惠州广场可行性研究分析报告.doc

[原创]**广场可行性研究报告（规范研究，全文共赏）[center]目录第一章惠州市社会经济进展概况……………………………………………………………051．1惠州市经济社会进展概况……………………………………………………………………051．2惠州市经济进展历程与特点…………………………………………………………………061．3惠州市的区位条件……………………………………………………………………………081．4南海石化项目和大亚湾经济区的建设……………………………………………………101．5惠州市在珠三角的地位和作用……………………………………………………………11第二章项目概括………………………………………………………………………………………………122．1研究基础………………………………………………………………………………………………122．1．1研究依据…………………………………………………………………………………132．1．2项目参数…………………………………………………………………………………132．2研究过程……………………………………………………………………………………………142．2．1研究目的…………………………………………………………………………………142．2．2研究人员…………………………………………………………………………………142．2．3研究内容…………………………………………………………………………………152．2．4研究方法…………………………………………………………………………………152．3项目背景……………………………………………………………………………………………162．3．1进展商简介………………………………………………………………………………162．3．2项目概况…………………………………………………………………………………172．3．3总体布局…………………………………………………………………………………172．3．4交通组织…………………………………………………………………………………182．3．5建筑功能…………………………………………………………………………………182．3．6建筑造型…………………………………………………………………………………182．3．7消防及分区………………………………………………………………………………182．4区域特点……………………………………………………………………………………………182．4．1差不多描述……………………………………………………………………………………192．4．2总体布局……………………………………………………………………………………192．4．3道路系统……………………………………………………………………………………202．4．4公共设施配置……………………………………………………………………………212．4．5绿化系统规划……………………………………………………………………………21第三章惠州市商品房需求状况……………………………………………………………………………223．1差不多情况……………………………………………………………………………………………223．2住宅建设和消费…………………………………………………………………………………233．3需求要紧指标…………………………………………………………………………………………233．4需求祈求………………………………………………………………………………………………243．5对环境及配套要求……………………………………………………………………………………26第四章惠州市商品房供给状况…………………………………………………………………………274．1商品房供给总量及特点…………………………………………………………………………274．2住宅市场进展趋势………………………………………………………………………………28第五章个案分析……………………………………………………………………………………………315．1总体供给状况………………………………………………………………………………………315．2个案分析……………………………………………………………………………………………31第六章项目评估……………………………………………………………………………………………346．1项目概括………………………………………………………………………………………………346．2项目优势………………………………………………………………………………………………346．3项目劣势………………………………………………………………………………………………36第七章市场容量……………………………………………………………………………………………367．1项目市场定位…………………………………………………………………………………………367．2目标客户分析………………………………………………………………………………………377．3销售价格预测……………………………………………………………………………………………377．4市场容量估算……………………………………………………………………………………………38第八章初步成本分析………………………………………………………………………………………408．1项目差不多装修标准…………………………………………………………………………………408．2项目开发组织………………………………………………………………………………………418．3土地成本………………………………………………………………………………………………438．4建安成本……………………………………………………………………………………………438．4．1土建及装修工程成本…………………………………………………………………438．4．2设备安装工程成本………………………………………………………………………438．5前期费用……………………………………………………………………………………………438．6项目其它不可预见费………………………………………………………………………………448．7开发期税、费………………………………………………………………………………………448．8红线内、外市政及公建配套设施工程费…………………………………………………448．9本项目静态总投资……………………………………………………………………………448．10本项目开发期各项静态总投资比例…………………………………………………………45第九章财务效益估算……………………………………………………………………………………459．1项目开发前景……………………………………………………………………………………459．2财务效益初步估算………………………………………………………………………………469．3项目总体开发盈亏平衡分析………………………………………………………………………559．4项目敏感性分析……………………………………………………………………………………569．5阻碍开发效益的要紧因素分析……………………………………………………………………57第十章结论及建议………………………………………………………………………………………5910．1研究结论…………………………………………………………………………………………5910．2可行性建议……………………………………………………………………………………………60 惠州**广场可行性研究报告本项研究为规范的可行性研究，要紧任务是论证**广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。

按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究，依照本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是：◆项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则要紧来源于惠州市国土房管局；建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和差不多竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比◆总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由惠州市**房地产开发有限公司全资兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式；本项目各类物业的测定价格与分析比较是依照对本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并通过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式，结合本项目的实际情总严谨测算得出◆本开发项目的各项财务分析部分，按照目前惠州市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，通过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。

第一章惠州市社会经济进展概况1．1惠州市经济社会进展概况惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足，气候和气，属南亚热带季风气候区惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉改革开放往常，惠州市经济基础相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6.76亿元，工农业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元改革开发以后，特不是1988年地改市之后，全市经济社会进入了迅速进展、充满生机活力的时期20多年来，惠州市国民经济持续快速进展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化进展时期的新兴都市2002年，全市实现国内生产总值525.2亿元，比1990年增长8.1倍，12年翻了三番多，年均增长20.2%2003年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属。