着城 市大部分资金流和物流方向。

一个区域 空间能否提供充分、便捷的商务空间， 决定着这一区域的城市地位和功能 城市综合体应用高规格空间满足不同企 业的商务需求 2.1.2 商业 商业零售与人们的日常生活 最密切，形成城市范围的市 场并吸引和支持其他功能 零售更主要的是提供生活性 、愉快性和丰富性，以满足 人们的多样化选择，并形成 热闹繁荣的街区能够充分 满足各类阶层的消费需求 L V G INVESTMENT2.1.3 居住 居住是城市开发的基本成分，是解决 市中心居住问题，避免每天上下班长 途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有 效办法，同时居住为城市街区提供安 全的生活空间城市综合体的开发应 为了节省时间和其他各类资源，完成 综合体的聚合效应，满足了城市其他 阶层人士的居住需求 L V G INVESTMENTLVG I N V E S T M E N T2.1.4 酒店 酒店是综合体中最赢利的项 目，它为综合体提供流动的“ 居住”人口和活动的人，并提 供娱乐设施和夜间服务，24 小时的服务使项目保持持久 的繁荣并增加其活力 LVG I N V E S T M E N T按性能分： 商务综合体，是指没有住宅的纯综合体；生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%； 单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居 住型的净综合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合 了三种以上的功能产品。

 按地段分：都心型综合体，副中心（区域和新城）型综合体 按体量分： 大型城市综合体是经济发展的必然要求， 我们根据特点可以划分为：  城市CBD中心的城市综合体，如北。