深圳市房地产经纪行业服务规范指引.doc

深圳市房地产经纪行业效劳标准指引二零一一年五月主　　编：于培亭 副 主 编：陶美泉　张文华　陈松华 编写人员：张 媛　惠金玲　徐 枫 顾 问：李 邨 李 东 王书权 贺倩明美联物业　世华地产 中联地产　招商置业　中原地产目 录第一章 总那么 2一、目的 2二、依据 2三、适用范围 2第二章 深圳房地产经纪行业常用名词释义〔按拼音索引〕 2第三章 深圳房地产经纪行业效劳操守与应尽义务 2第一节 深圳房地产经纪机构效劳操守 2一、信息公示方面 2二、资料处理方面 2三、佣金与必要费用 2四、经纪机构间合作 2第二节 深圳市房地产经纪人员应遵守的效劳操守 2一、经纪人员的回避制度 2二、房地产经纪人员执业签字制度 2第三节 房地产经纪活动中的禁止行为 2第四节 深圳房地产经纪机构与经纪人员的权利和义务 2一、房地产经纪机构的权利和义务 2二、房地产经纪人员的权利和义务 2第四章 二手房买卖居间效劳程序指引 2一、卖方放盘 2二、买方寻盘 2三、带买方实地看楼 2四、达成交易意向 2五、签署?深圳市二手房预约买卖及居间效劳合同?，买方支付定金 2六、银行监管买方购房余款〔除定金〕 2七、签署?深圳市二手房买卖合同?，并按约定支付佣金 2八、办理房地产证过户手续 2九、剩余楼款结算 2十、交楼 2第五章 二手房租赁代理效劳流程指引 2一、出租方放租 2二、承租方求租 2三、经纪人员带承租方实地看楼 2四、达成租赁意向、签订物业租赁及居间合同 2五、承租方向出租方支付押金及首月租金。

租赁双方按约定支付佣金 2六、出租方将物业交予承租方使用 2二手住宅买卖居间效劳操作示范文本 2二手工商铺买卖居间效劳操作示范文本 2二手住宅租赁示范文本 2二手工商铺租赁示范文本 2房地产经纪行业适用相关法律法规与自律标准 2第一章 总那么一、目的为了标准深圳房地产经纪行业的经纪活动，提高经纪人员的执业素质和效劳水平、控制房地产经纪机构执业风险二、依据根据?中华人民共和国民法通那么?、?中华人民共和国城市房地产管理法?、?深圳经济特区房地产转让条例?、?深圳市房地产经纪行业从业标准?等有关法律、法规、行业标准制定本指引三、适用范围本指引适用于在深圳市从事房地产买卖、租赁等经纪活动的机构和人员，包括持有“深圳市房地产经纪人员执业登记牌的房地产经纪人员包括房地产经纪人〔以下简称“经纪人〞〕和房地产经纪人助理〔以下简称“经纪人助理〞〕房地产经纪活动应遵从自愿、平等、老实信用的原那么房地产经纪活动首先是一种民事行为，各方是平等民事主体，房地产经纪活动应在各方自愿、平等、协商的根底上进行其次，房地产经纪活动是一种中介活动，房地产经纪人员以其掌握的资讯及专业知识为委托人提供专业的效劳房地产经纪人员须遵守职业道德，诚信执业，及时、如实地向委托人报告订约时机、市场行情变化及其他有关情况，亦应当及时向房地产经纪机构报告业务进展情况。

经纪机构及经纪人员均应参照本指引开展房地产经纪业务本指引的解释权归深圳市房地产经纪行业协会所有第二章 深圳房地产经纪行业常用名词释义〔按拼音索引〕A按份共有指按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务B备案根据?城市房地产中介效劳管理规定?，设立房地产中介效劳机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记房地产中介效劳机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案必要费用根据?中华人民共和国合同法?第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用C产权过户指产权登记部门接受买卖双方提交的过户申请后，为其办理的产权转移登记手续诚意金指欲购置或租赁的一方支付一定数额的款项，表达购房或租赁的意愿承租人物业租赁交易中对约定的物业享有占有、使用、收益权能，并支付对价的一方持牌上岗制度房地产经纪人员向主管部门申请执业登记并获得许可后，方可在深圳市从事房地产经纪活动的制度出租人对约定的物业享有所有权或经营权，通过让渡占有、使用、收益权能获取对价的一方D担保在法律上指为确保特定的债权人实现债权，以债务人或第三人的信用或者特定财产来催促债务人履行债务的制度。

抵押是指债务人或者第三人不转移对特定财产的占有，将该财产作为债权的担保债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿定金当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金定金应当以书面形式约定当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十独家代理是代理的一种形式，指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜独家代理需要委托人与房地产经纪机构签订独家代理委托协议，经纪人有独家销售该物业的权利，在代理合同的有效期内，其他任何人包括业主售出该物业，独家代理人仍然有权获得佣金E二房东承租人得到出租人的许可，将承租的物业转租给第三方，该承租人被称为“二房东〞二手房指购置或获取后产权人又欲出售的依法可交易的房产，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房等F房地产按揭指以房地产作为抵押，获得银行贷款，依合同分期归还本息，贷款还清后解除房地产抵押状态的行为。

房地产经纪为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业效劳并收取报酬的行为房地产经纪机构指依法设立并经过工商登记的，且在房地产主管部门备案的，从事房地产经纪活动的经济组织房地产经纪人持有?深圳市房地产经纪人员执业登记牌?的房地产经纪人房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务，经所在房地产经纪机构授权，可以独立开展房地产经纪活动房地产经纪人助理持有?深圳市房地产经纪人员执业登记牌?的房地产经纪从业人员〔包括资深经纪人助理、经纪人助理〕房地产经纪人助理在房地产经纪机构中协助房地产经纪人执行房地产经纪业务房地产居间房地产经纪机构通过居间协调，促成交易，依法取得报酬的经营活动房地产证是国家依法保护房屋所有权、土地使用权的合法凭证或指房地产权属的法律凭证房源信息编码是指房地产经纪机构接受业主委托，通过深圳市房地产信息系统核对房屋产权后，生成的针对此房屋信息的十二位数字码放盘指业主或出租方通过经纪机构出售或出租物业分支机构是指房地产经纪机构向行政主管部门提交资料依法注册、备案的不具有独立法人资格的组织，设立分支机构的房地产经纪机构应当承当其分支机构的一切法律责任J交房保证金指为了防范交易风险，催促卖方按约定交付物业和结清相关费用，而由买卖双方协商同意在交易总价款中预留出来的局部款项。

居间合同本文特指由原深圳市国土资源和房产管理局与原深圳市工商行政管理局联合制定的?深圳市二手房预约买卖及居间效劳合同?M买方代理指在房地产交易过程中仅与买方建立房地产代理关系的房地产经纪人员买卖合同本文特指由原深圳市国土资源和房产管理局与原深圳市工商行政管理局联合制定的?深圳市二手房买卖合同?卖方代理指在房地产交易过程中仅与卖方建立房地产代理关系的房地产经纪人员S深圳市房地产经纪行业协会〔Shenzhen Real Estate Broker Trade Association〕是由深圳从事房地产居间、代理、咨询的企事业单位及从事房地产研究的专业机构自愿发起成立的行业性、地方性、非盈利性社会组织深圳市房地产经纪行业协会自律专业委员会是经纪协会制定自律规那么、实施行业自律标准的专门机构W违约金是由合同当事人在合同中预先约定，当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约方支付给履约方的一定金额的货币违约责任指当事人一方不履行合同债务或其履行不符合合同约定时，对另一方当事人所应承当的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等民事责任委托代理委托代理是指委托代理人基于被代理人的授权，在代理权限范围内以被代理人名义实施法律行为，其行为的法律后果直接归属于被代理人的法律制度。

委托协议指委托人和房地产经纪机构约定，由房地产经纪机构提供专业效劳，为促成委托人与第三人进行房地产交易的合同，也称为委托合同或契约物业权属证书是权利人依法拥有物业所有权并对物业行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证X信用档案是指由主管部门或协会采集的来自合法渠道或社会各方，能够判断房地产经纪机构及经纪人员信用状况的真实记录Y押金指出租方交付出租物业时，向承租方收取一定款项作为合同履行的担保佣金指房地产经纪机构在为委托人提供订约时机及居间效劳，由委托人支付的劳动报酬Z资金监管指将物业交易过程中的各项资金交由具有资金监管权力的金融机构或通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件划转交易资金第三章 深圳房地产经纪行业效劳操守与应尽义务第一节 深圳房地产经纪机构效劳操守一、信息公示方面1、告示责任房地产经纪机构应当在经营场所醒目的位置明示以下事项：（1） 营业执照；（2） ?深圳市房地产经纪机构备案证书?、?深圳市房地产经纪机构分支机构备案证书?；（3） 深圳市房地产经纪行业协会会员牌；（4） ?二手楼购房指引?；（5） 所聘用房地产经纪人员的姓名及其执业登记信息；（6） 效劳工程、效劳内容、效劳标准及业务流程；（7） 收费工程、计费依据和标准；（8） 机构及从业人员的信用档案查询方式；（9） 投诉方式和渠道；（10） 主管部门发布的房地产经纪效劳合同〔包括委托合同、二手房预约买卖及居间效劳合同、二手房买卖合同〕示范文本；（11） 法律法规及主管部门规定应当明示的其他事项。

2、告知责任房地产经纪机构在接受委托时，应当向委托人告知以下事项：（1） 委托工程相关的市场行情、可选择的房地产交易方式；（2） 法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定；（3） 应由委托人协助的工作、提供的必要文件和证明；（4） 房地产交易应办理的手续、应由委托人缴纳的税费以及房地产经纪机构可为委托人代办的事项；（5） 标的物业在权属、平安、环境等方面存在的瑕疵及可能产生的法律后果；（6） 发票的样式和内容二、资料处理方面1、房地产经纪合同房地产经纪机构承接经纪业务，如是买卖成交必须采用主管部门制定的示范合同文本〔详见附件〕；假设是租赁成交，签订合同可参考深圳市房屋租赁行业协会制定的?深圳市房屋租赁合同示范文本?或本指引相关租赁业务附件房地产经纪业务的合同中，应当有执行该项经纪业务的经纪人员签名及执业登记牌号经纪机构必须监督执业经纪人员发布房源信息编码2、重要文书、业务记录和资料（1） 重要文书签章根据?房地产经纪执业规那么?规定，在房地产经纪业务合同中应当有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名及注册号因此，经。