商业零售业态与购物中心08214.ppt

Click to edit Master title style,,Click to edit Master text styles,,Second level,,Third level,,Fourth level,,Fifth level,,*,,*,,,,,单击此处编辑母版标题样式,,,,*,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,商业零售业态与购物中心,2008年2月,,1,,（一）概念,一、商业零售业态历史演变,,美国,,日本,,台湾,,,,2,,美国零售业态的演化,,,1850 1900 1950 1980 1990 2000,百货店,,超级市场,,便利店,,专业店,,折扣店,,邮购,,仓储商店,,购物中心,,杂货店,,创业 急速成长,创业 连锁 自助式 多店铺化 迎接信息挑战,创业 大型化 面临新挑战,创业,创业 提升规模 扩大商品收集能力,创业 引进直销 成立资料库 饱和,创业 摸索 革新,创业（郊外型） 都市再开发型 娱乐性加强,平缓发展 折扣店 便利商店 面临威胁 改善经营,,3,,,1950 1960 1970 1980 1990 2000,百货店,,超级市场,,食品超市,,便利商店,,专业店,,访问销售,,邮购,,电视购物,,购物中心,,仓储店大超市,,全盛期 往郊外发展 集团化 革新 迎向新挑战,创业 急速成长 大型化 GMS化 向高附加值转换,创业 添加情报装备、服务机能,创业 折扣专业店 都市型专业店 革新,创业 急速成长,创业 成长 建立资料库 高成长,创业 急速成长,创业（郊外型） 市中心大楼 郊外型大楼,日本零售业态的演化,创业 快速成长 高制度化,创业 调整方针 成长,,4,,,1950 1960 1970 1980 1990 2000,百货公司,,百货 店,,超级市场,,杂货店,,便利商店,,专卖店,,邮购,,购物中心,,仓储商店,,大型超市,,创业 摸索期 经营革新 快速成长期 多样化 繁荣期 新挑战 转型,创业 试探期 成长期 低成长期 革新,创业 发展期 面临新挑战 衰退期,创业 探索期 成熟 高速成长,创业 探索缓慢成长,创业,探索中缓慢成长,创业,创业 成长中,台湾零售业态的演化,创业 探索中,创业 萌芽期 组织化 成长期,,5,,二、商业零售业态分类,,6,,业 态,基 本 特 点,,,,,,,,选址,商圈与目标顾客,规模,商品（经营）结构,商品售卖方式,服务功能,管理信息系统,1.食杂店,位于居民区内或传统商业区内,辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主,营业面积一般在100平方米以内,以香烟、饮料、酒、休闲食品为主,柜台式和自选式相结合,营业时间12小时以上,初级或不设立,2.便利店,商业中心区，交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区,商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。

顾客多为有目的购买营业面积100平方米左右，利用率高,即时食品、日用小百货为主、有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平,以开架自选为主，结算在收银处统一进行,营业时间16小时以上，提供即使性食品的辅助设施，开设多项服务项目,程度较高,3.折扣店,居民区、交通要道等租金相对便宜的地区,辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民,营业面积300—500平方米,商品平均价格低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例,开架自选，统一结算,用工精简，为顾客提供有限的服务,一般,4.超市,市、区商业中心、居住区,辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主,营业面积在6000平方米以下,经营包装食品、生鲜食品和日用品食品超市与综合超市商品结构不同自选销售，出入口分设，在收银台统一结算,营业时间12小时以上,程度较高,5.大型超市,市、区商业中心，城郊结合部、交通要道及大型居住区,辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主,实际营业面积6000平方米以上,大众化衣、食、日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发,自选销售，出入口分设，在收银台统一结算,设不低于营业面积40％的停车场,程度较高,6.仓储式会员店,城乡结合部的交通要道,辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主,营业面积6000平方米以上,以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品在4000种左右，实行低价、批量销售,自选销售，出入口分设，在收银台统一结算,设相当于营业面积的停车场,程度较高并对顾客实行会员制管理,7.百货店,市、区商业中心、历史形成的商业集聚地,目标顾客以追求时尚和品位的流动顾客为主,营业面积6000—20000平方米,综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主,采取柜台销售和开架面售相结合方式,注重服务，设餐饮、娱乐等服务项目和设施,程度较高,表1：有店铺零售业态分类和基本特点,,7,,表1（续）,8.专业店,市、区级商业中心以及百货店、购物中心内,,目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主,根据商品特点而定,,以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大,采取柜台销售或开架面售方式,从业人员具有丰富的专业知识,程度较高,9.专卖店,市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内,,目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主,根据商品特点而定,,以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利,采取柜台销售或开架面售方式、商品陈列、照明、包装、广告讲究,注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务,一般,10.家居建材商店,城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区,,目标顾客以拥有自由房产的顾客为主,营业面积6000平方米以上,,商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主,采取开架自选方式,提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上,较高,11.购物中心,,,,,,,,,,社区购物中心,市、区级商业中心,商圈半径为5-10公里,,,建筑面积为5万平方米以内,20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店,各个租赁店独立开展经营活动,停车位300-500个,各个租赁店使用各自的信息系统,市区购物中心,市级商业中心,商圈半径为10-20公里,,,建筑面积10万平方米以内,40-100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等,各个租赁店独立开展经营活动,停车位500个以上,各个租赁店使用各自的信息系统,城郊购物中心,城乡结合部的交通要道,商圈半径为30-50公里,,,建筑面积10万平方米以上,200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等,各个租赁店独立开展经营活动,停车位1000个以上,各个租赁店使用各自的信息系统,12.工厂直销中心,一般远离市区,目标顾客多为重视品牌的有目的的购买,,,单个建筑面积100-200平方米,为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌,采取自选式售货方式,多家店共有500个以上停车位,各个租赁店使用各自的信息系统,,8,,业 态,基 本 特 点,,,,,目标顾客,商品（经营）结构,商品售卖方式,服务功能,1.电视购物,以电视观众为主,商品具有某种特点，与市场上同类商品相比，同质性不强,以电视作为向消费者进行商品宣传展示的渠道,送货到指定地点或自提,2.邮购,以地理上相隔较远的消费者为主,商品包装具有规则性，适宜储存和运输,以邮寄商品目录为主向消费者进行商品宣传展示的渠道，并取得定单,送货到指定地点,3.网上商店,有上网能力，追求捷性的消费者,与市场上同类商品相比，同质性强,通过互联网进行买卖活动,送货到指定地点,4.自动售货亭,以流动顾客为主,以香烟和碳酸饮料为主，商品品种在30种以内,由自动售货机器完成售卖活动,没有服务,5.购物,根据不同的产品特点，目标顾客不同,商品单一，以某类品种为主,主要通过完成销售或购买活动,送货到指定地点或自提,无店铺零售业态分类和基本特点,,9,,三、购物中心产生背景,,城市建设需要,,消费变化需要,,商业经营需要,,地产发展需要,,,10,,四、购物中心分类,ICSC购物中心分类,日本购物中心分类,中国购物中心分类,,,,11,,ICSC购物中心的分类,序,,号,类型,概念,面积,,（SQFT）,“锚定”,,客户数量,“锚定”者的,,类型,辐射的商圈,,（英里）,1,邻里型,,（Neighborhood）,方便,30000~150000,一个或多个,超市,3,2,社区型,,Community,百货、方便,100000~350000,2个或以上,折扣型百货店、大型超市、大型专卖店,3~7,3,力量型,,Power,商品门类专卖,250000~600000,3个或以上,“门类杀手”，家居用品，折扣百货，会员制卖场，折价店,5~10,4,地区型,,Regional,综合百货，时装（封闭型Malls）,400000~800000,2个或以上,综合百货，折扣店，时装，大卖场,5~15,5,超地区型,,Super-regional,与地区型相同，但商品种类和品牌更多,800000+,3个或以上,综合百货，集中采购商场服装,5~25,6,服饰/专卖店,,Fashion/Specialty,服饰为导向,80000~250000,无,服饰,5~15,7,直销店,,（Outlet）,生产商的直销店,50000~400000,无,各类生产商的产品,25~75,8,主题/节日,,（Theme/Festival）,休闲、旅游为导向,80000~250000,无,餐饮、娱乐,N/A,,12,,日本购物中心分类,序,,号,形态,商圈人口,业态,1,社区购物中心CSC,10万~20万,以GMS为核心店（General Merchandise store）及各类专门店,2,区域型购物中心RSC,40万以上,二家以上GMS或百货公司为主力店（Regional Shopping Center），100家以上专门店另具各类娱乐设施,3,邻里型NSC,5万,提供日常生活必需品及洗衣店等社区服务功能，成为社区日常生活的好帮手,4,与大型商圈相对应购物中心PC,30万以上,特定商品之大型专门店，通过降低成本，集团共同采购优势，以低价吸引消费者,,,13,,中国对购物中心之分类（2004GB/T18106-2004）,,序,,号,形态,选址,商业与目标顾客,规模,商品（经营）结构,商品售卖方式,服务功能,管理信息系统,1,社区购物中心,,community shopping center,市、区级商业中心,商圈半径为2-5㎞,建筑面积为5万㎡以内,20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店,各个租赁店独立开展经营活动,停车位,,150-250个,各个租赁店使用各自的信息系统,2,市区购物中心,,Regional shopping center,市级商业中心,商圈半径为10-20㎞,建筑面积10万㎡以内,40-100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等,各个租赁店独立开展经营活动,停车位,,500个以上,各个租赁店使用各自的信息系统,3,城郊购物中心,,Factory outlets center,城乡结合部的交通要道,商圈半径为30-50㎞,建筑面积10万㎡以上,200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务设施等,各个租赁店独立开展经营活动,停车位,,1000个以上,各个租赁店使用各自的信息系统,,14,,4、分类的区别,1）地址,2）商圈范围,3）目标顾客,4）规模,5）业态、业种结构及比重,6）主力店业态及比率,7）服务功能——营业时间、停车场,,15,,五、购物中心和其他业态区别,,综合体是各种功能平台,,购物中心的定义,,产权所有,,统一计划、开发、运营管理,,提供完整的物业平台,,16,,购物中心和各业态区别,购物中心 百货,经营对象 物业 商品,服务对象 2个上帝 顾客,追求 人流最大化，销售额、利润最大化,工作内容 营运、营销、物业，购销服务,关注点 物业最佳租赁 商品最佳销售,消费构成 全家结伴 年青人,逗留时间 2小时以上 10分~1小时,,17,,消费动机 逛街、全功能 目标购物,专业复合 高度复杂 一般化,复制程度 不可能 可以,错位程度 极易错位 很难错位,组合配置、招商 难度大 较容易,经营定位 极难 容易,职业经理人业务知识 综合 较单一,购物中心 百货,,18,,三权分离,所有权,经营权,管理权,,19,,不同点,产业不同,目地不同,作用不同,成果不同,,20,,（二）购物中心特点,一、购物中心开发三要素,,资金实力,,团队运作,,科学定位,,,21,,二、开发购物中心目地,,物业经营,,扩大零售市场份额,,融资平台,,物业持有升值进入资本市场,,22,,三、开发购物中心重要环节,,前期总体商业策划,,概念设计,,招商,,运营管理,,失败案例,,23,,四、购物中心成功条件,,成功三要素,,地点,,人流,,竞争对手,,24,,购物中心达标要求,琳琅满目的商品,应有尽有的功能,舒适的消费环境,引人注目的造势活动,满意最佳的物业条件,,25,,购物中心关键环节,准确的经营定位,合理的组合配置,科学的动线落位,完整的招商实施,鲜明的特色营销,到位的运营管理,周到的物业服务,丰富的造势活动,,26,,注意事项,以消费需求为中心——把握变化,永远在变的规律——时刻创新,服务于两个上帝——转变角色,调整贯穿购物中心项目全程——永恒任务,购物中心自造商圈能力,,27,,职业经理人一般规律,三老作怪，经常碰壁，开始成功少,实线中付学费，边干边学,比外行有基础，悟性快，时间短,一段时间可以胜任运营,在物业、开发环节需要磨炼再进入圈内,,28,,（三）购物中心动态与趋势,一、全球,,美国,欧洲,亚洲,,29,,二、国内,,区域,,规模,,类型,,成功率,,共性问题,,30,,三、市内（三个表）,,沈阳已有购物中心,,在建一览表,,金廊综合体项目一览表,,31,,沈阳已有购物中心一览表,,序,,号,购物中心名称,开业时间,建筑面积,,（万,㎡,）,经营面积,,（万,㎡,）,类型,地点,主力店,1,沈阳兴隆大家庭,2003年,19.7,12,超区域,中街,百货、超市、休闲广场,2,五州购物广场,2005年,18,12,超区域,太原街,百货、超市、影院,3,大商新玛特购物广场,2002年,9.8,5,区域,中街,百货、超市,4,万达购物广场,2003年,12,9,超区域,太原街,百货、超市,5,沈阳友谊购物中心,2002年,2.5,2,社区,铁西区,百货、超市,,,合计,62,40,,,,,,32,,沈阳市购物中心在建项目一览表（表1）,,序,,号,购物中心名称,开业时间,建筑面积,,（万,㎡,）,经营面积,,（万,㎡,）,类型,地点,主力店,备注,1,华府天地购物中心,07.12,24,20,超区域,北站商圈,百货、超市、影院、娱乐,金廊工程,2,香港恒隆广场,2010年,15,12,区域,市政府广场,精品专业店、餐饮,金廊工程,3,领先国际城,2008年,9,6,区域,市委对门,百货、超市,金廊工程,4,沈阳华润万象城,2010年,20,16,超区域,原体育馆,百货、影院、娱乐、餐饮,金廊工程,5,世茂·五里河,2009年,20,16,超区域,原体育场,百货、超市、娱乐、餐饮,金廊工程,6,新世界国际会展中心,2009年,14,11,会展配套,浑河北岸,专业店、餐饮,金廊工程,7,亿丰广场,2009年,9,6,区域,会展中心南,娱乐城、专业店,金廊工程,8,鹏利商业广场,2009年,10,7,区域,中街,百货、餐饮、休闲,中街,,33,,9,香港恒隆中街店,2008年,13,9,区域,中街,精品专业店、餐饮,中街,10,天润商城,,20,,区域,大东区,,大东区,11,盾安天一广场,,15,,区域,大东区,,大东区,12,沈阳（新上海广场）中汇广场,2008年,4,,区域,皇姑北陵大街,百货、乐园、电影,金廊工程,13,保利达商业广场,2012年,15,,区域,奥体中心附近,,金廊工程,14,保利商业中心,,10,,区域,二十一世纪广场,,金廊工程,15,裕景商业广场,,10,,区域,展览馆对面,,金廊工程,16,茂业城,,10,,区域,河畔花园,,金廊工程,17,龙之梦亚太中心,,20,,区域,,260亿，540万,㎡，6个酒店，客运总站、会展、娱乐、购物中心、步行街、商务中心,大东区中捷,18,新玛特铁西店,,4,,社区,铁西广场,,铁西区,,合计,,242,,,,,,续表1,,34,,沈阳金廊城市综合体项目一览表,序,,号,项目名称,项目规模,项目内容,进度,开发商,地点,1,沈阳华府天地,占地17万,㎡，建筑面积190万㎡，其中商业45万㎡,商业、会展、酒店、写字楼、公寓,一期07年末开业,,二期2011年竣工,上海置业,,沈阳华锐,惠工广场,2,斗姆宫,建筑面积90万㎡，商业15万㎡,商业、写字楼、公寓,2010年竣工,香港恒隆,市政府广场,3,领先国际城,建筑面积60万㎡，商业9万㎡,商业、写字楼、公寓,2008年开业,新拓,,上海百联,市委对门,4,沈阳华润万象城,占地面积8万,㎡，建筑面积64万㎡，投资50亿，商业20万㎡,商业、写字楼、酒店、住宅、服务型公寓,一期2010年,,二期2012年,香港华润集团,原省体育馆,5,世茂·五里河,占地18万,㎡，建筑面积160万㎡，总投资150亿，商业20万㎡,商业、写字楼、酒店、公寓、教育,分三期开发,,2011年竣工,世茂集团,原五里河体育场,6,新世界国际会展中心,占地22.8万,㎡，建筑面积公建70万㎡，总投资100亿，商业14万㎡,商业、会展、酒店、写字楼、公寓,2009年竣工,香港新世界集团,万豪酒店、二环路南,,原新世界花园,7,亿丰广场,建筑面积60万㎡，总投资25亿，商业9万㎡,商业、写字楼、公寓,2009年竣工,上海亿丰,奥体中心西南,8,保利达商业广场,占地17万,㎡，建筑面积100万㎡，总投资70亿,商业、写字楼、会展、酒店、公寓,2012年竣工,香港保利达集团,奥体中心附近,9,保利达国际商业中心,投资100亿，建筑面积150,万㎡,商业、商务、公寓,07年开工,香港保利达集团,21世纪广场北侧,10,沈阳裕景商业广场,投资90亿元，占地9.4万,㎡，建筑面积120万㎡,商业、酒店、写字楼,08年开工,菲律宾陈永栽财团,金廊沈河区沿线,11,深圳茂业城,占地2.5万,㎡，投资30亿，建筑面积50万㎡,商业、酒店、写字楼,,茂业集团,河畔花园,12,沈阳中汇广场,占地2.9万,㎡，建筑面积29万㎡，投资13亿,商业、酒店、写字楼、公寓,05年开工,,08年竣工,香港瑞安集团,北金廊北陵大街岐山路,,合计：1143万㎡，商业面积181,万㎡,,35,,四、国内案例分析,成功案例,大连胜利广场,大连青泥洼桥,大连安盛购物广场,深圳万象城,上海港汇广场,,,36,,上海南方友谊商城,上海百联西郊购物中心,上海新天地,上海正大广场,广州天河城,沈阳兴隆大家庭,,,37,,失败案例,,沈阳五洲,,沈阳万达及其他万达,,大连天津街,,上海龙之梦,,东莞华南MALL,,38,,（四）沈阳华府天地项目分析,一、项目基本情况,,美式购物中心,城市综合体（HOPSCA ）流行模式,非购物比重大，和美国流行购物中心相似,概念设计、商业设计、装修设计均系美国企业,商业经营定位采用美国标准（软硬件）,,39,,技术指标,,一期购物中心占地面积5万㎡，建筑面积40万㎡ ，(裙楼商业部分25万㎡，塔楼公寓、写字楼部分15万㎡)停车位1200个。

40,,商业指标,主力店：百货、大型超市、电影院、餐饮、娱乐,业态组成：百货、超市、旗舰店、专业店、专卖店、折扣店,功能组成：购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、健身、,服务,,,41,,业态、业种比重：购物5 1.94％、餐饮1 8.21％、休,闲文化娱乐服务29.85％,目标客户：以中档收入、白领、经贸人 员、外来流动人,员为主，全客层,辐射范围： 第一商圈2公里80万人,第二商圈13公里400万人,第三商圈1 50公里2500万人,,,42,,开发经营理念,开发原则：完善城市功能、适度超前、填补空白、引,导潮流,形象目标：新型的建筑形,新型的功能组成,新型的消费环境,,,,43,,经营目标：与沈阳现有的商业做到：,零售业态上错位,功能组合上错位,消费对象上错位,坚持几条原则,,（1）统一资产，统一组织体系运作、只租不卖,（2）全国范围内招商,（3）最大限度吸引人流为主、提升物业价值为主,,44,,4．目标,以三个新型的形象目标位居沈阳商业首位,成为沈阳亮丽的名片,成为北站新商圈的骨干企业,成为人们群众旅游、逛街、休闲、社交等最佳场所和集聚地,,,,45,,项目作用,,沈阳华府天地生活购物中心是目前东北最大，在全国也名列前茅的大型购物中心，也是沈阳标志性建筑、骨干企业，更是沈阳的一张靓丽的名片。

该项目要成为沈阳及周边城市广大人民群众休闲、游玩、社交、购物的好去处，成为流动人员观光、逛街参入、游览的最场所，使该项目真正成为消费者公认的购物中心、美食中心、文化娱乐中心、康体运动中心、社交中心、生活中心、该项目将为沈阳市带来众多的益处：,,,46,,改善城市功能配套，增强城市吸引力；,提高城市商业、旅游业档次，增强群众参入体验性消费；,引进国内外新业态，新业种、新品牌、现代服务项目繁荣当地市场，造福沈阳人民；,提供现代最新服务，引领消费潮流，提升人民群众生活,质量；引进国内外连锁企业，和国际接轨，溶于国内大流通，为沈阳市产品进入国内外市场提供最佳渠道和载体；,开拓新的市场、增加就业机会、扩大再就业；,扩大地方税收、增加当地财政收入47,,三、项目优势,地点好,配套条件优越,区域环境好,定位准确,提升整个项目,,48,,地点好,,项目位于沈阳市中心，在金融商贸开发区核心,地带，处于沈阳六个行政区的交汇处，和市级另外,两个商圈形成金三角态势，是沈阳市2000年以后新,形成市级商圈，和传统两个商圈相比(中街、太原街),具有不可比拟的优势49,,周边配套条件优越,,项目距东北最大火车站600米，长途客运400,米，地铁2号线惠工广场站和项目近在咫尺，市内公,交客运线路有2/3在项目周边，处于市内东西南北,中轴主要交通干线交汇点上，流动人员多，人口密,度大，项目可视性、交通可达性均非常强。

50,,3、区域环境好,项目位于省级金融商贸开发区内(正在报批国家级金融 商贸开发区)周边高档酒店、写字楼、政府机关大厦高楼林立，若干外资银行、国内人民银行、建行、中国银行等均在附近，沈阳国际机场民航陆地港亦在项目内办公，是白领人群的集中地，周边已有高档百货商店，大型超市和项目形成互补、互动之势，业已具备浓厚的商业氛围51,,定位准确,整个项目具有规模大、功能全、档次高、能满足消费、,商贸、服务、商务等不同功能、不同档次一站式服务需要一期商业零售—购物中心，在商业零售业态新颖，功能,多样化、购物环境好、消费对象新、可逛性强、一站式消费等,方面填补沈阳空白，加之科学组合、全国招商、错位经营、团,队参入等优势，项目投产后会真正成为人民群众休闲、游玩、,社交、购物的好去处；成为流动人员观光、逛街、游览的最佳,场所；成为消费者公认的购物中心，美食中心、文化娱乐中,心、康体运动中心、商务社交中心、社会生活中心，是沈阳一,张靓丽的名片52,,商业零售拉动提升整个项目,,商业零售地产尤其是购物中心具有自造商圈能力，能,远距离吸引人流，形成人潮，造成旺盛的人气，形成商圈，,不仅提高项目本身物业升值，还会带动周边的土地，物业升,值，就是要用最能吸引人气的行业，最少的投资，最短的周,期来提升整个地块的物业升值，以利今后项目的运营和物业,开发，争取社会、经济效益双丰收。

53,,三、金廊项目比较,,规模大,,功能全,,区位优越,,交通环境好,,业态配套完整,,54,,四、项目竞争策略,抓住几个重要环节不放松,消费对象,幅射范围,项目优势,紧跟潮流,把准定位,造势活动,功能全方位，消费全客层，造势吸人流，锁定回头客55,,（五）、开业后管理工作重点,开业就是暴露矛盾的开始，也是调整的开始,一、开业后关注的重点,时刻注意业态、业种受欢迎程度，对现有组合合理性心中有数,时刻了解消费评价、呼声，为未来组合调整做到有的放矢,时刻掌握社会新业态、业种信息、动向，为更好组合选好目标56,,二、开业后补课的重点,,购物中心行销=营销，国内外最大差距，前几年主要矛盾是开发，即将到来的主要矛是行销（到后台竞争时期）,,57,,营销内容：,市场调研,零售策略,业态、业种组合定位,零售商经营效果评估（经营特点分析，经营业绩抽测，租户筛选和续租评估）,成本、折扣、利润、财务报告（资产负债表、现金流量表）收入与费用比例,,,58,,行销计划编制、推广策略和执行目标、商圈变化、目标客流、竟争者、自身优劣势分析，造势活动、招商和租户调整案例分析,媒体合作，广告推广，租户合作推广,行销预算、基金组成、管委会组织、工作,,,59,,目标：,让消费者知道购物中心有什么？能做什么？,时刻清醒估计到国内外竞争者对自己的影响，给自己运营策略带来的难度。

让群众体验到消费环境和消费导势国内外商户、开发商普通聚焦的东西我们要了解、理解，调整行销策略，为已所用人文式行销——自身生存环境，发展环境，不仅关心消费者他本人，还有他身边的一切60,,概括：5个知道,知道国内外同行的发展趋势、动向,知道消费者需要什么,知道承担租户经营的一切细节,知道自己企业的优劣,知道企业今后应该怎么干,,,61,,做到以上,学习专业营销课,经验丰富的团队,了解消费者真正想——需求是行销之本62,,三、造势活动注意的重点,造势活动和运营管理并列,造势活动和消费配合,造势活动和物业行动统一,活动内容要广泛、多样化,促销和制造亮点，后者更重要,初期造势要突出,,,63,,四、租户管理的重点,开业后政策调整期的租户流失和调整,对租户主动性最有权威的管理——后边有等待进驻的商户排队,,,,64,,按照经营定位招商、调整，严格把关，打好基础,,把承租户做上帝对待，不是百货的经营商，不是 超市的供应商（转换角色）,,,65,,物业管理重点,,1）不是等待、找上门，而是主动服务，快速好结果,2）技术和经济结合——体现物业管理和成本结合，既保证环境，又节约降低成本,,,66,,3）在购物中心物业以运营为中心，不能二个中心，更不能搞独立、是易犯的通病。

4）购物中心物业管理的核心：,理念上强调的是服务，而不是管理，实际工作上是千方百计服好务67,,谢谢 Thank You,,68,,,谢谢观看,/,欢迎下载,BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH,内容总结,商业零售业态与购物中心位于居民区内或传统商业区内柜台式和自选式相结合食品超市与综合超市商品结构不同辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主目标顾客以追求时尚和品位的流动顾客为主目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主目标顾客以拥有自由房产的顾客为主业 态根据不同的产品特点，目标顾客不同10万~20万以GMS为核心店（General Merchandise store）及各类专门店Factory outlets center7）服务功能——营业时间、停车场以消费需求为中心——把握变化永远在变的规律——时刻创新服务于两个上帝——转变角色。

调整贯穿购物中心项目全程——永恒任务沈阳万达及其他万达经营目标：与沈阳现有的商业做到：1）统一资产，统一组织体系运作、只租不卖3）最大限度吸引人流为主、提升物业价值为主改善城市功能配套，增强城市吸引力让群众体验到消费环境和消费导势,。